房产置换交易税法相关规定.doc

房产置换交易税法相关政策汇总房产置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换是买和卖的双重行为，一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉原来房产， 再买进一套符合需求的新房产。针对这种置换行为，应如何缴纳各项税费问题如下： 一、 营业税及附加：1.根据中华人民共和国营业税暂行条例规定：“第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”又根据中华人民共和国营业税暂行条例实细细则规定：“第三条 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。” 房产置换双方虽然没有取得货币，但获取了实物或者其他经济利益，也视为有偿转让不动产，依法缴纳营业税及附加。2.根据关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）中规定“第三条第(二十)项的有关规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。根据中华人民共和国营业税暂行条例（国务院令2008年第540号）规定“第六条，纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。第七条，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”3.根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财政部、国家税务总局令2008年第52号）规定：“第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”房产置换获取了实物，应按房产的公允价格缴纳营业税及附加。二、土地增值税：1. 根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定：“五、关于个人互换住房的征免税问题，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”但这个规定不适用于企业之间置换房地产。对企业之间置换房地产的行为，双方的房地产产权都发生了转移，应视为销售房地产行为。2.根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税199548号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”3.根据财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。”4.根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字19956号）规定“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”三、印花税：1.根据印花税暂行条例和印花税暂行条例施行细则规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%。”和关于印花税若干政策的通知（财税2006162号）规定“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。”2.根据中华人民共和国印花税暂行条例实施细则规定：“第十八条 按金额比例贴花的应纳凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。”采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，是反映即购又销双重经济行为的合同。对此，应按合同所载的购、销金额合计数贴花。对于未在合同中注明交换的房产价值，按市场价格计税贴花。四、契税：1. 根据中华人民共和国契税暂行条例实施细则规定：“第十条，土地使用权交换、房屋交换、交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利润的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换、按照前款征税。”2.根据中华人民共和国契税暂行条例第四条第三款规定：“土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额为契税的计税依据。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”五.企业所得税：1.房产置换属于非货币性交换，根据企业所得税法实施条例第二十五条规“ 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提