青年家园可行性研究报告.doc

润业117青年家园开发项目 可行性研究报告2010.05.30目 录第一章 总论 项目概况第一节 项目概况项目名称项目建设单位项目建设的地理位置第二节 提出的背景第三节 项目的性质和主要特点第四节 项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标第二章 项目投资的环境分析评价第一节 项目的社会经济发展方向分析第二节 项目的必要性和社会经济意义第三节 项目所在地周围环境第三章 项目建设条件第一节 基础设施建设条件第二节 市政条件第四章 项目环境影响及节能第一节 环境影响第二节 节能第五章 市场供需情况调查，预测和分析第一节 开发对象环境的调查分析第二节 各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测第三节 各类商品房的售价和租金的调查与预测第四节 务类商品房市场需求的调查与预测第六章 开发方案的分析与选择第一节 规划设计方案选择第二节 建筑设计方案分析与选择第三节 市政及出公用服务设施布置方案第七章 开发项目策划第一节 开发地域和具体地点的分析与选择第二节 开发内容和开发规模的分析与选择第三节 开发时机和开发进度的分析与选择第四节 项目融资方式的分析与选择第五节 房地产产品经营方式的分析与选择第八章 开发进度安排和项目开竣工日期第九章 物业管理第十章 开发成本及项目投资估算第一节 开发成本估算第二节 项目总投资估算第三节 各种成本费用计算依据及计算表（附表）第四节 成本分析第十一章 资源供给第一节 资金筹集和使用计划第二节 资金筹措方案分析和多方案比选第三节 建筑材料的需要量，供应计划和采购方式第四节 施工力量的组织计划第五节 项目施工期间的动力、用水等供应第六节 项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件第十一章 项目财务评价第一节 销售收入、税金和利润预测第二节 项目财务评估第三节 项目不确定性分析第四节 项目方案比选第十二章 项目综合评价第一节 综合评价的项目费用和效益的划分和估算第二节 综合盈利能力分析第三节 社会影响分析第十三章 结论与建议第一章 总论第一节 项目概况项目名称：润业117青年家园项目建设单位：山东润业房地产开发有限公司 本项目规划住宅建筑面积20231平方米左右，占地1.85公项。第二节 项目提出的背景根据济南市“十一五”城市规划确定的济南市城市规划与发展方向，济南市将以线带点推动重点片区开发建设，形成体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。功能布局：四大片区呼之欲出据介绍，东部新城自南向北将划分为四大功能片区。其中，龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约平方公里，规划主要功能为生态绿化、旅游休闲等。中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约平方公里，规划主要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择平方公里左右的用地作为核心区。产业居住综合区位于工业南路至小清河之间，建设用地约平方公里，规划主要功能为高新产业、科技研发、居住生活等。华山风景区位于小清河至济青高速路之间，面积约平方公里，规划主要功能为绿化水景、旅游休闲等。景观结构：轴带区廊山水相融按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有座山体环绕在中心区内，座位于华山风景区内。道路交通：打造方格状路网在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。其中，工业北路、经十东路、贤文路、二环东路四条道路将规划建成快速路。中心区设计：四家公司争抢“绣球”作为东部新城最为重要的区域，今天，中心区的规划和城市设计方案开始征集。目前，有来自中国上海、法国、美国、澳大利亚的四家设计公司参与竞标。据介绍，东部新城中心区位于东部新城中南部，规划范围西起二环东路，东至马山坡和玉顶山，北起工业南路，南至龙洞风景区。初步拟定其核心区备选范围西起浆水泉路，东至大辛河，北起工业南路，南至旅游东路，用地面积约平方公里。在设计中，核心区具体位置可由设计单位在具体备选范围内自主选定。按照要求，建设用地的选择应注意保护山林植被，尽量减少地形改造，坡度大于的用地不宜安排建设；并对本地块提出规划控制原则要求，确定合理的开发建设与整治改造策略。第三节 项目的性质和概况项目性质：本项目自然环境优越，定位开发建设小高层住宅，配套建地下停车库一处兼作小区内人防设施。属住宅商业开发项目。项目规划建筑设计在对北京、上海等多个知名楼盘考察的基础上进行，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济南市一道宏伟亮丽的风景线。本项目以推进住宅产业现代化为目标，通过节能示范工程小区引领，提高住宅建设总体水平。