房地产代理公司营运手册.doc

管理手册（内部资料：第二修改版）第一部分 组织系统第二部分 文化系统第三部分 管理系统第四部分 业务操作系统第五部分 人事考核系统第六部分 培训系统第七部分 发展策略系统第一部分：组织系统1-1 岗位示意图董事会总经理财务部常务副总营销副总资料中心策划经理销售主管拓展经理人力资源销售顾问策划师行政文员拓展专员信息专员1-2各部门职能说明书1-2-1总经理岗位职责1、接受公司总裁的领导与监督，协助总裁完成公司日常各项管理工作。2、进行有效的内部分工、检查、监督及协调工作。3、协助总裁起草及制定公司总体战略发展与公司中长期发展规划。4、在总裁领导下负责公司总经办、策划、销售、业务等工作的全面统筹、统一管理及实施监督工作，评价实施效果，提出不断改进的指导性意见。5、审议公司各部门长远或阶段性工作计划、工作总结及工作业绩，报总裁审批。6、对公司经营及各项目运作实施情况适时作出评估，并主动及时提出改进方案。7、接待各政府、机关、团体及客户的来访，负责相当级别的政府部门与合作单位的联络、沟通工作。8、协助公司总裁开发客户资源，建立稳定而良好的客户关系，不断提升公司的经营效益。9、对公司的各项收支严格把控，按阶段制定财务收支预算并向总裁负责。10、完成总裁安排的其它工作。1-2-2 副总经理岗位职责1、接受公司总经理的领导与监督，负责公司各部门工作执行监督与协调工作。2、对公司各部门的职责、职能进行督导、调控和评估工作。3、协助起草及制定公司中长期发展战略与规划，整体把控各项目的策略制定。4、在公司总经理的领导下，把控公司策划部、市场部、项目部、培训部等部门运作及执行方向与思路，不断提升公司各部门的业务水平。5、审议公司各部门阶段性工作计划、工作总结、工作业绩及项目策略实施过程。6、对公司各部门工作的贯彻、组织、实施、推广进行长期的、深入细致的督导，并提出具有建设性的指导建议。7、协助公司总经理开发客户资源，不断拓展公司经营市场与经营效益8、完成公司总经理交办的其他工作1-2-3 执行中心副总经理1、由专责副总领导，协助发展中心项目竞标及洽谈项目的前期思路建议。2、制定并贯彻实施公司各项目团队管理规章制度。3、建立并完善项目销售管理系统。4、整体把控项目销售进程及销售策略，制定详细的项目销售计划。5、对项目销售进程进行汇报与评估。6、项目销售及管理人事、行政、资料档案管理。7、与客户建立良好的合作伙伴关系，通过项目运作不断树立和加强公司的企业形象。1-2-4 项目策划部经理岗位职责1、接受公司副总经理的领导与监督，全面负责策划部具体工作。2、负责公司CI系统的策划、组织及具体实施工作，进行公司发展、政策、管理的调研活动，提供信息咨询活动。3、负责公司CI实施过程中的关系协调及日常考核工作，对外收集反馈信息，监测企业形象，评价工程效果，提出改进方案，并跟进方案的实施。4、负责公司项目营销管理运行中各阶段发展的策划，为各个阶段工作确定目标，提出具体计划并组织实施。5、负责公司各项目营销策划方案的审查及财务预算的审定，进行实施方案的督促跟进工作。6、负责与各媒价建立联系，监视外界舆论，代表本公司向外部公关宣传解释公司各项政策，重大行动和服务情况。7、负责与其他各部门的工作衔接，包括各种决议、通知、受控文件的接收以及工作细项的跟进。8、完成公司交办的其他工作。1-2-5 策划助理1、负责公司CIS的建立、监督、维护与延展工作2、协助公司制定企业中长期发展战略与规划，制定公司年度营销策划计划3、负责具体执行公司各项目整体及阶段性营销策划工作，提交项目营销策划报告及实施方案。4、负责公司所属项目的宣传推广及大型活动的策略指导5、配合公司制定并完善本部工作制度与管理制度1-2-6 项目销售经理（参考4-4）1-2-7 销售主管（参考4-4）1-2-8 销售顾问（参考4-4）1-2-9 行政总监岗位职责1、接受公司总经理和副总经理的领导与监督，全面负责总经办具体工作。