月亮湾小区可行性研究报告.doc

七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司1 目目 录录 第一章第一章 概概 述述4 1.1 项目名称及承办单位4 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人4 1.3 建设地点4 1.4 建设规模与内容4 1.5 投资估算与资金筹措5 1.6 可行性研究报告编制依据5 1.7 编制原则5 1.8 报告研究内容6 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性7 2.1 项目建设背景7 2.1.1 具有广阔的销售市场.7 2.1.2 符合我市建筑市场发展需求.7 2.2 项目建设有利条件7 2.2.1 项目投资环境良好.7 2.2.2 期房市场需求的优势.8 2.3 项目建设的意义8 第三章第三章 建设条件与项目选址建设条件与项目选址9 3.1 项目区自然与社会环境9 3.1.1 区位概况.9 3.1.2 自然条件.9 3.1.3 社会经济.12 3.2 项目建设的有利条件12 3.2.1 建设地址.12 3.2.2 施工条件.12 第四章第四章 市场研究市场研究14 4.1 开发模式分析与比较14 4.2 房地产市场分析14 4.2.1 需求分析14 4.2.2 供给分析.15 4.2.3 房地产价格走势分析 .15 4.2.4 目标客户特征分析 16 4.3 总体发展模式 17 4.4 户型规划与配比17 4.4.1 目标客户定位.18 4.4.2 价格策略.19 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司2 第五章第五章 工程方工程方案案设计设计19 5.1 平面布置19 5.2 建设规模与内容19 5.2.1 建设规模.19 5.2.2 建设内容.21 5.3 公用工程21 5.3.1 电气技术.21 5.3.2 电气控制.22 5.3.3 照明.22 5.3.4 防雷与接地.22 5.3.5 供热.23 5.3.6 供水.23 5.3.7 煤气.23 5.3.8 道路.23 5.3.9 通讯.23 第六章第六章 环境影响与保护评价环境影响与保护评价24 6.1 环境影响评价24 6.1.1 生态环境影响.24 6.1.2 声环境影响.24 6.1.3 水环境影响.24 6.1.4 空气环境影响.25 6.2 环境保护评价25 6.2.1 生态环境保护措施.25 6.2.2 声环境保护措施.26 6.2.3 空气污染防治措施.26 6.2.4 水污染防治措施.27 第七章第七章 节能节水节能节水28 7.1 节能28 7.1.1 原则与要求.28 7.1.2 主要措施.28 7.2 节水29 7.2.1 原则与要求.29 7.2.2 主要措施.29 第八章第八章 劳动保护与安全卫生劳动保护与安全卫生30 8.1 编制依据30 8.2 主要安全防范措施30 第九章第九章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标33 9.1 项目实施的管理33 9.1.1 组织机构.33 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司3 9.1.2 管理措施.33 9.2 实施进度安排35 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措36 10.1 投资估算依据36 10.2 投资估算36 10.3 资金筹措38 第十一章第十一章 经济效益经济效益39 11.1 销售收入39 11.2 税收39 11.3 毛利润39 第十二章第十二章 结论与建议结论与建议40 附附 件件41 附件一：月亮湾小区修建性详细规划总平面图月亮湾小区修建性详细规划总平面图 41 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司4 第一章第一章 概概 述述 1.1 项目项目名称及承办单位名称及承办单位 项目名称：七台河市月亮湾小区项目 项目建设单位： 经营办公地址： 公司注册资本： 项目性质：新建 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位及法定代表人 可行性研究报告编制单位： 工程咨询资格等级： 工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号： 上级主管单位： 电 话： 1.3 建设地点建设地点 本工程位于七台河市桃山区人才街以北，文华路以东。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司5 1.4 建设规模与内容建设规模与内容 本工程占总地面积 46.54 公顷，其中水上公园用地 5.8 公顷，水边 绿化用地 5.59 公顷，文华公园用地 4.59 公顷，道路用地 8.2 公顷，有 效建设用地 22.36 公顷。