管理制度、岗位职责培训.ppt

,河南楷林物业有限公司 HENAN KINEER PROPERTY MANAGEMENT CO . ,C T D,工程部管理制度、岗位职责,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,一、直接上级：项目总经理 二、直接下级：暖通主管、电气主管、工程文员 三、工作概述：负责公司所辖物业内各项设施、设备的维修、养护工作计划的制定与安排。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,四、岗位职责： 1、在项目总经理的直接领导下，负责工程部的全面管理工作。 2、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 3、制订和完善工程部各项规章制度和岗位职责并落实、检查。 4、负责组织对公司接管的物业工程设备/设施进行调试、验收，做好设备/设施的缺陷报告并配合做好整改工作。 5、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。 6、负责组织制定设施/设备的运行、维修的年度保养计划并组织落实和检查。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,7、负责工程部采购的计划以及工程年度预算编制工作。 8、负责大厦工程方面的节能计划和方案的制定，并组织落实和检查，控制水电燃气等能源消耗，贯彻和落实公司的能耗管理方案。 9、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，确保工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。 10、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立、落实各级安全制度，防止发生安全事故。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,11、负责工程部员工的职业道德和服务意识教育以及专业技能培训,不断提高员工的综合能力和素质。 12、负责工程部员工工作绩效的考评工作。 13、负责二次装修的组织、审核、监管及验收工作，并对装修过程及结果负责。 14、每月对项目物业管理软件工程模块的录入进行监管，保证设备基本资料完整、设备保养计划和维修保养、维修内容记录等及时更新。 15、负责对本部门的资产、材料进行严格监管、审核，避免浪费及财产的流失现象。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,16、负责积极协调与发展商、公用事业机构、政府部门及公司其他部门工作关系，保持畅通有效的协调渠道。 17、负责对本项目工程外包工作的管理：组织并制定外包项目招标文件，设定明确的标准及规格，对投标文件进行分析及提出建议，以及组织监督外包方的合同执行情况。 18、负责本部门的工作计划以及人员排班计划的制定和落实。 19、定期向项目总经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,五、管理范围：项目所辖物业区域内所有设施、设备 六、岗位权利： 1、对所分管工作的知情权、建议权； 2、对所管辖区域内实施、设备使用情况的监督权； 3、对区域内公用设备的使用权、管辖权； 4、对各项设施、设备运行情况的记录权； 5、向上级的工作报告权，对外代表本部门的代表权。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,七、任职要求： 1、仪表端正，举止大方； 2、相关专业本科毕业及持有合格上岗证； 3、5年以上大型高级商住大厦机电设备运行及维修管理经验或相关经验，熟悉中国机电法例，如有电梯维修、酒店工作经验更佳； 4、操流利普通话及基本英语； 5、良好的中文写作能力，懂电脑操作及使用有关之软件，有基本英文写作能力的优先考虑。,让拥有成为自豪,工程部经理岗位职责,6、坚定可靠，认真执行规章，严格遵守工作纪律，保守机密，廉洁奉公及维护公司的利益； 7、成熟、稳重、良好的人际关系、沟通及解决问题的能力，具应变及领导才能，乐意学习新事物。,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程经理 二、直接下级：空调领班、给排水领班 三、工作概述：协助部门经理负责中央空调、通风、锅炉、燃气、给排水、消防、管道等设备及系统正常运行的监督、管理及客户维修服务等工作。,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,四、岗位职责： 1、协助工程经理开展工程部日常工作，负责中央空调、通风、锅炉、燃气、给排水、消防、管道等设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户维修服务等工作。处理日常工作事务以及突发事件。 2、严格遵守国家和市有关技术法规和标准，严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 3、熟练掌握机械设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,4、制订供冷、供热设备运行方案和控制参数，以满足住/租户的舒适度要求。 5、协助工程经理负责编制分管设备系统的各项计划，并负责具体实施和检查。 6、根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。 7、负责监督维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，并跟踪维修保养的全过程以及质量、测试等的验收工作。,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,8、负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档及软件录入工作。 9、分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。 10、配合作好二次装修的组织、审核、监管及验收工作。 