东莞粤港花园营销推广.doc

薀蚈螀芇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇蚄螇羁蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蚁膅膁螁袄羈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莂螈螈芁芇螈袀肄薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螄芈芄蒂羇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅薆螅膆蒁薆袈罿莇薅肀膄莃薄螀肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄薁肇芁莀蚀螆肃芆蚀衿艿膂虿羁肂薀蚈螀芇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇蚄螇羁蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蚁膅膁螁袄羈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莂螈螈芁芇螈袀肄薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螄芈芄蒂羇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅薆螅膆蒁薆袈罿莇薅肀膄莃薄螀肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄薁肇芁莀蚀螆肃芆蚀衿艿膂虿羁肂薀蚈螀芇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇蚄螇羁蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蚁膅膁螁袄羈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莂螈螈芁芇螈袀肄薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螄芈芄蒂羇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅薆螅膆蒁薆袈罿莇薅肀膄莃薄螀肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄薁肇芁莀蚀螆肃芆蚀衿艿膂虿羁肂薀蚈螀芇蒆蚇袃膀莂蚆羅莅芈蚅肇膈薇蚄螇羁蒃螄衿膇荿螃羂罿芅螂蚁膅膁螁袄羈薀螀羆芃蒆蝿肈肆莂螈螈芁芇螈袀肄薆袇羃芀蒂袆肅肃莈袅螄芈芄蒂羇肁芀蒁聿莆蕿蒀蝿腿蒅葿袁莅莁蒈羃膇芇蒇肆羀薅薆螅膆蒁薆袈罿莇薅肀膄莃薄螀肇艿薃袂节薈薂羄肅蒄薁肇 粤港花园营销推广来源： 互联网 作者： 不详 2008-11-28 编辑： jjzhang 第一部分 项目概况地理位置：位于东莞市沙田镇市中心区，紧临镇中心市场，珠江一条支流经其左侧流过；土地规划 ：总用地面积52944平方米，总建筑面积约14万平方米，其中新建筑商住楼面积约10.3万平方米；建筑类型：主体建筑为11层小高楼，包括8栋小型别墅，总计约1058户。另有一个大型商贸广场。经济指标：容积率为2.66，建筑密度30.93%，绿化率38%。第二部分 宣传定位鉴于本项目的地理位置、环境、配套设施、景观资源的先天条件，以及规划布局、设计开发、建筑特色、环境、占地规模、生活配套、社区氛围、物业管理等设计要点、结合目标客户群体的消费心理、消费特点及消费能力分析、建议将本项目定位为：水畔大型欧式花园城定位语的阐述：（一）大核心要素水畔临江的天然地理优势大型占地5万平方米，总建11万平方米的巨无霸规模。欧式建筑风格与外观的欧陆风情。花园社区景观环境一流，宁静幽雅移步换景，拥有江景、湖景、水景、园林景、游池景等几大主题景点，小区内绿意盎然、花香四季，洋溢亚热带园林的绚丽风怀。（二）品牌规划要点大规模住宅小区以大盘气势塑造。水畔花园城环境一流，令人向往。（三）品牌目标将小区塑造成沙田镇第一大盘、第一大高档盘。广告宣传口号：亲水人家、领航精英高尚生活广告宣传口号的阐述：亲水迎合岭南买家购房心理，产生心理亲近及认同。领航领导、引领之意，如带头人走在时在时代前列，暗示三层意思。 粤港花园引领现代居住时尚与潮流；引导时尚潮流的人选择粤港花园，精英择地而居；瀚森地产为沙田人民领航新居住文明。精英高尚生活现代白领、企业中层管理干部、私营企业主、自由职业人等是精英人群的缩影，也是新潮高尚生活的推崇者，粤港花园就是要为这部分人提供挥洒豪情，享受人生的居住空间。整句口号迎合目标客户的置业心理价值取向，满足他们以有限的经济能力，实现品质家居的美梦，投合他们的置业心态。第三部分 卖点分析八个超一流领航精英高尚生活；超一流的规模 ：占地5万多平方米，总建11万平方米，按国际先进人居小城标准规划布局，开发设计充分。超一流的配套设施：拥有豪华的会所配套，康体娱乐、休闲、餐饮、商务会谈等一应俱全，又有一座独立商贸做小区商业配套，便利豪华近在咫尺间。超一流的景观环境：拥有无敌江景，以江、湖、泉、池、溪等小主题概念设计小区内景观，配以高绿化率的新加坡式亚热带园林，区内移步换景，户户有绿。超一流的教育：与广东省各校合作建中英文双语幼儿园，全能素质小学，聘请名师名教为主子女担任特别教育导师，一流的师资与水准为精英再造未来辉煌。超一流的建筑设计：拥有跃式、复式、别墅等多种户型开间，现代时尚功能尽情满足，每栋楼宇间距合理，每户单元通风采光、方正实用，又可四望观景，令空间更开阔。