总建筑面积 44.88 万平方米，其中住宅 44.07 万平方米、商服 4.67 万平方米，网球馆 0.14 万平方米。 1.5 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 工程建设总投资 140000 万元，资金来源为通过自有资金、商品房预 售或银行贷款等办法筹集。 1.6 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1国家相关法律和政策 2 七台河市国民经济和社会发展第十二个五年计划 3 七台河市城市总体规划 （修 2010-2030） 4七台河市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料 5七台河市环保局针对环保的法规及规定 6七台河市地形图及工程地质资料 7. 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 1.7 编制原则编制原则 1、贯彻节能方针，从当地能源的条件出发，开发利用好现有的土地 面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益； 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司6 2、贯彻近期与远期相结合，以近期为主兼顾远期的原则，适当考虑 留有发展的余地； 3、坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设 计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力 求技术先进，经济合理； 4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生， 消防和抗震等有关政策、标准和规范，施工中做到清洁生产、安全生产、 文明生产； 5、注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用“三 同时” ； 6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流。 1.8 报告研究内容报告研究内容 本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术 规范、标准额定以及建设单位对本项目的设想，对项目的背景及必要性 进行分析；建设场址及建设条件的考察；项目建设规模及建设方案进行 论证；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划 及进度进行安排；投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司7 第二章第二章 工程建工程建设设的背景及必要性的背景及必要性 2.1 工程建设背景工程建设背景 2.1.1 具有广具有广阔阔的的销销售市售市场场 黑龙江省七台河市是全国主焦煤生产基地，原煤生产能力二千万吨/ 年，焦炭生产能力 700 万吨/年，非煤经济大户有全国知名品牌双叶家具、 海外化工的乳胶炸药、勃利黑陶、畅销国外的蓝靛果酒及供不应求的森 帝酒具等” 。这里盛产大豆、水稻、亚麻、小麦、烤烟，全市人口 92 万 人，经营以上业务的人在 15 万人左右，他们的年收入在 20 万元以上的 占 85%，预计购买力有显旺的趋势，具有广阔的销售前景。 2.1.2 符合我市建筑市符合我市建筑市场发场发展需求展需求 按照本工程的基本设想，工程建设可以加强和发展我市基本建设， 提高我市人居的环境和人居档次，提升人居的品位，所以本工程是符合 我市建筑市场发展需求的。 2.2 项目建设有利条件项目建设有利条件 2.2.1 项项目投目投资环资环境良好境良好 本工程的投资建设，从总体上分析，是符合我市建设市场发展需求 的。国家的相关政策和黑龙江省七台河市人民政府的发展规划要求，都 为工程目的投资建设提供了基本保证。工程所在地七台河市经多年的建 设与发展，基础设施与资源条件相配套，政府的相关扶持政策到位而不 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司8 越位。这些都为本工程的建设提供了良好的投资环境。 2.2.2 期房市期房市场场需求的需求的优势优势 随着我国加入世贸组织以来，给国内各行业，特别是给我市各行业 带来了无限机遇，同时也带来了强烈的挑战。随着我国国民经济的调整 与发展和我市人民生活水平的提高，人们的生活观念随之发生了巨大地 变化，因此，改善性购房的人群不断增加。 2.3 项目建设的意义项目建设的意义 本项目一经建设投放市场后，将带动当地其他相关产业的蓬勃发展：提 高就业机会，增加居民收入，改善环境，提高税收，同时也将提升城市 档次。