杭州城东北小户型置商品房业需求调查报告.doc

杭州城东北小户型置业需求调查报告调查目的： 1）通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解杭州城东北小户型房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的市场推广提出建设性建议。 2）通过杭州城东北区域市民、市场经营者和企业员工典型抽样问卷调查，充分了解杭州城东北对小户型消费的需求，并将需求有效地融合在市场推广中。调查地点：东新路、机场路、笕丁路、华丰路、沈半路、石祥路、石桥路、秋涛北路、临丁路，丁桥镇区、汽车东站、火车东站附近市场，如安琪尔等。调查对象：区域内所有市场、企业、以及个体经营者。调查内容：1）企业或市场以及区域内人数及人群分布，2）区域内各企业与市场人群购房意向与动机，3）区域内个企业与市场人群置业选择，4）区域内个企业与市场人群对丁桥认知。调查方法：重点抽样调查、人员访谈、实地观察、文献调查、网络查阅调查人员：阳光顾问信息部调查时间：2007 城东北市场调查报告根据甲方要求，本次调研对对包括东新路、机场路、华丰路、沈半路、石祥路、石桥路、秋涛北路、临丁路，丁桥镇区等街道在内的大城北区域进行调查。本次调查区域在地理位置上位于杭州城市的东部和北部，在行政区域上分别属于杭州下城区北部、拱墅区东部和江干区三个不同的区域，分布范围广、跨度大。一、 区域人口1. 拱墅区拱墅区东部包括半山镇、大关街道、上塘街道和拱宸桥街道等社区，区域户籍人口约15万左右。A.半山镇：区域面积20.7平方千米，人口3万人，下辖5个社区、4个行政村。B.大关街道：辖区面积1.6平方公里，现有居民住户20553户，常住人口约6万人。街道下属八个社区：东苑、西苑、南苑、德胜、翠玉、八丈井等。C.上塘街道：面积13.5平方千米，辖区范围内人口3.02万人。辖10个社区（假山路、八丈井、红建河、绍兴路、善贤、七古登、拱宸、瓜山、皋亭、蔡马）。D.拱宸桥街道：面积4.23平方千米，人口约4.67万人，辖6个社区。2. 下城区在本次调查中，下城区主要在东新街道和石桥街道等开展，其户籍人口约14万左右。A.东新街道：位于下城区北部，区域面积7.3平方公里，下辖东新、三塘、杭氧、沈家等14个社区和5个经济合作社、集团公司，人口约6.48万。B.石桥街道：区域面积9.73平方公里，辖天堂园、石桥、华丰、永丰、杨家、景荣、景安7个社区，总人口约7.5万。3. 江干区江干区本次调查区域的有闸弄口街道、笕桥镇和丁桥镇等，其户籍人口同样在15万左右。A.闸弄口街道：面积8平方千米，人口约7.24万人，下辖12个社区。B.丁桥镇：面积15.15平方千米，人口约2万人，下辖5个社区、6个行政村。C.笕桥镇：面积18.2平方千米，人口约5.43万人，下辖7个社区、11个行政村。4.区域流动人口除了上述人口数字外，浙麻、杭锅、杭氧等大型企业职工宿舍大多安排在该区域，拥有为数不少的人口。城东和城北还拥有大量的流动人口和外地人口。区域内汇集了大量专业市场，从中介公司和周边小区的走访和经营者访谈可以明晰，在区域市场群的经营户有许多是温州、台州、诸暨、宁波等省内外来人口，为图方便都在附近租房，如城东中豪建材市场、安琪儿灯饰广场等商业经营户的在景芳小区租房住，而城北杭州灯具市场等经营户在大关、三塘租房生活；这些经营户出于地理便利性的考虑，选择就近租房生活。同时，随着城市扩建，区域内很多失去土地的农民靠出租住房为主，使这里成为杭州外来人员的主要聚居地，杭城不少务工者也居住在城东和城北区快。