长春市“新政”对二手房地产市场影响研究.docx

长春市“新政”对二手房地产市场影响研究 摘要：经过了2008年的金融风暴，2009年的两会上温总理在报告中提出要通过一系列刺激政策，进一步加快发展二手房市场和租赁市场。吉林省长春市政府出台的激活二手房市场的政策能否带来二手房市场成交量的变化，二手房成交量变化能否率先打破楼市坚冰，成为当时房地产市场领域极为关注和期待研究的热点问题。文章主要从新政实施前后长春市二手房市场的交易情况的差异，来分析新政的实施效应以及二手房市场对整个房地产市场的影响。 关键词：二手房市场；新政策；影响 一、引言 面对2008年的世界金融风暴，在2008年三季度前后，全国十几个城市就房地产市场情况纷纷出台了一些相关地方政策和措施，在努力解决好涉及民生的问题中，要求加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。在全国范围内这是一次恢复市场信心的系统工程，而这个过程的发动机就是活跃的二手房市场。 两会上温总理报告中提出要通过系列刺激政策，进一步加快发展二手房市场和租赁市场，这也为2009年二手房市场再定基调，政府鼓励购房，促房市回暖仍是重中之中。吉林省长春市政府于2008年12月1日出台了关于改善群众住房条件，促进房地产市场健康发展的实施意见（以下简称意见），并于2008年12月1日开始实施。意见包括调整普通住房标准、实行税收优惠政策、收费减免、放宽经济适用房上市限制、放宽无籍房处理等22条，其中促进二手房交易成为政策的核心。激活二手房市场的政策能否带来二手房市场成交量的变化，二手房成交量变化能否率先打破楼市坚冰，成为楼市回暖的推手，成为当时房地产市场领域极为关注和期待研究的热点问题。 二、国内外二手房市场发展状况 （一）国外发达国家二手房市场状况 据统计2006年，美国一共售出大约660万套二手房，新房105万套，总共765万套，新房占销售总数14%，二手房占86%，由此可见，二手房占市场的绝大部份，一般来说，在美国，所说的房地产就是指二手房市场，而在国内却是指新房市场，这也是体现巨大差异的地方。二手房平均在6-7年就转一次手，一个房子早已不是二手了，而是三手，四手，五手，甚至十几手了。这也说明美国人的生活习惯与很多国家均不同，买房卖房成了家常便饭。美国的交易规则似乎也比我国要先进5年左右。而且美国人近70%是在网上采购自己二手房的。 （二）我国二手房市场状况 我国把房地产市场分为三级市场，一级市场是指土地市场；二级市场是指新建商品房交易市场；三级市场是指存量房交易市场（即二手房交易市场）和房屋租赁市场。目前全国各地的二手房市场都是靠众多的中介公司来完成交易的，管理混乱，纠纷官司多，购房人没有安全感。因为各个地方政府没有交易的平台。所以要想更好地发展二手房市场从而达到刺激楼市的目的，不但要先降低税费，简化交易手续还需要政府搭建一个二手房市场的平台，以便确认产权，提供担保等。 （三）长春市二手房市场状况 据长春市房地产管理局统计，从2004年到2007年9月，长春市二手住房交易量分别占商品住房销售量的56.2%，51.9%，47.1%，33.4%。由以上数据可见，交易量逐年下降，与商品住房销售没有形成良好的互动态势，使房地产市场梯次消费结构难以形成。长春的二手房市场规模严重不足，从2006年之后，二手房市场交易量正在严重萎缩。二手房市场的交易量与商品房交易量相比，连续3年没有超过0.4：1。2008年1-10月份，长春市的二手房交易总量约122万平方米，商品住房交易量约420万平方米，两者之比仅为0.29：。存量房与增量房的比例明显失调。正常情况下一个发展良好的成熟的房地产市场是一手房和二手房市场能够良性互动，共同发展的，在发达国家，二手房与一手房成交面积比值一般为5：1，而国内目前较成熟的相对健康的成交比例为1：1，由此可见长春市的二手房市场还没有被有效激活。 三、新政实施后长春二手房市场的变化 （一）新政实施初期二手房交易量情况 根据房地产信息网统计的数据显示：2008年12月1日到12月7日，新政实施仅一周的时间二手房成交情况共317套、面积约3.6万平方米，其中住宅297套、面积约2.6万平方米，与上周的住宅成交面积1.7万平方米相比，同比增加了52.54%。从2009年2月2日开始，长春二手房日均交易量达到30套-40套，2月11日和12日，更达到93套和230套，与成交低迷的新房相比，率先出现了回暖迹象。而在二手房成交量明显增长的情况下，我们发现2月份房地产价格反而在下降，而且也刺激了一手房价格的下探，抑制了房地产泡沫的出现，使房地产的价格更趋于合理，用二手房刺激一手房进而促进房地产业健康发展初见成效。 （二）新政实施一年后二手房交易情况 到2009年12月1日，新政实施整一年，长春市二手房市场状况如何呢？2009年1-11月份全省二手房地产交易情况调查表（数据来源：长春市房地产管理和保障局），如表1所示。 根据长春市房地产管理和保障局的数据显示，2009年1月至11月份，全省二手房成交1179.82万平方米，同比增长32.55%；其中二手房住宅成交909.29万平方米，同比增长52.16%.而2009年11月1日至12月1日，长春二手房成交套数为4243套，较去年同期多出3032套。这也就意味着，2010年前11个月，长春二手房成交套数为33890套。而这种现象在12月份表现得更为明显。截至12月30日，长春市二手房成交量为10062套，而去年12月份仅为3671套，同比增幅高达174%。受二手房交易政策即将变化的影响，二手房交易市场在岁末火爆异常，可以说，目前赶搭“末班车”的消费者多以自住或改善条件为主，属于刚性需求，也是房地产交易市场一种合理的释放，投机或投资性的买卖者较少，这也证实了政策激活市场的效用。 四、结束语 当前我国房地产市场存在一个致命的弱点，那就是还没有充分盘活二手房市场。而发展二手房市场不仅有利于挖掘市场资源、节约土地，还可以稳定住房价格，引导梯次消费，有效缓解我国商品房的供需矛盾。目前，我国新建商品房交易活跃，而二手房交易量明显偏低，我国二手房市场有着巨大的发展潜力。因此，为满足消费需求，稳定房价，促进房地产市场健康发展，要积极鼓励和引导二手房市场的快速发展。让买不起新房的人买二手房，让卖掉二手房的人买新房，这样齿轮咬合式的互动态势正逐步使得全国的房地产步入健康成熟的轨道。 实际上一手房市场与二手房市场的联动对于促进房地产市场的健康发展起着相当重要的作用，它是建立健康而层次分明的房地产市场的基础之一。二手房交易量的大幅度上升和价格稳中有升，必然会对一级市场产生比以往更加显著的影响；而大批通过转按揭出售商品房的业主和出售已购公房的业主将转向商品房的购买，真正实现“弃旧换新”，从而为一级市场提供新的需求。 我们希望新政的实施，能够真的让长春的房地产市场回归理