邦兴北都商业招商策略.ppt

2019/4/4,1,邦兴北都招商策略建议,2019/4/4,2,目 录,前 言,观音桥商圈商业发展分析,项目商用物业发展分析,项目商业发展规划,租售执行计划建议,项目租售价格建议,2019/4/4,3,前 言,未雨缪谋是房地产开发的一个基本原则。但鉴于本案项目建筑为已成型项目，因些“邦兴北都招商策略建议”是我司在对观音桥商圈的分析以及针对前期邦兴北都所进行的各业态招商的反馈信息总结的基础上，基于本案项目的实际建筑特点、区位情况拟定此招商策略建议。 本建议旨在为“邦兴北都”商用物业的商业发展及招商工作提供参考性意见。,2019/4/4,4,一、观音桥商圈商业发展分析,观音桥商圈以原观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈范围南起协信黄金海岸商业步行街，北至泰兴e世界、工商银行、中国银行、中国海关并延伸至红旗河沟转盘周边；西面以嘉陵公园、金源不夜城、渝北商场及现有的道路为界；东到建新东路新世纪超市、江北区中医院支路、原观音桥农贸市场及欧式一条街沿线。 相关数据表明，商圈可辐射近200万消费人群，每天所形成的消费人群超过30万人次。江北观音桥整个商圈面积达42.42公顷，成为重庆主城区面积最大的商业步行街。,商圈概述,2019/4/4,5,大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、cepa香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下城、香港新世界百货、佳侬地下商业街、世纪金街、阳光城等。 家电卖场： 国美、苏宁、商社电器、大中电器等。 it卖场 嘉年华大厦（赛博数码广场）、泰兴e世界、中环数码广场。 建材家居卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场、商社建材等。 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市、重百超市、中百仓储等。 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等。金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。,商业环境,2019/4/4,6,商圈主要区块分析,北城天街 区块 区块范围 洋河大道及建新北路沿线 概述 建新北支路步行街商圈的主要商业分布区，集中了北城天街（北京华联、远东百货）、香港城、天街2号、茂业百货、泰兴e世界、阳光城（体育专卖店、大恒书店）、青田家私广场等观音桥商圈的主力营业店，而紧邻的欧式一条街也有一定量的餐饮娱乐等。 商业类型 大型百货商场、品牌店、零关税商场、特色餐饮、休闲娱乐、快餐店、移动通讯、家具广场、电影城等 主要商业营业面积,2019/4/4,7,泰兴e世界,中环数码城,苏宁电器,商社电器 新华书店,2019/4/4,8,商圈主要区块分析,租金价格带 cepa香港城租金情况, 天街租金情况,2019/4/4,9,消费区间及消费特征 该区块集中了观音桥商圈的主要商业形态，为商圈的核心区域之一，区域内有远东百货、茂业百货等中、高档商业，也有香港城、北城天街、北京华联等面向普通阶层的大众商业，还有专业性专场，如青田家私广场、泰兴e世界，购物环境及氛围较好，另外区域内也集中了观音桥商圈的特色餐饮、茶餐厅及美容美体服务等商业业态，该区域已成为观音桥商圈的主要购物区块。 区块市场特征及发展趋势 目前此区域市场已基本成型，形成以购物为主体，辅带娱乐、休闲、餐饮、美容美体等多种商业元素的综合性商业集成特征。由于区块处在观音桥步行街的外延部分，且此区域步行街商圈成型时间稍早，各类商业业态发展逐渐成熟，因此此块内商业未来的发展比较看好。