同致行2007年宁乡县大玺门招商方案.doc

大玺门招商方案大玺门招商方案同致行（中国）地产顾问有限公司二零零七年九月九日一、 项目概况1. 基本数据项目位于宁乡县城腑地，人民路与八一路交界处；项目总占地近9万平方米，总建筑面积25万多平方米，是集商业、住宅、写字楼、酒店于一体的大型城市结合体项目，是宁乡县2007-2008年度重大城市建设项目。总用地面积（）87037.280总建筑面积（）251257.098首层商铺面积（）25839.263商业建筑面积（）47894.353住宅建筑面积（）12165.960办公建筑面积（）14070.220酒店建筑面积（）19002.1982. 建筑规划项目分三期开发，其中一期为1、2号街区；二期为1、2号街区往东北方向到锦江路为界（3#至6#街区）；三期以锦江路往东北方向的所有部分（7#和8#）。 总合计（）首层商铺面积商业建筑面积住宅建筑面积一期54501.5335928.16018504.56037655.060二期89823.49514676.10321422.91347799.090三期60191.0705435.0007966.88052688.160 二、 商业定位1. 市场定位l 商业定位：宁乡首席STREET MALLl 集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的新商业中心l 关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；MALL超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，电影院，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。2. 功能定位l 购物+娱乐+休闲+餐饮3. 档次定位l 整体中高档l 超市大众化l 餐饮娱乐相对高档4. 消费者定位l 年轻白领、上班族；时尚男女青年；l 政府、事业单位领导、职员，公务员；l 企事业单位的中高层；l 私企老板，私营企业主；l 个体商贩、自由职业者；l 来宁乡旅游者；l 普通大众。三、 业态布局1. 1#街区1) 1#1F2) 1#2F3) 1#3F4) 1#4F2. 1B#街区1) 1B#1F2) 1B#2F3) 1B#3F3. 2#街区1) 2#-1F2) 2#1F3) 2#2F4) 2#3F5) 2#4F4. 3#街区1) 3#1F2) 3#2F3) 3#3F4) 3#4F3#5F5. 4#街区1) 4#-1F2) 4#1F3) 4#2F4) 4#3F6. 5#街区1) 5#1F2) 5#2F3) 5#3F4) 5#4F四、 目标商家1. 超市1) 新一佳超市简介：新一佳超市有限公司成立于1995年，公司创办以来，始终坚持“创新、服务、满意、第一”的经营理念，以“走进社区，服务街坊”为宗旨，极大地满足了顾客“一站购齐”的购物需求，多次受到国家、省、市领导的高度赞扬，并被政府部门、行业协会、消费者协会等机构授予荣誉称号，赢得了广大消费者的喜爱。 本着“立足深圳、巩固广东、辐射全国”的发展目标，截止到2005年3月，新一佳已先后在全国各地成功开设了连锁分店58家，足迹遍布广东、湖南、湖北、广西、辽宁、吉林、黑龙江、四川、浙江、江苏、山东、江西、天津等地区。 展望未来，新一佳将继续秉承“顾客至上，平价第一”的经营原则，以振兴民族商业，发扬中国精神为已任，力争成为中国零售业的领头羊。2) 好又多量贩超市简介：好又多超市自1997年8月于广州诞生第一家分店以来，在不到十年时间里，已在华东、华南、华北、华中及华西地区开设了90多家分店。好又多以诚信、微笑、竞争、团队、创新、分享为理念，本着顾客永远至上、服务永远第一、亲切微笑、服务周到、保证满意的原则为顾客服务。好又多的目标是先立足广东，辐射华南，然后图谋全国，将开店的火种播向20多个中等城市，准备向100店100亿的目标挺进。3) 华润万家简介：华润万家是华润创业旗下在香港及国内经营连锁超级市场的旗舰。华润万家是由华润超市和万佳百货整合而成，2004年底在香港、广东、浙江、江苏、天津及北京等地拥有约476家门店，是最具规模的连锁企业之一 。