2010安徽某市房地产市场分析报告.ppt

居易房地产营销机构提案,2010年上半年芜湖房地产市场分析报告,第四篇：芜湖市下半年房地产市场走势分析,第一篇：上半年行业政策,第二篇：市场运行基本数据,第三篇：市场运行基本特点,第一篇,上半年行业新政,新政资讯,2010.04.15：国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不 得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。,2010年房产新政摘要,政策影响：购房者受此影响对楼市持观望态度，延缓了购房计划，导致市场上的成交量 呈直线下降趋势，市场态势不明朗。,2010.04.17：国务院要求，房价过高地区可暂停发放第三套房贷，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地 区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购买住房贷款。,政策影响：对购买第三套房的限制条件，使购房投资者的成本增大，投资的利润空间大 幅缩水，从而放弃购房投资投机的想法。同时对非本地居民购房的限制，也是导致市场 上商品房销售量下跌明显的一个重要因素之一。,今年以来，伴随房地产市场的变化，国家出台了一系列的宏观调控政策，全国各地的房地 产市场进入一个敏感时期。对此，芜湖市委、市政府反应迅速，及时出台了关于进一步 促进房地产投资开发保持房地产市场持续健康发展的若干意见（以下简称“若干意见”）， 认真贯彻落实“国十条”，使该市的房地产市场总体平稳。,“若干意见”的影响：“若干意见”的出台，使 芜湖市的房地产市场整体趋向平稳，改变了 2009年市场异常膨胀和火热的现象，从而保 证芜湖房地产市场的健康发展。,2010年 ， 芜湖的楼市发生了什么？,第二篇,芜湖城市概况,市场运行基本数据,开发投资情况,商品房上市情况,商品房销售情况,商品房价格情况,二手房成交情况,房地产金融情况,2010年上半年， 全市完成房地产开发投资127.20亿元，与去年同比增长34.62%。房屋施 工面积1673.70万平方米，同比增长34.52；其中房屋新开工面积356.92万平方米，与去 年同比增长14.56；竣工房屋面积157.39万平方米，同比增长117.36。 其中住宅：建设投资104.94亿元，与去年同比增长41.91%；住宅施工面积1425.98万平方 米，同比增长41.62；其中新开工住宅292.80万平方米，同比增长10.09；其中竣工住 宅面积139.02万平方米，同比增长121.86%；房屋销售面积122.17万平方米，其中住宅 111.96万平方米，与去年同比分别下降13.88和11.75。,（一）房地产开发投资情况,1、全市房地产开发投资情况,2010年16月芜湖市房地产开发投资情况,2010年16月芜湖市房地产开发投资情况,2、市区房地产开发投资情况,2010年16月，市区完成房地产开发投资114.63亿元，与去年同比增长33.10%。房屋施工 面积1429.20万平方米，同比分别增长35.69；房屋新开工面积 284.16万平方米，与去年同 比增长11.53；竣工房屋面积149.57万平方米，同比增长170.42。 其中住宅：建设投资94.92亿元，与去年同比增长41.80%；施工面积1218.95万平方米，同 比增长44.69；其中新开工住宅234.10万平方米，同比增长 8.78；其中竣工住宅面积 131.90万平方米，同比增长171.40%；房屋销售面积107.01万平方米，其中住宅97.30万平方 米，与去年同比分别下降14.28和18.03。