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司9 第三章第三章 建建设设条件与条件与项项目目选选址址 3.1 项目区自然与社会环境项目区自然与社会环境 3.1.1 区位概况区位概况 七台河市位于黑龙江省东部，佳木斯南部，倭肯河中上游。位于东 经 13013144，北纬 45164637之间，东与密山、宝清县 接壤，西与依兰县相连，南与林口县、鸡东县交界，北与桦南县为邻。 行政区划面积 6221 平方公里（含农垦森工系统） 。七台河市是一座新兴 的以煤炭产业为主导的综合性工业城市。是黑龙江省东部地区的政治、 经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖三个区、 一个县。 3.1.2 自然条件自然条件 七台河市东西直径 130 公里，南北直径 84 公里。从东部起到南、西 三面环山，中部丘陵，西北部平原。境内有二十七座高的山岭，均属完 达山系余脉，最高山峰勃利县通天二林场李牧营沟的界山，海拔 1008 米， 平原和丘陵地区平均高度都在海拔 235 米左右。 土壤主要有暗棕壤、白浆土、黑土、草甸土、沼泽土、泥炭土、水 稻土等 7 个土类、16 个亚类、30 个土种。以暗棕壤、黑土为主。 境内有倭肯河、挠力河两大水系，大小河流 24 条，水资源总量 11.7 亿立方米。市内共有大中小型水库 19 座，其中桃山、吉兴河、互助 3 座 水库是省重点水库。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司10 七台河属于“长白山植物亚区” ，植物种类近千种。全市林地面积 32.64 万公顷，森林覆盖率达 48.2%，主要生长着天然次生林和人工林， 有柞、桦、椴、松、杨等 20 多个树种。 煤炭资源富集，煤种齐全，有主焦煤、气煤等 10 多个品种，炼焦煤 占总储量的 82%。煤质优良，具有特低硫、低磷、高发热量、高灰熔点、 高硅含量等特点，素有“工业精粉”之美誉，是国家保护性开采的三个 稀有煤田之一。石墨、大理石、黄金、膨润土等 30 余种矿产资源探明储 量可观，品位较高，开采开发潜力巨大。 七台河市地处中纬地带，气候属于寒温带，大陆性季风气候。具有 寒暑明显，雨量充沛，光照充足，无霜期短，四季分明的气候特点。 春季干旱少雨：一般 3 月末至 4 月初开始解冻，气温稳定通过 0。 （表土化冻 3 厘米）降水少，而蒸发量大，历年平均降水量为 32 毫米， 占全年降水总量的 1.5%。而蒸发量为 424 毫米，占全年蒸发量的 4%，加 之春风大，构成了“十春九旱”的气候特点，常有“春雨贵如油”之说， 如不抢栽早播，易造成炕种、芽干，达不到一次播种保全苗的目的。终 霜日一般在 5 月 4 日至 23 日。 夏季高温多雨：气温稳定通过 10，约在 5 月 9 日为夏季开始。其 间平均气温 19.220.0，其中 7 月为最热的月份，平均气温 2123， 极端最高气温 38.3。降水频繁，一般降水量 319327mm，占全年降水 量的 50.8%60%。洪涝灾害多出现在 7-8 月内。夏季高温多雨对粮菜生 产极为有利。 秋季秋高气爽：在 10终日后一天为秋季，始日在 9 月 26 日。此时 暖空气逐渐减弱，受冷空气影响，气温下降，常常是“一场秋雨一场凉、 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司11 三场白露一场霜” 。9-10 月间多在大陆变性高压控制下，雨量少，空气干 燥，碧空无云，秋高气爽，降水量一般为 115-118mm，占全年降水量的 21%-22%。个别年份冷空气活动频繁，造成秋雨连绵，出现“埋汰秋” 。 初霜日一般在 9 月 18 日至 26 日。往往是秋涝伴随早霜而导致粮食贪青 晚熟减产。 冬季寒冷少雪：由于受西伯利亚强冷高压控制，一般降水 16-18mm。 平均气温-15.2-17.0。一月为最冷月，平均气温-17.5-19。 历年极端最低气温-39.2，历年平均最大冻层深度 170-200cm。 气温：气温随海拔高度增高而降低，依地形、地貌不同而有差异。 七台河地区年平均气温 2.4-3.9。东部低山区比西部丘陵漫岗气温低。 年10的活动积温平均 2408.9，东部地区10的有效活动积温平 均 1180.9。 降水：因受季风和地形的影响，季节降水很不平衡。从地理分布上 看，东部低山区比西部丘陵漫岗区偏多。年降水量 525-545mm，降水集中 在 7-9 月份，降水量为全年降水量的 50%-57%。 日照：历年平均日照时 2467-2568 小时，西部偏高，东西日照差为 101 小时，作物生育期日照时数 1717 小时，占全年日照总数的 45.6%。 全年太阳总辐射量 120 千卡/平方厘米以上，每亩 8 亿千卡，作物生育期 每亩 5.4 亿千卡，占全年辐射量的 67%。 风向与风速：春、夏、秋、冬，季风交替，春夏西南风向，秋冬西 北风向。春季大风加速了土壤蒸发，导致十春九旱。