另外，华润创业2004年9月共持有江苏省最大的连锁超市零售商苏果超市有限公司85%股份，大大加快了零售业务的发展。另外，为进一步改善超级市场网络供应链的效率，华润万家于深圳及苏州兴建两个物流中心，已投入使用，全力支持零售连锁业的发展。大型综合超市：主要分布于华南地区，是公司在发展过程中形成的比较成熟的业态模式，以齐全的商品品种，最大限度地满足消费者“一站式”的购物需求。 综合超市：在华东、华北、华南地区都有发展，以经营快速消费品为主，为现代城市居民快节奏的城市生活提供了便利。标准超市：遍及四大业务区域，以社区居民为依托，突出了便利优势。华润万家以持续改善消费者生活品质为已任，引领现代与健康的生活方式，为消费者提供高质、超值的商品与服务。人人乐商业集团，一个充满责任和使命、生机和活力的现代化企业集团，不断奋斗，不断进取，在零售领域依靠点点滴滴的不懈追求努力实现顾客的梦想，在市场经济的大潮中快速成长，持续优化。4) 人人乐1996年4月，在深圳这块充满拼搏、创业、速度和神奇的土地上，人人乐悄然成立，随之迅速从小到大，从弱到强，年销售额始终保持平均78%以上的高增长率。连年被评为全国商业优质服务先进单位、诚信企业，广东省诚信单位、重合同守信用企业，深圳市工商百强企业、商业先进单位、质量信誉保证品牌企业、守法纳税大户以及消费者喜爱的名牌商场。2000年跨入广东省大型连锁商业企业前列，2001年跃居中国连锁百强第18位，进入中国企业500强。人人乐致力于大型连锁购物广场的投资与发展，集购物、饮食、娱乐、服务、休闲、文化于一体，满足顾客“一站式”消费。以先进的经营管理模式、现代化的管理体系、一流的管理团队和超值优良的服务，通过无依赖的市场压力传递，把握和创造商业发展新机遇。以振兴民族商业为己任，以严格、规范、高效的管理为目标，以精耕细作、注重小事、优良服务的营运为手段，快速反应，快速调整，人人乐在与数家世界零售业巨头的极近距离的激烈竞争中成长与发展。人人乐敢打硬仗，无畏无惧，学习与竞争并重，竞争水平不断强化，企业整体素质不断提升。历经高水平的竞争，人人乐被誉为提前通过了加入WTO的考试。通过激烈的市场竞争，人人乐广泛吸收商业零售领域的优秀成果和经验，虚心向国内外优秀企业学习，不遗余力地发展自己的核心技术及核心竞争力，不断实现企业的可持续发展。承受住各种压力和挑战的人人乐，不但在技术装备、店面布置、商品陈设、售卖方式、商品品类的纵深度上与优秀外资企业相差无几，而且在信息、结算、营销策略、商品管理以及服务体系的构架等方面进行积极开发与创造，用对卓越的孜孜追求打造自身的优势和特色。短短几年时间，人人乐成功构建了全国性的连锁商业网络。目前，人人乐在华南、西北、西南、华北等区域拥有大型购物广场数十家，并正以快速的发展和稳定增长的业绩履行着自己的社会责任，向远大的理想和目标进击。深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司是一家定位于社区超市，以“扎根社区、服务社区”为经营理念，以“社区化、超生鲜、更便利、最亲切、最齐全”为经营宗旨的食品加强型大型连锁零售企业（目前生鲜食品的经营比重达到40以上），是广东省政府评定的省流通业重点龙头企业，深圳市政府评定的重点“菜篮子”工程企业。其母公司深圳市农产品股份有限公司作为国家农业产业化经营重点龙头企业，具有辉煌的历史。 5) 民润超市作为首创“肉菜市场超市化”的连锁经营企业，民润自1997年8月成立以来，一直以引导消费文化、提高生活品质为己任，有效的促进了农产品的大生产、大流通；民润大规模的商品采购和销售又促进了地方的经济交流，带动了地方各个产业的共同发展，民润的扩张又创造了无数的就业机会，给社会发展做出了积极的贡献。截至2005年9月底，民润公司拥有超市网点达114家，遍布广州、深圳、珠海、佛山、东莞、肇庆、顺德等全省20余个城市，辐射粤东、粤西广大地区。 公司还被授予深圳市“连锁商业先进单位”、“重合同、守信用企业”、“文明企业”等光荣称号。2003年，在商务部组织的全国连锁企业30强的评选中，民润名列第25位；2004的深圳市百强企业评选中，民润位居第69位。 