北京某写字楼项目研究分析报告案例参考建议.ppt

亦庄项目案例参考建议,北京中原投资顾问部 2012年7月,亦庄项目参考案例,案例选取说明,针对亦庄d1 地块20万平米综合体的项目条件，为了更好的研究各物业类型之间，尤其是写字楼与商业的相互关系，中原选取四种不同风格的项目作为参考。,环贸中心 办公特色明显，商业内敛型 三里屯soho 商业办公均衡发展，各具特色 建外soho 办公群楼下的分散商街 华贸中心 传统型写字楼+商业街区,华贸中心,环贸中心,part c.1,环贸中心,北京环球贸易中心地处安贞桥东南角，50万平米商务，5a级商务综合体，由6栋智能化国际甲级写字楼、喜来登五星级酒店及服务式公寓、会议中心、商业等多种物业组成，2005年开始运营，全部物业只租不售。,写字楼 a+b座 直面北三环主干道，地上24层，地下4层。联体双塔式建筑 c+d座 联体双塔式建筑，地上20层，地下4层；其大气典雅的独特气质浑然天成，与a、b栋交相辉映，蔚为壮观 e+f座 坐落环贸国际商务区东南侧，其中e栋地上15层，地下4层；f栋地上7层，地下4层。 喜来登酒店,环贸中心| ab 座|概况,联体双塔式建筑，整体造型线条流畅、轮廓鲜明， 通过玻璃切割方式的巧妙运用，彰显睿智深刻、时尚现代的美学品质。,环贸中心| ab 座|布局,a座立面图,b座立面图,写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其它入口只针对具体业态服务；,ab 座首层平面图,环贸中心| ab 座|实景展示,c/d栋写字楼，为联体双塔，地上20层，地下4层。雄踞环贸国际商务区核心，其大气典雅的独特气质浑然天成，与a、b栋交相辉映，蔚为壮观。,环贸中心| cd 座|概况,cd 座联合双塔,c座立面图,d座立面图,环贸中心| cd座|布局,cd 座首层平面图,写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其它入口只针对具体业态服务；,俏江南写字楼内部2/3层,七彩云南大酒楼c座首层入口,招商银行,环贸中心| cd 座|实景展示,七彩云南庆沣祥茶庄,e/f栋写字楼，坐落环贸国际商务区东南侧，其中e栋地上15层，地下4层； f栋地上7层，地下4层；精巧小独栋设计自由灵活。其中e座三层以上为写字楼,环贸中心| ef 座|概况,写字楼主出入口分布在大堂南北两侧，其他多个小型商业的次入口；,e座,f座,环贸中心| ef座|布局,书吧,美甲,bhg,bhg华联超市,环贸中心| ef 座|实景展示,环贸中心|导视系统及中央大堂,通过大型昭示感强的沿街导视系统, 为内部商业带来直观而有力的宣传效果。,1.low-e玻璃幕墙 外立面为全隐框玻璃幕墙，采用国际通行的全玻璃大单元结构幕墙设计形式，选用双层中空的美国皮尔金顿、北极蓝多功能阳光控制双银低辐射热反射low-e玻璃,在确保良好保暖性、高透光度、优越隔音效果的同时有效阻止阳光中有害射线,2.电梯厅 电梯厅墙面选用西班牙米黄及金碧辉煌大理石铺装，地面由南非红大理石铺装，整体形象高贵典雅。电梯门套为进口啡网纹大理石，顶部为造型吊顶。,3.豪华大堂 中央大堂，面积逾1200平方米，挑高6.8米，大跨度、南北通透的设计。选用特级西班牙米黄大理石铺装，以大型镀金浮雕壁画装饰，大气华贵，富丽堂皇。,4.楼道 2.153.15米宽，地面铺地毯，墙壁粉刷高级环保乳胶漆，铝合金条板吊顶。,5.卫生间 墙壁铺装高级进口瓷砖，洗手面盆台面为黑色大理石，日本原装进口toto牌高档卫生洁具，感应龙头与烘手机一体式洗手盆。,环贸中心写字楼|装修标准,玻璃幕墙、电梯厅、豪华大堂、楼道、卫生间,空调系统 环贸中心一期采用美国约克（york）中央空调系统。 2台1320冷吨和2台432冷吨的电制冷机，可根据室外不同温度条件采用多种组合机组开启方式，有效满足不同时段 的不同需求； 机组和风机盘管均为美国约克（york）产品； 温度控制器为美国江森（josen）产品。,电梯系统 环贸中心项目一期总计装设26部日本三菱高速电梯 16部客梯（原装进口），电梯梯速设置为2.5米/秒，额定荷载1350千克/部，起降、运行平稳，噪音小，分高低区运行 4部消防/客/货三用电梯 4部无机房电梯（曳引机控制柜为原装进口，自地下直达三层） 2部扶梯（自中央大堂直达三层）,供电系统： 采用10kv双路供电，总装机容量11200kva，并配备备用应急供电源，消防应急照明系统。