,2010年16月市区房地产开发投资情况,2010年16月份，全市各金融机构房地产贷款余额200.58亿元，比年初新增44.96亿元，与去 年同期相比增长100.27%，其中房地产开发贷款余额49.08亿元，比年初新增11.65亿元，与去 年同期相比增加144.75%；个人购房贷款余额151.50亿元，比年初新增33.30亿元，与去年同 期相比增长88.24%；全市住房公积金存款余额6.58亿元，比年初新增1.74亿元，与去年同期 相比增长815.79%；全市住房公积金委托贷款30.71亿元，比年初新增2.59亿元，与去年同期 相比减少48.61%。,（二）房地产开发金融情况,2010年上半年芜湖市金融机构房地产金融情况统计表,（三）商品房上市情况,1、商品房供应情况,2010年16月，在商品房供应方面，16月批准商品房预售面积124.99万 ，较去年同 期增长45.12%。其中，商品住房批准预售面积101.14万，较去年同期增长28.28%；商 业用房批准预售面积19.88万，较去年同期增长266.81%；办公用房批准预售面积3.98 万，较去年同期增长112.08%,2010年6月，市区商品房预售面积14.23万，同比增长9.3%，环比下降50.02%。其中，商品 住房预售面积9.99万，同比下降20.06%，环比下降22.96%，预售套数986套，同比下降 15.15%，环比下降24.96%；商业用房批准预售面积0.87万，同比增长666.7%，环比下降 94.19%；办公用房批准预售面积3.37万，同比增长725.9%，环比增长590.5%。,2、商品房上市量走势分析,据芜湖市住宅与地产信息网统计：2010年上半年，月商品房供应量如下：一月份市区 商品房批准预售31.57万 ；二月份市区商品房批准预售23.67万 ；三月份市区商品 房批准预售9.02 万 ；四月份市区商品房批准预售18.03万 ；五月份市区商品房批 准预售28.47万 ；六月份市区商品房批准预售 14.23万 。,2010年上半年，市区累计销售商品房面积107万， 较去年同期下降14.28%，销售金额为57.42亿元，较 去年同期增长7.89%。其中，商品住房销售面积97.3 万，较去年同期 下降18.03%。计9182套，较去年 同期增长20.71%，销售金额为49.51亿元，较去年同 期增长4.13%；商业用房销售面积6.58万，较去年 同期增长26.23%，销售金额为5.77亿元，较去年同 期增长13.06%；办公用房销售面积2.7万，较去年 同期增长199.32%，销售金额为2.06亿元，较去年同 期增长269.7%。,（四）商品房销售情况,2010年6月，市区共销售商品房面积8.75万，同比下降57.42%，环比下降17.24%，销售 金额为4.92亿元，同比下降46.74%，环比下降14.9%。其中，商品住房销售面积7.71万， 同比下降60.5%，环比增长0.19%。计760套，同比下降60.56%，环比增长15.33%，销售金 额为4.02亿元，同比下降50.45%，环比下降1.9%；商业用房销售面积0.5万，同比下降 45.66%，环比下 降78.59%，销售 金额为0.47亿元，同比下降 55.57%， 环比下降63.94%；办公用房销售面 积0.54万，同比增长456.96%，环 比下降2.48%，销售金额为0.43亿元， 同比增长 609.63%，环比增长12.59%。,2010年6月商品房销售情况,与2009年上半年商品住宅供不应求相比，2010年上半年的上市量虽有小幅增加， 但销售面积却不足去年，市场表现低迷。尤其是在四月份新政出台以后，市场 上商品房销售量大幅下跌，下跌幅度明显。