超一流的硬件配置：直饮水、智能家居、智能安防，让住户静享的现代智能化，便捷与安全，成为沙田镇率先进入智能时代的社区。超一流的物业管理 ：全封闭的大型屋苑管理，由高素质的专业人士组成服务队伍，提供24小时安全保卫，远红外线监测，紧急呼叫、报警等智能安防设备及系统，保证居家安然无忧。超一流的社区氛围 ：社区住户均为高学历、高素质的成功白领人士或企业主，崇尚和谐互助、友爱关怀的社区居住文明，在这里人与人之间用美善沟通、用心灵对话，淳美的人情让人更贴近。筑铸好品质六大创新成就水畔花园城；户型创新 ：间隔新颖、面积适中，家居更加灵活自由。园林创新 ：独有生态阳台、引绿入室，与自然亲密接触。智能创新：社区网将小区住户联为一体，成为住户的另类沟通。建材创新：环保节能材料，住出绿色健康好心情。服务创新：全程式管家服务。置业创新：零首期付款，无理由退房，置业无压力，品质有保证。第四部分 营销策划项目总体市场形象1、项目市场定位：水畔欧式花园城2、项目宣传口号：领航精英现代生活3、整体品牌规划及包装。提出项目主打口号及广告语，围绕主口号进行卖点挖掘和提炼。提出瀚森投资的房地产营销品牌口号瀚森投资，筑铸好品质。进行全方位立体式的广告包装、以户外广告、地盘现场包装、报纸广告、印刷宣传品等进行整体包装。营销策划计划安排1、初定12月25元旦为内部认购期间。2、初定元月5日元月20日为公开发售期。以上如各方面条件配合不上，可顺延时间，推至元月上旬为内部认购时间，元月下旬为公开发售期，由此聚集人气。3、4月12月为强销期，加大广告投放及促销力度。4、特定针对各大型企业制定不同的营销策略。营销策划推广策略1、加强人力销售的力度；鉴于本项目的区域特性及买家购买的消费习惯及心理人力销售的推广方法可强力执行。人力推广销售的营销手法可贯穿整个销售期间。人力推广销售的区域，以地盘外为主，不在售楼部内动作。人力推广销售由专门的人力直销推广顾问组成队伍，独立管理。人力推广佣金办法另行制定方案。商贸城的推广可选部分面积进行反租等形式进行推广。2、以展销会为主要推广策略，展销会主题可结合促销公关活动而定。展销会在地产旺季及销售旺季开展。周期以一个月为主，结合天时、地利、人和，灵活调整。展销会时间以周末节假日为主，时间3天左右。主题大型展销会可跨两个星期，但必须配合大力促销政策执行。公关类开放参观活动或娱乐表演，游园竟技活动。以聚人气为主要目的，可配合促销政策及礼品派送。展销会期间，以电视广告及夹报、单张、DM等广告派送邮递为主，现场布置包装再辅以报纸广告。客户介绍式的销售推广值得提倡，并专为此制定金牌客户积大奖计划具体方案特定，以刺激买家介绍新买家，形成连动效应。3、日常销售：以软性广告或日常广告，靠聚集的人气及手上筹到的客户进行接待及跟进销售。营销策划优惠政策1、内购期间低开高走：以20-30套精装单位优惠价内购，引起抢购热潮。2、公开发售期间：展销会折扣，如9.8折。送全屋装修或家私、家电。送物业管理费，子女入幼、入学名额及优惠。送契税，可提出免税特区，净价酬宾口号。零首期轻松置业计划，两年两成免息分期付款。附送其它权益，如花园使用面积，停车位使用权等。3、强销期主题展览会，大型促销活动为主。活动主题以聚人气为主，扩大知名度。促销内内容，以直接放利，还优惠于买房为主，以直接经济利益刺激购买冲动。优惠项目及内容：付款方式：降低首期款。装修优惠：送基本装修费用，以200至300元平方米为标准。家居用品：家电、家私、智能化系统。购房税费：全免或减免房税费。赠送管理费。就学入读名额及优惠。他项权益，如花园使用权，会所使用权，商贸城购物金卡。额外折扣优惠。其他权益：如旅游、购物金等变相优惠。配合有广告宣传效应的礼品、纪念品。结合季节、节日，搞传统联欢活动，增进销售的亲切感和人情味，进行软性情感促销。联合镇政府有关机构开展公益类宣传活动，以扩大知名度和美誉度。争取荣获几项荣誉称号，如最佳人居设计、最佳景观环境设计、最受居发欢迎小区、最具人气楼盘等，以赢得市场信赖与追捧。第五部分费用预算（略） 蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚂薄肁蒃蒄羃肁膃螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁肈蒀薁羀肇膀莄袆膆节蕿螂膅莄莂蚈膅肄薈蚄膄芆莀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄膁膁蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒇蒅螁芈膇蚁螇袄荿薄蚃袃蒂蝿羁袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀虿羀蒈莃羈罿膈薈袄羈芀莁袀羇蒃蚇螆羇膂葿蚂羆芅蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚂薄肁蒃蒄羃肁膃螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁肈蒀薁羀肇膀莄袆膆节蕿螂膅莄莂蚈膅肄薈蚄膄芆莀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄膁膁蚄蚀膀芃蒇罿艿莅蚂袅艿蒇蒅螁芈膇蚁螇袄荿薄蚃袃蒂蝿羁袂膁薂袇袂芄螇螃袁莆薀虿羀蒈莃羈罿膈薈袄羈芀莁袀羇蒃蚇螆羇膂葿蚂羆芅蚅羀羅莇蒈袆羄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂芁蚂薄肁蒃蒄羃肁膃螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁肈蒀薁羀肇膀莄袆膆节蕿螂膅莄莂蚈膅肄薈蚄膄芆莀