塔楼每层提供照明、插座负荷开关为150a（三相）。可分户单独计量用电量及费用，另可根据需要进行电力增容。 办公间照度500lx，公共区照度200lx，停车场照度75lx。,空调系统、电梯系统、供电系统,环贸中心写字楼|技术参数,新风系统 提供60立方米/小时/人以上的新风量，时刻为大厦内带来源源不断的清新空气。 采用美国约克（york）牌中央空调及风机盘管，其设计严谨、低噪声、安全可靠。新风机组加装湿膜加湿系统，房间内安装美国江森温度调节器，在调控室内温度的同时可将湿度有效控制于40%50%之间，为楼内客户营造最适合人体生理需求的舒适型办公环境。 采用独立取排风及循环系统，每楼层直接自室外采集充足新鲜空气，并将楼层内浑浊空气直接排至室外，避免了室内空气在楼内多层循环所带来的空气污染隐患，确保楼宇内空气质量。 每层独立新风机房内加装“约克纳米级紫外线光触媒杀菌消毒”设备，持续不断实现空气消毒、杀菌、自动除尘，提高空气质量，为大厦内创造健康的办公环境。,新风系统、 其他系统,办公自动化管理系统：以结构化布线为平台，为客户办公自动化管理提供有力支持 机房24小时冷却系统：自根本上避免了因电脑主机房温度过高所导致的机房设备散热不利、办公系统出现故障等问题，保障高科技办公系统安全顺畅高效的运转。 读卡感应进入系统：有效减少推销及安全隐患，保证办公私密性。,环贸中心写字楼|技术参数,车位及智能管理系统 项目总规划车位逾3500个； 车场入口处设置非接触式读卡感应器，客户进出车场无需停车取卡； 来访客户凭卡存取车，保证迅速精确计算时间；,一卡通系统 环贸中心采用一卡通管理模式，电梯、停车、门禁、考勤管理、楼内商业消费等可实现一卡通用。,供暖系统 自建锅炉房，选用法国进口德地氏锅炉，不受集中供热源影响，可确保供暖稳定。,保安监控系统 选用美国ad视频矩阵主机、日本松下摄像头、韩国三星监视器、美国ibm多媒体工作站等进口摄像显示设备及数字录像系统，大厦在公共区域及各楼层公共走廊安装414个监控点，实施24小时全天候监控与自动数字录象，并配以门禁系统，达到多重防范预警效果，为租户提供安全的办公环境。,车位及智能管理系统、供暖系统、一卡通系统、保安监控系统、通讯系统,通讯系统 宽带接入及相关网络视频会议、局域无线网络、远程访问等多媒体增值服务。美国avaya信道产品。以6芯多模千兆光纤为数据传输的垂直主干通路，可实现数据交换“千兆到楼层”，并可根据客户需求水平布线到桌面； 北京电信在楼内设有电话模块局，可实现公众网和小交换机所具备的一切业务功能，全面解决通讯问题。大厦设置电话数量为100门/层，总数量近5000门，提供充足的idd、直线电话、中继线，配置dnn节点机，为客户提供数字数据服务；配置多种服务器，适用于各种通信增值业务。,环贸中心写字楼|技术参数,环贸中心| 项目重要借鉴点,环贸中心的设计理念对亦庄5a写字楼参考作用较大，可借鉴元素如下：,借鉴元素,三里屯soho,part c.2,三里屯soho,三里屯soho项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区，占地5.1万，总建面46万,由5栋办公、4栋公寓以及商业群房组成。,商业：五大商业主题 公寓：全家居服务式公寓 办公：个性化时尚办公空间,三里屯soho|商业、办公、公寓,三里屯soho 位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。,霓裳风采b1-f4,品味家苑b1-f5,儿童天地b1-f4,电子科技b1-f4,柔美生活b1-f4,三里屯soho|商业指标,不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使外部商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。,在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。