,2010年上半年商品房供销情况,2010 年 上 半 年 芜 湖 市 商 品 住 宅 热 销 前 十 名,2010年上半年，市区商品房销售均价为5366元/，较去年同期增长25.87%，其中， 商品住房销售均价为5089元/，较去年同期增长27.03%；商业用房销售均价为8781 元/， 较去年同期下降10.43%；办公用房销售均价为7636元/，较去年同期比增 长23.5%。,（五）商品房价格情况,其中，镜湖区商品房销售均价为6027元/，同比增长7.97%；商品住房销售均价为5665 元/，较去年同期增长13.87%；商业用房销售均价为9162元/，较去年同期下降 24.07%；办公用房销售均价为7428元/，较去年同期增长18.73%。 弋江区商品房销售均价为5312元/，同比增长28.74%；商品住房销售均价为5136元/， 较去年同期增长26.81%；商业用房销售均价为9109元/，较去年同期增长7.67%；办公 用房销售均价为6461元/，较去年同期下降4.73%。 鸠江区商品房销售均价为4838元/，同比增长50.39%；商品住房销售均价为4706元/ ， 较去年同期增长49.54%；商业用房销售均价为7169元/，较去年同期增长44.33%。,开发区商品房销售均价为4372元/，同比增长34.44%；商品住房销售均价4122元/， 较去年同期增长33.14%；商业用房销售均价为8376元/， 较去年同期增长27.84%。 三山区商品房销售均价为4519元/，同比增长32.72%；商品住宅销售均价为4516元/， 较去年同期增长33.29%；商业用房销售均价为5250元/，较去年同期下降0.25%。,2010年上半年，市区二手房成交面积44.02万，较去年同期增长23.97%；成交金额为 16.27亿元，较去年同期增长35.17%；成交套数4378套，较去年同期增长3.3%。其中， 二手住房成交面积32.63万，较去年同期增长5.85%；成交金额12.76亿元，较去年同 期增长23.35%；成交套数1401套，较去年同期增长2.91%。,（六）二手房成交情况情况,据芜湖市房地产登记管理处数据显示，2010年上半年，芜湖二手房上半年成交4378套， 同比增长23.35%。芜湖的二手房市场从2010年伊始出现了动力不足局面，可能是淡季 的原因，进入新一年的第一个月，二手房成交量和挂牌量均大幅减少。据数据显示， 1月芜湖共成交住宅二手房692套，环比下降46.3%。,第三篇,市场运行基本特点,纵观上半年的市场运行情况，结合相关数据分析，芜湖房地产市场主要有以下几个特点：,（一）房地产开发投资增速稳健，各项建设指标持续趋好,（四）商品房销售有所回落，整体走势先扬后抑,（三）商品房供应有所增加，部分区域上升明显,（二）溢价成交地块增多，开发企业拿地信心较足,（五）商品房价格稳步增长，典型楼盘价格涨跌互现,（六）累计供销比略有上涨，区域之间差异较大,2010年上半年，市区房地产开发投资114.63亿元，同比增长33.1%，其中住宅开发投 94.92亿元，同比增长41.8%。 从月度累计变化看：年初受基数较低影响，市区房地产开发投资同比增幅较大，一季度 以后，增速有所下降并保持在50%左右，此后“国十条”房产新政出台，一定程度导致 开发建设进度推迟，使得投资增速略有回落。 从整体来看：市区开发投资规模总体良好，增速稳健。,（一）房地产投开发资增速稳健，各项建设指标持续趋好,2007年上半年2010年上半年芜湖房地产开发投资对比情况表,上半年市区施工面积1429.2万，同比增长35.96%，其中新开工面积284.16万，同比 增长11.53%。施工面积和新开工面积月末同比增速较上月略有下滑，主要原因：一是 受房产新政影响，开发企业观望态势较浓，影响开工进度；二是去年上半年尤其是二 季度开始，开发企业不断加快开工进度，造成基数较高；三是今年以来，小高层和高 层项目推盘较多，易受天气影响，客观造成施工进度放缓。