力争达到墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次(厨、卫)到位四项基本要求。项目概况项目名称：润业117青年家园开发项目交通状况：46路、47路、K95路、123路、75路、K107路、110路、99路、116路、137路、BRT4号线、BRT5号线、80路、89路配套： 电梯：进口电梯 厨房：简装卫生间：简装供电：完善供水：自来水管道暗埋 供气：配套采暖：市政热力管网到小区换热站。通讯：两条电话线接口，两个有线接口，一个网络接口第四节 可行性研究报告编制依据国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定要求国家现行有关建筑技术设计规范和标准国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求济南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要承办单位提供的基础资料符合城市总体规划的要求合理利用城市空间和土地，充分考虑投资生产效益和土地使用效益，注重经济、社会、环境效益的统一。满足社会化生产水平不断提高的要求，使各项建设适应社会发展需求。第二章 投资环境分析评价第一节 济南房地产现状分析济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。济南市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。形成“一城两区”新的城市空间布局界结构。未来几年内济南市将构筑两横六纵的城市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促城市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将主要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。济南市房地产固定投资持续增长。2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达到了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达到了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。在08年严重的经济危机下，房地产的增幅依然在稳步增长，可见房地场已经成为国民经济的支柱产业，且市场发展局势较好。2009年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%从市场总体来看2009年初价格为6238元/平方米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐变暖，价格开始出现上升趋势，下半年随着供需矛盾加剧，价格一路上涨，在12月份达到8481元/平方米，环比增长11.6%，同比上升35.9%，济南市普通住宅均价突破8000元。 济南市房地产市场发展趋势刚性需求保增长济南的城市化进程正处于初期阶段和快速的推进阶段，农村人口的转移、大学毕业生的就地发展、人才的自由流动、婚龄青年的购房等，必将产生庞大的刚性需求；济南是一座有千年历史的古老城市，城中村、危旧房屋的改造难度与过程还需要很长的时间，这为地产的可持续发展创造了无限机遇。品质竞争时代来临保守的济南政府已经意识到，引进是推进城市变革的先锋力量，是确保省会地位与其经济大省地位相匹配的关键，世茂、绿城、保利、中海、万达、恒大、绿地等知名地产开发商的先期进入，会吸引更多全国性大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产 品的创新，促进品牌和品质的良性竞争。政策层面谨慎乐观根据12月份结速的中央经济工作会议的精神看，积极的财政政策和适度宽松的货币政策没有改变，基本面的维持意味着明年“钱”仍然会比多，充裕的流动性使得投资或投机的需求在增加，和股市、黄金样，作为投资品的商品房将会受到炒家的重点关注，对于房地产行业来讲，政策的稳定是正面的消息，预计房地产市场在2010年总体上仍然会是供不应求，另一方面，政策依然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、首次置业、以及首次改善型购房起到刺激作用。 区域市场分析 区域住宅市场成长状况本项目位于济南东部区域。济南近五年来房地产市场统计数据2003年2004年2005年2006年2007年区域内供应产品特征2009年济南市普通住宅总供应量为30342套，326.56万平方米，同比增长78.58%。从区域分布上看，东部所占比例最高，其次是西部和南部区域，三个区域占总供应的80%以上。奥体文博片区拟建中央商务区，完善东部新区商业配套服务。历下区将启动片区基础资料摸底，调整完善片区现有规划，为中央商务区落户提供条件。 根据规划，东部新区中央商务区范围为二环东路以东，旅游路以北，解放东路以南，奥体中心以西区域。