2、主持总经办工作，进行内部分工，检查、监督及协调工作。3、协助公司策划、起草公司整体发展规划。4、负责公司各部门系统服务工作、公关、行政、人事、机要等工作全面统筹、统一管理及实施监督工作，评价实施效果，提出不断改进的指导性意见。5、审查公司和各部门长远或阶段工作计划，工作总结及工作业绩。6、对公司经营及各项运作实施情况不断作出评估，及时提出修正意见。7、接待各政府、机关、团体的来客来访，负责与相当级别的政府部门的联络、沟通工作。8、与策划部、市场部、销售部、项目部等部门的联系及相互协调。9、负责公司印鉴的使用及监管工作10、完成公司总经理或副总经理交办的其它工作。1-2-10 行政工作文员岗位职责1、负责行政总监安排的日常人事、行政事务、考核与评审工作。2、负责公司内外形象的完善、维护和检查，汇总各部门各项目的工作情况及业绩报告。3、负责公司内外信息交流、反馈。4、公司文件管理中心，指导各部门完善文件档案管理体系。5、协调公司与政府、机关、往来单位的关系。6、负责公司各部门系统服务工作的正常运作。1-2-11 资料信息中心岗位职责1、负责发展中心、技术中心的资料管理工作。2、负责公司内部资料信息安全化、维护和汇总各部门的信息报告。3、负责公司内外与外地分公司资料信息交流。4、公司文件管理中心，建立完善的文件档案管理体系。5、协调公司各部门收集相关项目技术资料。6、负责公司网站的建设与维护更新工作，宣传公司文化品牌。7、完成公司总经理和副总，行政总监交给的其它工作。1-3 岗位编制一览表部门所属职 位定编人数学 历性 别就业年限专 业备 注总经办总经理1发展中心副总1执行中心副总1发展中心拓展经理1拓展专员3-4执行中心策划经理1-2销售经理1操作一个项目配置销售主管1操作一个项目配置销售顾问6-8人事行政资料信息中心1行政文员12-2 服务内容服 务 内 容第三部分 某公司管理系统3-1 公 司 管 理 制 度3-1-1劳动条例1、聘用规章（1）招聘员工的主要原刚是根据其对职位要求合而定，并以该职位的职责要求所需的业务常识，有关工作经验及个人品行为甄选标准。（2）考核通过者，办妥有关手续，即可上班。（3）录用者对于申请职位理所提供的资料若有任何虚报或故意遗漏，一经发现，立刻开除，无任何赔偿。（4）受聘后如个人资料有任何更改，须立即通知人事行政部。（5受聘后，须填写“员工登记表”、“保密协议”等有关资料。2、试用期（1）试用期原则上为三个月，根据试用表现，可前结束试用期，条件符合方能转为正式员工。（2）试用期内提出辞职，需提前七天书通知或扣除半个月工资作为补偿。3、薪金支付员工薪酬将于每月规定早期以现金形式发放，每位员工工资可因工作表现、服务年限及工种不同而有差异，员工之间须为保密。4、工龄工资 员工每工作满一年，可获工龄工资，标准为每满一年增加50元工资，具体做法由劳资门填写表格，报总经理批准，送交财务部门执行。5、调职或晋升 （1） 如有需要，管理层有权将员工调任至其它职位或部门。（2） 员工也可向部门主管提出调职申请，但须有充分的理由提出申请，年有调职与晋升需主管向人事部推荐，经总经理批准后方可生效。（3）员工也可向部门主管提出调职申请，但须有分的理由提出申请，所有调职与晋升均需主管向人事部推荐，经总经理批准后方可生效。6、旷工无故不上班，不论何种原因，未提前通知部门主管，视为旷工，旷工一天将扣三天工资，连续旷工三天即开除，无任何赔偿。7、辞退（1）严重违反员工守则或严重失职，将视情节之轻重，给予警告处分。（2）对公司造成损失或恶劣影响者，公司有权辞退处理并不作任何赔偿。