四月份为风速最大 月，平均风速 5.1m/s，四月份大风次数平均 10.2 次，夏季大风次数不多， 但往往伴同大雨，导致麦麻和部分大田倒伏，影响产量，秋季大风常伴 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司12 有寒潮发生，造成作物低温冷害。 3.1.3 社会社会经济经济 近年来，七台河市以“发展循环经济，建设龙江强市”为目标，以 “调整经济结构、转变发展方式、推进城市转型”为主线，以建设“东 北焦化之都、民营经济富市、农业特产之乡、国家速滑基地、山水园林 城市”为发展定位，扎实推进国家循环经济、国家资源枯竭城市经济转 型、全国公立医院改革、全省低碳经济和城乡一体化“五个试点市”建 设，经济发展步入了总量扩张、结构优化、质量效益同步提升的发展阶 段，城乡面貌和基础设施不断完善，人民生活水平明显提高，各项社会 事业协调发展，经济社会驶上了又好又快发展的快车道。 2011 年，全市生产总值实现 312 亿元，增长 10.1%。规模以上工业 增加值实现 162 亿元，增长 16.5%。固定资产投资 122 亿元，增长 12.8%。全口径财政收入 43 亿元，增长 15.4%；财政一般预算收入 20 亿 元，增长 13.1%。外贸进出口总额实现 9080 万美元，增长 50.2%，增幅 全省第二。社会消费品零售总额 63.6 亿元，增长 17%。 3.2 项目建设的有利条件项目建设的有利条件 3.2.1 建建设设地址地址 本工程位于位于桃山区文华路以东，人才街以北，桃山水库以南。 3.2.2 施工条件施工条件 拟建地址周边有七台河职业学院、体育会展中心、滨尚雅居小区、 阳光丽景小区、七号公馆小区等，毗邻桃山水库，地理位置极佳。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司13 拟建地址内地质条件较好，地势坡差较大，基岩为花岗岩，第四纪 土层较薄，地下有煤线，非采空区及其他不良地质现象，拟建地址所在 区域属于深源地震区，地震烈度为 6 度。 该地区常年主导风向为西风，夏季主要风向为西南风，冬季主要风 向为西北风。 拟建地址左右有市政给排水管线及便利的供电和通讯线路。 本项目的强势与弱势 S.W.O.T 分析，通过对于本工程的了解及考察， 本工程的强势与弱势分析如下： S（优势） 本项目位于东部新城区中心位 置，社区完善，交通方便，餐饮及 娱乐设施配备齐全。临街道路出行 方便，购物、就医、入学休闲、娱 乐便捷。 W（劣势） 位置不处繁华商业区，购物方 便程度一般，空间局促，配套设施 待以完善。 O（机会） 距市中心较近，社区完善，定 位比较准确，易于被市场迅速吸纳。 T（威胁） 通货膨胀带来的滞销可能出现。 综上所述，该工程拟建地址能满足建设的要求。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司14 第四章第四章 市市场场研究研究 4.1 开发模式分析与比较开发模式分析与比较 发展商的开发模式： 1、针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售 2、以中等家庭收入为主的标准型进行出售 3、以多家庭成员为主的较大户型进行出售 由于本小区地段属于高档繁华地段，并且社区较大，为了尽快完成 销售任务，本小区销售针对中等收入和高收入家庭，开发以中等户型和 大户型住宅为主。 4.2 房地产市场分析房地产市场分析 4.2.1 需求分析需求分析 经初步估算，七台河市尚有 20 万平方米城市棚户区未进行改造，近 年来，七台河市中等以上户型的住宅热卖，从最早的东方花园、东方名 苑到现在的滨尚雅居、银达二期等小区，很快被市场吸纳，很好地印证 了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。除煤矿棚改住房和廉租住房 以外，七台河市商品住宅购买力如下：一是城市棚户区改造的拆迁户； 二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包 括外区县工作的干部、职工、教师以及置业、子女教育等） 。七台河市主 城区 2020 年规划人口为 50 万人，人均居住面积 40 平方米以上，七台河 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司15 市每年商品房需求量在 4 万平方米以上。 4.2.2 供供给给分析分析 2011 年至 2012 年，七台河市房地产开发投资呈下降趋势，降幅为 12%。但中、高档住宅销售稳步增长，2010 年至 2012 年年均增长 10%以 上。本工程定位于滨水宜居区，配套功能完善，建有水上公园、文华休 闲公园、网球馆及商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。 