相关部门将立即启动片区基础资料摸底梳理，积极与有关方面沟通衔接，调整完善片区现有规划，加快制定配套引导扶持政策，做好各项策划准备。随着省立医院东院等多家省直、市直单位的落户，东部新区常住人口将大量增加。另外，商品住宅开发项目一个接一个，大量市民纷纷选择在东部新区安家。按照有关部门统计，东部新区建成后，可以容纳30万常住人口。“现在东部新区楼盘多了，人多了。全运会前后又大幅提升了片区基础设施的承载能力，硬件没问题了。但是还缺乏相配套的商业设施，生活还不是特别方便。建设中央商务区，就是完善商业配套。”23日下午，历下区相关部门负责人告诉记者。这位负责人还表示，在东部新区建设中央商务区，是济南市区重心东移的体现。“历下区是中心城区，东部新区是新建区域，也是未来城市发展的宝贵空间。”根据规划，东部新区中央商务区内以建设大型居住区、购物场所、配套酒店为主，打造功能现代、产业高端、生态宜居、宜业、宜游的现代化新城区第二节 项目的必要性和社会经济意义 润业117青年家园开发项目在秉承“人与自然和谐共生”的开发理念下，结合济南的气候特点及地势条件，适应北方气候特点和居住习惯的特点。项目按节能示范工程及国家建设部3A级标准建设，其价值会相应提升，售价预期在9000元/m2以上,可使项目达到预期的经济效益和社会效益。开发建设该片区对市政改造，绿化、美化济南市城区环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解年轻一代的住房压力，有着极为重要的意义。济南市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。济南市政府也十分希望在济南市能成功建设打造一个节能示范工程。所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体系的代表，所以项目示范工程的建设，对济南市其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进。为进一步推进济南市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、智能化设施功能配置、雨水收集、中水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅技术性能。同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。第三章 项目建设条件第一节 建设条件一、 地质条件二、 气象条件济南市属暖温带季风性大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。济南市历年气象情况统计(1985-2000)2000年12月31日采集指标单位1985年1990年1995年1997年1998年1999年2000年年平均气温12.813.814.014.414.914.414.0最高气温36.938.136.540.638.238.437.8出现日期月.日6.087.086.196.226.287.027.1最低气温-26.8-21.1-12.6-15.6-16.6-13.4-15.5出现日期月.日12.081.1312.251.081.181.091.25全年降水量毫米593.2844.9636.2568.0742.7448.3635.1年降水日天83946560646672日最大降水量毫米87.5111.288.3139.6154.280.5101.3出现日期月.日7.298.298.078.208.046.157.22全年日照时数小时2356.22425.32517.82624.02322.22310.02386.1年蒸发量毫米1717.41739.72034.42159.61906.51872.61870.3年均相对湿度%68696161656265年平均风力米/秒2.52.52.52.62.42.72.6年平均气压百帕1012.01012.21009.71010.21009.41008.41008.5无霜期天数天210209214210211215208三、基础设施条件区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。道路：工业南路等道路四通八达。 由于目前济南人均住房面积，润业117青年家园开发项目主推高层104、156平米左右及小高层110、153平米左右两居和三居，可选择性余地大，现在购买高层、小高层三居室赠送双人香港游，买两居室赠送单人香港游。配电梯住宅：购买配电梯住宅消费者，多数追求住房的舒适性。户型以三室二厅二卫户型为主，多数客厅宜放在南面，可设计走入式衣柜，卧室开间不低于3.6米；面积控制在130180m2/套。同时，户均面积控制适中，可使电梯分摊成本降低。高层住宅（一梯两户板式小高层或两梯两户高层住宅）分起居室南向和北向两类。虽户型较为简洁，过道使用不太经济,但由于采用大卧室和大客厅格局,卧室和客厅采光好，适应了北方宽敞舒适的居住习惯，得到大家的认可。 润业117青年家园开发项目高层住宅户型建议以三室二厅二卫户型为主，也可考虑部分复式户型。