自学考试房地产法试题.doc

全国自学考试房地产法试题一、单项选择题（每小题1分）1.在我国，土地使用权A.不得转让或抵押B.可以转让或抵押C.可以转让不能抵押D.不能转让可以抵押2.城市房地产管理关系属于A.物业公司监督管理行为B.建筑规划投资行为C.开发商与所有权人交易行为D.政府管理、监督行为3.房地产法律关系的客体是A.国家机关B.企事业单位C.土地和房屋D.社会团体4.承包方对其承包的基本农田，不得进行的行为是A.有偿流转土地承包经营权B.自主地进行生产经营C.在承包的基本农田上挖鱼塘D.与其它承包方互换经营权5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取的承包方式是A.招标B.拍卖C.公开协商D.家庭承包6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划入基本农田保护区的是A.铁路公路交通沿线的耕地B.农业科研教学示范田C.退耕还牧、还林、还湖的耕地D.城镇建设用地周边的耕地7.国家建设用地必须是A.荒山荒地B.国有土地C.未栽种的农用地D.农民集体所有的土地8.下列各项中，属于房屋共有特征的A.房屋主体是单一的B.房屋主体不同，但客体是同一项房产C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登记为A.初始登记B.变更登记C.转移登记D.总登记10.房地产开发用地是指取得开发用地的A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权11.土地使用权的出让方只能是A.国家B.各级人民政府土地管理部门C.法人D.自然人12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是A.拍卖B.招标C.协议D.公开竞投13.拆迁补偿的范围包括被拆除的A.所有的房屋及其附属物B.违章建筑物C.超过期限的临时建筑物D.未超过期限的临时建筑物14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当实行A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任C.房屋产权调换D.产权调换和货币补偿结合16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁17.以出让方式取得土地使用权的房地产转让的条件之一是按照出让合同约定已经支付一定比例的土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，该比例是A.30B.50C.80D.10018.下列各项中，属于房地产抵押人权利的是A.对抵押房地产的占有、使用和获取收益权B.保持抵押房地产的价值权C.物上代位权D.优先受偿权19.职工购买公房，可以一次付款，也可以分期付款。实行分期付款的期限一般不超过A.5年B.10年C.15年D.20年20.下列各项中，不属于城镇住房制度改革基本原则的是A.推行住房的实物分配原则B.国家、集体、个人三者共同负担的原则C.租、售、建并举的原则D.在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则21.职工以标准价购买的公有住房，拥有A.有限产权B.部分产权C.全部产权D.使用权22.物业管理的核心内容是物业的A.共有部分和共同事务B.共有部分C.共有部分和个体事务D.共同事务23.有权批准业主公约的组织是A.物业管理公司B.业主大会C.业主委员会D.居民委员会24.物业管理服务合同成立后，应在规定的期限内报物业行政管理部门A.批准B.审核备案C.审查D.登记备案25.个人住房贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，应该A.按相应利率档次执行新的利率规定B.按相应利率档次执行旧的利率规定C.经借贷双方协商确定利率标准D.由金融行政主管部门确定利率标准26.关于申请人申请住房公积金贷款，下列说法中正确的是A.申请人无须提供担保B.申请人经住房公积金管理委员会批准可以不提供担保C.申请人经住房公积金管理中心批准可以不提供担保D.申请人应当提供担保27.下列属于可以提取住房公积金的情形是A.为父母或子女购买住房并以其姓名登记的B.偿还银行贷款的C.离休、退休的D.欠缴国家税款无力支付的28.下列关于土地增值税范围的表述中，正确的是A.土地增值税的范围为土地使用权、地上建筑物及其他附着物B.土地增值税的范围仅为土地使用权C.土地增值税的范围为土地使用权和地上建筑物D.土地增值税的范围为地上建筑物及其他附着物29.城镇土地使用税的计税依据是A.纳税人实际占用的土地面积的价值B.纳税人实际占用的土地面积加一定量的误差C.纳税人实际占用的土地面积D.建筑物的建筑面积30.耕地占用税的计税依据是A.纳税人实际占用的耕地面积B.纳税人实际占用耕地面积的市场评估价C.纳税人实际占用耕地面积近三年农作物总产量的市场价D.纳税人实际占用耕地面积和村民会议确定的间接损失31.下列关于外商投资企业使用土地的表述中，正确的是A.外商投资企业对其占有的土地拥有所有权B.外商投资企业对其占有的土地拥有使用权C.外商投资企业可以自行改变土地用途D.外商投资企业使用土地享受超国民待遇32.公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得土地使用权或所有权的，应当A.先申请行政复议；对行政复议决定不服，可以依法向人民法院起诉B.先申请仲裁；对仲裁裁决不服，可以依法向人民法院起诉C.直接向人民法院起诉D.先申请调解；对调解不服的，可以依法向人民法院起诉33.未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变管理用房的用途，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处A.1万元以上10万元以下罚款B.2万元以上15万元以下罚款C.3万元以上20万元以下罚款D.4万元以上30万元以下罚款34.有权制定房地产行政法规的部门是A.全国人民代表大会B.国务院C.建设部D.某自治县人民代表大会35.国有土地使用权出让属房地产交易的A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.四级市场36.下列关于土地承包经营权流转的说法中，正确的是A.土地承包经营权采取转包方式流转的，必须经发包方同意B.土地承包经营权采取互换方式流转的，必须登记，否则无效C.承包方将土地交由他人代耕不超过两年的，可以不签订书面合同D.