未来几年，民润将坚持社区服务业态定位，走充分利用、整合资源，共同经营、共同发展的新路子，以店铺扩张、资本运营和特许加盟的发展战略，进一步巩固扩大珠江三角洲市场，努力扩大现有的市场份额，择机进军异地市场，稳步有效地实现跨区域发展。6) 民乐福深圳市民乐福集团有限公司，始于1999年，是一家实力雄厚、知名度广，集大型连锁零售业、商业地产、房地产、工业园、农业科技等为一体，并以多元化、跨区域经营发展的大型综合性集团企业。在多元化综合经营的基础上，作为以房地产建设、开发和商业贸易为支柱产业的实体，公司拥有大量地理位置优越的土地储备资源。同时，民乐福以产业政策和区域经济的市场要求为导向发展企业，并把企业和区域经济发展紧密结合起来。 零售商业，拥有二十多家，集时尚购物、生活休闲、美食餐饮、文化生活、品位娱乐、绿色观光、风情景观、流行尖端于一身的“一站式”大型综合性购物广场，分店遍布珠三角，并以每年56家开店的速度向全国拓展！公司自成立以来，本着“人才是企业无形的资本”、“唯才是用、人尽其才”的公司用人理念，海纳百川，除通过公司已建立的自有的培训体系提高员工素质和培养人才外，还与国内许多大、中专院校联合建立各类人才培训基地并建立了“校企联合”的人才供应链。同时又通过各种渠道向外招聘各类专业人才，使公司拥有了一大批具有高水平的优秀管理人才，从而为民乐福在激烈的商战市场中赢取胜利奠定了坚实的基础。2. 百货1) 铜锣湾百货简介：铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业，主营现代商贸流通业中的SHOPPING MALL和大型综合百货店两大业态，拥有“CMALL钢锣湾广场”和“铜锣湾百货”两大品牌，营业总面积逾203万平方米，员工6820人，包括17家SHOPPING MALL（美式购物中心），分别是：深圳铜锣湾广场、华侨城铜锣湾广场、阳江铜锣湾广场、河源铜锣湾广场、大连铜锣湾广场、长沙铜锣湾广场、株洲铜锣湾广场、天津铜锣湾广场、武汉铜锣湾广场、太原铜锣湾广场、重庆铜锣湾广场、海口铜锣湾广场、成都铜锣湾广场、呼和浩特铜锣湾广场、烟台澳柯玛铜锣湾广场、芜湖铜锣湾广场及北京新燕莎集团合资的北京新燕莎购物中心等。铜锣湾集团还包括18家大型综合百货店（Department store）：铜锣湾百货华发北店、华侨城店、珠海店、阳江店、江门店、河源店、东莞华南MALL店、兰州店、大连店、开封店、长沙店、武汉店、重庆店、海口店、呼市店、烟台店、芜湖店等；另有高档百货-OMOMO阿玛百货及铜锣湾商业顾问有限公司。集团属下的香港铜锣湾广场连锁事业集团有限公司是全国最大的SHOPPING MALL连锁集团是全国拥有MALL最多的企业集团，是全国性强势品牌。公司于2003年进驻全国最大的购物公园-东莞华南MALL，成为SHOPPING MALL的第一大主力店。公司与北京新燕莎集团合资成立了北京新燕莎铜锣湾商业有限公司，在全球最大的金源时代购物中心中所开办的第一家SHOPPING MALL-新燕莎MALL，面积约20万平米，是除金源时代购物中心以外北京最大的购物中心。是北京SHOPPING MALL震撼之作。铜锣湾集团作为中国MALL业态的奠基人，自1996年起对新概念美式购物中心-SHOPPING MALL进行深入研究，广泛整合了大量专业性权威资料，并选定了“CMALL”作为品牌，于1998年将欧美SHOPPING MALL业态引入中国，创办了全国第一家SHOPPING MALL-CMALL铜锣湾广场。从此，中国就有了MALL、主力店等这一类的名词，中国的商贸流通业就有了MALL业态。铜锣湾首创的MALL新商业模式及MALL商业理念，经成功的实践及强大的传播，在短短的几年时传遍整个中国，掀起了MALL大潮，对中国现代商贸流通业的变革、升级作出了突出的贡献，影响深远；同时，这一MALL大潮又在国内催生了一个新的产业-商业地产。这一首创对国内流通业及地产业的产业推动意义是无可估量的！总裁作为摩尔业者被评为“2003年度中国房地产业十佳商业地产领军人物”！在SHOPPING MALL领域，CMALL铜锣湾广场是中国第一品牌。2) 天虹商场简介：深圳天虹商场有限公司是中港合资经营的大型零售企业。公司成立于1984年，注册资本8800万元。1999年，成为深圳首家通过ISO9000质量认证的零售企业。