8、离职手续凡离职之员工必须到人事部办理手续，交还公司已发员工之全部财物；未能交还物品都，须按规定赔偿或扣除风险保证金，否则本公司有权拒绝发薪并不发给任何离职证明。9、解除合同按合同有关规定办理。3-1-2 公司卫生管理制度1、 公司内部卫生由清洁人员负责，所有员工有义务保持室内清洁卫生，发现不良情况即时向行政部门汇报。2、 不得随地吐痰，不得乱扔果皮杂物。一经发现第一次给予警告，第二次罚款10-30元3、 自觉保持厕所卫生，便后冲洗，注意清洁，所有员工应相督促，发现问题及时向行政部门汇报，故意隐瞒者与犯事者同样罚款50-100元。4、 保持室内花木健康成长，剩水茶羹请倒往垃圾桶里，严禁倒入5、 在公司用膳者请自觉保持吃饭地点周围卫生，饭后油渍、污渍、应处理干净。饭盒放入大厦管理指定的垃圾箱内，如发现将饭盒倒入公司者罚款30-50元。6、 公司内部严历禁止抽烟，如需抽烟请到公司外面。如发现违反者罚款200元/次。7、 会议室、会客厅需常期保持干净。如需开会的人员请在会后安排专员 打扫干净。如经发现将对该开会人员（除客户外）进行处罚50-100元。8、 各部门需编著卫生值班人员安排本部门员工进行监督。3-1-3 工 作 制 度一、工作时间1、上班时间星期一至星期五：9：0018：00星期六：9：0012：002、午休时间：12：0013：303、休 息 日：星期六下午、星期日及国家规定的节假日二、考勤制度及员工守则1、考勤制度公司制订考勤制度是用来衡量每一位员工的考勤情况，衡量员工个人对公司的一种承诺。因此员工必须自觉遵守，保证自己的良好出勤记录。（1） 考勤细则A、 所有员工上下班必须自觉打卡，每位员工只能打己的卡。代人或托 人代打卡以及涂改钟卡，均属出勤无效处理，当事人及打卡人均扣除当月工资50%，严重者将受到书面警告。B、 外出公干，应先回公司打卡报到后，方可外出，特殊情况应先得到部门主管同意后方可，否则按迟到或旷工论处。C、 因工作需要在下班前不能回公司打卡的，需交行政部门主管在卡上签批，方可作出勤处理。D、 因工作需要无法打卡的员工，由人事经理签批。E、 凡因公出差无法打卡的员工，需出差回公司上班当天补办签卡手续。F、 员工在上班时间内因公外出公干，需向部门主管提出申请，行到批准并在外出登记表上登记，方可外出。完成公干后，应做好回公司记录。（2） 迟到、早退A、上午9：00前回到公司按准时上班计算。上午9：01以后回到公司的按迟到计算，按规定给予罚款处理。B、罚款标准10分钟内罚10元/次，10-30人分钟罚20元/次，30-60分钟罚50元/次，1小时以上按旷工论处。C、上午10：00后至中午12：00前回到公司，按旷工半天扣半日工资。D、上午12：00后回到公司，按旷工一天扣全日工资。E、罚款金额于当月工资中扣除。F、早退同样参照迟到的情况处理。（3）薪金A、员工考勤截止时间每月1号到最后一天。B、发薪日期为每月15号，遇公众假期向后推移一天。2、员工工作守则（1）员工必须对公司未经宣布的任何资料予以保密。（2）员工之间应相互帮助，互相体谅，鼎力合作。（3）员工不得作出欺诈行为，如有欺诈行为，一经证实，将即时解雇。（4）上班应时，请假应提前申请，详情按考勤制度执行（5）上班时如非因工作需要不得看与工作无关的书、报、刊物；不得睡觉、玩游戏机，不准赌博，谢绝私人探访和办私事。（6）注意仪容：员工不可穿短裤、拖鞋上班。男员工需穿衬衫、西装、领带，女员工需穿套装并雅淡清妆。（7）注意礼貌语言，不得粗言秽语，自觉保持工作环境和公共区域的清洁卫生。（8）注意办公区域的安静，不追逐、嘻闹，不准在公司范围内吸烟。（9）员工因疏忽遗失或公司财物，公司可根据该物品之价格，扣除员工薪金以作赔偿。如因有意或违反而导致损坏公司财物，除按财物价格赔偿外，并给予纪律处分。