11、认真执行国家对锅炉及压力容器等特种设备运行管理的有关规定，负责年检复证工作，确保锅炉和压力容器等安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。 12、负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生及5S规范管理工作。,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,13、负责各自分管班组的班组长管理和督促，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度和质量、规范服务等工作。 14、负责检查各自分管班组的工作安排和完成情况，认真做好工作总结报告。 15、负责本班组每月维修物料采购的申报工作。 16、按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。 管理范围：项目所辖物业区域内暖通给排水系统所有设施、设备,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,五、岗位权利： 1、对所分管工作的知情权、建议权； 2、对所管辖区域内实施、设备使用情况的监督权； 3、对区域内公用设备的使用权、管辖权； 4、对各项设施、设备运行情况的记录权； 5、向上级的工作报告权，,让拥有成为自豪,暖通主管的岗位职责及任职要求,六、任职要求。 1、仪表大方，衣着整洁，举止大方。 2、具有一定的人员及设备管理能力。合理调派各项工作。 3、熟悉本系统设备、设施性能，对设备发生的问题具有准确的判断和解决能力。 4、对大厦各相关工程设备有一定程度的了解，具有协调各工种工作的组织能力。 5、具有良好的服务意识，为客户提供满意的服务。 6、具有良好的语言沟通能力及文字表达能力。 7、具有良好的学习愿望，积极完成各项工作任务。,让拥有成为自豪,电气主管的岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程部经理 二、直接下级：强弱电领班、综合工领班 三、岗位职责： 1、协助工程部经理开展工程部日常工作，负责各层区配电、照明、电力拖动、电梯、消防、通讯、安保、自动控制设备及系统正常运行的监督、管理，以及客户服务等工作，协助工程部日常的土建、门窗、五金、油漆等综合项目的日常检查与维护、维修工作。处理日常工作事务以及突发事件。 2、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。,让拥有成为自豪,电气主管的岗位职责及任职要求,3、熟练掌握大厦设备及系统的原理、技术性能和主要参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。熟练掌握大厦综合项目的维修标准及技能，及时处理各种问题。 4、协调管理中心各部门的各项工作，建立良好的协作关系，及时处理维修需求并做好记录。 5、协助做好各个设备房的安全管理工作及突发事件，监察各项操作规程的执行情况。 6、加强防范意识，积极协助上级领导做好“三防”管理工作。 7、协助二次装修的监管验收工作。 8、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，确保工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。,让拥有成为自豪,电气主管的岗位职责及任职要求,9、对大厦设施进行巡视、制定维护计划表。 10、负责故障断电时应保证在最短时间内恢复供电。配合做好停电预先通知工作。 11、根据维修保养计划，组织工程部技术人员开展分管设备系统的日常维修保养工作，并负责工作质量的检查和验收。 12、负责监督维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，并跟踪维修保养的全过程以及质量、测试等的验收工作。 13、负责设备系统的运行记录、维修保养记录、设备履历等技术档案的收集、整理、归档以及软件录入工作。 14、进行月度用电对比，分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施。,让拥有成为自豪,电气主管的岗位职责及任职要求,15、负责所辖特种设备的年检复证工作，确保设备安全运行。负责组织本部门计量器具的检定工作。 16、执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立、落实各级安全制度，防止发生安全事故。 17、负责工程部员工的职业道德和服务意识教育以及专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。 18、负责工程部员工工作绩效的考评工作。 19、负责组织、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。 20、负责本班组每月维修物料采购的申报工作。 21、按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。,让拥有成为自豪,电气主管的岗位职责及任职要求,四、任职要求： 1、仪表大方，衣着整洁，举止大方。 2、具有一定的人员及设备管理能力，合理调派各项工作。 3、熟悉本系统设备、设施性能，对设备发生的问题具有准确的判断和解决能力。 4、对大厦各相关工程设备有一定程度的了解，具有协调各工种工作的组织能力。 5、具有良好的服务意识，为客户提供满意的服务。 6、具有良好的语言沟通能力及文字表达能力。,让拥有成为自豪,各领班的岗位职责及任职要求,一、直接上级：暖通主管/电气主管 二、直接下级：各班组成员 三、岗位职责： 1、根据计划安排班组人员开展设备系统的定期及日常维修保养工作，并负责所辖主要设备的运行、监督。 2、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 3、熟练掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备系统的状况和缺陷，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善。 4、配合维修保养商开展分管设备系统的维修保养工作，监督设备维修保养全过程的质量，以及测试验收工作。