,下沉广主道,地下商街交汇处,通往其他商业,三里屯soho|商业动线,共5栋塔楼，坐落在项目用地的北侧,三里屯soho|写字楼,写字楼大堂,写字楼内部走廊,三里屯soho|写字楼,共四栋塔楼，坐落于项目南侧,三里屯soho|公寓,三里屯soho|可借鉴点1：商业街区与办公规划的结合方式,商业与办公在外立面上保持一致的风格，商铺门头的设计也充分体现了与办公立面的结合，既保留了商业门面，同时保证了项目整体品质。,三里屯soho|可借鉴点2：写字楼低层商业商铺划分方法,三里屯soho商业在铺位划分上，灵活性强，尤其是沿街位置，一拖二的设计比较常见，客户的接受度较好。,中庭,中庭,众多商铺一拖二处理，商户接受度较好，出租率较高；,裙房对外设立多个独立出入口,三里屯soho|可借鉴点3：灵活多样,多重入口,全面无死角的商业铺位,一拖二的商铺内部楼梯,每个裙房都设置了采光中庭,三里屯soho的商铺最大特点就是,可到达性强,通过户外平台、沿街入口、内部公共通道、商铺内楼梯等手段进入，保证所有商铺的均好性。,小区有两个车库，地上车库在西北侧，地下车库入口分别在南北两端。 北部区域靠近外环道路，南部较安静。,三里屯soho|可借鉴点4：清晰简单的交通动线,三里屯soho的设计理念比较适用于亦庄沿街商务型办公楼建筑群；,高层塔楼的外部是连续的外表面，没有棱角，为来访者和住户创造一个有吸引力的、友好的城市空间。,九个塔楼共两种立面设计 一种是采用由玻璃和铝板构成的垂直形式，以体现塔楼的纤细形态； 一种是由石材和彩色玻璃等暖色物质构成的水平形式，以突出塔楼无棱角、曲线形外表的连续形态。,九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。展现给了我们从未见过的“市中心vs自然”的风景。,三里屯soho|可借鉴点5：极富个性的外立面风格,下沉花园广场将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯soho将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。,贯穿整个下沉广场的水系,地下广场南侧的开阔场地,下沉广场两侧商业,九栋建筑在地下广场贯通,三里屯soho|可借鉴点6：交通主轴的下沉广场,公共小品设施都很时尚简洁，彰显都市生活的个性，与建筑物交相辉映，相得益彰。,路灯,三里屯soho|可借鉴点7：具有点缀而富有情趣的绿化&小品,三里屯soho|可借鉴点8：地下空间充分利用，全明空间处理,地下层以餐饮为主,全明设计,可经下沉庭院进入,下沉庭院与地上连廊的结合,三里屯soho地下空间通过下沉庭院全部互通,并保证了地下层的采光通风；,下沉庭院内设有广场,三里屯soho|可借鉴点9：裙房内部采光中庭 元素反复运用,三里屯soho商业裙房内部均设置采光中庭,个性化特色明显;,建外soho,part c.3,地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，cbd核心区。,项目性质： 项目名称：建外soho 占地面积：16.9万平方米 建筑面积：约70万平方米（地上51万平米；地下19万平米 ） 办公面积(两栋写字楼):9.8万平米 停车位：3000个 总设计师：山本理显（日本） 开发商：soho中国 租金：5.67 元/平米天（办公） 710 元/天 （商业）,建外soho,公寓与商业的结合；裙楼与底商的结合；商业顶层通过连廊相连，将整个商业和公寓连接成一个完整的活力体。 建筑之间的互动增添了美感，交通动线考虑合理，同时使整个社区紧密联系，整体性较强。,建外soho|项目特色,居住,办公,购物,休闲娱乐,soho,一族,居住,办公,娱乐,休闲,购物,健身,餐饮,艺术,在建外soho里，集合居住、办公、购物、娱乐、休闲等多种功能于一体； 住宅设计灵活，没有居住和办公的明显界限，可以随意组合。,建外soho|项目特色,外立面,绿化,地下走廊,连廊,简洁时尚的立面设计，落地的玻璃幕墙，通透明亮，纯粹的白色，清醒自然。,地下一层的走廊种植一些树木增添生机，树冠长出一层地面给人感觉树从地底下长出来；,独特的地下走廊设计使 整个空间更有活力。,各式联廊的设计，增添了建筑美感，交通动线考虑合理，同时使整个社区紧密联系。