天虹实行连锁经营，信守合同，结算方便，坚持走可持续发展的双赢道路，力求与合作伙伴建立荣辱与共的战略合作关系。1984年成立至今，天虹从最初的深南天虹商场一家分店发展成为深圳零售业龙头企业，屹立于全国零售百强之林。在二十年发展中，天虹人凭借“真、诚、情、信”的企业精神博得了政府、企事业合作伙伴、供应商和广大顾客的信任，赢取了社会各界的鼎力支持，创下了可观的经济效益和社会效益。天虹通过科学的管理、专业的运营实现了跨越式的发展，取得了显著的成就，年销售额从3.23亿稳步增长到28.2亿。现在天虹的足迹从深圳拓展到南昌、厦门、东莞、惠州，分店数量已达十七家。3) 康星百货公司地址：湖南省湘潭市雨湖路117号公司简介：湖南康星连锁百货有限公司是一家大型民营零售连锁企业，主营服装、鞋类、皮具、黄金珠宝、通迅器材、家用电器等。公司创建于2000年12月28日，几年来，康星人凭着创新、进取的开拓精神，诚信、敬业的经营理念，胸怀着做消费者身边最好的百货连锁企业的远大目标，一步一个台阶，迅速发展壮大起来。目前，公司已在湘潭、岳阳、浏阳等地拥有数家大型连锁百货店、物流公司和咨询公司。品种丰富、价格实惠、服务一流的经营特色，使“康星百货”在当地消费者心目中树立了良好的品牌形象，并先后获得了省市“消费者信得过单位”、“讲诚信、保质量单位”“服务行业十大名店”等荣誉称号，充分实现了公司董事长张健康先生所倡导的“提供超值完美的商品服务，引导健康时尚的消费观念”的理念。成绩属于过去，未来更需要努力，面对充满无限生机和激烈竞争的市场，任重而道远，康星人将以更加高昂的斗志，不断以诚心换取消费者的信任，力争成为顾客身边最好的百货店！湖南康星连锁百货有限公司是一家以百货零售为主的大型连锁企业。4) 茂业百货深圳茂业（集团）有限公司是经深圳市人民政府批准注册的大型中外合资企业集团，成立于1995年5月5日，注册资本1.4亿元。2003年9月17日，茂业（集团）完成公司股份制改造，改制为深圳茂业（集团）股份有限公司，注册资本调整为1.569亿元。 深圳茂业(集团)股份有限公司是一家综合性企业集团，业务范围包括为本集团公司的股东企业和子公司提供综合管理及代理服务；兴办高科技工业、房地产、物业管理、旅游、能源、储运等项目；从事商业信息咨询等。经过多年的长足发展，茂业（集团）及其关联公司已形成了以大型连锁零售业为龙头，房地产开发业为支柱，实业投资、国际贸易、物业管理、酒店娱乐业多元化综合发展态势，在国内拥有十余家关联企业，总资产超过70亿元。在多元化综合经营的基础上，茂业（集团）突出主营业务，形成房地产开发和百货零售两大核心产业，并成功的独创了房地产开发与商业经营相结合的发展模式。茂业（集团）主要致力于优质高档写字楼、商务酒店、商务公寓、商业地产及住宅楼的开发，同时发展商业地产、写字楼、商务酒店、商务公寓的经营业务，目前已成功开发“茂业城”、“都市花园”、“和平广场”、“中兆花园”、“帝景峰”、“世纪豪庭”、“香蜜湖豪庭”、“东方时代广场”、“世界金融中心”、“港岛中心”等项目，已开发项目总建筑面积达到200万平方米，其中已售150万平方米，自主经营50万平方米，是深圳拥有商场、商铺、写字楼经营面积最多的集团。在新的时代和新的市场中，茂业（集团）及时抓住适合自身的发展机遇，对青岛、重庆、上海、南京等国内重点地域的房地产和百货业进行战略拓展，积极参与国内企业兼并、收购、参股以及上市的资本经营，现已取得累累硕果：在重庆，就江北东方时代广场已成功开发，沙坪坝与解放碑两大项目正在施工建设；在成都，茂业（集团）巨资收购了老牌上市公司成商集团，稳固了集团在西南地区的发展；在全国各地，勤奋、智慧、务实的茂业人开拓创新、积极进取，谱写茂业发展新的篇章。5) 佳华深圳市百佳华百货有限公司是一家由中国商务部批准成立的外商独资企业。公司总投资金额7000万人民币，注册资金3500万元；目前，公司在深圳、东莞、佛山等地创办了13家大型连锁商场，经营面积约19万平米，经营商品达5万余种。深圳百佳华百货公司从第一家门店创设至今已有十余年时间。十余年来，公司以组织结构专业化、工作流程标准化、企业管理规范化为核心，建立了一整套营销策划、店铺开发、卖场规划、采购配送、质量检验、财务控制等规范流程，倡导标准化经营、科学化决策，坚持走可持续发展道路。