,让拥有成为自豪,各领班的岗位职责及任职要求,5、帮助员工掌握所辖设备及系统的原理、技术性能和参数、操作规程，指导员工完成设备/系统的检查、维修和保养工作。 6、按时上交设备系统的运行记录、维修保养记录、巡检表等质量记录、表格。 7、落实、检查责任区域内的清洁卫生工作。 8、负责班组的日常管理工作，抓好员工的劳动纪律、规章制度、工作态度、规范服务等工作。做好与和其他班组、部门的配合工作。 9、负责检查班组工作的完成情况，认真做好工作总结报告。 10、按时完成领导安排的各项任务，重大问题及时汇报。 11、负责管理好本班组的工具及仪表，使之处于完好及准确状态。,让拥有成为自豪,各领班的岗位职责及任职要求,四、任职要求： 男性； 2545岁，特殊技能可适当放宽，身高170cm以上。 仪表端庄大方，衣着整洁，视力：1.0以上。 具备一定工程组织能力，熟悉本工种的设备，具有较强的维修能力。 熟悉大厦工程相关系统设备，能及时处理系统设备出现的问题。 较高的服务意识，能及时完满地为客户服务。 良好的语言沟通能力及文字表达能力。 有良好的学习能力，对新技术具有强烈的学习愿望。,让拥有成为自豪,强电工的岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 2、熟悉大楼的变电设备、高低压配电系统及所辖电气设备的配置、分布情况及使用状况等。 3、在高级技工的带领下负责对电气设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。 4、积极配合保养商进行电气设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。,让拥有成为自豪,强电工的岗位职责及任职要求,5、按时巡视变压器室、高低压配电室及其它电气设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。 6、严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务。 7、做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。 8、按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。,让拥有成为自豪,强电工的岗位职责及任职要求,四、任职要求： 1、男性；2545岁，特殊技能可适当放宽； 2、仪表端庄大方，衣着整洁。 3、应具有高中以上文化程度，经过有关部门培训，取得电工高低压操作合格证及中级以上技术等级证书。从事大楼设备电气安装维修具有三年以上工作经验。 4、掌握电工基础知识，懂得电器安装维修的安全操作规程。 5、能熟练对常用电器照明设备、设施进行维修保养。 6、有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。 7、熟悉大厦办公楼所使用的有关弱电设备。 8、对大厦办公楼的电视监视系统、通信系统、消防系统、广播系统、安全报警系统的运行维护有较为广泛的了解。具有较强的实际操作能力和维修能力。 9、有强烈的事业心和责任感，纪律性强，懂文明、讲礼貌。 10、有一定的沟通能力，协调能力。,让拥有成为自豪,弱电工的岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 2、熟悉大楼的设备自动化控制、消防报警、通信、监控及广播等系统电气设备的配置、分布情况及使用状况，了解线路走向和编号，并能根据图纸迅速查出需要寻找的线路和连接设备。 3、熟悉所辖设备、线路，了解设备的性能，工作原理，参数指标，熟练掌握操作程序。工作中能正确判断处理一般电气故障，发生运行故障时因迅速赶赴现场抢修，如故障无能力排除，应采取应急措施，及时请示上级领导，联系专业保养单位组织修理。,让拥有成为自豪,弱电工的岗位职责及任职要求,4、在领班的带领下负责对所辖设备的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态，并在巡检表上做好记录。 5、积极配合保养商进行所辖设备的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。 6、按时巡视大楼各弱电系统/设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。 7、严格遵守电气设备运行维修保养制度，对电气设备进行日常、定期检查保养。按时、优质完成电气设备维修保养任务。 8、做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。 9、按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。,让拥有成为自豪,弱电工的岗位职责及任职要求,七、任职要求： 1、男性；2545岁，特殊技能可适当放宽； 2、仪表大方，衣着整洁。 3、应具有高中以上文化程度，经过有关部门培训，取得电工高低压操作合格证及中级以上技术等级证书。从事大楼设备电气安装维修具有三年以上工作经验。 4、掌握电工基础知识，懂得电器安装维修的安全操作规程。 5、能熟练对常用电器照明设备、设施进行维修保养。 6、有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。 7、熟悉大厦办公楼所使用的有关弱电设备。 8、对大厦办公楼的电视监视系统、通信系统、消防系统、广播系统、安全报警系统的运行维护有较为广泛的了解。具有较强的实际操作能力和维修能力。 9、有强烈的事业心和责任感，纪律性强，懂文明、讲礼貌。 10、有一定的沟通能力，协调能力。,让拥有成为自豪,空调工的岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 2、熟悉大厦空调系统的基本情况和主要性能参数，能熟练操作所辖空调设备。 3、负责对空调系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。 4、积极配合保养商进行空调系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。,让拥有成为自豪,空调工的岗位职责及任职要求,5、根据国家规定的开启日期执行，如遇特别天气，须准备应急措施，并上报经批准后实施。 