中粮·海景壹号开盘策划方案.pptx

中粮中粮 海景壹号海景壹号 开盘策划方案开盘策划方案 2009年11月11日 目录 一、销售计划及阶段性目标 二、开盘方案 三、报价 建议 step 1 销售计划及阶段性目标 2009年11月28日当日销售目标，53套，80% 至2010年6月份累积销售目标，67套，100%（含顶层复式一套） 中粮中粮海景壹号海景壹号计划及阶段性目标计划及阶段性目标 注：该阶段性目标仅基于现市场及政府政策情况 诚意金转换率目标：55-60 开盘当天认购指标 53套 诚意金目标 90-100组 中粮中粮海景壹号海景壹号计划及阶段性目标计划及阶段性目标 客户现状：客户现状： 截止截止1111月月1111日，能支付日，能支付5050万诚意金客户为万诚意金客户为8989组，需看价格支付诚意金客户为组，需看价格支付诚意金客户为4141组。组。 合计合计130130组。组。 step 2 开盘方案 中粮中粮海景壹号海景壹号开盘方案：意向金排序开盘方案：意向金排序 为何选用为何选用意向金排序意向金排序的方式：的方式： 市场常用开盘方式利弊 公证摇号 公平、公正 意向金客户最大化 内部客户不容易安排 认筹（意向金排序） 内部客户容易安排 压力提前释放 现场氛围好 受房源供应量限制，意向金数量超出供 应套数后，客户支付意向金意愿降低 直接排队 内部客户容易安排 人气氛围较好 高档盘一般不采用 排队阶段管理不易 通过京、沪两地 认筹加以缓解 11月15日 认筹 板房开放 2009.11.15 “京沪”两地认筹 目的： 1、名义上，内部客户北京认筹； 外部客户上海认筹。适当解决vip 客户优先问题，实际认筹地点仍 在上海。 2、增加认酬数量 优势： 、蓄势而发，把认筹与板房开放时间放到一起，营造现场氛围； 、促动新到访客户认筹意愿，强化“紧俏”气场。 不足： 、对产品力要求较高； 、内部客户需提前梳理； 中粮中粮海景壹号海景壹号认筹（意向金排序）认筹（意向金排序） 中粮中粮海景壹号海景壹号优惠方案优惠方案 优惠项目折扣率发生率折扣明细 认筹优惠 （限11月28-29日） 3%100%3% 开盘优惠 （限11月28日） 2%100%2% 一次性付款1%700.7% 中粮特批折扣 宁董/于总 2%20%0.4% 孙总/周总 1%20%0.2% 总计 6.3% 5.7%（不含特批折扣） 说明：此优惠不影响销售底价，底价上翻说明：此优惠不影响销售底价，底价上翻6.3%6.3%做为销售价表做为销售价表 开盘 前1日 对外 宣布 11月14日 时间：19:0021:00 销售动作：参观+认筹 地点：18楼售楼处 11月15日 时间：10:0021:00 销售动作：参观+认筹 地点：会所 中粮中粮海景壹号海景壹号认筹认筹vipvip客户安排客户安排 vip客户市场客户 11月21日 1、8号楼整栋仅开放一天，前期认筹客户预选房，当晚即关闭； 2、根据客户预选房落点，进行客户梳导和价格修正，以求房源 需求均衡，最大限度降低客户流失率。 11月28日开盘认购，客户按认酬序号先后，依次进行认购 注：以上楼层都为名义楼层注：以上楼层都为名义楼层 11月25日汇报开盘价格及价表，待最后审核确定 中粮中粮海景壹号海景壹号开盘方案开盘方案 11月15日 1、样板房开放（18f） 2、当天开始认筹，50万酬金/套，认筹顺序决定选房顺序， 至11月26日认筹关闭。 3 、认筹客户同时提供个人信息，提前查询客户贷款资信情况 1 2 3 5 1 保安指引客户入车库 2 客户停车后直接进会所 3 两个会议室连通做为认酬 场地（对面培训室做认酬 等待区域） 4 4泳池前厅为板房参观客户 等候区域 5 样板房及售楼处两个房型 参观 中粮中粮海景壹号海景壹号认筹安排认筹安排 开盘注意事项： 危机预案准备 开盘强销期间，为应对各类突发事 件， 设立对外宣传窗口及公关接待； 增设外援 通过现场服务人员，指示引导作用； 支援金鹰队40人；支援红缨队20人。 指挥中心的设立 功能： 调度当天活动现场服务人员安排 销售进度控制 成立2个接待团队（前期到访/现场来访） 成立贵宾接待组（政府官员/媒体/嘉宾） 指挥中心的组成 总指挥：叶雄总、宗磊总 营销部门各线负责人 工程、设计负责人 物业负责人 中粮中粮海景壹号海景壹号开盘注意事项开盘注意事项 step 3 报价建议 分二步走，先报总价段，再报一房一价。 先用略高的总价段对客户进行报价测试， （拟用110980元/平米均价的面价表） 11月15-21日先报模糊总价段 11月25日待价格最终确认后再向认筹客户报一房一价 报价策略 中粮中粮海景壹号海景壹号价格测试价格测试 11月15日当天报价口径：（以后述110980元/平米测试价表报总价段） 11楼以下：2300万到3100万左右； 12-25楼： 3200万到4200万左右； 26楼以上：3700万到4800万左右； 特殊单元在5500万左右，02单元比01单元总价高出五、六百万左右。 11月21日当天报价口径：（以后述110980元/平米测试价表报总价段） 11楼以下：01/02单元单价较接近，2300万-3100万左右 12-25楼： 01单元3200-3600万左右；02单元3600-4200万左右 26楼以上：01单元3700万-4200万左右；02单元4200万-4800万左右 特殊单元总价在5500万左右 静态均价：110980元/平米，估算销售12套 流量均价：97663元/平米，估算销售51套 cric 均价建议 中粮中粮海景壹号海景壹号报价建议报价建议 基准a户型单价基准b户型单价整案强销期去化套数 9204910245151套 9518710594334套 9832510943623套 10146311292916套 10460111642112套 1077391199148套 1108771234077套 1