物流类—中国高端物流市场-2015-年回顾（戴德梁行）

PROPERTY TIMES 1 PROPERTY TIMES 变局、挑战与机遇 中国高端物流市场 2015 年回顾 以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份 额，但他们的位置正在被追赶；以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发 展壮大。 中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房 地产的“跨界”企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势 头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名 一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象，新的物流地 产投资机会基本都聚集在全国的二至三线城市。物流地产目前的需求集中在珠三 角、长三角、环渤海和内陆大型城市，同时中西部地区增速迅猛，未来部分二、三 线城市还有较大的发展空间。 随着土地稀缺性的增强，物流土地的供给难度和门槛越来越高，土地获取瓶颈已经 是制约高端物流地产市场发展的最大掣肘。由于利润相对较低，因此各地政府对物 流用地的热情一直不高，这也是难以突破的制约点。 随着国企改革的不断深入，国有企业面临资产结构调整的重大窗口期，这对物流地 产商而言是一种全新的“供应”。 “标准仓库”已经开始不能完全满足物流市场的多样性了，生鲜冷链、医药品仓储 等特殊仓库开始成为物流地产商突出亮点的尝试。国内自贸区试点扩大，进口生鲜 食品数量增加，加之国民消费能力的提升，促使冷链物流市场稳步快速增长。与此 同时，国内跨省跨区域的生鲜食品需求也在大幅增加。较传统物流而言，冷链物 流、医药仓储等物流对信息化程度、运输管理系统的智能化要求更高，这也符合当 下大数据、互联网+的发展潮流。 2016 年 3 月 11 日 目录目录 2015 年，物流地产的“变局” 2 需求 3 租金 4 未来供应 6 作者作者 聂安达聂安达 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 白白先陆先陆 大中华区研究部 +852 2250 8827 联系方式联系方式 苏苏智渊智渊 中国区工业及物流地产服务部主管 +86 21 2208 0255 T 中国高端物流地产市场 2015 年回顾 PROPERTY TIMES 2 2 2015015 年，年，物流地产物流地产的“的“变局变局” 苏智渊苏智渊 中国区工业及物流地产服务部主管 农历的 2015 年即将要过去了，对于在中国做物流地产的人来 讲，2015 年是个出现“变局”的一年，这不仅使因为中国的 GDP 破“7”之后，经济下行压力加大，制造业的一片看空导致了对 物流营收的怀疑；也是因为随着电商的迅猛崛起，特别是淘宝在 2015 年的双 11 节 912 亿的销售额，又一次刷新了往年的记录， 物流地产好似又搭上了一班新型号的快车。那么到底为什么我们 认为 2015 年是一个“变局”之年呢？让我给大家盘点一下。 一、物流地产面临越来越大的“拿地瓶颈” 相信几乎所有的传统物流地产商在 2015 年都会有同样的感慨， “比起前几年，今年即使在一些二三线城市，拿地都是这么不容 易。”这已经是一个普遍被大家认知的事实。以我司在为一家国 际知名物流地产商在武汉拿地的案子为例，前后经历时间超过两 年；双方对企业税收贡献的谈判直接导致了项目的僵持；土地指 标供应紧张又导致项目迟迟无法落地；以我司在全国主要二线以 上城市的政府接触情况来看，对于物流地产项目无法满足政府所 需要的当地税收贡献这方面的抱怨已经成为了物流地产商与政府 谈判时普遍被挑战的因素。现实来说，传统物流地产的税收主要 来自于房租，而房租构成的营业收入中的营业税部分是物流地产 项目主要的税源，这与制造业项目的企业所得税与产品增值税相 比确实是一个微不足道的小头，亩均税收贡献确实不在一个数量 级上；但是物流毕竟不是制造业，而是一种生产性服务业，物流 业的目的是为了提高一个地区的总体效率，如果都从税收来考虑 问题，未免以管窥天，因小失大。但只要以税收贡献为纲的政府 方向不变，类似的物流地产商的“拿地瓶颈”就会延续，所以这 是传统物流地产商目前遇到的最大困局。 