4.2.3 房地房地产产价格走价格走势势分析分析 本可研价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的 楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有滨尚雅居、欧洲新 城二期、七号公馆等。2012-2013 年，邻近楼盘普通商品住宅价格为 3500 元/m24980 元/m2之间。本小区定位于中高档楼盘，价格定位于 4000 元/m25500 元/m2之间。主要考虑以下因素： 1、政府导向和东部市场的带动。按照城市总体规划，城区东部为城 市教育、文化、体育、商贸流通和旅游功能区，导致东部房地产开发速 度加快和价格上扬。 2、风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可 以吸引高端人士入住。 3、中心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。 4.2.4 目目标标客客户户特征分析特征分析 1、自住为主，投资为辅。 2、青年人和中年人为主，年龄多在 23-40 岁左右，收入较高的工薪 和白领阶层为主。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司16 3、90%以上为首次置业。 4、本地居民为主。 开发模式相关影响因素分析开发模式相关影响因素分析 影响因素影响因素小户型住宅小户型住宅中大户型豪宅中大户型豪宅 对公共交通的依赖性很强弱 对噪声等不良环境的适应性强弱 对周边环境品质的要求低很高 对日常生活设施配套的要求高一般 对小区环境和管理的要求低很高 对楼宇建筑品质、设施和外装修的档次要求低很高 对容积率和建筑密度的要求低很高 对休闲空间和绿化的要求低高 对景观的要求低高 4.3 总体发展模式总体发展模式 本项目位于滨水、滨湖区域，周边住宅区较少，而且容积率不高， 建筑密度适宜，环境优雅，噪音较小，适合人群居住。以本项目所处区 位、已有的规划限制条件和环境状况和其他个案具有竞争有事，全部定 位于中大户型，市场需求强劲，发展商可以获得较高利润，而且本项目 固有的规划设计用来改造小户型有较多技术上的困难。所以，我们建议 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司17 本项目可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确、价 格定位合理的人性化住宅。 4.4 户型规划与配比户型规划与配比 开发商可以利用其有利之处发掘其卖点。比如，其户型方正，中间 无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房 间。 户型面积大小要控制得当，例如两室一厅的面积控制在 80-90 平方 米之间，三室一厅控制在 90-110 平方米左右。 户型面积及配比之初步设想： 户型户型面积范围（建筑面积）面积范围（建筑面积）所占比例所占比例 中等户型80-90 平方米 70% 大户型100-160 平方米 30% 4.4.1 目目标标客客户户定位定位 1、政务、商务区的年公务员和员工。 该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在 30- 45 岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。 2、中心客源 该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房 的能力，多为二次置业。 3、私营业主 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司18 在七台河市区经商，很有可能是购置本案商铺的客户，主要追求工 作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭贷款，但是在此居住不是 主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。 4、进城户 这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的 经济购买能力。 4.4.2 价格策略价格策略 户型户型均价（人民币均价（人民币/ /平米）平米）总价范围（人民币）总价范围（人民币） 中等户型 4000 32-46 万 大户型 4000 40-64 万 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司19 第五章第五章 工程工程方案方案设计设计 5.1 平面布置平面布置 5.1.1 规规划划设计设计理念理念 1、以七台河市总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及居 住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性 的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。 