经过十余年的发展，公司的经营管理水平已居深圳零售行业前列。商品进、销、存全过程实行计算机网络化管理，各分店全部采用先进的电子信息化进行现场管理，公司于2004年顺利通过ISO9001质量管理体系认证，为深圳市最早通过ISO9001质量管理体系认证的零售企业之一，成为国内零售行业为数不多的认证企业。自公司创立之日起，商品销售持续、稳步增长。随着品牌知名度及销售业绩的不断提升，公司凭借优良的经营业绩荣登中国连锁百强。屡次被国家、省、市、区授予全国诚信单位、全国顾客满意服务明星单位、广东省先进工商户、深圳市消费者喜爱的名牌商场等十几项荣誉称号。目前，百佳华已成为深圳市的大型连锁商业企业和知名品牌。公司总经理庄陆坤先生先后当选为中国民主建国会会员，中国民主建国会广东省深圳市宝安区委员会主任、中国商业联合会理事、广东省总商会（工商联）第九届委员会常委、政协深圳市第三届委员会委员、政协深圳市第四届委员会常委、政协深圳提案委员会副主任、深圳市总商会（工商联）第五届理事会副会长、深圳市民营企业家商会第四届理事会副会长、深圳市光彩事业促进会第三届理事会副会长、深圳市国际商会副会长等职务。2003年3月被评为深圳市顾客满意杰出管理者，2003年4月被广东省政府授予广东省劳动模范，2006年9月被全国工商联、全国总工会授予全国关爱员工优秀民营企业家等光荣称号。百佳华将凭借良好的商业品牌，雄厚的经营实力，卓越的管理水平和专业的商业人才，走“整合资源、发展连锁”之路，在下一个五年规划中，公司将进一步加快发展步伐，我们诚挚的希望社会各界同仁、新老朋友与百佳华携手共进，创造更加美好的未来。6) 岁宝百货深圳岁宝百货有限公司是一家中外合资的大型综合性连锁商业企业。公司自成立伊始，便确立了传统百货与现代百货相结合的“大百货”定位，率先提出了 “全心全意为人民服务”的服务宗旨，信奉“顾客至上，以人为本”的管理理念，公司全体员工敬业乐业，同心同德，创造了辉煌的业绩和著名的商业品牌，树立了“规模大、品种齐、价格平、功能全、服务优”的鲜明特色，得到了深圳市民和社会各界的一致好评。1996年元月28日岁宝百货红岭店开业，共有十层营业大厅，经营面积18000平方米，主营食品、日用品、家电、品牌服装、文体用品、妇幼用品，经营品种达10多万种，列深圳商场单店之首。开业以来已连续多年取得深圳零售商业单店销售第一的骄人业绩，先后获得“零售商业销售大户”、“不经销伪劣商品商店”、“信誉好商场”、全国“诚信店”、“重合同守信用最佳单位”、“模范守法纳税大户”、“广东省商品质量和服务质量信誉好企业”、“全国商业企业消费咨询先进单位”、“深圳消费者喜爱的名牌商场”、“全国商业服务业优质服务月活动先进单位”等国家省、市的多项荣誉称号。除了鲜明的经营特色之外，还树立了“服务取胜”的经营理念，在深圳众多商家中率先开通顾客购物免费接送班车，开创性地实行顾客不方便携带商品免费送货上门、电话购物、通换通退等28项便民服务措施，在深圳市民中赢得了“百姓商场”的良好声誉。 经过多年的成功经营和发展，公司已发展成为深圳零售商业界著名的品牌企业，积累了开办大型连锁商业企业的丰富经验，培养和造就了一支懂经营、善管理的领导班子和员工队伍。 借鉴成功的经验并不断创新，岁宝百货将凭借良好的商业品牌、雄厚的经营实力、卓越的管理水平和专业的商业人才，以高效、务实、创新的人文精神，因时、因地制宜，选择在具体环境下最适合开发的业态，用扎实、稳健的脚步征服市场，创建多样化业态的商业集团，为进一步繁荣中国商业作出贡献。7) 国惠康深圳市国惠康实业发展有限公司于2001 年 5 月成立。总部位于深圳市宝安区观澜镇，是一家 集商业零售、食品加工为主的综合性大型股份制商业连锁民营企业。公司下属的国惠康百货连锁高场总经营面积 12 万余平方米，员工 5000 多人，年销售额 10 亿余元。公司下设 15 家商场，分布于深圳观澜、布吉、坪山、西丽、沙井、大冲、车公庙、莲塘、东莞横沥、黄江等经济强镇，单店总经营商品 6 万余种。 国惠康百货是公司旗下的名牌连锁，已跻身深圳零售企业十强。 国惠康本着 “以诚为本，稳健发展” 的经营管理理念，以现代零售商业连锁为主要业态，走“生鲜园林化，超市精品化，百货品牌化”的经营之路，取得了良好的社会效益。 