土地承包经营权采取出租方式流转的，应当报发包方备案37.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的A.48倍B.410倍C.68倍D.610倍38.土地管理法规定，省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的A.80以上B.50以上C.30以上D.20以上39.在区分所有建筑物与基地利用权的一体性的问题上，存在的两种模式是A.德国模式、美国模式B.日本模式、美国模式C.日本模式、德国模式D.美国模式、法国模式40.土地使用权原始取得的方式主要有行政划拨和A.有偿出让B.无偿转让C.有偿转让D.无偿出让41.异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共用部位时，应具备的条件是 A.房屋管理部门批准B.物业管理公司批准C.各所有人一致同意，并签订书面协议D.支付相应费用42.城市房地产管理法第25条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金一定比例的土地闲置费。该比例为A.10以上B.10以下C.20以上D.20以下43.城市房地产管理法规定，设立房地产开发企业实行A.登记主义B.准则主义C.申报主义D.备案主义44.世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式。其中，实行以土地私有制为基础的完全市场模式的国家或地区是A.日本B.我国香港地区C.前苏联D.英国45.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的A.所有人B.使用人C.租赁人D.抵押权人46.拆迁房屋必须取得A.拆迁许可证B.国有土地使用权证C.建设用地规划许可证D.建设项目批准文件47.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是A.拆除出租住宅房屋B.拆除地上附属建筑物C.拆除非住宅房屋D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的48.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产开发D.房屋租赁49.房屋租金是房屋使用价值分期出售的价格。房屋租金分为A.市场租金、商品租金和成本租金B.市场租金、商品租金和福利性租金C.商品租金、成本租金和公房租金D.市场租金、成本租金和私房租金50.在我国，房屋租赁行为合法有效的凭证是A.房屋租赁合同B.房屋租赁证C.房屋租赁登记书D.房屋产权证51.我国住房制度改革始于20世纪80年代初。在改革之前形成的住房制度的特征不包括(A.国家包B.等级制C.供给制D.货币工资分配制52.改革开放前我国住房制度价格方面实行( A.住房高租金制B.价格自由化C.住房低租金制D.住房商品化53.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的( A.50B.60C.70D.8054.在物业管理中，物业管理的主体是 ( A.业主B.物业管理公司C.业主管理公司D.业主委员会55.业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是( A.10B.20C.30D.5056.物业管理的基本业务工作应该是( A.日常生活类服务B.常规性的公共服务C.委托性的特约服务D.行政性的管理服务57.下列有关个人住房贷款担保的表述中，不正确的是( A.购房人可以用所购自用住房进行抵押，但必须将住房价值全额用于抵押B.抵押期间届满之前，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押C.当法人作为保证人为借款人提供担保时，必须具有代为偿还本息的能力D.享有完全民事行为能力的自然人，都可以作为借款人的保证人58.职工不可以提取住房公积金账户内的存储余额的情形是( A.购买自住房屋的B.大修自住房屋的C.离退休的D.部分丧失劳动能力的59.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为( A.成交价B.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定的价格C.土地使用权与房屋交换价格的差额D.交易双方各自申报的价格60.经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的( A.50B.40C.30D.2061.关于涉外房产制度，下列说法中正确的是( A.批准内销的商品房要转为外销时，无须重新审批B.土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期C.外国人私有房所有人办理委托手续无须公证D.土改时港澳户地主在农村被没收的房屋，属于土改遗留的问题，按政策应予发还62.在我国内地开办的外商投资企业，其占用的土地使用权由(A.外方享有B.国家或集体享有C.外商投资企业享有D.中方享有63.在房地产纠纷的解决方式中，仲裁区别于诉讼及行政处理的根本特征是( A.及时B.公正C.自愿D.经济64.预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”外，实行( )A国家定价 B市场价格C.成本价格D.标准价65.在土地管理关系中，上级行政管理部门不可以直接做出的行政处分决定是( )A.警告B.记过C.记大过D.降级66.对房地产行政管理相对人而言，基本的行政责任形式是( )A.行政处罚B.刑事制裁C.赔礼道歉D.行政处分67.下列法律中不属于广义房地产法的是( )A.招标投标法B.建筑法C.城乡规划法D.行政诉讼法68.下列属于房地产三级市场交易活动的是( )A.土地使用权的出让B.土地使用权出让后的转让C.投入使用的房地产买卖D.土地使用权出让后的房地产开发经营69.下列有权制定有关房地产地方政府规章的主体是( )A.上海市人民代表大会常务委员会B.国务院法制办公室C.深圳市工商行政管理局D.武汉市人民政府70.下列属于土地使用权客体的是( )A.地面B.地下资源C.埋藏物D.隐藏物71.行政划拨属于土地使用权取得方式中的( )A.传来取得B.原始取得C.有偿取得D.强制取得72.我国农村土地承包法规定，耕地的承包期限是( )A.50年B.30年C.20年D.10年73.套内建筑面积不包括( )A.套内使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内窗台面积74.