二、物流地产商加快了资本化的脚步 在 2014-2015 年，如何把重资产进行资本化成为了一个很重要的 市场声音。这里面有用传统物流资产进行 IPO 准备的，有嫁接一 些海外资本寻求未来资本化扩展的，也有积极寻求国内融资渠道 的。这里面比较大的事件包括：RRJ 和新加坡淡马锡集团继凯雷 之后对宇培集团进行了新一轮注资；Brookfield 集团在全球整 合盖世里和 IDI，并将其进行中国的统一品牌运营；加拿大养老 基金与嘉民集团在中国的新一轮注资计划；Gaw Capital 与维龙 在中国的战略联盟关系确立；黑石成为万科物流地产公司的股 东；当然也包括最近刚刚发生的易商收购了红木的亚太业务，其 背后的金主则是著名的华平投资基金。所有这些事件所折射出的 一个事实是，目前所有的物流地产商都在寻求国际资本的支持， 迅速在打开资本化的路径。这一点对于像 GLP，Goodman 这样的 传统国际化物流地产开发商可能并不新鲜，但对那些国内背景的 开发商和新近进入物流地产领域的企业确是一条迅速占据市场份 额的捷径。由于物流地产在中国已经发展了将近 15 年，其实现 在已经不存在市场空白，需要的是资本化的迅速扩张，谁在这轮 扩张中减速，谁就可能掉队并被挤出市场。当然，引入国际资本 的一个重要风险就是人民币的贬值预期，国际资本在前十年对中 国市场的青睐有很大程度是受到了人民币升值预期的驱动；一旦 人民币在一定时期内开始进入贬值通道，资本流出会加快，所以 在做资本化管道的设计上一定要考虑资本的平衡性。 三、物流地产市场的重新洗牌 正如上面提到的，2015 年在物流地产市场上出现和很多前十年 没有想到过的品牌。最经典的三个案例分别是万科，平安和菜 鸟。万科是传统的住宅地块开发商，其介入物流地产事发突然， 但确貌似坚决。在 15 年年中，万科正式成立了物流地产发展公 司，将其作为一个独立的品牌来运作；同样坚决还有平安，作为 一家金融保险行业的领军企业，在 15 年的年初就旗帜鲜明地在 平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地 产，并在整个 2015 年取得惊人的发展，且很快平安就会把这个 事业部独立为一家物流地产投资公司；菜鸟网络背靠阿里巴巴， 走的是快递+货栈的网络化布局路线，做的虽然不是传统的物流 地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作 用。下图是 2015 年末主要物流地产商在中国所占的市场份额： 图 1 20201515 年年末主要物流地产末主要物流地产商在商在中国所占的市场份额中国所占的市场份额 数据来源：戴德梁行研究部 普洛斯在图中份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后 来者的强劲挑战，这里面宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未 来三年对市场份额形成实质性的影响，所以三年后的市场可能有 一个较大的洗牌过程，而这一过程的起始点就发生在 2015 年。 四、“互联网+”对物流地产的隐形挑战 今天的中国大地，随着“双创”概念在每个地方的落地生根， “互联网”对传统产业的影响正在逐渐蔓延。而对于房地产行 业，也产生了很多不同的声音，特别是有些专家认为房地产行业 太“重”，互联网很难渗透入这种“重”的行业。物流地产行业 相较于大家熟知的住宅，办公楼和商业地产而言，就更加是一个 交易低频，而不“性感”的行业。但是在 2015 年却有一些信号 好像在预示着“互联网”对物流地产行业未来的颠覆。这里面就 包括了像“天地汇”这样的标准的互联网公司。天地汇是一家仅 仅成立不到两年的企业，主要做的是以“公路港”为中心的第四 方物流的概念。其实质是通过其建立的“天网”为中国的中小物 流公司或者单个的卡车司机实现网上配货订单；同时，通过其在 全国主要物流节点城市建立的各个“地网”的货栈，实现这些卡 车司机的配货交付，从而真正消除大量的空单运输，提高物流效 率。但是其赚取的大部分利润却来自于房租以外，比如车辆及汽 配的销售，人员的保险，甚至是司机的餐饮消费等等。于是一个 预期就出现了，如果这样的业务有一天被市场认可并占据了主导 地位，我们熟知的物流地产的出租模式是不是会因为房租收益过 低而被这样的运营商放弃了呢？如果这样还会有物流地产这个行 业存在吗？因为谁也不知道这样的挑战会不会真的发生，所以我 暂时把它称为“隐形”的挑战；但是互联网这把高悬的达摩克里 斯之剑总会有落下的一天，你还能轻松地说“互联网+”跟物流 地产没有关系吗？ 