面积控制在120180m2/套。高层住宅是市区的“别墅”，属豪华型住宅，户内设计布局要精细化。根据济南市城区总体规划，城区将向东发展，本项目符合济南市城区总体规划要求。该区基础设施配套完善，220千伏变电站、邮件分拣中心、热电站、煤气站、自来水厂等一应俱全，高标准的市政管线已全部铺设地下。供水、供电、暖、燃气等市政供给，根据市区相应部门提供的资料,可满足项目要求。随着市民收入的稳步增长,中高档住宅需求正成为今后的发展趋势。第二节 市政条件本项目开发建设市政条件成熟，供应方案可行。高压供电：由济南市历下区220千伏变电站提接，双回路供应天燃气供应：市天燃气主干管在项目东侧，由市天燃气公司开通即可城市供水：项目南北两侧均有主管道通过，可实现回路供水市政排水：项目实施雨污分流，雨水接入市政排水管，生活污水处理达标后回用闭路及电信：分别由市电视台和电信局负责小区接通工作第四章 项目环境影响及节能第一节 环境影响一、 建设地点环境现状本项目地点在济南市历下区。该处周围环境状况较好，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净能力且周围无污染企业。本项目建成投入使用后除产生的少量生活污水、厨房油类、生活垃圾需采取治理措施外，基本没有其它污染物排放。因此，对周围环境不产生不良影响。二、污染源分析及治理措施1、主要污染源与污染物本项目属住宅片区建设，其主要污染源为生活污水、厨房类烟及生活垃圾。为确保片区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2、环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下：（1）生活污水本项目对生活污水进行生化处理，检测达标循环使用，实现生活污水零排放。（2）本项目在厨房采用通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。（3）生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾处理场。三、绿化绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染。保护环境方面也有特殊的作用，本项目坚持点、线、面相结合的原则，把院绿化、道路绿化有机结合起来，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保片区环境优美整洁，片区绿化率不低于46.5%。四、环境影响评价本项目属住宅区建设，其污染源很小，且污染物排放量很少，产生的少量生活污水，经集中生化处理后，完全可达环保要求；对生活垃圾集中存放，每天外运，不对周围环境造成污染。第二节 节 能本项目拟采取以下节能措施：1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型设备，电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。2、住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。3、灯具以节能型为主，达到节约电能目的。4、合理布置建筑物朝向，尽量保持采光条件良好。5、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺以节能降耗。6、采暖采用地面辐射式采暖。7、洗浴采用冬夏均能使用的集中式太阳能。8、生活污水生化处理循环使用第四章 市场供需情况调查、预测和分析第一节 开发对象环境的调查分析第二节 济南市各类商品房地产开发分析预测房地产业稳中趋缓。2008年，房地产业增加值114.9 亿元，增长9.6%。房地产开发投资274.1 亿元，占全社会固定资产投资的比重为19.4%，提高2.6 个百分点。新开工房屋面积482.8 万平方米，竣工面积172.2万平方米。房屋销售价格上涨7.2%，其中新建房屋销售价格上涨7.0%。在房地产开发市场中，住宅占79.8，商业营业用房占13.8，办公楼写字楼占2.8，其他公建配套设施占3.6。2005年全市具有新资质等级的建筑业企业753家，共完成增加值93.3亿元，增长10.4%；实现利税22亿元，增长8.6%；全员劳动生产率（按当年价全社会增加值计算）为13.03万元/人,房屋施工面积3448万平方米，房屋竣工面积1216万平方米，其中住宅732万平方米。建筑业稳定发展。2008年，全市建筑业增加值190.5 亿元，增长5.5%。年末有资质等级的建筑业企业702 家，增长3.1%；全年建筑业总产值668.3 亿元，增长13.9%；实现利税43.2 亿元，增长31.6%；房屋施工面积4173.3 万平方米，增长9.7%；房屋新开工面积1417.0 万平方米，降低7.7%；商品房屋竣工面积1600.2 万平方米，增长0.6%，其中住宅竣工778.6 万平方米，下降31.9%。 2006年一季度，全市建筑业开局平稳，全市资质建筑业企业共完成总产值48.2亿元，同比增长7.8。