（10）员工盗窃财物，不论该物件属私人或公司，一律按该物价格赔偿，并即时解雇，公司不作任何补偿，并考虑依法追治。（11）未经批准，擅自离岗位者，作旷工论处。旷工需扣当天薪金之三倍。（12）在代理项目服务中，凡涉及向客户介绍或推荐广告代理、媒体代理、影视制作等，须将相关资料、方案、价格、整理后汇报公司审核同意后方可向客户推荐，以保证项目的可执行性和我们的服务专业水准，凡违反者一经发现，即予停职，并给予严肃处理。3-1-4办公用品管理制度1、办公用品包括桌椅子、沙发、文件柜、文具、纸张及电话、电脑、复印机、传真机及计数机等办公室设备以及必要的招待用品，同各部门申请，财务部门负责统筹、安排使用。2、 办公用品的管理、发放由综合部门负责。办公用品实行采购、核收、签收三环节分开，各环节由专人负责、分类管理、分项进帐。3、办公用品管理人员需每月清点存货，确保物帐相符。4、建立办公用品领用登记按规定办理领用手续，分类入帐，计入各部门管理。5、公司员工要本着节约能源、爱护资源的原则，领取、使用办公用品。若人为丢失或毁损，需酌情赔偿。员工离职时，应将已领用6、建立复印登记公司的复印机加设密码，由专人负责复印，需复印的有关人员需填写清楚复印的数量和内容，对内文件尽可能让复印纸再利用。7、喷墨打印纸由AE领取，如AE不确认签字，如有违者按公司规定处理，月底统计各项目耗费计入成本。8、普通打印纸策略部由主创策略师负责领取并在使用时登记用途，作为计算成本的单据；其他部门需在前台登记写明用途方可领取。9、墨盒由专门人员管理，负责更换并登记在册，成本根据打印纸用途比例核算。3-1-5图书管理制度1、公司所有书籍将由公司指定专人负责统一收发、归集、借阅。公司员工未经填写借阅单不得私自借阅、保存。2、 部门购买书籍应事先征得总门主管和财务主管以及总经理的同意方可申请购买，购买后需即时交回图书管理员登记、编号、归类并加盖公司图书资料库章。3、 借阅书籍，需向图书管理员申请，并填写借阅单，所借图书不得超过一个星期，一个星期后需作续借登记，归还时由图书管理员审查，若有损坏或丢失按问题轻重作以下处理：A、 图书按图书原价的双倍赔偿。B、 损坏图书按图书半价或损坏轻重程度，适当赔偿。4、 员工离开公司时所借阅图书须退还公司，否则财务部不予办理工资结算。5、 为保证图书室的清洁和员工健康，请勿在图书室内乱丢杂物或吸烟，如吸烟一经发现一律罚款200元/次。6、 图书管理员每月底对所有图书进行盘点，如发现有书籍无故流失或损坏，一切损失由管理员承担。3-1-6 保 密 制 度1、 凡公司员工均有为企业保密责任。2、 处理客户的有关资料，如项目个性、推广策略、客户销售情况等都属于商业机密。公司员工所接触的该范畴资料，不得向公司之外人员泄密。员工离开公司后，二年内不得向客户对手企业和相关人员泄密在职期间所了解的情况。如违反此规定，给公司造成后果，公司可待本规定采取法律手段依据 国家有关法律向责任人追索赔偿。3、 凡属财务人员应严格遵守保密协议，不得向任何人提供公司经营状况及公司财务收支情况。4、 在公司任职员工，对个人收入不得向公司其他人员透露，如发现违反此规定者以扣除个人当月收入20%处理。对此现象知情不报和有意隐瞒者，以扣除个人当月收入10%处理。5、 公司员工在职期间不得随意对公司情况乱发议论，如对公司管理和个人收入有意见，应遵循正常渠道向上级反映，违反此规定公司将酌情给予口头批评或经济处罚，直此除名处理。3-1-7 文件、档案管理制度1、 公司所有文件、档案由行政部负责统一收发、归集、借阅。公司员工未经许可不得私自传阅、保存。2、 客户部与客户往来过程中产生的备忘录、会议纪要、客户签字稿、项目评审单、合同以及客户转交来给公司的各种资料等，由项目AE负责设立分项档案保存，如造成文件、档案的破丢，要追究当事人责任。