,从各项建设指标来看：,2010年上半年，市区竣工面积149.57万，同比增长170.42%。 竣工面积大幅增加的主要 原因是：2007年大量楼盘推盘入市至本年已逐渐交付使用。,2010年上半年市区商品房新开工面积变化情况表,2010年上半年市区商品房施工面积变化情况表,2010年上半年市区商品房竣工面积变化情况表,（二）溢价成交地块增多，开发企业拿地信息足,1、20072010年上半年芜湖市土地出让情况,从2007年到2010年，芜湖的土地市场同全国其它城市一样，都经历了一段从火爆到冷清 再到复苏活跃的过程。2007年，市区共出让土地17宗，出让面积397.53万，出让金额 78.33亿元；2008年，市区仅出让土地15宗，出让面积119.8万，出让金额22.6亿元； 2009年，市区全年招拍挂出让经营性土地31宗，出让面积379.98万平方米，成交价格 80.76亿元；2010年上半年，市区土地出让13宗，虽然成交数量并不突出，但成交金额 57.68亿元，与去年同期相比却又大幅度的增长。,据相关数据统计，2010年上半年芜湖市土地市场共成交13幅宗地，与去年同期相比增 长30%；总出让面积为140.29万，与去年同期相比下降23.6%；成交金额57.68亿元， 与去年同期相比增长150.79%；成交均价为274.12万元/亩，同比上涨210.6%。,从土地挂牌分区来看：上半年市区有土地挂牌的为弋江区、鸠江区和开发区，其中鸠 江区土地挂牌量最大，为153.8万公顷，占市区挂牌量的8105%。主要原因为鸠江区为我 市重点打造的新城区，政府加大该区土地出让力度。,2、2010年上半年芜湖市土地出让情况,2010年 芜湖 上半 年经 营性 用地 分区 域上 市示 意图,2010年上半年，市区共挂牌土地188.78公顷，同比增长45.5%；,从土地成交情况来看：受土地供应量影响，交易量也主要集中在鸠江区，占市区土地 交易量的83.1%。市区成交土地均价同比增长210.6%。,2010年芜湖上半年经营性用地区域交易示意图,纵观2010年上半年芜湖市区经营性用地成交情况，各区域土地成交数量为：镜湖区13.7 亩，弋江区130.3亩，鸠江区1748.8亩，三山区0亩，开发区211.4亩，由于城中、城南上半 年鲜有土地供应，因此区域间的差距也有逐渐拉大的趋势。,从土地供应区域来看，2010年上半年，城东板块（鸠江区）共有7幅宗地成功出让，占全市总 出让宗数的54%；出让面积1748.8亩，占全市总出让面积的83%。由此可见，城东板块无疑是 2010年上半年芜湖土地市场的最大赢家。,从土地溢价率来看： 有77%的土地溢价成交，较去年同期增加13个百分点，其中溢价率最高的弋江区1005号地块， 溢价率达到218.78%。芜湖土地市场整体受宏观调控政策影响不大，在新政出台后仍有四宗 土地成交，其中有三宗地块溢价成交。从拿地企业来看，苏宁环球首次进入芜湖市场，拿地 总建筑面积超过100万平米，表明国内大型开发企业对芜湖市场充满信心。,（三）商品房供应有所增加，部分区域上升明显,2010年上半年，市区商品房供应量124.99万，同比增长近五成，环比增长约10%。 其中商品住宅上市101.14万，同比上升约三成，环比增长近10%，与去年同期相比 下降11个百分点。从整体来看，市区商品房供应总量较去年同期上涨明显。,涨幅较大的原因：一是09年同期市场刚刚从 金融危急中恢复，市场以消化存量为主，新 增供应较少，造成同期基数较低；二是部分 定销房源（中兴花园、奇瑞bobo城）集中 上市。,单月波动较为明显，总体呈现逐月下降态势。其中3月商品房上市量环比下降近6成，5月出 现商品房供应量大增。 