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值31.5亿元，同比增长1.1%；非国有及国有控股企业完成16.7亿元，增长19.3%。一季度，房屋建筑施工面积2026.2万平方米，比去年同期增长13.2%。其中，新开工面积376.2万平方米，同比增长34.7。一季度，完成竣工产值14.6亿元,比去年同期增长33.9%，房屋建筑竣工面积39.4万平方米,与去年持平。第三节 济南市各类商品房的售价和租金的调查2007年济南市房地产价格指数表（以上年同季价格为100的指数）2007年度价格指数柱形图949698100102104106108110土地交易 住宅销售 住宅租赁 1季度2季度3季度4季度据舜网2008年11月25日讯 24日，有关部门发布了2008年济南市第三季度住宅市场报告分析。数据显示：第三季度，济南商品房均价为每平方米6675元。选取的24个在售楼盘中，建筑面积均在2万平方米以上，之前销售率超过85%的尾盘不在统计范围。从在售项目区域分布来看，东部在售项目规模最大，为161.3万平方米；其次是西部，规模为118.3万平方米；其他各区域在售项目总规模相对较小。 该季度住宅市场整体均价约为6675元/平方米，区域均价最高的是中部区域为8566元/平方米，最低的是北部区域为5400元/平方米。中部区域中诚基中心的均价最高，诚基中心的均价为13500元/平方米。 东部房价增速较快。西部楼盘价格较为平均，在售的7个楼盘中有4个楼盘的均价为5500元-5800元/平方米，另3个楼盘的均价为6200元-6300元/平方米。北部区域价格是5个片区中最低的，整体均价约为5400元/平方米。第四节 各类商品房市场需求的调查与预测目前，我国城市化平均水平约为35%，而济南作为东部沿海省会城市，城市化水平明显高于这一平均水平。作为大城市的济南，城市化进程的加快和城市区域的扩大将迅速扩大城市人口数量，形成对城市商品房需求的持续增长动力。按照济南城市发展规划，今后每年城市化进程将会保持在2左右，每年约有11 万人成为济南市城市人口。该群体主要包括每年各高校留在济南工作的毕业生、外来人群和城市化的农村人口。由于该人群中的大部分人会租赁或者购买小套型的住房作为过渡，所以购房数量较少。近些年来随着济南经济的飞速发展、居民收入也显著提高，城市居民提高生活质量的需求越来越强烈，因此改善居住环境的购房需求也随之上升。据有关数据显示：现阶段中国中产阶级以每年1%的速度递增。从经济学的角度来看，房地产业具有长期性和相关反映的特点，对于购房者来说，收入的增加会加大其对住宅的投入，其收入弹性为2.45，即居民收入每增加1 个百分点，其用于住宅的支出将会增加2.45 个百分点。不少的中、高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以旧换新、以小换大的消费理念逐渐为消费者所接受。改善居住环境购房人群的增加，同时也是二手房市场供给稳定的重要原因。高层建设可充分利用土地。潜在消费群体：文教、卫生、金融、通讯、私营企业部分员工及个体经营户。可结合附近如意社区适当设立超市和餐饮及场所。第五章 开发方案的分析与选择第一节 规划设计方案一、设计依据本项目设计依据主要有：1、中华人民共和国城市规划法；2、民用建筑设计通则；3、住宅建筑设计规范；4、山东省济南市城市总体规划；5、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；6、济南市城市规划管理技术规定；7、现行国家、部委、省事有关规范、标准和文件；8、济南市政府、规划局、建委、国土资源局有关批文；9、有关单位提出的要求。二、设计方案（一）指导思想本项目的设计指导思想为：高起点规划，高标准建筑，创造一个具有亲和力的共融空间和理想归宿的家园、特色鲜明的高质量居住区，为济宁市居民提供一处能展现21世纪城市建设风貌的新型居住片区。注重社会、环境、经济效益的统一，确定合的规划结构，用地布局和开发强度，满足居民物质和精神需求。加快旧城改造的步伐，充分发挥区位价值，提高地段综合效益，营造良好的居住环境。1、设计构思：坚持“以人为本”，从整体考虑本项目区域与周边环境的衔接，注重整体形象。2、文化内涵：在片区的环境塑造上，注重建筑文化的延续，体现人与自然和谐共生的环境理念。3、智能化、信息化、封闭式管理的安全防卫，综合服务的物业管理，提高片区技术含量，使之成为济宁市新型的居民生活区。（二）规划地点及现状本项目位于济南市历下区工业南路北，该地较平坦，有利于建设性开发。项目以高层住宅为主，适当配置多层商业、公建用地。（三）规划原则1、以城市总体规划为准则，符合城市统一规划规则。综合考虑住宅片区所在地区的气候、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局，创造具有现代化、高起点其舒适、安全、卫生、优美的居住环境。2、依据建设的经济技术条件，确定各项目合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前和向导性。力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和设备上有新的突破，增加高科技的含量，通过多种设计手法，融自然、生态、体闲、景观于一体，建成一个高品位。