3、 策略部竞稿案完成后由操作人负责刻2张盘交行政部存档以备查阅，及时在策略部电脑上删除。4、 电脑制作部产生的电子资料，包括各种应用软件、字库等有关资料，均由电脑部专人管理保存。5、 公司员工如需查看、借阅有关文件、档案时，需填写文件、档案借阅单，经上级主管签字后方可借阅。6、 公司机密、重要文件、档案，必须有经理级批示方可查看借阅，借阅人在借阅期间必须保证文件、档案的保密性。严禁抄录、泄露给其他人或公司，公司将予处罚，并由当事人承担由此而造成的损失。7、 有关公司废旧文件、档案，不得由私人随意丢弃或作其他用途，必须由专人集中处理。3-1-8 合同审核制度1、 公司对外开展每项业务，须严格执行合同审核制度。2、 合同审核人员为财务总监及总经理。3、 合同审核内容为合同条款、价格、时间、付款方式、双方责任等。（1） 合同条款：原则上制定统一格式（特殊项目除外），格式要全面、详细。（2）价 格：由客户部及制作部统一上报成本价，财务部应统一比较该项目是否合理，最后报到财务总监及总经理审定。（3）时 间：各制作厂商制作时间要严格控制，准时交货。（4）付款方式：尽可能为公司节省流动资金，原则上先制作后付款，或预付定金，交货后付清全款。（5）双方责任：合同条款责任要明确，以免引起经济纠纷。3-2 某公司财务费用管理规定3-2-1 工资费用1、 每月根据项目、人员要求编制，经公司审核聘用，核定工资额度，凡超出编制不予聘用，无工资发放。2、 凡加班人员，必须严格按照要求填写加班申请表，经批准后加班，按照加班要求完成加班任务，视为有效加班，按公司规定核发加班补助费。有效加班23：00之后，补助20元/次。3、 外地项目出差人员补助或外地驻场人员补助按照公司出差、驻场项目补助规定核发补助。具体标准：驻外项目人员，每人每月补助500元，不足一个月，每人每天补助20元，超出500元，按500元计。4、 业务佣金提成、奖金按公司的相关规定经总经办审核，总裁批准后方可发放。 3-2-2 房租、水电1、财务根据公司确定的每月额度进行核算；2、当月水电费实际费用超出额度，可在当月总额度剩余中扣除；3、凡出现浪费水及空调行为，一经发现，视情节罚款100-500元。4、其中，午间不关灯者每次50-100元，空调未关，一次罚款100-300元。总监以上人员占50%，其他人员分摊50%。晚间不关灯者，每次罚款200元，空调未关。一次罚款300-500元。3-2-3 电话1、 办公电话实行插卡式电话机，按公司核定额计算，战略发展中心（含品牌部、发展部），每月200元；业务员、AE客服人员每人每月50元，客服总监、项目总监每人每月100元；其他人员需要须填写办公电话卡申请单，批准后发卡；2、 工作人员需要项目对接拨打电话者，使用该项目的相关业务员或AE电话卡。3、 长途电话由前台文员负责人拨打。凡需拨打长途或传真，未经总经办批准，任何人不得拨打，违规每次罚款50元。4、 出差外地或外地项目执行人员需电话补助或报销费用，应先报公司批准划拨费用额度后方可核销。其标准额度为项目负责人每月200元，AE100元，其他人员50元。具体按审批额度执行。5、 如公司办公固定话费额度（电话充值卡额度）与实际发生话费不符，且实际话费已超出，超出部分话费已超出，超出部分视为不良方式拨打，其费用由该电话使用人或使用部门分摊、支付，并加罚10%。6、 固定电话任何人不得私接分机，一经发现罚款300元。3-2-4 汽车费用1、正常的汽车保险、养路费、车船使用税按规定和正规手续办理核销。2、汽车保养费、停车月费、洗车费按公司规定给予报销。3、汽车设备维修，需配件更换要先填写申请单，经批准后，属正常费用，按实际费用核销。属驾驶员违章或操作违规，由本人承担，不予核销。