房地产企业责任成本管理交流与探索.ppt

成本管理精细化之一 房地产企业责任成本管理 交流与探索,行业竞争激烈,宏观经济调控,企业利润趋薄,管理精细化需求,资 本,土 地,项 目,资本增值能力,项目开发能力,房地产企业的核心竞争力,企业获取资源的能力,企业运营能力,各专业的管理能力,专业间的集成能力,具体项目操作能力,企业综合管理能力,成本管理能力,房地产企业的成本,资金成本,项目建造成本,管理成本,成本管理,分解 组成,土地成本,形成责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系,宗旨：,聚焦：,房地产项目全成本管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,盈利总目标,成本是一系列经营过程结果的迭加； 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调； 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；,房地产成本作业过程：,管什么？,怎么管？,目标成本,责任成本,房地产企业责任成本管理体系,建立合理的目标成本-控制标杆 将目标成本分解成责任成本-控制依据 将成本控制落实到各业务操作环节中实施控制 量化的控制指标与评估-控制落到实处 控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向,责任成本管理总体思路,目标成本,1、目标成本的概念,目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 目标成本体现 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本要体现先进性和严肃性,2、目标成本的设定原则,符合项目（公司）盈利需求 符合项目产品定位，达到合理的性价比 符合市场原则,公司行为 专业体现,3、目标成本确定的过程,1、投资决策 项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划 项目定位：概念性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计 确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计 确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算 工程量清单,横向制约,pdca,总目标,我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。,结论：,责任成本,责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。,责任成本体系的概念,责任成本的分解原则,1、将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引 2、将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成 3、以成本形成主体作为成本责任主体 4、形成对成本控制结果的量化评估体系 5、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（kpi），以此确保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标,企业标准 标准设计（产品、部品） 建造标准化（工序、做法） 采购体系 集团集中 区域集中 公司定点 研发体系 新产品新工艺 产品成本研究 数据库 案例库 制度体系 分层级 分专业 全过程,2、 责任成本管理指引 3、 目标成本责任分解书 4、 责任成本控制指南,目标成本责任管理指导书.doc,责任成本指南.doc,体系介绍,1、目标成本管理制度,1、 责任成本管理量化评估指标 2、 责任成本履行结果评分表 3、考核与奖惩制度,量化评估指标,责任成本评分表,考核评估,某公司奖惩制度,因地制宜 循序渐进 全面性与均好性,企业成本策略 要产品，而不是作品 成熟产品的复制,成本策略是企业经营策略之一，取决于企业领导的决策,合理的部门架构 明确的部门分工 足够的专业力量配置 公司成本管理系统的建设 全员的成本管理意识 动态成本信息反馈系统 成本月报制度 对成本“实际+预测”的预估能力 定期的成本管理评估和检查,建立成本管理的目标-确定目标成本 落实管理目标的实现-分解责任成本 确保管理控制的结果-整个项目运作过程的责任成本管理 以结果为导向的考核评估 专业技术手段与保障措施,房地产成本管理是企业行为（策略管理） 房地产成本管理需要全员、全过程的努力 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力,房地产项目成本管理成为企业未来的生命线,责任成本管理案例分析,一、专业管理方法介绍,1、设计工作如何控制成本？,2、招投标工作如何控制成本？,案例1：设计阶段 成本管理,案例2：招投标工作 成本管理,二、责任成本管理中经常遇到的问题,1、目标成本合理吗？,2、动态成本信息失真？,案例1：目标估计不足,案例2：目标刚性不足,案例3：目标与实际脱节,案例1：信息归集不及时,案例2：信息反馈失控,二、责任成本管理中经常遇到的问题,3、责任分配合理吗？,4、为了实现指标来控制成本？,案例1：样板房成本谁来管,案例2：图纸的成本责任,案例3：合同招标与实施责任,案例1：产品品质下降了,案例2：财务数据失真了,案例1：质量问题出现了,成本管理要什么？,大家谈,均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任,谢 谢！,資? y胘wje樽碜3鈊q?l?搓#4袂刍窖?a畔/7q?誐棏誄斛z?x喗ks轠揋?剬w駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pwd;=vm?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃o獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m )?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):dkkf|4g肰噿噚?*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼t滜?jmr=cz?x?pox邦漺“癬c荵“挜fq?*鍚揝?剾貀窴*権?k1猞i?僗野x.?=萙s?穊堺e崖?*g繍y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