普洛斯 55% 嘉民 11% 宝湾 9% 宇培 6% 安博 5% 易商 5% 丰树 4% 维龙 3% 盖世理 1% 平安不动产 1% 中国高端物流地产市场 2015 年回顾 PROPERTY TIMES 3 需求需求 本季度北京物流市场总体保持平稳，虽然新项目在一定程度上缓 解了市场供应紧缺的压力，但是整体市场空置面积并不多，大部 分优质仓库为满租状态，全市优质物流仓储空置率约为 6.2%。 图 2 20152015 年第年第 4 4 季度季度高端高端物流物流空置率（空置率（% %） 数据来源：戴德梁行研究 本季度，天津优质仓储物流园空置率为 17.3%，较上季度上升了 4 个百分点，这主要是由于新项目入市所致。分区域而言，宇培 天津物流园项目的入市为滨海新区带来 100,000 平方米的新增供 应，但由于市场原因，空置率较高，滨海新区受此影响空置率上 升了 16.3 个百分点至 26.6%；而北辰区和东丽区租赁活动在本 季度较为活跃，空置率较低，分别为 12.5%和 9.9%。成交租赁方 面，本季度较活跃的行业为物流行业。 由于新项目仍处于租赁期，深圳市优质物流设施平均空置率略微 升高至 5.6%，同时全市优质物流设施平均租金也微幅下降 0.7% 至每月每平方米 43.9 元（6.9 美元）。 市场旺盛的需求和短期内有限的供应使得重庆优质仓储物流市场 空置率保持低位。本季度优质仓储物流市场整体空置率为 2.1%，环比下降 0.5 个百分点。 上海地区高标准仓库总体空置率环比上升 1.0 个百分点，至 8.8%。其中非保税仓库空置率上升 2.7 个百分点，至 9.6%。此 番上海非保税区空置率上升的主要原因是新入市项目的空置面 积。而上海保税型仓库的空置率则降至 7.1%。 杭州的高标库市场依旧体量较小，主要的高标库项目为普洛斯早 前布局的仓储物业，总量近 200,000 平方米。本季度位于杭州 经济开发区的某项目有不少面积空出，使杭州地区高标准仓库总 体空置率升至 18.8%。 四季度广州及周边地区高标库未有新增供应。部分电商搬迁至外 地的自建仓库；虽然空出面积很快收到问询与承租，本季度空置 率仍小升 0.7 个百分点至 5.6%。第三方物流与电商企业仍为高 标库需求主力。部分电商企业热衷自建仓储，南沙成为首选区 域。10 月，京东位于南沙的自营物流基地投入使用，占地面积 约 2 万平方米。此外，天猫自建仓储也已落户南沙。1 号店从 安博物流园搬迁至位于东莞洪梅的自建仓。 0 10 20 30 40 中国高端物流市场 2015 年回顾 PROPERTY TIMES 4 租金租金 2015 年第 4 季度北京物流市场总体保持平稳，全市优质物流仓 储平均租金为人民币每月每平方米 39.9 元（6.2 美元）。分区 域来看，空港区域凭借其独有的位置优势、便利的交通及较好的 物流设施始终领先于其他区域，录得平均租金为人民币每月每平 方米 42.8 元（6.7 美元），环比上升 0.7%。通州（包括马驹 桥、漷县、永乐店等区域）物流仓储录得平均租金为人民币每月 每平方米 38.4 元（6.1 美元），环比上涨 5.7%。 由于天津物流市场供应量较高且需求较低，且新项目的租金水平 低于市场平均租金水平，天津物流市场整体租金呈下降趋势至每 月每平方米 29.5 元（4.6 美元）。分区域看，东丽区以其高品 质的服务和物流设施领先于其他区域，租金达每月每平方米 31.9 元（5.0 美元）；滨海新区则由于新项目入市租金水平有所 下降，达每月每平方米 28.9 元（4.5 美元），环比下降 6.5%。 成都优质物流仓储设施租金表现保持稳定，为每月每平方米 28.7 元（4.5 美元）。双流依然是全市租金最高的片区为每月每 平方米 32.3 元（5.0 美元），而优质物流设施的新兴发展区眉 山、新津等地，租金平均租金仅每月每平方米 23.0 元（3.6 美 元）左右，区位租金差异较大。 上海地区保税仓库租金微升 0.3 元/平方米/月，达到 40.9 元/ 平方米/月（6.4 美元），主要是由于临港集团等企业微调租 金。而本季度上海非保税仓库的租金则微升 0.2 元/平方米/ 月， 为 40.6 元/平方米/月（6.3 美元）。 