4、凡需使用公司车辆，三人以下不予安排，三人以上经部门同意可以申请，报总经办安排，先填写用车单，用车人须按批准时间、地点、行走路线用车。违者其费用由用车人承担。5、车费用核销按用车单中所批准事项（公里数、公路费、汽油费、停车费）审核，每公里耗油量是根据每辆车的百公里耗油量计算而得，其浮动是根据油价浮动而变动。）6、未经批准，无用车人签字或不符合用车规定，随意更改行车路线的费一律不予报销。7、 经公司批准的私人用车，其费用均由用车人承担，包括司机费用。8、 未经批准，私自用车者，每人每次罚款500元，通报批评，严重者给予辞退。3-2-5 交通费用1、因业务需要乘坐交通工具人员，一律乘坐公交大巴、中巴、地铁，并按业务工作地点的实际费用审核报销。一律不得乘坐的士，违者费用自理。不予报销。2、业务员、AE则根据实际操作项目核定交通费额度，业务拓展人员每人每月为50-100元，AE根据项目数量和距离每人每月60-120元。3、目组因业务需要乘坐交通工具费用按实际费用核算。4、地项目的市内交通费用实行定额制。如外地项目居住，办公不在项目所在地的，该项目组每月交通费额度最高为300元，超出部分自理。如项目组在项目所在地或邻近，无需乘车，则无交通费用额度，特殊情况需进行市场调研、业务拓展，经请示批准后按实际的费用核销（的士除外）。5、外地市内交通费采用费用包干制。出差时间在一周时间以内的交通费用限额在100元以内，超出一周时间的每天为20元，费用超出部分自理。具体按批准额度执行。6、特殊情况经请示总经理同意后报销的士费用。具体情况如下：1、 需紧急订报版；2、 急的收缴服务款项；3、 人搭乘的士费用总额少于或等于乘作其它交通工具费用总额的。4、 出差外地的车站或机场除的士无车接送及无其它交通工具的。5、 行交通费用包干制的。3-2-6 耗材因业务需要，且的到批准的，按以下标准计算费用：1、 复印：1）A3纸为0.4元/张，A4纸为0.2元/张。2）彩色：A4纸为1.3元/张，A3纸为2.2元/张，A4黑为1元/张， A3纸为1.6元/张（C8600）；3）黑色：A4纸为0.2元/张（ML-1510）。2、刻盘：2元/张3、设备维修、配件更换首先填写维修（更换）设备申请单，经批准后报价，报财务审核后方可执行4、设备耗材需填写设备耗材计划审批单，经批准后方可领取。3-2-7 印刷费1、公司正式员工因业务需要，经批准每年可印制名片一盒；总监、项目经理、AE每季度印制一盒；未转正员工经批准后到总经办领用公司空白名片；2、公司高层人员及相关大型业务活动参加人员根据需要由总经办负责办理名片印制。3、签收项目提案印刷应根据标的要求申报，其中有标底费的提案印刷可采用A3彩色数码打印，无标底费的经批准采用A4数码打印。4、签约项目的印刷，如需要可采用一页多PA3黑白印刷或A4单张彩色印刷。5、宣传画册，公司资料的印刷必须先报计划，经同意后，寻价、报价、比价，经审核批准后方可制作。3-2-8 办公费、图书费1、公司不提供个人使用的笔纸及其它物品。2、根据业务需要，业务办公用品，经批准由总经办统一采购，登记发放，其中包括文件夹、档案袋、文件袋、装订材料等。3、总经办、财务部必需品按月报计划，经批准方可采购，登记和发放。4、公司相关的日常必需品和福利产品统一由总经办采购发放，并逐一进行登记。5、未经批准的办公费用一律不予报销。6、所有办公费用仅限于当月办公费用额度以内，凡超出额度和办公费用不予审批和报销。7、因业务需要的图书资料，由各公司部门提出计划，经同意由总经办专人购买，交由图书管理人员验收上架，再提供使用。8、业务需要的图库，经批准由总经办采购，中控验收，放到中控公司硬盘的供设计人员使用。图册交设计部参考使用。3-2-9 业务招待费1、 接待费用需提前填写业务接待费用审