相邻关系中受益的一方，应对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。这表明了处理相邻关系应遵循( )A.有利生产原则B.方便生活原则C.公平合理原则D.团结互助原则75.房屋共有是指两个或两个以上主体对同一房屋共同享有( )A.使用权B.所有权C.占有权D.收益权76.建立房地产开发企业工商登记后的备案制度，属于房地产企业管理中的( )A.行业管理B.设立管理C.资质管理D.业务管理77.根据我国现行法律规定，房地产开发资质二级企业的注册资金应不低于( )A.人民币500万元B.人民币1000万元C.人民币1500万元D.人民币2000万元78.设立房地产开发企业，应该( )A.申请法人登记，但不必申领营业执照B.申领营业执照，但不必在政府机关备案C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案79.拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的( )A.承租人B.使用人C.所有人D.抵押权人80.下列关于拆迁人的正确表述是( )A.拆迁人与被拆迁人是平等的法律关系B.拆迁人与被拆迁人是命令与服从的法律关系C.房屋拆迁管理部门可以作拆迁人D.房屋拆迁管理部门在拥有拆迁许可证的情况下可以作拆迁人81.在房屋拆迁补偿中，货币补偿( )A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用B.采取等价有偿原则C.不宜采取等价补偿原则D.采用平等协商原则82.下列财产中可以作为抵押标的物的是( )A.某私营企业的厂房B.某中学的教学楼C.某医院的门诊大楼D.某海关扣押的一批走私汽车83.根据我国现行法律规定，房屋预售( )A.必须交付部分土地出让金并取得土地使用权证B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证C.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证84.下列情况下，符合房屋租赁条件的是( )A.李先生出租自己的“小产权房”B.张先生擅自出租登记在其与妻子名下的一套房屋C.陈女士出租自己购买的商品房D.白小姐出租被法院依法查封的商店85.职工购买住房可以采取分期付款，分期付款的部分要计收利息，职工所在单位( )A.应当贴息B.不得贴息C.自由决定贴息与否D.与职工协商贴息比例86.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的( )A.货币工资B.基本工资C.实物工资D.补发工资87.职工购买住房要由政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的( )A.土地所有权变更登记手续B.土地占有权变更登记手续C.土地支配权变更登记手续D.土地使用权变更登记手续88.召开业主大会临时会议须经过一定比例以上的业主提议，该比例为( )A.10B.15C.20D.2589.下列关于业主大会表述错误的是( )A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会B.业主委员会应当做好业主大会会议记录C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力90.业主大会作出的决定必须经与会业主所持投票权( )A.23以上通过B.12以上通过C.13以上通过D.14以上通过91.土地增值税税率采用( )A.二级超额累进税率B.三级超额累进税率C.四级超额累进税率D.五级超额累进税率92.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经相关部门批准，该批准部门为( )A.乡财政所B.县财政局C.省财政厅D.国家财政部27.城镇职工按规定第一次购买公有住房的( )A.免征房地产契税B.减征房地产契税C.加征房地产契税D.按比例征收房地产契税93.横山村民委员会与宏宇房地产开发公司签订的集体土地使用权出让合同，应当认定为( )A.无效合同B.可撤销合同C.有效合同D.可变更合同94.在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是( )A.房地产抵押纠纷B.土地权属确认纠纷C.商品房预售纠纷D.土地使用权租赁纠纷95.国有土地使用权出让合同的出让方，依法应当是( )A.县级以上人大常委会B.县级以上人民政府C.市、县人民政府土地主管部门D.国家土地管理局96.对房地产行政管理相对人而言，承担行政责任的方式是( )A.消除危险B.罚款C.赔礼道歉D.承担违约金97.对未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的单位，行使行政处罚权的行政机关是( A.房地产行政管理机关B.建设行政管理机关C.规划行政管理机关D.工商行政管理机关98.甲公司非法占用耕地，构成犯罪，可对甲公司判处的刑罚是( )A.罚款B.没收财产C.罚金D.没收违法所得二、多项选择题（每小题2分）1.我国房地产法律体系中专门法包括（ ）A.农村土地承包法B.担保法C.建筑法D.住宅法E.草原法2.下列属于房地产法律关系特征的有（ ）A.主体的多元性B.主体的单一性C.客体的确定性D.客体的双重性E.内容多样性3.依照城市房地产抵押管理办法的有关规定，下列房地产不得设定抵押的有A.权属有争议的房地产B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产C.列入文物保护的建筑物D.已依法公告列入拆迁范围的房地产E.被依法查封的房地产4.免征房产税的情形有（ ）A.国家机关、人民团体、部队自用房产B.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产C.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产D.个人所有非营业用的房产E.财政部批准免征税的房产5.外商投资开发经营成片土地的审批程序包括（ ）A.土地管理机构的设立B.项目建议书的编制和审批C.设立开发企业的审批D.土地使用权的取得E.成片开发规划的批准6.县级以上地方人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取的措施包括( )A.要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制B.