,商圈主要区块分析,2019/4/4,10,金源不夜城等地下城区块 区块范围 金源大酒店地下商城，佳浓商业街、世纪金街。 概述 金源不夜城位于观音桥步行街金源饭店下一层。上面是江北区“市民中心”，与规划中的轻轨站3号线相连。建筑面积45000平方米，业态划分为三条街：美食街、休闲街、服饰精品街。集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所。佳浓商业街位于嘉陵公园至家乐福的地下部分，商业以经营中低端的购物、餐饮等业态为主体。世纪金街项目为财信大厦商业部分之一，位于项目负1层，紧邻同样位于负1层的新世纪超市，营业面积5000方左右，主要经营思路是经营中、低档服装、饰品等，类似香港城。 。 商业类型 现目前金源不夜城内主要商业项目有时代俱乐部、永辉超市、金源海鲜城以及不分服装饰品、主题餐饮、游戏厅等。其中，经营较好的部分包括时代俱乐部的歌剧院、慢摇酒吧、ktv和福建的永辉超市。 佳浓与世纪金街均与中低档综合性购物业态为主体。 营业面积 金源地下城规划商业面积近3万方，目前在营业商业面积约2.8万方左右。 租金价格带 入市时，金源开发商承诺租金80元/，8年不变。,商圈主要区块分析,2019/4/4,11,消费区间及消费特征 在餐饮、娱乐方面，如时代俱乐部、金源海鲜城以及各主题餐饮等，主要面向中、高端客户，在服装、居饰等方面，金源地下城价格一般较高，其中也有大部分a货，福建永辉超市因其价格比较优惠，在周围居民当中口碑甚好。 佳浓商业街与世纪金街的购物环境则是面向中低端大众消费群体。 区块市场特征及发展趋势 按照开发商金源大饭店的最初设想，金源不夜城不仅仅是饭店的一个集餐饮、娱乐、购物为一体的大型休闲场所，还应成为重庆娱乐休闲的新地标。而园林景观与拉斯维加斯建筑风格的完美融合，相当于一般地下商场两层的层高，良好的换气系统正在向我们张显它一流硬件设施的气派。随着轻轨3号线的建成，届时金源不夜城的市场前景更加看好。,商圈主要区块分析,2019/4/4,12,商圈主要区块分析,家乐福 区块 区块范围 建新东路口至建新南路沿线 概述 该区块为观音桥商圈重要的一极，重点商业项目有家乐福超市、协信黄金海岸、中环数码城、金观音家具广场等，因项目落户较早，且自身品牌有一定的影响力，在周边居民心目中有相当的份量。 商业类型 购物超市、家电卖场、it卖场、中低端家具卖场、餐饮娱乐、临街小商铺等 营业面积,2019/4/4,13,租金价格带 临街商铺：租金带在80200元/平米。 黄金海岸：底层临街，租金350450元/平米；逐层递减，其5层近4000方，被音乐龙整体租下。 消费区间及消费特征 该区块现目前除传统的商铺在经营电子、通讯类商品、及部分餐饮小店外，其他主要分布在协信黄金海岸和家乐福，对于家乐福，因其品牌影响，对江北区的辐射范围较大，超市每天的人流量也较大；而对于黄金海岸，开发商想打造的是一站式商业步行街，地理区位较好，人流量也很大，但现目前由于观音桥整体商圈消费倾向于北城天街区块，黄金海岸目前业主经营情况不太理想，因基础设施配套等原因，顾客很难停留下来。 区块市场特征及发展趋势 目前，区块商业氛围还不太浓厚，在市民印象中属商圈边缘地带，区块还未能很好体现其在观音桥商圈的价值，随着观音桥商圈逐步向建新东路扩展的趋势，以及周边城市还建工作的进一步开展，同时，步行街商业的逐步成型，也将极大促进该区块商业的发展。,商圈主要区块分析,2019/4/4,14,商圈主要区块分析,建新东路 区块 区块范围 建新东路沿线至建东天桥段 概述 该区块目前除苏宁电器、商社电器、新华书店以及沿街形成的通讯产品销售商铺外，暂无其他稍有影响的商业项目，除上述两大专业家电卖场外，其他形式的商业基本上都是传统的临街小商铺。 商业类型 家电卖场、小餐饮店、零售通讯店等 营业面积,2019/4/4,15,租金价格带 临街商铺租金多在100200元/平米区间。 