二、区域经济 2010年，拱墅区工业总产值419.97亿元；工业销售产值421.93亿元，；轻工业企业实现销售产值132.46亿元；重工业企业实现销售产值289.46亿元；规模以上工业企业实现产品销售收入428.37亿元；实现利税55.33亿元，其中利润27.46亿元；规模以上工业企业产销率100.5%。建筑业总产值135.0亿元；社会消费品零售总额195.68亿元；批发零售贸易业零售额186.14亿元；餐饮业零售额9.54亿元；杭州灯具市场精品馆建成、浙江建华五金机电市场等12个专业市场完成改造提升，全区专业市场成交额620.25亿元； 2010年，下城区工业总产值110.86亿元，其中规模以上工业企业产值104.76亿元。工业销售产值110.73亿元，其中规模以上工业企业销售产值104.48亿元；加快工业企业“退二进三”步伐，完成36个工业企业搬迁和18个专业市场改造提升任务；社会消费品零售总额397.73亿元（其中，批发零售贸易业零售额374.31亿元，住宿餐饮业零售额21.78亿元；其他行业零售额1.64亿元；年成交额超过1亿元的市场10个，全年总成交额567.9亿元。服务业实现增加值354.81亿元；第三产业，产值在全区生产总值中的比重达到87.5%； 2010年，江干区工业总产值195.1亿元，工业销售产值191.14亿元；规模以上工业企业销售产值192.99亿元；工业产品产销率97.97%；省级以上高新技术企业38个，7个企业进入全国民营企业500强；申报省市重点产业项目9个，项目融资总额超过3亿元。实施区级以上重点产业项目27个；制定工业经济、外贸出口新政策和钱江新城楼宇合作招商办法，兑现财政扶持资金1.7亿元；社会消费品零售总额157.5亿元，比上年增长15.2%（其中，批发零售业零售额143.7亿元；住宿餐饮业零售额13.6亿元；服务业增加值165亿元，增长16.6%。限额以上服务业营业收入962.9亿元；推进市场改造提升，撤销专业市场3个，改造提升专业市场18个，专业市场成交额300.5亿元，发放消费券2619万元，。全年成交商品房1.22万套，成交面积129.4万平方米，成交金额182.4亿元。启用三维楼宇综合信息系统，健全楼宇经济综合服务体系。竣工楼宇共入驻单位2016个，入驻率86%。三、区域产业特征1.产业现状区域产业主要分为大型企业、专业市场以及其他零散商业等三种形式。城北是杭州工业经济的纽带板块，是传统国有大型企业最集中的地带，如半山的杭钢、杭玻、东新路的杭锅、杭氧等大型企业都在城北的范围之内。石桥路上还集中有杭叉、轴承厂、汽轮机厂等大中型企业。除却大型企业，综合分析，调查区域内商业主要分为两种形式，一是以汽车东站和东站小商品市场以及秋涛路的新型装饰材料市场、沈半路为主的专业市场商业；另一种是以服务于周边小区如小区居民的沿街社区商业，商铺业态大多是装修简陋的小饭店、小日用品店以及小服装店。丁桥和华丰等地的商业主要是如一些小餐馆、小超市、水果店、副食店、理发店、鲜花店等为主。拱墅区的石祥路、沈半路一带，是较早在杭州郊区发展起来的专业市场集聚地。现在，石祥路、沈半路、绍兴路汽车特色街区是杭州主要的汽车销售区域，已集中了约240多家汽车销售企业，60余家汽车4S店，拥有奔驰、宝马、法国标志、保时捷、丰田等过内外80多个知名品牌，是浙江省规模最大的汽车销售区。官方数字显示，06年拱墅区汽车特色街共销售各类汽车8.91万辆，实现销售收入121.86亿元，利润总额7018万元。沈半路还拥有杭州灯具市场、城北灯饰市场等大型建材市场，以及五金机电市场、家具市场、板材市场和窗帘灯具市场，成为一个专业的商街组合。杭州汽配专业市场也主要集中在城东汽车东站附近、沈半路区域和杭州拱墅区石祥路等区域。而城东由于独特的地理交通优势，物流业和专业市场发展也较为发达。