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许昌市2009年房地产研究报告,第一部分:2009年国家政策及许昌市城建重点项目,目 录,第二部分:2009年许昌市宏观经济,第三部分:许昌市城市规划,第四部分:2009年许昌市一级市场,第五部分:2009年许昌市二级市场,第六部分:2009年许昌市三级市场,第七部分:2009年许昌市房地产客户购房按揭情况,第八部分:2009许昌市房地产市场消费需求调查,第一部分:2009年国家政策及许昌市城建重点项目,2009年2月:住房贷款7折利率优惠,首付20%。 2009年3月:提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。 2009年5月:住房开发项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的 最低资本金比例为30%。 2009年 6月 :重申“小产权房”实质是违法建筑。 2009年12月:增加普通商品住房供给,支持自住和改善性购房需求。 2009年 12月:开发商拿地首付款比例提高至50%。 2009年12月:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 2009年 12月:“国四条”(增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房)。,国家楼市政策,许昌市2009年城建重点项目及城中村改造项目计划,一:续建城建重点项目(共7项,概算投资76921万元),二:续建城中村改造项目(共7项,概算投资131606万元),第二部分:2009年许昌市宏观经济,07年经济运行指标,07年经济运行情况全市生产总值867.25亿元,比上年增长14.4%,按常住人口计算,人均生产总值20245元,增长13.9%。三次产业结构由06的14.863.022.2调整至14.463.222.4。非公有制经济增加值563.7亿元,占生产总值的比重由上年的62.7%提高到65%。,2007年gdp排名(亿元),2007年人均收入排名(元),2009年111月许昌市城镇投资增长33.1%,111月,许昌完成城镇固定资产投资503.82亿元,全省排名第8位;增长33.1%,全省排名第11位(比上年回落1位)。其中房地产开发投资49.19亿元,增长18.2%。城镇投资增速比上年同期回落2.3个百分点,比全省平均速度低0.4个百分点。10月当月完成投资59.63亿元,增长31.8%。 从产业看,第一、二、三产业分别完成投资8.97亿元、318.36亿元和176.49亿元,一、二、三产业分别增长74.9%、24.7和49.6。 从到位资金情况看,城镇投资到位资金528.92亿元,同比增长29.7%。其中,国内贷款到位52.22亿元,同比增长23.2%;自筹资金到位447.8亿元,同比增长32.1%;其他资金来源到位24.76亿元,同比增长12.9%。,第三部分:许昌市城市规划,主城区发展布局,依托城市区域交通网络,主城区采取东移北上的空间发展战略。近期,主城区应按照“建设东区、内疏老城、保护名城、突出环境”的要求,拉开框架,拓展城市规模,更新旧城功能,改善城市生态环境;远期随着新107国道与城市快速交通体系建成,合理建设京港澳高速以东的区域。,主城区发展规划,发展规模: 到2010年,主城区用地控制规模为69.2平方公里,市区人口73.68万人, 人均城市用地93.90平方米,比2005年净增6.20平方公里;到2020年,主城 区用地控制规模为90.0平方公里(其中河南省(魏都)产业集聚区发展区 4.0平方公里、控制区4.0平方公里,许昌县商贸物流园发展区2.5平方公 里),市区人口105.26万人,人均城市用地85.50平方米,比2005年净增27.00 平方公里。 扩展区: 主城区扩展区800.00公顷,占新增城镇工矿用地的29.6%。分别位于南外环路 与许南高速引线交叉口附近;许禹路以南、西外环路以东、清泥河以西、新 兴路以北的区域;玉兰路以东、枪张公路以北、东平街以南、东环路以西的 区域;东环路以西、新兴路以北、梧桐路以东、北外环路以南的区域。 缓冲区: 划定主城区基本农田缓冲区635.00公顷,东到京广高速铁路,西到许繁公路, 南到许南高速,南外环路。,城市发展趋势规划,城市发展规划以107国道为轴线,进一步完善 城市规划和产业布局,整合市区资源,自南向 北、重点向北延伸城市发展空间。 加快与中原城市群的互动发展,推进新乡 郑州许昌产业城镇带的建设步伐,强化与郑州 的经济联系和功能对接。加快行政区划调整步 伐,积极推进许昌、长葛城市一体化发展,拉大 城市框架,按照带状城市发展布局,进行组团式 发展,初步形成自南(蒋李集镇)向北 (长葛 市)的大城市框架,市区经济承载能力和城市服 务功能更加完善,区域中心城市地位更加突出。 到2010年,城镇常住人口达到185万人以上, 全市城镇化率达到40%以上。市区建成区面积达 到80平方公里以上,市区人口超过80万人。,第四部分:2009年许昌市一级市场,许昌市2009年土地市场状况,2009年许昌市土地出让工作实现了大突破,市本级共组织土地招拍挂出让10批,出让成交土地37宗,出让土地面积2670亩,土地成交价19.97亿元,高出公开出让起始价3.95亿元。