6、开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作。 7、按时巡视主机、水泵、冷却塔等设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。 8、按空调保养要求对空调系统进行日常、定期检查保养。 9、做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。 10、按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。,让拥有成为自豪,空调工的岗位职责及任职要求,四、任职要求： 1、具有高中以上文化程度，年龄在2545岁，经过有关部门培训，取得制冷操作合格证及空调中级以上技术等级证书。从事中央空调维修运行工作三年以上。 2、掌握空调基础知识，懂得运行维修安全操作规程。 3、能熟练地操作制冷、制热设备，并具有对设备维修保养能力。 4、有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。,让拥有成为自豪,管道工的岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 2、熟悉大厦给排水系统、污水处理站、消防水系统、燃气设备系统的基本情况和主要性能参数，熟知所辖系统管道的走向、设备的位置。 3、在领班的带领下负责对所辖系统的值班、巡检、维修和保养工作，确保所辖设备始终处于良好的运行状态。 4、积极配合保养商进行所辖系统的维修保养工作，监督维修保养质量，严格做好测试和验收工作。,让拥有成为自豪,管道工的岗位职责及任职要求,5、按时巡视水泵、风机、煤气表房、污水处理、消防水系统、等设备的运行情况，并做好记录。发现异常应及时处理。 6、按保养要求对所辖系统进行日常、定期检查保养。 7、加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。 8、做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。 9、按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。 四、任职要求： 具有高中以上文化程度，熟悉管道分类系统及基础知识； 具有两年以上同等岗位工作经历，懂得运行维修安全操作规程； 具有强烈责任心和严谨认真的工作态度； 熟练使用各种专用工具。,让拥有成为自豪,综合工岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、严格遵守国家和市有关技术法规和标准。严格遵守员工守则和公司的各项规章制度。 2、熟悉大楼附属设施、土建、装潢的基本情况，熟知大厦附属设施的位置。 3、在电气主管的带领下负责对大楼公共区域（天、地、墙）的巡检、日常维修和保养工作，确保大楼附属设施始终处于完好状态。如规模较大或无能力维修的设施/项目，及时请示领导联系专业施工单位进行修理。,让拥有成为自豪,综合工岗位职责及任职要求,4、按时巡视并做好记录，发现异常应及时处理。 5、按保养要求对大楼附属设施进行日常、定期检查保养。 6、认真做好外协施工项目的跟进、检查工作，对施工内容和质量严格把关验收，并做好竣工验收记录，交上级主管审阅存档。 7、树立良好的服务态度，遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务，注意“工完场清”，节约用料，努力使客户满意。如报修项目确实无法完成，应向客户做好耐心的解释工作，并提供合理的建议。 8、做好责任区域内的清洁卫生工作，保持室内设备和环境的清洁。 9、按时完成上级领导安排的工作，积极配合其他班组的工作。,让拥有成为自豪,综合工岗位职责及任职要求,四、任职要求： 1、男性； 2545岁，特殊技能可适当放宽，具有中学以上文化程度； 2、仪表端庄大方，衣着整洁。 3、掌握土木工基础知识，懂得土木工安装维修的安全操作规程。 4、能熟练地对大厦各类木工设施等相关设备进行维修保养。 5、掌握油漆基本知识及技能，懂得安全操作规程。 6、有强烈的事业心和责任感，组织纪律性强，懂文明、讲礼貌。,让拥有成为自豪,空调机房值班员岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、空调机房是大楼的关健部位，未经许可禁止非工作人员入内。 2、负责空调机组的运行值班，处理一般性故障，参与、协助设备的维修保养工作，对发生的问题及时汇报。 3、熟悉空调机组工作原理及使用性能，严格执行操作规程。 4、开机前应认真做好检查工作，确认设备状况正常，方可开机；非正常的开停，事后必须及时向主管或当值领班汇报。 5、对管理空调系统负有全部责任，并根据当班时外界的天气状况及大厦空调负荷及时进行空调运行情况的调节。,让拥有成为自豪,空调机房值班员岗位职责及任职要求,6、按时巡检，做好空调机组运行记录表。 7、必须熟悉设备结构，性能及系统情况，掌握设备运行的技术状况，遇到突发性事故时，应从容镇定，按规程操作，及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。 8、空调值班人员离开主机房进行外部设备维修时，必须实现通知主管或当值领班，工作完毕后，及时报告主管或当值领班工作结果，同时做好记录。 9、做好空调机房的防水、防潮工作，保持空调机房地面及设备外表清洁无尘。 10、认真作好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。,让拥有成为自豪,空调机房值班员岗位职责及任职要求,四、任职要求： 中专以上学历，熟悉暖通系统； 接受过同类型设备设施的专业培训和两年以上运行管理经验； 具有强烈责任心和严谨认真的工作态度； 熟悉各种电路图、设备工作原理，熟练使用各种专用工具。,让拥有成为自豪,高压机房值班员岗位职责及任职要求,一、直接上级：工程领班 二、直接下级：无 三、岗位职责： 1、全面负责高压机房安全运行和维护工作； 2、组织好高压机房的正常运行工作，接受和执行调度(系统和本公司值班调度)命令，正确迅速的进行倒闸操作和事故处理； 3、定时组织设备巡视和抄表工作，发现缺陷及时组织处理，处理不了的及时汇报。组织好设备清扫维