秋涛北路建材一条街，拥有包括如中豪建筑装饰材料市场、佳好佳居饰商城、东方家私市场等大型建材市场。除大型家居市场外，秋涛北路两侧还分布了近100多家家居企业的专卖店。汽车东站附近也有安琪儿童装市场、安琪儿灯具市场，都具备规模大、发展前景良好等特点。综合分析，城东北区域由于交通发达，物流公司也比较集中，货运快捷方便，在该区域形成了众多的综合性市场群，为市场的兴旺提供了良好的市场氛围。2.区域内部分企业、专业市场简介杭州钢铁集团公司，位于杭州北部的半山镇，是一家以钢铁为主业，多元发展的大型企业集团，现有职工1.69万人，总资产290.72亿元，全资及控股子公司41家。其中杭州钢铁股份有限公司为上市公司。杭州杭氧股份有限公司，位于杭州市下城区东新路388号，公司占地面积为20多万平方米。目前，杭氧股份拥有在职员工1400多人，其中：工程技术人员有300多人。杭州汽轮机股份有限公司，公司位于杭州市石桥路357号，是我国最大的工业汽轮机制造公司。公司拥有职工2500余人，其中工程技术人员400多人（含高级工程师90余人）。杭州灯具市场，杭州灯具市场分为老区和新区，创建于1994年。地处杭州沈半路，建筑面积3万多平方米，批发为主，零售工程为辅的大型综合型灯具城。目前铺位300多家。旁边有城北灯具城，沈半路与大关路、教工路相接，不到5公里便是杭州最早的传统五金灯具市场。城北灯饰市场与杭州灯具市场（新区）仅一墙之隔，属后起之秀。该市场营业面积近8000平方米，共有大小经营商户50余家，90%的商户以零售为主。杭州和平家私市场，位于东新路，现有经营面积35000多平方米，有80多个厂家和经销商驻场经营着200多个国内外品牌家私。中豪建材市场，市场总建筑面积为11000平方米，是一个装饰材料综合市场，安琪儿灯具市场，安琪儿灯具城位于秋涛北路202号，地处安琪儿服装、小商品、机电建材商圈，离汽车东站相隔不到一公里，地理条件优厚，交通发达。市场分为A、B、C三个区，总面积为6万平方米，拥有130多户经销商。3）区域产业未来规划：根据规划，大城东北范围内将努力打造现代商贸服务中心，交通枢纽中心和生态居住中心，以大项目带动大发展，加快经济发展。区域将借助地理优势，大力发展石祥路、沈半路、绍兴路汽车特色街，秋涛北路建材一条街以及特色专业市场群等为综合现代商贸服务业。四、区域交通现状城东北现在的交通网络已经成型，它由上塘路、石祥路、大关路、沈半路、绍兴路、东新路、石桥路、德胜路等主要道路组成。市政工程的改进，城北路网得以有序的梳理，使得城北的区域价值大大提升。除此之外，区域内还有在建的留石高架、秋石高架，它们将极大改变大城北现在的交通格局。秋石快速路的走向为沿秋涛路石桥路一线，是杭州城市总体规划“一环、三纵、五横”中的一纵，它穿半山隧道与余杭相接，通过清江路与钱江新城相通，经庆春路过江隧道、钱江三桥与萧山沟通。留石快速路走向是沿留祥路石祥路石大线一线，西起莫干山路立交，东至石桥立交，全长8.8公里，双向6车道。留石快速、秋石快速将作为杭州城市的未来交通主骨架，将有效沟通城东北华丰、丁桥等与市中心的距离，完善杭州的路网布局，促进城东北区域的开发建设。五、区域内住宅市场1.在售商品房A城北现在销售的代表性楼盘有锦昌文华、协安景上、嘉泰馨庭、凯德视界、方正信步闲庭、银树湾等项目。锦昌文华目前挂牌价格集中在1200013000元/平方米，实际成交价则普遍在1100012000元/平方米之间。香溢德信银树湾，预计11月底12月初推出高层7#楼，户型面积88-122，预计开盘均价9200元/以上。嘉泰馨庭在11月9日新开盘9号楼，户型面积在110平米左右，均价8500元/平米。从区域整体情况看，目前城北桥西区快商品房价格在85009500元/平米之间，主力户型在80100平方米左右，供应量比较多。