分析原因：一是3月我市出台关于进一步促进房地产投资开发保持房地产市场持续健康发 展的若干意义，其中要求开发企业申报的预售面积每次原则上不低于2万，造成部分开 发企业因无法达到预售标准而延期开盘；二是大体量商业项目（5月商品交易博览城）的集 中上市在一定程度上推高了供应量；三是3月国家出台了一系列调控政策造成了开发企业对 楼市的观望情绪，部分开发企业因此推迟了开盘时间，导致5、6月份上市量逐步滑落。,从月度变化来看：,近一年市区商品房、商品住房月均供应量情况,从行政区看：,镜湖区、弋江区和开发区商品房上市量位列市区 前三位，占比分别为43.86%、20.2%和17.93%。 鸠江区上市量涨幅居市区首位，同比增长283.42%， 主要原因是我市不断加快城东政务新区的建设速度， 加大土地出让规模，导致上市量的增加。 弋江区供应量同比下滑两成，分析原因：一是09年下 半年弋江区上市楼盘较多，导致今年上半年可推楼盘 量减少；二是部分楼盘受新政影响，对楼市持观望态 度，推迟了开盘时间。,2010年上半年分行政区商品房供应情况,从面积段来看：,90120商品住宅上市量居首位，占比超过三成，同比增长31.3%，120144面积段 占比出现下滑，上市量同比下降近三成，144以上面积占比提高至两成，较去年同期占 比提高13个百分点，同比提高两倍。主要原因是大户型房源（中兴花园、碧桂园）集中 上市，造成144以上房源增长较多。,2010 年 上 半 年 分 面 积 段 商 品 住 房 供 应 情 况,（四）商品房销售略有回落，整体走势先扬后抑,2010年上半年，市区累计销售商品房面积107.01万，同环比有所下降，其中共成交商品 住宅9182套，成交总面积972950.53平米，同比下降近2成，占比约为九成；商业类用房共成 交65762.92平米；办公类用房共成交27035.76平米。,从月度走势来看：,2010年上半年，楼市成交量以4月为分水岭，14月份成交套数为2064套，5、6月成交量 出现小幅调整，6月份成交套数滑落至861套。 主要原因：一 是4月为我市传统销售旺季，开发商相应加大推盘力度，市场供应量因此攀 升至今年新高；二是房产新政正式出台，购房者受此影响对楼市持观望态度，延缓了购房 计划；三是5、6月份上市量偏低，市场可供选择楼盘较少，对销售量产生了影响。,近 一 年 商 品 房 、 住 宅 月 均 销 售 情 况,从销售占比看,商品住宅仍销售主力，销售占比90.92%，同环比均下降两成，商业和写字楼占比为 8.68%，同比增长五成，表明随着我市经济水平的提升对城市商业地产的要求也在进 一步扩大。,2010年上半年各行政区商品住房销售情况,镜湖区商品房销售占市区销售量的46.26%，其次是弋江区和开发区各占16%，其中弋江 区销售量同环比均下降超过6成。分析原因：上半年弋江区商品房上市量同环比大幅下 降，造成该区销售量锐减。,从行政区看,从面积段看,上半年商品住宅的销售量集中在90以下和90120之间，销售占比分别为24.06%和 33.73%，市场仍以首次置业需求和改善性需求为主，144以上户型销售量略有增长， 占比近两成，较去年同期上升8个百分点。,2010年上半年各面积段商品住房销售情况,从价格段看,市区商品住宅销售量主要集中在40006000元/价格段，销售量占比为62.43%。随着 国内知名企业不断入驻我市，在提升了我市房地产整体品质的同时，也推动了我是住 房价格段的上移，导致60007000元/面积段销售量占比出现上浮，较去年同期增长 10个百分点。,2010年上半年各价格段商品住房销售情况,（五）商品房价格稳步增长，典型楼盘价格涨跌互现,多层住宅价格涨幅最高，同比达到37%， 小高层和办公价格同比涨幅在25%左右， 高层住宅价格约为6.8%，商业和其他用房 受成交结构影响，同比有所下降。,2010年上半年，市区商品房价格为5366元/，同比增长25.87%，商品住房价格 在5089元/，同比增长27.03%。