2、将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环 境，并打造山水园林城市的商业气息，丰富城市生活。 3、以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性” 的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。 5.1.2 总总平面布置平面布置 小区主出入口设在文华路中段，与水上公园相连，次入口分别设在 文华路和规划路上。营造优质集中绿地和水体，以精致的景观绿化相辅， 提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。 5.1.3 交通交通组织组织 铺设骨架清晰的小区内道路，与主次出人口有效联通。车行道路简 明便捷，采用完全人车分流的交通组织形式，小区内部不受机动车干扰。 5.1.4 环境设计 灵活运用空间表现手法，设计综合流线、景观和居住空间，营造出 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司20 丰富的空间结构感受。水体、公园、绿地在靠近居民区的一侧以自然流 线形态为主，运用点线面的不同划分和布置， 5.2 建设规模与内容建设规模与内容 5.2.1 建建设规设规模模 本工程占总地面积 46.54 公顷，总建筑面积 44.88 万平方米，其中 住宅 44.07 万平方米(55 栋)、商服 4.67 万平方米（14 栋） ，网球馆 0.14 万平方米，车位 1400 个。建筑容积率为 2.17，绿化率为 36%。建筑风格 为现代式，并与周围建筑环境相协调。 项目主要技术指标表项目主要技术指标表 项项 目目计量单位计量单位数数 值值所占（所占（%） 用地面积M2465400 居住户数户4400 总建筑面积M2488800100.0 住宅建筑面积M244070090.16 商服建筑面积M2467009.5 其 中 网球馆面积M214002.86 基底建筑面积M240000 容积率2.17 绿地率%36 建筑限高 17 层M55 11 层M35 6 层M18 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司21 5.2.2 建建设设内容内容 5.2.2.1 住宅住宅 建筑面积 440700 平方米，约有 4000 户，户型以 80-160 平方米为主。 5.2.2.2 商服商服 小区建设商服 46700 平方米。 5.2.2.3 停车场停车场 停车场位于小区中心，地下一层，总建筑面积 40000 平方米，可停 车 1400 台。 5.3 公用工程公用工程 5.3.1 电电气技气技术术 高压电源 10KV，变压电源的容量能保证本工程的需要。根据总平面 布置方案和负荷统计计算的结果，本项目配电拟采用放射式配电方式， 高压电源由当地电力部门提供。 本项目高压电源进线采用地埋电缆，高压计量，高压侧为单母线运 行方式，变压器采用箱式干式变压器五台，容量为 2000KVA-11/0.4KV， 低压侧为分段单母线运行，低压集中补偿无功功率，补偿后功率因数 COS0.9，放于地下室设备间，并设柴油发电机以备消防用电的第二 电源。 设备间电动机一般设短路保护、过负荷保护、缺相保护，大容量设 备采用自耦压或 Y/降压启动方式，小容量的设备均为全压启动方式。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司22 小区供用地埋式双回路供电。保证小区 24 小时供电，电量考虑每户 46KW，电流表应在 4060A。 5.3.2 电电气控制气控制 根据整个小区的要求，电气采用集散控制系统，以 PLC 作为主机， 实现对生产过程设备的顺序逻辑控制，在关键部位设有检测传感器，局 部报警连锁。通过 PLC 通讯接口，将生产中的相关数据，设备运行状态 等传送到工作站，计算机通过键盘或鼠标发出指令，控制现场设备运行， 并由计算显示屏幕监视设备的运转状况，显示设备的运行态势，通过计 算机联网设计，将各工作站计算机信息在中央控制上位机汇总显示、查 询、可联到物业管理办公室。 5.3.3 照明照明 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设 置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延 时开关。 照明采用 380V/220V 三相四线制供电方式，住宅一般照度在 200- 240LX，中央控制室为 200LX，办公室为 150LX，道路为 10-20LX。 照明线路一般采用不小于 2.5 平方毫米的铜芯线穿电线管暗敷或明 敷。 