B. 城东北，从东新路沈半路以东到临平副城之间目前还只有天都城旗下的天水苑、天星苑、天泉苑、爱丽山庄，润和亿城嘉园等少数几个在售商品房楼盘。天都城项目内容包括欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、住宅区以及相配套的学校、医院等多个部分，配套大而齐全，天都城现在住宅销售均价为6000元/平米左右，亿城嘉园位于华丰路与华中路交叉口，主力户型面积从90150平方米不等。3 #楼于10月18日开盘，主力户型面积90-130平方米，开盘均价8800元/平方米，此次共58套房源。2.二手房大城东北周边现有的二手房住宅主要包括以大关小区、德胜小区、三塘小区等为主的大型的居民安置老小区，杭钢生活区等企业生活区，北景园、东新园等经济适用房以及散布在城东北一些城中村的农居房等。1）杭钢生活区作为杭钢企业员工生活区域，周边城郊结合部特征明显，二手房交易价格在7500多元/平方米左右。2）运河沿线附近的楼盘如大浒苑、小河佳苑、和睦苑、广信新村等小区，目前挂牌价在10000元/平方米左右；年份较老的和睦新村等老小区价格在8500元/平方左右；水印康庭的LOFT均价一般在14000元/平方米，普通高层则普遍在11500元/平方米左右。3）大关、三塘等小区户型面积多是以4050 的二室的户型以及5060 的二室一厅户型为主，建筑层数67 层。大关二手房挂牌均价现在在9000多元/平方米，三塘的二手房挂牌均价在11000元/平方米左右。大关、三塘小区周边的生活、商业、交通、教育、医疗配套十分成熟和完善，特别是近年来经过小区环境整治，这一带的二手房价格也不断上涨，房源出售出租成功率很高。因为总价较低，作为一个周边市场异地经营户和城北新婚家庭的过渡房，比较畅销。老小区目前最大的困惑是物业管理比较差，车辆全部停放在地面，非常紧张，小区没有全部封闭。4）在经济适用房上，东新园由于地理位置临近市区，生活配套设施齐全，其二手房交易价格现在已经跃升到均价12000元/平方米左右，而北景园的二手房交易价格均价在10000元/平方米左右。5）城东秋涛北路沿线比较新的楼盘主要有三华天运，目前挂牌价在13000元/平方米左右。老一点的京惠花园，挂牌价在12000元/平方米左右。年代更早的东茂苑、闸弄口新村、濮家新村、濮家东村等老小区，目前的挂牌价也已经上升到10000元/平方米左右。六、总述城东北属于原杭州老厂房和仓库集中区，随着厂房逐渐搬迁出去，该片区发展目前较为快速，区域内聚集了为数不少的专业市场和大型企业，拥有稳定的购买力水平，对于房产品的需求较大。大型购物中心进驻，如欧尚等，商业中心形成。目前城北公建配套比较成熟。因此其房价相对涨幅一点不落后于其他区域。随着工厂外迁、周边配套的兴建，该片区的潜在价值正在被市场所关注，仍旧受到当前置业者的青睐，第二部分、区域内小户型购买需求分析一、城北沈半路、石祥路、绍兴路汽车特色街区A. 购买力旺盛根据调查，在汽车销售公司的员工收入较高，大一点的汽车销售公司，销售、汽配、维修等部门的主管年薪都可达到十多万元以上。此外，一大批一线技术、业务岗位上的年轻员工，也表示了购房的意愿，明确表示会考虑小户型房产品，也大有在未来几年成为购房大军的潜力。B. 置业区域集中在拱宸桥、三墩等地据了解，部分汽车销售店的老板和资深管理层前些年大多在城西蒋村一带买过房子；刚刚成长起来的中层管理人员因为考虑到距离和生活配套等情况，不少在城北运河区和三墩买了房；而年轻员工出于资金、地理等因素，置业选择也首先考虑城北区域，低总价的小户型成为他们的选择之一。C对于丁桥的认知一般在调查中，不少被访者对于丁桥停留在“听说过”这一阶段，对于丁桥的具体情况不了解。