消费区间及消费特征 目前，区块内主要商业形态为大型家电卖场，因为家电卖场的区位集中，在消费者当中有一定的认知度，除此之外，区块内其他商业仅为周围居民生活配套，消费层次较低。 区块市场特征及发展趋势 作为进入观音桥商圈的主要通道之一，现阶段区块内商业氛围主要停留在传统的商业零售及批发方面，另外，家电专业卖场的集中给区块带来了一定的商业气息，随着观音桥商圈的进一步扩展，建新东路将是发展的重点，发展潜力很大。,商圈主要区块分析,2019/4/4,16,步行街中心广场区块 区块范围 观音桥步行广场沿线 概述 步行街广场区块的商业主要是最近才兴起，随着嘉年华大厦（赛博）、财信大厦（新世纪）、未来国际（新世界）、同聚远景、邦兴北都等项目商业部分的推出，原来“几乎空白”的步行街商业带迅速崛起。 商业类型 主要是大型商场及专业卖场。 嘉年华大厦的商业部分为负1至5层为其商业部分，营业面积约3万方，其负1层已经开始经营，主题为女性服装、鞋帽、饰品等的女人街卖场，1层部分为麦当劳，1至4层已基本敲定为赛博数码广场。 财信大厦由于新世纪的进驻1-7层而显得充满活力，定位为新世纪百货重庆旗舰店，且新世纪百货公司的办公总部也将搬迁至此。 由英利集团打造的未来国际大厦，定位是建造高达40余层的观音桥商圈地标性建筑，其商业部分分布在裙楼，5层体量约4万方，香港新世界已进驻将于今年10月份开业。 现代广场部分则由重庆百货与南亚家具城占据。 同聚远景商业裙楼位置较佳，但由于单层面积不大，目前以中国移动、品牌咖啡店等分别占据整层经营。,商圈主要区块分析,2019/4/4,17,商圈主要区块分析,租金价格带 该区块因为项目性质比较接近，在租、售价格上也比较接近，以嘉年华大厦为例，其负1层租金为200300元/平米，临街铺面租金为500600元/平米，销售的价格在2.8万至6万之间。 消费区间及消费特征 随着新世纪、重百、新世界、赛博等大型店的启动，区域内商业与消费活力将巨增，并将成为观音桥商圈的核心圈层。就商业定位来看，主要是面向中、高档市场。 区块市场特征及发展趋势 轻轨3号线观音桥站点设在新世纪大厦下，由此带来的轻轨经济以及步行街经济在观音桥商圈的回归，将极大带动区块消费市场的发展。,营业面积,2019/4/4,18,区块比较及发展趋势,2019/4/4,19,区块特征及走势,2019/4/4,20,主要商业物业,现代广场：面积22.5万方，核心店重百江北商场（1万多平方米，最早进驻观音桥商圈的大型连锁百货）、南亚家具城； 新世纪百货：面积3.5万方，今年初营业； 泰兴e世界：面积1.5万平方米，正在装修，年内开业； 茂业百货：8万平方米，我市总体量最大的百货单店，茂业商务公寓900多套商务公寓，售价5500-7000元； 北城天街购物中心：14万平方米，我市迄今最大的shoppingmall，核心店北京华联（3.4万平方米，最早进入江北开店的外来百货）、远东百货（4万平方米，江北迄今最高档的大型百货）； cepa香港城：1万多平方米，我市唯一的香港零关税商场； 青田家私江北店：面积约7000平方米； 黄金海岸：面积约20000平方米，核心店国美电器，音乐龙等； 嘉年华大厦：近7万平方米，赛博数码广场旗舰店所在地。嘉年华大厦7层国际甲级写字楼，单层面积1600平方米，起价6600元； 同聚远景：商业裙楼面积0.65万方，核心店移动、品牌咖啡，33层专业写字楼，均价6400元； 红鼎国际：商业面积约2万平方，在建，其300多套商务公寓，均价4400多元； 世纪金源大酒店：江北号称超五星级高档酒店； 金源不夜城：我市迄今最大的集餐饮、娱乐、休闲于一体的大型地下商城，核心店永辉超市、时代歌剧院及俱乐部、海鲜城； 家乐福超市：面积6000平方米，最早进入江北的大型外资超市； 浩博天庭：面积约10000平方米，核心店爱尔眼科医院占据8000平方米； 俊豪名居：面积约25000平方米，目前待租； 新上海大厦：面积约15000平方米，在建； 北城旺角：总建面16万平方米，在建；,2019/4/4,21,二、项目商用物业发展分析,基地交通动线分析,项目基地车流环线,项目人流辅道,项目人流主道,步行街主要人流聚点,步行街主要人流通道,2019/4/4,22,项目基地位于观音桥步行街内西南角，处于财信大厦、嘉年华大厦、金岗大厦、拓展大厦、嘉陵公园的环抱中心。 