要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明C.进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测D.责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为E.拘留非法占用土地的单位负责人或个人7.房产税的征税范围为( )A.城市B.县城C.建制镇D.工矿区E.林区8.我国对外商投资企业使用土地的限制包括(A对其占有的土地只有使用权没有所有权B.需交纳场地使用费C.其用地期限与企业的经营期限相同D.未经批准，不得擅自改变土地的用途E.使用土地必须严格遵守其所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设9.处理土地房屋纠纷问题，无论是审判、仲裁，或是行政处理，都应该坚持的基本理念是 ( )A.公正B.秩序C.自愿D.效率E.平等10.农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，县级以上人民政府土地行政主管部门有权( )A.对该村民处以罚款B.责令该村民退还非法占用的土地C.限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋D.限期恢复原耕地的种植条件，还可处以耕地复垦费2倍以下的罚款E.没收该村民在非法占用的土地上新建的房屋11.房地产开发必须坚持严格执行城市规划，坚持多重效益的统一，这些效益主要包括A.经济效益B.社会效益C.环境效益D.人文效益E.政治效益12.下列属于我国住房制度改革中重要措施的是( )A.调整公房租金B.出售公有住房C.集资建房D.合作建房E.鼓励修建“小产权房”13.设立物业管理服务企业具备的条件包括( )A.有较丰富的本行业从业经验B.有企业名称和固定的办公场所C.有符合企业登记管理要求的注册资本D.有维修、服务和管理的规章制度E.有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员14.国家对房地产中介服务人员采用下列管理办法( )A.执业咨询认证B.采取统一考试C.注册登记D.年检E.健康登记15.下列属于免缴城镇土地使用税的有( )A.国家机关、人民团体、军队自用的土地B.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地C.间接用于农、林、牧、渔业的生产用地D.市政街道、广场、绿化地等公共用地E.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地三、名词解释题（每小题3分）1.建筑物区分所有权是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共有部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。2.土地再开发就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对城区原有土地进行再开发，即进行改造，通过一定量资金、劳动等投入调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有的土地使用功能，提高土地利用效益。3.城市房屋拆迁管理体制是指由城市房屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。4.业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的权利。5.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。6.物权是指权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。7.房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。8.城市房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。9.房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。10.个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。11.城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。12.违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。13.商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。四、简答题（每小题6分）1.简述处理房地产相邻关系应遵循的原则。答：（1）有利生产； （2）方便生活； （3）团结互助； （4）公平合理； （5）给相邻方造成防碍或者损失的应当停止侵害，排除防碍，赔偿损失。2.简述土地使用权划拨的特征。答：（1）是一种具体的行政行为。 （2）是一种无偿行为。 （3）土地使用权可以是有期限的或者是无期限的。 （4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。3.简述我国城镇住房制度改革的基本内容。答：（1）把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制； （2）把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制； （3.）把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式； （4）建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 （5）建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； （6）建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。4.简述非法处分农村集体所有土地的法律责任。答：（1）擅自将农村集体所有土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正； （2）没收违法所得，并处以罚款； （3）罚款额为非法所得的5%以上、20%以下。5.简述建筑物区分所有权的特征。答：（1）复合性与一体性。 