而由于绍兴路沿线设置了新城广场路牌广告，在被访者中新城广场认知度较高。二、 城东、城北建材市场A. 经营者收入不等城东和城北集中分布了一批专业市场，据调查，各市场中商铺经营状况不一，差别较大。同样是销售建材，只有零售业务的商铺户主表示其年利润仅仅在三万元左右，而采取批发的商铺户主其年利润多的可达十几万。B. 经营者持币观望专业市场中商铺户主年龄以30岁以上居多，本地经营户表示已经拥有房产，二次置业兴趣较淡；而不少有购房意愿的外地经营者现阶段选择就近租房住，对于可能的置业考虑，表示目前杭州房产价格过高，大多持币观望态度，其置业用途主要是自用。有不少外地经营者都表示会因为工作的关系而就近选择二手房，对于较远的区域不予以考虑。C城北市场对丁桥认知高于城东市场城东秋涛北路市场经营者在整个调查区域中对于丁桥的认知度最低，而城北杭州灯具市场的经营者由于地理位置等因素，对丁桥的认知明显高于城东的市场。三、 杭钢等大型企业A. 置业观念保守杭钢属于老国企，本身旗下拥有杭富置业进行房地产开发。杭钢中老年员工大都在杭钢生活区拥有以前福利分房政策获得的房产，置业观念比较保守，置业需求主要是“以旧换新”。新进年轻员工则入住员工宿舍，对于小户型房产品存在一定的需求。天都城和中尚橄榄树花园等楼盘都曾在杭钢开办专场产品说明会进行楼盘市场推介，但总体效果甚微。而在石桥路汽轮机厂和轴承厂等大型企事业单位，有不少员工在北景园等地购有经济适用房，主要原因是目前石桥路地段工厂多，路面状况差为其减了不少分。B. 员工享受多项优惠政策杭钢普通员工的薪资水平并不高，但是拥有众多隐形福利。根据调查，杭钢去年对于有结婚成家需求的员工，采取“最后福利分房”政策，可享受部分资金补贴，使得大部分年轻员工趋之若鹜，竞相争抢名额。C. 对丁桥了解程度为“一般”在调查中，调研组发现，虽然同处于大城北方向，杭钢员工对于丁桥的认知水平整体较一般，对于丁桥的未来发展也大多表示看好该区域的发展。 四、 丁桥镇、华丰村A.丁桥、华丰原住民拥有大量房产根据现场调查，丁桥、华丰等地房产以农民自有房、经济适用房和安置房为主。丁桥本地由于市政规划、改造等原因，居民原有房产拆迁，政府按各户一人补偿一套房产的原则，给居民分有数量不等的拆迁安置房。本地居民少则二套，多则六、套房产，手中房产明显过剩，因而对于市场上房产的需求不大，置业热情较低。B外地人在丁桥购房少在我们调研中发现，除了市区居民在本地购买经济适用房之外，在丁桥本地购买房产的外地人极为稀少。丁桥现有交通环境较为闭塞，商业氛围不浓厚，经济也欠发达，外来经商人数较少。而部分在丁桥经商的外地人，由于购房入户政策以及子女教育等因素，而选择在邻近的临平购买房产，置业的方向为自用。C区域房产交易价格在5000元平方米左右丁桥市场现在并无商品房，现有房产的转让大多在个人之间进行，据调查，丁桥现有房产交易价格在5000元平方米左右，而交易的安置房属于集体性质，并不能办下房产证。本案销售将受大量农居房低租金的影响。D对新城广场的认知不足根据调研组对丁桥现有居民和商铺业主调查，在丁桥的不少外地人根本没听过新城广场；本地人对新城广场认知度较高，但了解程度不够，仅仅认为是丁桥本地一个大型的商业项目，不知道新城广场的具体情况以及有小户型房产品的供应。在丁桥本地，调研组也没有发现新城广场的广告以及相关信息，仅在项目工地现场有围墙广告。五、总述根据对以上区域的走访调查，综合各个区域的置业需求和购买小户型的意愿，我们得出以下初步结论：（1）. 置业需求上，区域内市场经营者拥有资金实力，但置业热情明显不足，认为现在房价过高，多持币观望态度。区域内居民收入水平相对于市区其他区域偏低，购买力缺乏。原有的大型国有企业不能吸引高素质人才，缺少购买力强的人口，置业观念较保守。