项目基地有东南、南、西北向三条人流道可通达，其中东南面（新世纪方向）为主入口。 东南面人流道为项目主入口，项目主人流道为一弧形入口，临步行街（缺陷：临街面短，与步行道干道有近30余米长度），弧形入口正前方有一小型广场（缺陷：弧形广场前方为步行街景观小品，景观小品对项目主入口人流造成阻碍，新世纪同样面临此问题）将是商业活动进行的主要场所。 南面人流道和西北面人流道是本案的另外两条人流辅道，但目前这条通道人流较少，尚不能形成大量人流的便道所需。 项目基地有三条车流入口，并在本案周边形成车流环线。 从步行街各主要人流入口相向走势线路分析，本案的入口均不入于步行街人流走向的临街面。 从步行街人流主要聚点分析，本案入口离人流聚点均有一定距离。,基地交通动线分析,商业交通动线价值评估： 外部人流组织不畅，普通人流不宜便利通达，商业人流舒展不开。因 此，本项目商业交通动线的组织处于弱势，卖场型商业较难成型。,2019/4/4,23,基地透视度分析,由于金岗大厦的阻挡，本案主入口的直视性较差，南向进入步行街必须在进入广场后才能看见，同时由于步行街景观小品及其他建筑的阻碍，在步行街上也不能直视项目平街一层主入口。 项目基地西面、北面的透视性较好，由于两方向前方（人流车流干道），没有阻挡建筑，二层以上远视性较好，但1层入口由于嘉陵公园的阻挡，直视性差。,商业透视性价值评估： 正面(主入口)透视性稍差，背面透视较高， 墙面广告与高楼层的商店内饰的视觉开扩性比 较好。因此，项目适于具有强调特定消费目的 商业形态进驻。,2019/4/4,24,前期招商工作中，各业态信息反馈分析,百 货,超 市,家 电,i t,书 城,家居建材,通 讯,餐 饮,娱 乐,休 闲,大型百货饱和，项目本身人流舒导性差，不适宜做百货。,大型超市面积一般要求1万余方，本案负1层面积不够，且项目基地位置也待超市评估。,目前已进驻观音桥商圈的家电卖场有国美、苏宁、大中、商社等，但仍有电器卖场计 划进驻。而本案项目可依托新世纪百货、新世界百货的衬托引入大型电器卖场。,由于泰兴、赛博、中环均已进入江北商圈，本案再引入it卖场的可能性较小。,大型书城目前仍是观音桥商圈的空白点。因此，本案以大型书城作为主要招商对象可有突破，欠缺 点在于本案基地动线组织较差、书城租赁面积、租价差异、招商对象局限性上会存在问题。,本案物流交通，以及单层面积小，不适宜作家居建材卖场。,所接触的经营通讯产品卖场反馈，江北店租赁面积均考虑在1层500-1000平米左右， 且有租赁意向强烈的客户。目前阻碍在于，公司是否将1层分隔以及租金价格差异。,3层以上适宜作餐饮。,负1层或4-5层适宜。,5至6层可考虑商务休闲茶楼。,影 院,美体健身,专卖店,人流不足，不适宜作专卖店。,5至6层比较适宜，阻碍是价格差异。,影院要求层高9米，本案层高不够。,2019/4/4,25,商业：就整个观音桥商业步行街目前发展分析，各种业态基本齐备，部分业态几近饱和，邦兴北都的商业发展空间受到较大局限和制约。单从步行街中心广场地面版块的商业发展来看，大卖场商业（如：重百、新世纪、新世界、赛博）占据主导地位，其他服务类型、小型专营店的商业较少，也较难在此区域选址发展，此类商业或选择地下金源不夜城，或选择步行街外环上的黄金海岸，或直接选择租赁大卖场内的高楼层处经营。 建筑：邦兴北都与新世纪百货总部大楼（财信大厦）、嘉年华大厦（赛博数码广场）建筑连为一体，形成超大规模商业建筑群体，同时紧临香港新世界百货、重庆百货、金源地下城等大型综合性商业，相互间能形成巨大的人流、商流、客流的互动补充。 