,土地市场,2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表,土地市场,2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表,土地市场,2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表,土地市场,2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表,土地市场,2009年 出 让 宗地 方 案 明 细 表,第五部分:2009年许昌市二级市场,1、许昌市商品住宅供销面积对比,许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况,2、许昌市商品住宅供销套数对比,许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况,3、许昌市商品住宅成交均价走势对比,许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况,4、许昌市商品住宅套均面积走势对比,许昌市2009年3-10月份商品住宅整体运行情况,许昌市房地产市场区域特征,许昌市房地产市场区域特征,第一、2009年3、4月份是投放市场量最大的时期; 第二、2009年4月和7月销售状况最佳时期,主要成为房地产的热销期; 第三、2009年相对价格不稳定,7月成为市场单价最低时期,其中主要 是受区域影响较大,据分析许昌房地产价格相对稳定; 第四、2009年成交单套面积平均在115-125平方米之间; 第五、从年终观看市场,市场异常火爆,特别是西区,新项目补充不 足,导致西区产品可选余地较小; 第六、南区市场项目项目较少,单价较低,楼盘面市即会引起市场的 高度关注,且去化速度较快。,许昌市商品住宅投放总价分析1房、2房,许昌市2009年年末重点个案主流户型投放情况,许昌市商品住宅投放总价分析3房、4房,许昌市2009年年末重点个案主流户型投放情况,许昌市2009年年末重点个案主流户型销售情况,通过2009年受城市大量拆迁影响销售形式特别好,特别是小户型30-50平方米,总价在10-15万之间,这部分客户已经形成了一部分投资客,另外两房面积在85-90平方米之间,总价在25万以下,销售形式看好。三房面积在120-125平方米之间,总价在35万左右,以及小三房90-100平方米之间,总价在30万以下。 从各区域来看,西区多层较多,并且许继集团等企业客户的支撑,出现投放量不足现象。而南区受区域限制,市区人群接受度不高,但是价位较低,也受到大量客户追捧。 从市调情况来看,现在大部分新项目都在捂盘,积累客户,大家都在冲击销售高峰期,特别是4-6月份开盘项目较多,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,许昌市2009年重点个案调查表,第六部分:2009年许昌市三级市场,许昌市二手房市场分析,许昌市二手房09年1-10月份各月成交套数对比图,许昌市二手房市场分析,许昌市二手房09年1-10月份各月成交面积对比图,许昌市二手房市场分析,许昌市二手房09年1-10月份各月成交金额对比图,许昌市二手房市场分析,许昌市二手房09年1-10月份各月均价情况,许昌市二手房市场分析,许昌市二手房特点: 第一:二级市场图表与三级市场比较可以看出,二手房受新房影响较重,新房的价格推高会导致许昌市二手房销售量和价格的变动; 第二:根据中国的二级市场和三级市场发展形态来看:新房的发展主要是受二手房的影响,而许昌市有点反方向发展; 第三:通过以上描述可以知道,二手房还没有真正形成自我体系,发展空间较大; 第四:二手房与新房成交比例09年最高达到1:18;受新房因素影响,二手房与新房成交比例缩小; 第五:从另一个角度来看,新房价格接受度较高,还有攀升潜力;同时需要二手房单价支撑。,第七部分:2009年许昌市客户房产抵押(含购房按揭)情况,许昌市客户房产抵押(含购房按揭)情况,许昌市客户房产抵押(含购房按揭)情况,许昌市客户房产抵押(含购房按揭)情况,综述: 根据房产抵押(含购房按揭)情况,同二级市场和三级市场结合比较来看,二级市场和三级市场的总房源小于客户抵押房源,可以知道: 第一、客户对于购房贷款认识度较高; 第二、通过分析得知,购房按揭客户比例较大,因此许昌 市购房客户受经济环境、金融政策影响较重; 第三、许昌市人生活习性正融入到大城市体系; 第四、也可以看出许昌市其他投资渠道的认知度较高。,许昌市客户房产抵押(含购房按揭)情况,第八部分:2009许昌市房地产市场消费需求调查,2009许昌市房地产市场消费需求调查,本次调研主要的目的是了解许昌市在未来三年内有购房计划人群对许昌市房地产市场的需求状况,分析房地产市场的发展前景和考虑的因素。 本次调查共投放样本150份,回收样本为150份。最终确定有效样本为133份,问卷的有效率为88.67%,符合本次调查的有效性和代表性。 其中样本的分配情况为:在本市居住时间一年以上、年龄在22-60岁之间、个人月收入在1200元以上或家庭年收入在2万元以上、近三年内有购房计划、符合常规甄别的居民。从访问的行业、年龄和职业以及受访者的性别情况来看完全符合本次调查的要求;其中对区域和访问场所进行了严密的配额分配。,主体分析部分,六成以上的被访者选择了在未来一年内计划购房(图一),调查分析资料显示:在本次所有被调查对象中,有64.2%的被访者选择在未来一年内计划购房,还有35.8%的被访者,选择在未来三年内计划购房。从被访者的背景特征分析情况来看,主要集中以下几点: 一是在未来一年内计划购房的被访者中,选择购房的可能性在70%以上的占七成 多; 未来三年内购房计划的被访者(35.8%)选择购买可能性在50%以上的占 近三成多。从以上分析数据我们不难看出,计划购房时间越近,那么,他们选 择购房的可能性也就越大;相反计划购房时间越长,那么,他们选择购房的可 能性也就越小。建议应很好的抓住这部分消费人群的消费需求,让他们真正成 为自己的准客户。 二是未来一年内计划购房被访者的年龄主要集中在25-35岁之间,其次为36-40岁之 间的人群,这两个年龄段的人群占近八成(详见表一),他们选择购房的主要 目的是刚 性需求-满足居住需求;这部分人群选择购房的区域主要集中在东区 和中心区; 需求的面积和户型主要集中在80-120平方米之间(详见表二),户 型主要集中在三室二厅一卫和三室二厅二卫;接受价格主要集中在2000-3000元/ 平方米之间 (详见表三)。,对现有楼市销售价格满意度,调查分析资料显示:持五成多的被访者对许昌市现有楼市的销售价不满意的态度,还有45.3%的被访者认为一般,没有具体发表自己的看法。有意思的是在本次调查中竟没有一个被访者对现有楼市的销售价格持满意态度的,这说明目前许昌市房地产市场的销售价格还是难于被消费者所接受的。,楼盘所在位置成为消费者的首选,消费者选择住房考虑因素比例调查,楼市前景稳中有升,受访

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