近年来，国惠康本着 “与时俱进，开拓进取” 的精神，在强化零售这一主导产业的同时，涉足房产开发，走多元并举之路。在民营企业领域已创出一条成功之路。 国惠康在企业发展的同时，与当地政府和主管部门、社会团体建立了良好的社会关系，本着“诚信互利”宗旨，与供应商建立了良好的发展关系，树立了良好的企业形象，在消费者心中建立了良好的口碑。 新世纪以来，国惠康百货强化品牌战略，完善连锁机制，充分发挥连锁优势，采购上走统配之路，优势互补，如今国惠康统配中心业已启动，将对国惠康产生巨大推动作用。 展望未来，国惠康有着巨大的发展潜力和广阔的发展前景，我们真诚希望与社会各届携手共进，共谋大业。3. 餐饮4. 娱乐5. 休闲6. 服装说明：其它商家多为本地或长沙地域，详细待招商团队组建后再作具体商议；五、 招商总体策略1. 销售与招商关系l 招商先行、销售跟进；l 一期销售带动招商，招商成果带动二期销售；l 招商与销售紧密互动；1) 本项目的起点在于招商，重点在销售。2) 招商工作的执行直接关系到项目的销售和未来的发展。3) 商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。4) 招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营， 另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。2. 因时利势、因势利导前期对租赁模式和招商模式不作固定而是做最优准备和多方面选择，全面了解掌握、收集重点目标客户信息加以资料整理，在后期根据实际情况再作最终决定。主力店招商先行，散户控制跟进1) 主力店和大户的提前确定，是整个项目主题要点和项目成功操作的保证，并能提升发展商物业品牌形象以及物业商业价值。2)3) 尽早进行主力商家和大户的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金承受力强、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利于小型商家进场定位。4) 品牌主力店的确定对商业铺位销售价格的提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、散户的招商、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。商业运作讲究“成行成市”，本地区其他商家自然趋之若骛。3. 形象先行，造市先造势形象先行，造市先造势。先塑造区域化和高端化的市场形象差异，引起市场高度关注，通过政府、媒介和形象三方面的造势，以求达到营造现有传统市场的恐慌、树立市场形象标杆和引领市场升级换代的目的，进而引起区域业内轰动。4. 严格把关，先紧后松u商家经营能力强弱直接影响项目的生命力，不加以甄别而使大量辐射区域小、经营能力不强商家进驻，不仅难以保证项目经营收益实现，一旦被市场淘汰，势必使整个项目陷入困境。5. 放水养鱼商场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个商场造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。这样，开发商与商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼的原则就是商场“先做人气，再做生意”的战略。六、 招商执行策略(一) 招商策略1. 主动出击策略这是招商比较常用的策略之一。在立足本地市场的同时，招商范围将扩大到其他品牌集中城市，如深圳、武汉等，涉及到一些国内知名品牌商家，将一些具有市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一的洽谈，加强前期双方的了解和沟通，为下一步与商家进入实质性合作奠定基础。2. 控制性策略l 对各业态进行组合并控制，打造专业形象，择优进驻；l 对大户采取“欲擒故纵”战术，让一部分大户先进，而暂时不让其他大户进入，令已进入的大户有优越感，进不了的有迫切感。