全国房价要暴跌.doc

全国房价要暴跌国世平,清华资本经营(投融资与公司管控)总裁班的授课老师,为清华资本经营总裁班授课资产证券化与投资银行;现任国家发改委顾问、深圳市政府经济顾问、深圳大学当代金融研究所所长、教授、博士及博士后导师。 以下内容为国世平教授为资本19班的部分授课内容: 非常高兴今天能够来探讨我们的宏观经济形势,包括我们未来的走势。我们来看一看过去十年,究竟发生了什么事,未来十年我们又将要发生什么。 我一直在讲,如果你2000年开始投资,你是个傻瓜都赚钱。因为2000年到现在的投资,是中国财富的总爆发时期。我们知道,如果第一步你的投资买了房地产,2000年深圳的房价才只有多少?2200多,最高涨到多少啊,均价3万块钱,整整涨了11倍,投资房地产获利多大,你说房地产赚不赚钱? 现在看到房价到今天这个地步,我告诉大家对中国的经济伤害有多大: 第一,实体经济的利润只有5-10%,而房地产的利润高达100%。这种结果说明什么?所有的实体经济,只要有可能都朝房地产转移。上市公司“湘粤情”做餐馆的,现在餐馆不大做了,转到房地产去。上市公司雅戈尔做什服装的,现在服装也不做了,也朝房地产转移。中国将是一个不折不扣的房地产的国家。一个国家以房地产作为立国之本,你得注意。 第二,我们的实体经济遭受毁灭性的打击。我们希望银行的钱多一点救助实体经济。但是我们银行的钱80%是流到房地产的,我们的实体经济根本就得不到救助。德国之所以可以抗衡全球两次金融危机,就是德国有非常坚挺的实体经济。实体经济才是一个国家的立国之本。我们国家的立国之本在哪里? 第三,我们的产能过剩多么严重,我们的彩电、冰箱十年不生产都卖不掉。我们希望老百姓多一点的消费,但是我们中国的钱全部都去买房子。我们算了一下给老百姓1000块钱,其中800块就买房子。祖孙三代的钱交给了首付,然后全家按揭,你还有多少钱消费? 我告诉你房地产走到今天这个地步,令我们国家领导人感到非常的忧虑。我想问大家,房地产到底是在涨还是跌?全国的报道都在涨,你真的以为房子在涨吗?我们的媒体谁敢说房子跌?你一跌我就不给你广告!现在媒体的广告,都是地产的广告。现在媒体是不是冒(没有)德? 中国大中城市70个城市在涨,那老百姓说房子肯定要涨。我想问大家,中国的大中城市怎么定义? 比如说我们广东韶关、阳江、东莞、珠海、汕头、江门,这都是属于大中城市;讲地级市,中国有多少地级市?是648个。 我想问大家,中国648个大中城市,只有70个城市在涨,364个房子在跌,你怎么不报道,还有120个城市不涨不跌?如果你全部报道出来,那时老百姓说,中国的大中城市70个城市在涨,364个城市在跌,还有120个城市不涨不跌,老百姓会怎么想?但媒体对老百姓就报道第一个。 现在我告诉你,中央还不是担心房子暴涨,现在中央最担心房子像断崖式的下滑。现在中央内部预计的房子很快就要崩盘,已经崩盘或很快就要崩盘的110个城市,很快就要崩盘。 第一个崩盘的,鄂尔多斯。我是内蒙古鄂尔多斯政府的高级顾问,我去年3月份到鄂尔多斯市去演讲的时候,鄂尔多斯的房价是22000块钱一平,我就给鄂尔多斯的市长、市委书记云峰书记说,我说鄂尔多斯的房价很快就要暴跌,他怎么说:教授,我们知道要跌,但最低也不能低于17000。我说谁说的。现在上一个月,鄂尔多斯政府给我的报告是多少,鄂尔多斯的房价跌到1700块钱一平方米,全崩盘了,地产商全逃跑了。我的一个学生上个月从鄂尔多斯开回了36辆路虎车。 第二个崩盘的城市是温州。温州是中国炒房的,谁相信温州的房子跌?现在温州的房子砍掉60%还在跌,都在抛房子。 第三个崩盘的城市海南。我们限价限的最高价,海南是限的最低价,不能低于17000元。 第四个崩盘的城市是贵阳。贵阳房子贵到什么样,平均每个人能分到30多套房子。 现在中央内部预警的房价要崩盘的:大连、沈阳、营口、烟台、青岛、唐山、常州、宁波、石家庄、长沙、海南、丽江、北海、惠州、珠海很快就要崩盘。 将来的情况是什么? 房地产崩盘,地方政府崩盘, 高铁崩盘, 地铁崩盘,那么我们的银行一定崩盘。中央就一定要出手救啊。中央说房地产不要了,地铁不要了,高铁不要了,但是中央一定要救银行啊。不救银行怎么办,老百姓把你一辈子的血汗钱存到银行,第二天早上说没有银行了,你不杀人放火才怪呢! 那么中央还要救地方政府,你不救地方政府,地方政府没有了,那不就乱套了嘛。中央也没有钱,怎么办?只有一个办法就是大量的印钞,我们国家将出现恶性的通货膨胀。 我们来看现在令中国领导人感到最为焦虑的问题是什么,就是房地产。