5.3.4 防雷与接地防雷与接地 本工程根据 G50057-94 标准，按一类建筑物防雷接地要求设防。 本工程采用 TN-C-S 接地系统，所有电缆进入建筑物做零线重复接地， 单独引出 PE 线，建筑物实现动力照明，防雷接地等电位连接。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司23 5.3.5 供供热热 本工程采用集中供热，楼内采用传统的暖气片供热。 5.3.6 供水供水 本工程采用市政供水。 5.3.7 煤气煤气 小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。 5.3.8 道路道路 小区道路分两级。主要道路宽 12 米，次要道路宽 8 米，均为水泥路 面。 采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专 用通道进入地下停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小 区环境的安静和整洁有序。 5.3.9 通通讯讯 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、 三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。 通讯系统为每户预留 IDD 直线电话二门。每户引入宽带视频接入设 备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一 个电视终端。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司24 第六章第六章 环环境影响与保境影响与保护护评评价价 6.1 环境影响评价环境影响评价 6.1.1 生生态环态环境影响境影响 在施工过程中，因开挖土方使地表遭到破坏，在雨滴打击、水流冲刷和 风蚀所用下产生水土流失。在施工过程对弃渣处理不当，也有可能产生 新的水土流失现象。由于植被和地表土的损失，造成了大量的水土流失， 水土流失会污染水质。 6.1.2 声声环环境影响境影响 施工场地噪声主要是施工机械设备噪声、物料装卸碰撞噪声及施工人员 人为噪声。因施工阶段一般为露天作业，无隔音与消减措施，传播较远， 受影响的面比较大。施工各阶段声源为 60100dB。施工期噪声主要由推 土机、挖掘机及运输车辆等在施工过程中产生，属于短期影响且噪声级 随距离增加而衰减，只要合理布局施工现场、减少人为噪声，施工噪声 影响范围就会大大缩小。 施工期噪声污染主要是交通噪声。交通噪声为线状污染源，会影响到道 路两侧的居民区的正常生活、学习和休息。公路交通排放的汽车尾气、 交通噪声等会给公路两侧环境质量带来影响。根据预测结果显示，营运 期噪声对沿线居民影响不大。 6.1.3 水水环环境影响境影响 施工期水污染源主要来源于施工人员产生的生活污水，建材堆放不当被 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司25 雨水冲刷产生的污水，开挖的场地被雨水冲刷产生的污水。项目不涉及 服务设施产生的废水，且为保护地表水体，禁止危险品运输车辆的通行， 因此，建设期水污染源主要来源于路面径流的初期。 6.1.4 空气空气环环境影响境影响 施工期废气污染源主要来源于材料运输中粉尘洒落和运输产生的二次扬 尘，其影响范围可达下风向 150 米，因此，对运输散体物质车辆必须严 加管理，采取用篷布盖严或加水防护措施。 建设期大气污染物主要来自汽车运输过程中排放的尾气，污染物以 CO、NO2 为主。周围环境的空气污染影响较小，NO2 浓度均可满足环境 空气质量标准二级。工程建设时汽车尾气对沿线居民的影响较小。 6.2 环境保护评价环境保护评价 6.2.1 生生态环态环境保境保护护措施措施 1、合理进行规划，做好土石方的纵向调运，减少临时占地与借土占地。 2、加强施工人员环保意识教育，取土、弃土、弃渣应按设计要求进行。 3、在施工土方开挖回填时避开雨季，雨季来临前将开挖回填、弃方的边 坡处理完毕。施工取土时采取平行作业，边开挖、边平整、边绿化，计 划取土，及时还耕，及时进行景观再造。及时设置排水沟及截水沟。 4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待 路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化或还耕。 5、对施工临时用地，先将原表层熟土集中堆放，待施工完毕后，再将这 些熟土推平，恢复原地表层。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司26 6、禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物，不得在路段设置施工营 地，并应尽量避免沿线施工对水源产生污染。 