另外，在对大户招商的同时，可以优先招进部分中户，防止大户结成“攻守联盟”；l 各阶段推出的优惠政策进行名额控制，制造紧张感；l 同一品牌不同商家进驻进行一定的控制，营造健康的竞争环境；l 保留部分好位置暂不推出，以备其他外地品牌或者谈判周期较长的好品牌进入，同时有利于解决不可预见的调整和纠纷。3. 以商招商、发挥头羊效应首先确定入场各行业品牌大户及有影响力之商户，充分发挥大品牌、大商户的带动效应，增强项目核心竞争力，并奠定其他中小商户入场的信心。4. 大户“三优”，小户扶持2) 大户“三优”政策：l 优先认租：行业内龙头大户优先在我们给定的范围内选铺；l 优惠招商：给予行业内龙头大户和品牌大户给予租金优惠；l 优化组合：计划中合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，有利于带旺其他中小品牌，也利于整个市场的长远经营。3) 小户扶持政策：l 引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；l 给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力；l 成立创业基金，有发展潜力的小户可申请装修借款。5. 主题先行策略形成商业项目的向心力因不同而出名、因差异而生存，除了正常的营销渠道可以传递招商的消息外，项目自身差异化和独特的定位也可以引起市场的轰动，招商未行而声名远播。以“打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式购物中心”为主题，彰显“全明星市场、准明星商场”的经营形象和风格，才能在激烈的竞争中独树异帜，突出个性，在招商工作中把握主动，吸引商家上门达成合作。6. 充分利用各专业协会，实施活动营销策略l 与百货、超市、家居、家电等权威性行业协会及组织建立良好合作关系；l 充分发挥其行业内部影响力及其广泛的商户资源；l 针对目标客户有的放矢的宣传项目优势；l 以最具权威之方式树立项目正面形象，扩大项目影响力，从而增强招商力度；(二) 商家筛选策略1. 主要商家范围1) 知名商户或连锁商户知名品牌商户的进驻能有效提升商场的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多知名品牌商户进驻，商场形象越佳，使项目在宁乡迅速树立起知名度，可谓未开先红。知名商户的进驻，一方面对消费的核心消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。2) 个性鲜明有特色商户商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体的经营特色。3) 能吸引人流量的商户有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动商场购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，如大型超市、知名连锁专业市场等，他们所带动的庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大贡献。电影院的设立是真个项目最重要的人流汇聚点之一，建议引进较为著名商户，整体拔高项目的档次。2. 商户选择原则1) 第一原则：把握业态经营分布通过对各个业态的经营模式、人流消费习惯，合理分布各种业态的布局安排。2) 第二原则：主题鲜明与品牌形象原则本项目涵盖了集中式商业及商业街区，是一种集多业态组合的商业发展模式，采取具有鲜明的主题概念打造市场号召力，创造品牌在市场的形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与良好运作。3) 第三原则：同业差异、异业互补原则同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损商场的经营特色。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如百货、超市因为经营业种有异，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等。