因此，邦兴北都业态规划将以步行街中心广场地面商业缺乏之形态（非业态）的招租为基准，基于区域内商业业态的发展分析及项目的动线通达状况进行规划建议。,三、项目商业发展规划,2019/4/4,26,业态定位,-1f,1f,2f,3f,4f,5f,6f,超市/小型家居广场/大型娱乐场所,家电卖场/文化书城/通讯数码,家电卖场/文化书城,咖啡西餐厅/中式餐饮/婚纱摄影,量贩ktv/中式餐饮,量贩ktv,商务会所茶楼/健身美体俱乐部,卖场类/服务类,卖场型,卖场型,服务类,服务类,服务类,服务类,楼层,商业业态,商业类型,注：商业业态的定位设计，仅为招商工作计划选择取向，在实际招商中并不强调一尘不变，而应视招商 实绩灵活运作。各楼层业态的具体租赁分割应根据商家租赁面积和方位进行调整。,2019/4/4,27,商业空间布局及人流动线规划,负1层：建筑面积6716.7，层高6.2米。 商业形态：卖场型或服务型定位均可。 招商业态：超市、小型家居广场、大型娱乐城为主体业态。 租赁对象：以1家大型商户整体租赁较适宜。（3种业态选其一） 客流主通道：平街层扶梯位置是负一层客流主通道，垂直升降电梯为客流辅通道。,超市,家居广场,大型娱乐城,本区域内超市租赁面积一般在800010000平米左右，本案负1层 稍小，有待磋商。1层主入口处必须留有超市入口，双向平板电梯， 1层超市入口处门头必须留有大型店招位置。卸货区有待为其考虑。,品牌家居广场选址标准在30004000平米左右，若成功引入之家 居卖场未整层租赁，则剩余部分面积视情况再考虑相关业态进行补 充。1层主入口、上下货区、平街层店招同样是需要解决之问题。,本案单层面积及层高可满足大型娱乐场所租赁需要，在卖场类商业 形态招商遇到困境的前提下，负一层做为大型娱乐场所进行招商经 营，则相对较易出租。,-1f,2019/4/4,28,大型商户整体租赁,主通道,辅通道,辅通道,2019/4/4,29,1层2层：1层建筑面积3862.2，层高4.9米，招租面积2770.3 ；2层建筑面积4040.11 ，层高4.5米；两层合计整体租赁面积6810.41 。 商业形态：卖场型商业形态。 招商业态：家电卖场、文化书城、通讯数码为招商主体业态。 租赁对象：家电卖场或文化书城任选其一作为主力店业态，面积在6000平方米左右；通讯数码则应为具有一定品牌号召力的品牌店，面积约500800平方米左右。 客流主通道：平街层主入口正面应有3个入口区，即：主力店主入口、品牌店入口，负1层商业主入口。主力店2层卖场则由1-2部双向扶梯疏导客流。,1f2f,2019/4/4,30,品牌店,主力店,负1层入口,平街层商业分隔及入口,客流入口,2019/4/4,31,主力店,客流通道,2019/4/4,32,3层：建筑面积3964.52，层高4.5米； 商业形态：服务型商业形态； 招商业态：咖啡西餐厅、中式餐饮、婚纱摄影为主体业态； 租赁对象：具有影响力的行业品牌形象店。 客流主通道：观光电梯与垂直升降电梯为客流主通道。,咖啡西餐厅,中式餐饮,婚纱摄影,面积约在6001000平米左右，可能要求不使用中央空调，需要外 挂机，位置可选择靠近金源大酒店方位或造步行广场方位。,面积约在20003000平米左右，朝向为嘉陵公园和金源大饭店方 位，招商对象以品牌餐饮商家为招商主体。,婚纱摄影招商选择是在前两个业态的招商未填满本楼层的前提下， 再以婚纱摄影等类似业态做为招商补充。,3f,2019/4/4,33,中式品牌餐饮店,咖啡西餐厅,客流道,客流道,客流道,2019/4/4,34,4层：建筑面积3964.52，层高4.5米； 商业形态：服务型商业形态； 招商业态：中式餐饮、量贩ktv为主体业态； 租赁对象：具有影响力的行业品牌店。 客流主通道：观光电梯与垂直升降电梯为客流主通道。,中式餐饮,