（2）.区域选择上，区域内聚集的大量外来人口流动性强，对于房产品品牌忠诚度不是很高，商贸市场类流动人口，如秋涛北路建材市场经营者选择的理想居住区域在城东或者九堡，选择居住城北的非常少。城北商贸市场内经营户的置业首选城北运河区和三墩等地。（3）. 在资金有限的条件下，价格通常是购房者考量的重要因素，较低的价格对购房者无疑具有相当大的诱惑。对于小户型，专业市场经营者和企业员工都表示会予以考虑，区域内存在大量隐形需求，但要综合价格、区域和产权等多方面因素考虑。（4）.不少被访者对于小产权类小户型抱有怀疑态度，他们表示购买小户型是为了自用，在以“自住”为主要目的后，会考虑“投资”价值，购买小产权房产品存在风险系数高、转手难等问题。当前整个区域对于小产权小户型的有效需求支持显然不足，也缺乏有效的手段和方法去激发潜在的需求。如何整合资源，整合营销手段是当前开发商亟待研究的事。（4）.整个调查区域范围内，对丁桥的认知度仍然处于一个偏低的水平，而城北要高于城东。其中固然有地理位置、交通因素，但缺乏区域宣传不容忽视。第三部分 小户型市场置业需求调查一、前言在本次调研中，调研组采取抽样问卷调查方式，在城东和城北部分专业市场、企业以及华丰、丁桥镇发放问200卷份，回收问卷195份，有效问卷182份，有效率为93%。本次调查，对意向消费者最关心的各类购房因素（购买意愿、区域选择、户型面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。在利用SPSS统计工具对以上有效问卷进行科学分析的基础上，针对消费者的消费行为进行定量和定性研究：二、小户型置业意愿 1. 过半消费者置业首选小户型在本轮调查中，对于是否有意愿购买小户型，约24的消费者明确选择“是”，约35%的消费者选择“看情况再决定”，41%的消费者则表示不会购买。随着自住型需求回归，小户型需求被激发释放出来。因为面积较小，总价相对较低，相应的资金要求低，以及小户型功能性、商住两用型、投资型的需求特征，小户型在大城东北区域范围内被认可程度较高，小户型置业意向过半。2.小产权影响消费者购买由于产权的影响，对于小产权类小户型，56%的消费者选择“不考虑”，这部分消费者表示由于土地性质、房子年限、长期租赁、权利转让等特殊因素，此类房产以后产权如何归属，续租权如何转让等等后患都让他们坦言不会考虑。选择“正考虑购买”和“综合分析再决定”的消费者分别为19%和25%，根据调查，低价格是促成这部分人群选择小产权类小户型的最主要原因。三、小户型置业选择1.自用成主要置业目的在购买用途上，46%的消费者选择“自用”这一选项；而选择“出租”和“投资”的消费者比例分别为28%、26%。从市场层面分析，当前房价过高，使得低总价、低首付的小户型成为手中资金不多的消费者的首要选择。一批80后开始选置婚房等，杭州动辄上万的房价也让他们无力承受，而专业市场的外地经营者也有在杭州安家的意愿，这部分人的需求首要选择就是低价的小户型。同时，由于小户型自身产品的特性，也让部分消费者将小户型作为投资型产品。2.产权、价格等成主要考虑因素调查结果显示，在影响消费者购买的一系列因素中，产权关系到以后房产转手等一系列问题，产权成为消费者第一考虑的因素。余下两位分别是“价格”和“交通”。房价的持续高涨，给消费者带来了不小的压力；而交通的便捷性也成为消费者最主要考虑的因素之一。考虑到工作和生活的便利性，“区位”也成为影响选择的重要因素。3.房展会和报刊是主要房产信息来源在房产信息来源上，“房展会”和“报刊广告”的选择分别位居一、二位，是消费者获得房产信息最主要的两种渠道。房展会作为杭城楼盘的集中展示，楼盘多、信息量大，不少消费者表示，每年的房博会、房交会都会去现场参观，收集感兴趣楼盘的信息。