,建外soho|项目特色,建外soho没有围墙，16条小街在建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化； 每天近5万人在这里居住、工作、玩乐。,弧形和直线的走道容许不同角度的风景；每栋建筑以不同角度站立； 住客能看人也被看，同时保持着一种安全的距离；,建外soho|项目特色:小街文化,写字楼,soho别墅,其它高层建筑为soho公寓 其它3层建筑为裙房,2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋soho别墅+l6条小街+300个店铺,建外soho|业态组合,soho办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。,建外soho|写字楼,2栋364套soho办公,国 贸 桥,绿化带,主入口,商业,写字楼大堂挑高7米,次入口（无挑高大堂）,面街商铺大部分为餐饮 （一拖二为主）,主入口面向内侧,建外soho|写字楼,18栋2069套soho公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。,东部黄色区域及西部片区高层区域全部为soho公寓,建外soho|公寓,空间组合灵活多变,入口处配置了soho区，可以作为工作间、会客间，或客厅的延长等用途,单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。 其中85平方米为复式房型。 为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了电磁炉； 卫生间面积被设计得非常紧凑； 除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。 卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。 面向外部空间较大，采光通风好,建外soho|公寓,平层可划分为1-4家商户出租，或者同时持有多层经营。,5号soho别墅 3层独立咖啡厅 2层独立茶楼,建外soho|soho别墅,（红色线条为商业面）,内部商业增强商业的规模性和整体感， 使内外商业相互融通，打造社内开放步行景观，独具特色。,曲折变化的街道和临街面 尽可能多的玻璃面 大面积的招牌和广告空间 一层转角处设计为弧形 连廊和桥 玻璃外廊 趣味性路标,建外soho|商业：16个小街+300个商铺,公寓楼底部为裙楼底商，街铺沿市政道路和内部小区设置，形成16条街坊式商业街，共约300个商铺，独立进出，面积100-600m2,设置商业广场，突出时尚主题，引入独具风格的主力店铺，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店等。,1-3层为临街商铺，其商铺全部临街。业态组合：咖啡馆、美容院、时装店等，但缺乏大型超市类强力拉动人流的业态。,商业,商业,建外soho没有任何大型集中商业，但经营良好。其主要原因一方面是抓住了社区自身业主的消费需求，另一方面则是通过一系列提升商业氛围的措施，使小街铺的关系更紧密，从而产生放大效应，吸引了更多的外来消费者。,建外soho|商业：主力店凸显主题,建外soho| 项目重要借鉴点,建外soho属于较为早期的项目,可借鉴元素如下:,借鉴元素,面向主干道的昭示面缺乏吸引力,部分商业与写字楼共用出入口易造成干扰及卫生脏乱,引以为戒,建外soho| 项目不足之处,作为早期综合类项目,建外soho也存在一些值得引以为戒的不足之处；,写字楼底商广告杂乱档次感低,华贸中心,part c.4,开发商：北京国华置业有限公司 区位：华贸中心坐落于东长安街，位于cbd东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。