(三) 租金策略1. 招商政策任何新兴商业市场从开业兴旺达到合理的租金水平，均需要一定的时间来进行培育，培育时间的长短根据市场所处的位置、商业环境、市场规模、项目自身定位、商业业态、竞争环境等的不同而有所差异。若不给予市场一定的培育期，一步到位的直接以理想租金对商户招商，对市场而言无异于“杀鸡取卵”，一方面商户不愿意进场，容易造成市场空置；另一方面，即使能招到部分商户进场，但由于商户经营成本过大造成装修投入不足及经营规模太小，难以形成良好的购物环境，加之市场人气、客源短期内难以形成，市场不温不火，老商户不愿支撑、新商户不敢进场，造成恶性循环。为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从四个方面对市场进行培育：1) 合理的业态规划：有选择性的引入有一定经营能力的业态商家。2) 租金优惠及免租期：开业前23年给予商户不同程度的租金优惠，同时对签订长期租赁合同的商户提供一定的免租期。3) 后期市场的经营管理：俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。2. 租金价格策略树立项目高端价值形象，低开高走，稳步上升确认项目合理实收租金后，初期对外宣传租金定位应高于普通市场，通过高端价格树立项目高端产业形象。但考虑到市场实际租金承受能力及对商户放水养鱼的的经营政策，在市场培育期的首年和第二年，招商过程中可以通过各类活动及折扣给予商户一定的租金优惠，使整体租金水平达到市场普通水平，通过高端形象、低端价位迅速引爆市场，随着市场关注度的提升，以及商户的入驻率不断提升，通过减少折扣稳步提升租金价格。3. 招商优惠措施1) 主力店优惠政策主力店的进入是整个项目的整体形象及对商家吸引力提升的重要一个步骤，所以为了确保主力店的进入，可适当对主力店提供相对优厚招商政策。l 租金条件优惠政策l 提供外墙体广告位l 召开签约新闻发布会2) 品牌商户（大户）优惠政策为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中、小户的入场，在对其招商的过程中，可适当对其提供一定优惠政策，使其入场。l 优先选铺权l 免费制作DM宣传单页l 免费为其做形象宣传七、 招商执行(一) 招商执行计划序号工作内容主办单位协助单位完成时间1招商方案同致行营销部9月14日提交初稿同致行营销部9月14日讨论修改营销部同致行9月14日定案沩江总经办营销部9月17日2业态深化方案确认同致行营销部9月17日提交初稿同致行营销部9月14日讨论修改营销部同致行9月14日定案沩江总经办营销部9月17日3招商手册天橙同致行|营销部9月14日提交制作说明同致行营销部9月14日提交初稿天橙同致行9月21日讨论修改天橙同致行|营销部9月21日定案沩江总经办营销部9月24日4租赁资格确定营销部同致行9月21日5招商团队组建同致行营销部9月30日5.1招聘同致行9月7日5.2筛选同致行9月14日5.3培训同致行9月21日5.4考核到位同致行9月30日6主力店6.1主力店意向同致行营销部10月31日6,2主力店合同同致行营销部12月31日7经营管理公司同致行营销部10月1日7.1引进经营管理公司的建议同致行营销部9月7日7,2经营管理公司推介同致行营销部9月14日7.3经营管理公司洽谈营销部同致行9月30日7,3经营管理公司确定营销部同致行10月30日(二) 招商执行管理1. 招商的标准流程为了便于更好地开展本项目的招商工作，我们根据项目的总体营销战略和项目定位建立了一个标准的招商执行流程，使得我们的招商工作可以有目的、有步骤地进行。人员分组按业态将招商团队分组客户资料收集联系目标客户多次反复发放资料给目标客户（预约）口联系客户看场地（洽谈）客户填写租赁意向书、租户登记表招商项目组审核客户认租资格准客户签署临时租赁协议书，并交付诚意金（待定）正式招商前，若准客户有意向购买商铺，诚意金可转化为商铺的预付款，否则直接转为商铺租金或退回准客户于指定时间内签署租赁合同，非准客户退回诚意金发展商协助租户办理营业执照、税务等事项安排