因为中国老百姓十年赚的钱全都买在房地产上了。我知道中国的老百姓都相信房子不跌,谁说的?经济学家是数字说明问题。 在这里,我选的是亚洲最具典型的三个国家和地区房地产走势图,大家看一下这三个走势图是不是惊人的相似? 每个国家和地区的房地产走势,基本上是一样的,没有哪个国家和地区会走出自己独立的痕迹。历史是有惊人的相似,大家看,日本的房地产是不是1982年开始涨,香港的房地产92年开始涨,我们国家的房地产是2002年开始涨。我们香港比日本晚多少年?晚十年;我们比香港晚多少年?十年;我们比日本呢?晚二十年。大家看,日本的房价从1982年大涨到1987年,涨了多少年?5年,在这5年里,日本的房子整整涨了10倍,香港的房子从1992年大涨到1997年,涨了几年?5年也涨了10倍。我们深圳的房子从2002年大涨到2007年,也涨了5年,整整涨了11倍。但是房子是不可能永远涨的,没有哪个国家的房子一直涨。日本没有想到,在1987年日本的房子暴跌。到1993年,日本人极度悲观失望的时候,没有想到他的房子强劲的反弹,在1994年日本人又拼命的买房子,没有想到1994年日本房子再次暴跌。到1995年,日本的房子整整跌了80%。 我们看看香港,香港的房子在1992年发展到1997年,涨了10倍。谁相信香港的房子跌?我不是吹,我是成功的预测香港的房子在1997年跌。我在1997年1月份在香港的信报和香港的电视台发表演讲,我说房子很快就要暴跌,李嘉诚一看非常的愤怒,在香港的经济日报连续4天登广告,名字就叫,质问国世平教授。我的预测完全准确,香港的房子在1997年暴跌的到2003年,香港人极度的悲观失望,后来没想到房子强劲的反弹,在2004年香港人又拼命的买房子,没有想到房子第二次探底到2005年。从1997年到2005年,香港的房子整整跌了80%。2005年,李嘉诚又在香港经济日报整版的登广告,向国世平道歉,同时聘请我为李嘉诚公司的高级顾问。 2007年,我又一次成功的预测中国的房产在2008年开始暴跌。结果,2008年北京的房子像断崖一样跌了40%,上海的房子跌的最少,跌了30%;我们深圳的房子像断崖似的跌了30%,东莞的房子直接60%。 但是,国老师犯了一个最重要的错误:我没有想到我们国家的领导人这么乱来。大家看看,日本的房子跌了6年,香港的房子跌了6年,我们国家的房子至少要跌4年吧?刚刚跌到第三个月,到了2009年3月份,中央像发神经一样宣布救市,也就是温家宝搞的4万亿投资。 4万亿投资要命啊!我们国家为此付出了极为高昂的代价。那时候地产商响应中央的号召,主动的把房价往下调,我们的地方政府和老百姓配合中央不买房子,没有想到我们国家领导人这么乱来,4万亿投资救了地产一把如果大家想一想,2008年让房子慢慢跌下来,我们不会有这么困难。非常可惜,现在中国老百姓都不相信中国房子会跌,但是我告诉大家,我今天负责任的告诉大家,中国老百姓再靠买房子赚钱的时代已经一去不复返了。 为什么?房地产的格局已经发生了重大的变化。去年我们国家大中城市190个城市在这里,今年有多少,几十个,可能明年只有多少,50个,可能后面30个,最后20个,最后10个。深圳、北京、上海的房子可能最后跌,因为我是万科的高级顾问,我是李嘉诚公司的高级顾问。我问李嘉诚,为什么深圳、北京、上海的房子泡沫最多,反而最后跌。他说教授,你想想就知道了,要保卫中心城市,我们首先把四线城市房子卖掉,救三线的;如果三线救不了,卖掉三线救二线;二线还不行就卖二线救一线;如果一线崩盘了,中国就全崩盘了。 我们中国的房地产所得税是20%,这是个什么概念?在座的你以后买房子,如果房子不涨30%,你一分钱都赚不到。为什么?20%交了所得税,还有5%的契税,你还要买房子,还要按揭吗?再交5%的按揭,你说房子涨30%多难涨啊。那房子难涨,你不赚钱,你还买房子干什么啊! 那你说好,你去买房子,你代我交税。 我告诉你房地产所得税是直接税,直接税是不能转让的,只有间接税可以转让!比如说我把我的房子卖给赵总,赵总代我交了30万的税,他到税务局去举报,国教授的房产税是我交的,税务局把我抓起来,把钱退给他,还坐牢。 那把房价涨上去?开玩笑,房子贵谁买你的。我们国家明年全方位征收房产税。中国的房产税是多少?0.6%-6%。如果中央想把房产税涨到6%是个什么概念?那意味着在座的你住一百万的房子,你一年交6万的税,你交就行了。 国老师在深圳的房子700万,我一年要交42万的税。李嘉诚一年交的房产税是1700万,他的豪宅17个亿。我告诉你,到那个时候我们中国居民都要做一个选择,根据你的收入水