,华贸中心,物业组合：5a智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家星级酒店,在总体规划上，建筑在南北向形成有机的组织； 写字楼区（1）面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围； 写字楼主入口在北侧，与购物中心入口相对独立而不互相影响；,商业区（3）与酒店（4）位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园。,公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区,不同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序； 另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。,西大望路,华贸中心总体布局,业态有机组合 华贸中心各物业定位均为高档物业，同时物业之间相互提供支撑，形成较好的综合效益；,华贸中心业态组合,在确定项目定位后，开发商坚持走高端路线，无论写字楼、商业、酒店还是公寓，均坚决执行高端定位，即使在资金压力较大的情况下也未改变，最终取得了成功。,开发商通过自己投资，改变了区域的道路、交通、桥梁等多方面问题，解决了区域交通、人流等相关问题； 注重细节的规划和打造，赢得了高端客户的认同，也取得了项目成功。,执行 力强,定位 准确,华贸中心在规划初期，周边环境属于城乡结合部，同时面临国贸的巨大竞争，但是开发商坚持高端定位，最终取得了成功。,改变 环境,城乡结合部的高端项目,华贸中心开发环境,改善交通环境： 为了改善周边交通环境，开发商投入了约4、5千万进行华贸桥、华贸东路和地铁的改建工程，加大的缓解了交通压力 内、外部交通 五大举措铸就cbd畅通地段。人车分流，整体地下车位近5000个,华贸中心交通组织,北京华贸写字楼建筑设计纯净、简洁、明快、凌厉，极富纪念性和时代感 ; 华贸写字楼的主要客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、 sap、巴西航空等世界500强企业.,华贸中心|写字楼设计：技术指标,国际领先标准的玻璃幕墙 外墙采用全玻璃幕墙体系，主要材料选用为透明钢化中空low-e玻璃及氟碳聚合物饰面的铝合金型材； 裙楼部位墙面采用预制的成品陶土挂砖（或格栅）装配系统，后衬墙面为玻璃幕墙及绝热隔声材料砌筑墙体。,华贸中心|写字楼设计：外立面,细致周到的室内空间设计,跨国公司理想的办公空间 标准层面积2261-2383平米。 纯国际化办公模式 无中柱式方正空间，三面采光,视线通畅。 最大程度提高面积使用率 10米超短进深，9米超宽柱状间距。 核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。 办公空间倍感舒适层高4米， 在提供100毫米网络地板后净高2.7米。, 整层使用率71%-73%.,大面积无中柱空间,华贸中心|写字楼设计:内部空间,先进空调系统,内区采用vav变风量全空气空调系统，外区采用四管制风机盘管系统。 新风量40立方米/小时*人，每层划分为一个可控制区域。 设置自动控制装置，舒适节能。 采用蒸汽加湿系统，预留用户冷却水系统。采用溴化锂制冷技术，节能环保。,华贸中心|写字楼设计:设备设施,高科技电梯系统 1号、2号字楼各设12部高速客梯，分高低区，6+6配置； 3号写字楼设15部高速客梯，分高、中、低区，3+6+6配置。 b4层至f1层办公入口大堂共设2组各2台客梯供地下停车人员转换使用。以上3栋写字楼高速客梯采用国际标准，并均设有智能选层控制系统。,需刷卡进入写字楼电梯厅,华贸中心|写字楼设计:设备设施,迅捷通讯平台 提供公共信息服务系统，建立电子话务员、语音信箱、无线通信、多媒体通信，实现电视电话会议等功能； 为了充分保障大楼的移动通信质量，确保通信畅通，设移动通信中继系统。 综合布线系统 系统可提供语音和数据等信号传输，主要服务于通信网络、计算机网络及办公管理系统；系统干线采用光缆和铜缆，水平布线采用六类utp；架空地板系统在确保4米标准层层高的同时, 隐藏繁复的电缆、线路和其他管道，提供灵活的布线、分隔方案，同时又能快速适应设备的布局改变，方便设备的升级与增值。,华贸中心|写字楼设计:设备设施,停车库管理计费系统,华贸中心写字楼1400个车位，与华贸商城及酒店车库连