复合性是指建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性特征表现在：构成建筑物区分所有权的三项内容（专有所有权、共用部分持分权及成员权）必须结为一体，不可分离。在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。 （2）专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权三项内容（权利）中，专有所有权处于主导地位。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。6.简述房地产开发企业的设立条件。答：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本，房地产开发企业须有100万元以上的注册资本；（4）足够的专业技术人员。房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。7.简述城市房屋拆迁的原则。答：（1）符合城市规划； （2）有利于城市旧区改造； （3）有利于生态环境改善； （4）保护文物古迹。8.简述业主大会的职责。答：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业管理企业； （4）决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； （5）制定、修改物业管理区域内物业共部部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。9.简述房地产法的基本原则。答：（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。10.简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。答：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。11.简述解决房地产纠纷的法律方式。答：（1）协商。指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。（2）行政处理。指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内，对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。（3）仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。（4）诉讼。由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。12.简述房地产开发企业将验收不合格的房屋交付使用的法律责任。答：违反城市房地产开发经营管理条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产行政部门责令限期返修，并交付罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果并构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、论述题(每题8分)1.试述我国土地管理法设立的耕地保护制度。答：（1）从规则上保证总量平衡； （2）实行土地用途管制制度； （3）实行占用耕地补偿制度； （4）实行基本农田保护区制度； （5）禁止闲置和荒芜耕地。2.试述保护耕地是我国的一项基本国策。答：（1）切实保护耕地是土地管理法立法目的之一。该法第3条指出：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”这是由我国人多地少、人均耕地严重短缺的现状所决定的。切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。 （2）实现耕地总量动态平衡，是耕地保护的目标。为保证实现这一目标，土地管理法规定了一系列的制度： 从规划上保证总量平衡；实行土地用途管制制度；实行占用耕地补偿制度；实行基本农田保护制度；禁止闲置和荒芜耕地。3试述我国基本农田保护制度的主要内容。答：我国基本农田保护制度的主要内容包括：（1）实行基本农田保护区制度：基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用；需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度。占用基本农田的单位应按照县级以上人民政府的要求，将所占用的基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破坏基本农田。（4）禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。（5）实行基本农田地力等级评定制度。（6）实行基本农田保护责任制度。六、案例分析题(本题10分)1、2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。问题：(1)甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?答：可以，尽管甲已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响甲将已出租的房屋抵押给丙。(2)甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?答：不成立。理由：甲、丙的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果，但是根据我国法律规定，房地产抵押，应当根据规定办理抵押登记，抵押权自登记时设立。甲、丙未办此手续，故抵押权不成立。(3)抵押合同的内容是否合法?为什么?答：不合法。根据法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。甲与丙的约定违法了这一规定。(4)甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?答：甲有权提前终止租赁合同，收回房屋。根据法律规定，承租人拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权收回房屋，终止合同，本案中乙无正当理由未交纳租金6个月以上。2、王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便