人文气息浓郁的生态型居住区。3、综合考虑片区内的道路、绿化。居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益统一，尽量节约用地，开发空间，提高土地利用率。4、“环境优先”原则。是21世纪城市建设的主题。从本地特定的历史文化特点出发，遵循可持续发展的战略，提供优雅舒适的绿色居住家园，使本项目成为二十一世纪的住宅典范。 5、加强公共服务设施的建设，通过本项目建设提高济南市城市服务设施水平，并使之更加完善。 6、提昌人文景观与自然景观的完美结合。强调创造适合城市环境的建筑人文景观，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。 7、提倡“以人为本”，创造体现城市特点的舒适、方便居住环境。 8、体现项目开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层要求。 9、“可操作性”原则。通守建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施，为建成后的物业管理提供便利条件。 （四）规划设计布局方案 1、总体设计润业117青年家园开发项目共有2栋小高层住宅。其中1号楼高51.6米，2号楼31.6米。 2、道路系统 通过分析片区住宅楼的功能、环境条件和人行出入轨迹，在工业南路路一侧设一个主入口。本区规划车行道与步行道既结合又局部分开，片区内车行道路采用尽端式，分为两级，形成人车分流。片区内道路宽7米和5米不等，停车采用地下停车方式。片区车位考虑总户数的100%。 3、居住空间 居住区在设计中考虑人的各种需求，注意空间的个性与特点。楼前有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。 4、住宅设计 住宅设计努力创造新颖、灵活可变的住宅类型，采取进深适当，空间灵活的可分隔住宅，以满足不同层次居民的不同需求。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之公私分离，同时具有良好的自然采光通风条件，良好的空间尺度。合理的厨房和卫生间面积能适当分隔、组合。住宅形体设计富有特色，表现一定的时代美感。5、公建配套 依据本项目公建分布情况，结合住宅楼建设要求，合理安排片区公建，做到配套完善，经济合理。6、绿化系统 区内绿化景观遵照线面结合的原则，以工字形公共绿化带形成开阔的片区空间，以区内道路为主线，形成被绿化包围着的若干绿化区域，提高了绿化的可观性。公共绿化带由草地、硬地和水体间隔构成。同时，绿化带内设有片区休闲设施，以满足住户平时休闲及活动需求，楼边及周边隔离绿化带，车行、人行分开，使之置身于绿化带之中，既方便安全，又获得美的享受。7、管线 市政设施站所有线路均为地下化，线路采用共同沟形式。给排水、煤气管道沿区内道路依次布置并留有检查井,采用直埋式,埋深不于0.8M.8、场地比较平坦，场地平整地面坡度和车行道坡度不于3，人行道需设无障碍和防滑措施。 地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。建筑物室内外高差取0.15-0.3M。第二节 建筑方案分析与选择一、 设计依据1、 上级部门的有关批文2、 批准的润业117青年家园开发项目项目规划设计3、 现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件二、 建筑设计方案小高层住宅楼总建筑面积为27355 M2，共189户。片区建筑为一类建筑，防火等级为一级，合理使用年限为70年。（一） 住宅建筑设计方案 住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、大厨、卧的原则区分功能，合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室、及厨房、卫生间的位置，即满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。（二） 建筑做法说明 建筑填充墙体采用多孔烧结粉煤灰砖，外墙户内分隔采用EPS轻质、隔音隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用全封闭防盗门，内门采用夹板门，外窗采用断桥铝合金中空玻璃窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面；住宅楼面为C20细石砼地面、厨房、卫生间地面为贴防滑地面（带防水层），墙面皆为混合砂桨墙面，刷乳胶漆，顶棚采用竹胶板后直接刷乳胶漆，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其他地面30MM。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为900宽细石砼散水。