在广州，租金方面，尽管多数物业有涨价冲动，但因可租面积有 限，平均成交租金基本与上季度持平，每月每平方米 33.3 元 （5.2 美元） 图 3 20152015 年第年第 4 4 季度季度高端高端物流物流租金租金（人民币元人民币元/ /平方米平方米/ /月月） 数据来源：戴德梁行研究部 图 4 高端高端物流租金物流租金( (人民币元人民币元/ /平方米平方米/ /月月)& )& 空置率空置率(%)(%)，20152015 第第 4 4 季季 度度 数据来源：戴德梁行研究部 0 10 20 30 40 50 武汉 南京 重庆 天津 成都广州 杭州 北京 上海 深圳 0 10 20 30 40 50 010203040 中国高端物流市场 2015 年回顾 PROPERTY TIMES 5 地图 1 20152015 年年第第 4 4 季度现有高端物季度现有高端物流流存量与空置率存量与空置率 数据来源：戴德梁行研究部 北京北京 1,823,327 sq m 现现有存量有存量 上海 = 5,990,798 平方米 上海上海 5,990,798 sq m 天津天津 2,506,185 sq m 深圳深圳 900,023 sq m 广州广州 1,685,871 sq m 南京南京 477,492 sq m 杭州杭州 361,222 sq m 武汉武汉 785,528 sq m 成都成都 1,150,218 sq m 重庆重庆 598,396 sq m 低于 5% 5%-10% 10%-20% 高于 20% 中国高端物流市场 2015 年回顾 PROPERTY TIMES 6 未来供应未来供应 展望未来三年的高端物流供应，天津、重庆、北京和上海都将迎 来超过一百万平方米的供应，而深圳没有任何在建项目即将推出 市场。从未来供应与现有存量的比例来看，大部分城市都不超过 50%，但重庆未来三年计划入市的项目将近现有存量的两倍，料 将对市场产生一些震荡。 下个季度，天津在武清、滨海新区等地有多个物流仓储项目共计 210,250 平方米的优质仓储空间计划入市，若都能按期入市，将 会为天津工业物流市场带来较大的新增供应。鉴于目前需求较 低，大量新增供应入市会给市场带来更大租赁压力，预计下个季 度空置率将会有所增加且租金水平或将会出现小幅下降。 上海在接下来的两年已经计划有超过 1,200,000 平方米的高标 准仓库入市，其中 870,000 平方米的入市时间为 2016 年年底之 前。 目前已有开发商对高标准仓库体量较小的浙江展开布局。仅在杭 州地区，接下来的两年时间也已经至少有超过 200,000 平方米 的项目处于在建或计划建造的状态。随着电商业务和跨境贸易的 持续增长，我们预计杭州地区的物流物业市场将日趋活跃。 重庆未来保税物流中心个数将呈现上升态势，市场对于优质物流 仓储设施的需求将被进一步释放。未来两年可预见供应超过 100 万平方米，约为现有存量的两倍。随着重庆货运网络的日趋完善 及各个口岸的陆续开放，大体量的新增供应在有效缓解市场供求 关系紧张局面的同时，也将助力重庆物流仓储市场的提档升级。 成都将建设成为国家级航空门户枢纽，并用 3 年左右的时间打造 成为中国最大的国际铁路物流港。因此，虽然成都优质物流设施 面临着较高空置率，依然有着较好的发展前景和投资潜力。我们 预计，成都优质物流设施将在宏观环境的发展下实现稳定去化， 租金也有望缓慢上升。 2016 年广州花都与南沙将新增 14 万平方米高标库供应。此外， 澳大利亚物流地产开发商 Logos 与黑石集团近期在距离广州不 远的南海联合开发了一个新物流园，占地面积 20 万平方米，预 计将在 2016 年 1 季度竣工。 图 8 未来供应未来供应（平方米）及平方米）及其其占现有存量的比例占现有存量的比例，20162016- -20182018 数据来源：戴德梁行研究部 0% 50% 100% 150% 200% 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 201620172018未来供应占现有存量的比例 中国高端物流市场 2015 年回顾 PROPERTY TIMES 7 地图 2 未未来来高端物流供应量与现有存量的百分比，高端物流供应量与现有存量的百分比，20162016 年年- -20182018 年年 数据来源：戴德梁行研究部 100% 2016-2018 新增占现有存量的比例 2016-2018 高端物流新增供应量 (平方米) 武汉武汉 460,440 460,440 sqsq m m 重庆重庆 1,140,998 sq m1,140,998 sq m 成都成都 392,000 sq m392,000 sq m 北京北京 1,147,857 1,147,857 sqsq m m 上海上海 1,219,661,219,66 4 4 sq msq m 广州广州 582,810