,从物业类型来看：,2010年上半年市区按物业类型成交价格变化情况,从月度走势看：,2月商品房价格最低，其后成交价格稳步增长，至今年6月市区商品房价格达到今年以来最高 值，为5622元/。商品住房成交价格同样稳步增长，但6月呈现小幅调整态势，主要原因是6 月中央城集中成交了1.2万（占比为16%）低价（均价为3345元/）房源，拉低了市区均 价，如果剔除该因素影响，市区商品住房6月均价为5571元/,市区商品房、商品住房近一年价格变化情况,从行政来看：,上半年市区各行政区商品住宅总体住宅价格较去年同期涨幅明显，其中，鸠江区价格涨幅最高， 接近50%，开发区和三山区价格涨幅约为33%，弋江区涨幅为26%，镜湖区涨幅为14%。,镜湖区和三山区价格走势稳中有升；鸠江 区和弋江区自今年二季度开始，成交价格 逐月回调，其中弋江区回调幅度较大，主 要原因是受成交楼盘变化的影响，使得均 价有所调整；开发区价格逐月上涨，但6 月呈现明显回调。主要原因是当月成交量 较小，使得成交价格易受个盘影响。,从各区上半年价格走势看,2010年上半年市区各行政区商品住房价格情况,从典型楼盘看：,市区各区域主要楼盘价格涨跌互现。虽然我市投资投机需求较少，房价涨幅平稳，但仍不 可避免受到新政影响，部分楼盘价格表现出一定下降态势。 主要原因：一是受企业整体营销策略影响，开盘降价促销，如绿地镜湖世纪城项目整体均 价较上月下降5.5%；二是部分楼盘手成交结构差异及行政区划调整等因素影响，造成价格 有所变化，如柏庄春暖花开和华强澳然天成等。,（六）累计供销比略有上涨，区域之间差异较大,截止今年6月底，市区商品住宅累计一年供销比为0.87：1，较年初累计一年供销比 （0.79：1）有所回升。 上涨的主要原因：一是受新政影响，购房者预期发生变化，导致部分需求持币观望； 二是金融信贷政策的收紧，导致购房贷款受到影响，交易量有所下降；三是今年上 半年商品住宅上市量较去年同期也有所提高，因此导致供销比上涨明显，市场供不 应求矛盾有所缓解，但整体来看，供应量仍略有不足。,2010年市区商品住宅累计供销比,从分区域供销比来看,2010年上半年市区供销比为1.04：1，比去年同期供销比（0.66）增长明显。 主要原因是受宏观调控政策影响，上半年商品住宅上市量较去年同期增长三成左右， 销售量却较去年同期下降二成左右。,2010年上半年市区商品住宅各区域供销比,从上表中可以看出：三山区和弋江区供销比较去年同期比有所下降， 其余区域供销比均有所提高。 供销比变化的主要原因：一是由于三山区目前在售楼盘仅为碧桂园，受楼盘品质和开发 商品牌效应等因素影响，市场需求旺盛，导致供销比下降最明显，由去年同期1.59下降至 0.85；二是弋江区上半年上市量较小，同时位置相比较好、价格合理，购房者多愿意在此 购房，导致供销比宰割区域中最低；三是镜湖区为市区核心区域，鸠江区为政府重点开发 的区域，均较受购房者青睐，因此供销比基本平稳；四是由于开发区上半年供应量有明显 提升，同时其区域价值、楼盘品质较其他区略有差别，导致供销比最大。,从分面积段供销比来看,上半年，除120144之间户型供销比有所下降外，市区各面积段供销比较去年同期 均有明显的提升。其中90以下（信德华府和定销房奇瑞bobo城）和144以上（定 销房中兴花园和碧桂园）户型上市量明显增加，使得供销比有所增加。,2010年上半年商品住房分面积段供销比及去年同期对比情况,2010年 ， 芜湖的楼市还会发生什么？,销售量总量出现小幅调整，区域呈现不平衡性,第四篇,多家企业计划开盘，供应量较上半年有所增长,下半年房地产市场走势预测,住宅均价有望保持平稳，部分楼盘存在降价可能,由中国物流与采购联合会以及汇丰银行分别发布的中国制造业采购经理人数均显示 低于预期，指数的下跌表明中国刺激的政策有可能已经开始令经济增长放缓。 从