三、 结构设计方案 本设计遵循的标准、规范、规程建筑结构可靠度设计统一标准、建筑结构荷载规范、混凝土结构设计规范、建筑设计抗震规范、高层建筑钢筋混凝土结构技术规程、建筑地基基础设计规范、建筑地基处理技术规范、人民防空地下室设计规范、砧石结构设计规范、钢结构设计规范、房屋建筑制图统一标准。 结构设计的依据数据；建筑构结的安全等级为一级，设计使用年限为70年，建筑抗震类别为丙级，抗震设计烈度6度，地基基础设计等级为乙级，风压按50年一遇0.4KN/ M2，雪压0.5KN/ M2，建筑面活荷载分上人屋、不上人屋面、卧室、起居，挑阳台电梯机房、消防楼梯等分别按不同荷载计算。小高层住宅主体结构用框架剪力墙结构，基础采用桩基，在钢筋混凝土承台上现浇梁板结构。楼面皆采用现浇板，楼梯为现浇板式楼梯。围护墙皆按有关结构规范要求设置构造主、圈梁，并设置墙柱拉结筋。以满足结构抗震设防要求。门窗洞口与圈梁底不在同一标高处，皆设置钢筋混凝土过梁。 建筑物主体结构砼强度等级：框架及剪力墙砼强度等级为C35、基础垫层为C15，其它处皆为C25，砌体材料强度等级为MU10，砌筑砂浆地面以下采用M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆，钢筋采用HPB235级和HRB335、HRB400级钢筋。 房屋的“三缝”和未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。第三节 市政及公用服务设施布置方案一、 给水方案（一） 需水预测住宅用水量片区规划人口600人，依据居住片区给水排水设计规范居民生活用水定额为140升/人.日，时变化系数取1.1，绿化用水量：绿化用水按1.5升/平方米。（二）供水水源及水压本片区利用城市供水管网供水。从工业南路D600干道方向接DN100以供日常用水。供水水质符合国家生活饮水标准。（三）消防消防用水量，该片区同一时间内发生一次火灾计，一次火灾用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则消防用水量为140M3/日，并且用消防用水量与片区最高时用水量之和校核管网。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓，消防栓采用半地下防冻式。应用两路水源供大楼的消防给水系统。基地四周道路均可作为消防车道。建筑物内每层均设消火栓，并按规定设手提式灭火器。整个消火栓给水系统设有地上式水泵结合器。建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。（四）管网的布置为了提高片区供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。二、排水方案（一）排水体制本着高起点，高标准的要求，片区室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。（二）污水排放量依据居住片区给水排水设计规范，本片区生活污水水量按给水量的90%计算。（三）排水管道的布置由于本片区地形坡度较，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，在项目区南部两端各设置一个排水出口，将雨水和污水排入城市排水管网。雨水排入城市雨水管道，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。五、燃气供应方案用气量以煤气改天然气作为气源，片区居民气化率为100%，按户均用气1.4N立方米/日计算，得片区用气平衡表如下：户类型用户定额N立方米 （户/日）用气户数用气量N立方米/日居民1.4189264.6注：用气户数考虑一部分分建气源市煤气公司工业南路管道按入该区。一、 管网1、 采用中低压两级管网系统。2、 管道一律采用PE管，埋地铺设。3、 管道应当与其它市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线。4、 管道应作防护处理。 六、片区管线铺设方案 本片区工程线管共有水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，管线一律采用直埋铺设。 各种管线之间以及管线与道路与建筑之间要保持一定的水平和垂直净距，避免互相干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵守如下原则：1、 压力流管让重力流管。2、 管径让大管径。3、 给水管尽量在污水管上边。4、 易弯曲让不易弯曲管。5、 临时性管线让永久性管线。6、 工程量的管线让工程量大的管线。第七章 开发项目策划第一节 开发地域和具体地点的分析和选择本项目选择济南市历下区，位临市区交通主干道工业南路，综合考虑项目地形、地貌、水源、排水、供电、供热、煤气、等各种情况较为适宜。1、项目位置符合济南市东拓西跨的总体规划要求，开发前景理想。2、经过地质勘察，证实本项目水文、地质、地貌适合工程建设，技术上可行。3、项目周界环境，交通、生活、物质供应、基础设施、公用设施具备近期开发建设条件。