报纸在信息传播上仍然拥有巨大影响力。在报纸中，大部分消费者选择都市快报。都市快报作为杭州发行量最大的报纸，在消费者中具有较强的影响力和美誉度，覆盖了城东和城北的主要市场。而选择“亲戚朋友介绍”的消费者为11%，市场经营者工作和生活扎堆聚集，圈层传播的重要性不言而喻。5.6080平米需求旺盛根据调查，约56%的消费者在户型面积上选择“6080平方米之间”，26%的消费者倾向于选择“5060平方米之间”的户型，选择“80平方米以上”和“50平方米以下”的消费者分别为13%和5%。户型面积与总价直接挂钩，户型面积过大，就超出了小户型产品本身的意义，同时总价也将增长；6080平方米对于年轻消费者而言，居家自用面积刚好合适，资金压力也不大，有过半的消费者倾向于选择这个面积区间。6.毛坯房最受青睐在本次调查中，选择毛坯房、厨卫装修和全装修的分别为54%，29%和17%。选择毛坯房的消费者表示，部分开发商装修水平较低下，装修质量差，影响了部分消费者对装修的需求。同时以自住为主的需求，购房者可以根据自己的经济实力和个人喜好来装修。而选择全装修的投资人士为主，为了投资，即通过出售或出租的方式来获得利润，选择精装修房更为有利，也可避免因为装修而带来的麻烦和辛苦，节省购房者的时间和精力。7.邻近区域成首选在被调查者中，选择城北运河区占到39%，余下为城东22%，三墩16%，城西文教区6%，市中心4%，下沙6%，滨江4%，而选择在丁桥的仅占10%。从消费者对区域的选择分析，由于调查主要在城东和城北展开，消费者心理偏向于选择邻近现在生活工作的区域，城北运河区、城东、三墩等区域成为消费者的首选。城东九堡、下沙、滨江由于空间距离也影响了部分消费者的选择；而新城广场所在的丁桥区域对整个杭州而言，还是一个新兴的区域，消费者对其认知度和认同感处于一个较低的水平，这需要开发商在后期宣传中大力推广。8.丁桥认知度偏低在丁桥的认知度上，52%的消费者表示对丁桥的了解停留在“一般”的层面上，仅仅“知道这个地方的存在”而已。而有45%的消费者表示“完全不清楚”丁桥，这部分消费者主要集中在秋涛北路的几个建材市场。而仅有约3%的消费者表示“非常清楚”丁桥，所占比例非常小。整体而言，丁桥在杭州购房人群中认知度偏低，在消费者心中其心理空间距离比较远。9. 消费者对丁桥未来前景判断不足关于丁桥的未来发展前景，51%的消费者对丁桥区域的发展前景看淡，认为其发展“一般，没有什么特别之处”。43%的消费者认为在交通改善的情况下，丁桥的区域发展前景将趋向于“良好”。而6%的消费者则表明丁桥未来发展“非常好”。丁桥相关信息宣传的缺少以及并没有商品房在市场上流通，造成大部分消费者对于丁桥的认知局限。对丁桥信息的不明了，让消费者对丁桥未来发展前景判断不足。10.价格判断总价25万左右是主流根据调查结果，在单价上，对于位于丁桥的小户型，44%的消费者选择“40005000元平方米”，选择“4000元平方米以下”的消费者为36%，“50006000元平方米”的选择比例为15%，选择“6000元平方米”的消费者最少，为5%。在总价上， “20-25万元”和“2530万元”两者比例同为41%，能够接受总价在30以上的消费者占10%，选择“20万以下”的消费者比例为8%。11.付款以分期付款为主调查显示，59%的消费者选择“分期付款”，41%的消费者选择“一次性付款”。因银行利率调整等因素，导致一次性付清购房款比例攀升。专业市场经营者拥有稳定的资金，倾向于选择“一次性付款”；而年收入偏低的企业员工等，采取的付款方式则是按揭为主。采用何种付款方式与消费者所持资金的数量息息相关。 三、小户型置业群体分析1. 性别在本次调查中，有意愿购