4、本项目用地协议转让，现场为闲置净地，在征地、拆迁、劳动力安置方面无特殊问题，经济上较为合适。第二节 开发内容和开发规模的分析与选择本项目开发内容及开发规模在符合城市规划的前提下，按照法律上允许、技术上可行，经过充分合理的讨论分析，并能带来最高效益的最佳利用原则，选择最佳的用途，是通过与房地产代理机构、管理人员、维修人员和住户的沟通，了解济南市住宅的供求状况、价格水平和对现有住宅的满意程度而确定的。第三节 项目开发时机和开发进度的分析与选择本项目在国家多项宏观调控政策出台下推出，是在对济南市房地产调查的基础上，考虑开发后有良好的市场需求。开发进度考虑2年完成，充分估计到前期手续（如规划方案审批）、现场三通一平的难度等因素对开发进度的影响。同时尽可能缩短建设开发周期，避免工期拖延造成经济损失，市场情况发生变化从而使项目投资风险加大。第四节 项目合体方式的分析与选择 本项目开发依托如意集团的社会资源及资金优势，在资金、技术方面风险较小，同时为确保工程建设质量，拟选择1家一级总承包施工企业，通过合建方式来完成项目建筑施工任务，与施工企业在工程质量方面共享利润、共担风险、确保本项目顺利开发实施，按预期进度计划交工使用第八章 实施进度计划1、本项目形象进度2011年1月底完成场地质勘察工作，为施工图设计提供可靠的依据。2011年3月与建筑设计部门及有关专业人员共同论证、评审项目建筑结构初步设计方案。2011年5月30日前完成总平面及单体施工图设计绘制及审查工作。具备办理建设工程规划许可证的条件。2011年6月底依据通过审查的施工图办理项目建设工程规划许可证的核发工作。2011年7月底完成项目工程量清单及招标文件编制，建筑施工和监理投标、评标工作。2011年8月中旬与施工、监理单位分别签订工程合同，完成一期工程建筑施工许可证的办理工作。2011年8月26日前项目正式破土动工。2011年10月底完成基槽土方开挖及桩基浇筑任务。2011年12月完成地下人防车库工程施工任务。2012年6底完成2栋小高层住宅楼主体施工任务。2012年8月完成高层住宅内、外墙抹灰及门、窗安装工作。2012年9月完成高层住宅室内水、电、暖安装工作。2012年10月完成高层住宅楼及人防车库验收工作。2012年11月完成本项目室外配套设施施工任务。2012年12月完成本项目整体验收，移交物业公司管理。2、关键工作工作内容：A、地质勘察、初扩设计、施工图设计、综合管网设计、景观设计、配套设施设计、竖向设计、规划定位测绘B、施工图审查、人防审核、消防审核、墙体节能审查、建设工程规划许可证办理、工程量清单编制、施工招投标、监理招役标、质监委托、建筑工程施工许可证办理、预销售许可证办理C、现场临时道路铺设、临时围墙砌筑、临时水电接通、现场坐标定位、验线开工、挖土方、基础浇注、主体施工、室外管网铺设、场区道路铺设、景观绿化、室内设施安装、内外装修D、投资控制、进度控制、质量检查、安全管理、档案管理、竣工验收、合同管理、各方关系协调、物业维护管理E、市场定位、营销策划、广告宣传、销售合同签订、客房档案建立、售后服务、产权过户F、会计报表、财务核算、现金收支、项目融资、资金平衡、工程付款、工程结算G、行政管理、文秘档案、办公接待、关系协调、安全保障H、物业管理3、主要工作关系和持续时间关键工作线路为：项目可行性研究 勘察设计 建设手续办理 单位工程施工 验收、结算 物业移交第九章 物业管理物业管理是随着市场经济发展而兴起的，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段。随着人们生活水平的提高，物业服务的意识已经越来越强。为适应现代城市生活和社会管理、服务需要，为促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，依据2003年5月28日国务院第9次常委会通过，颁布的第399号物业管理条例该项目单位制定了物业管理服务标准。物业管理服务标准把服务项目分为综合管理、房屋及片区共同部位共同设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯管理、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两方面。其中，房屋及片区共同部位共用设施设备由专业服务单位负责管理除外。一、综合管理服务范围：片区规划红线范围内，涉及共同财产和公共事务的管理。服务内容及要求：负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。（1）每天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）协助召开业主大会并配合其运作；（4）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（5）与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（6）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（7）全体员工统一着装，佩戴有相片胸卡