6.2.2 声声环环境保境保护护措施措施 1、 施工路段距住宅区距离小于 200 米时，为保证居民夜间休息，在夜 间(22:006:00)禁止施工，如必须连续作业的，须环境保护部门申请夜 间施工许可证。 2、注意机械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操 作，减少接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放 防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。 3、施工便道等应尽量远离居民区等敏感点。 4、对预测超标的敏感点采取噪声防治措施。 6.2.3 空气空气污污染防治措施染防治措施 施工扬尘可采取在施工场地和运输道路上洒水，运输车辆加盖棚布措施 来降低扬尘。本项目采用水泥混凝土，因此，没有此类污染。另外应做 好缓解车辆尾气对沿线居民生活环境的影响。 1、粉状材料，如水泥、石灰等，应罐装或袋装，禁止散装运输，严禁运 输途中扬尘、散落，堆放应有蓬布遮盖。土、砂、石料运输禁止超载， 装货高度不得超出车厢板，并盖蓬布，严禁沿途散落。 2、严禁运输途中扬尘，运至拌和场应尽快与土混合，减少堆放时间。堆 放时应盖蓬布，必要时设围栏，并定时洒水防止飞扬。 3、运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少扬尘。 4、料场堆放场应设在距居民区 100 米以外，并设在当地主导风向的下风 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司27 向处。料场内由于积尘较大，进入料场的道路应经常洒水，使路面保持 湿润，并铺设竹笆、草包等，以减少由于汽车经过和风吹引起的道路扬 尘。 6.2.4 水水污污染防治措施染防治措施 在保护水环境方面，要求在施工中应严格按交通部有关规范处理弃渣， 禁止向沿线沟渠排污、随意堆弃固体废弃物。 1、建筑材料堆放点应设蓬盖，暴雨时设土工布围栏，防止被雨水冲刷进 入水体。 2、施工中挖出的淤泥、渣土，应用于公路填方或运至弃渣场进行处理。 3、在施工场地设防渗的临时蒸发池，生产废水等都排入临时蒸发池，施 工结束及时清理，并覆土掩埋，进行绿化。 4、在雨水地面径流处开挖路基时，及时设置临时土沉淀池拦截混砂，待 路基建成后，及时将土沉淀池推平，进行绿化不留裸土。 5、施工营地产生的生活污水、粪便等设防渗旱厕或化粪池处理，并定期 清运，施工营地及旱厕等应设置应远离沟渠。施工结束后，旱厕、化粪 池清理干净，并用土掩埋后进行绿化。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司28 第七章第七章 节节能能节节水水 7.1 节能节能 7.1.1 原原则则与要求与要求 1、坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率， 减轻环境污染，走可持续发展道路。 2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术 规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。 3、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或 行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。 7.1.2 主要措施主要措施 依据国家对节能的方针要求，结合本项目的规模与特性，在本项目 节能方案设计时所采取的主要节能措施有： 1、在满足建设标准、保证工程质量的前提下，选用节能效率高的设 备，采用新工艺、新技术，达到节约目的。 2、加强控制措施，减少因施工操作不当带来的材料及能源损失。 3、设置专门的能源及材料管理机构，检测施工单位能耗及节能情况， 并制定奖惩制度。 4、在工程建设施工工艺布置时，合理安排施工设备设施的布局，确 保工程物流通畅，运输路线便捷，避免往返运输。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司29 5、科学设计，加强管理，抓好施工设备设施的节电节能。 7.2 节水节水 7.2.1 原原则则与要求与要求 全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永 续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。1988 年颁布的中华 人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节约用水” 。2002 年 国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理办法 ，实行更加严格 的水资源政策，强化节水基础工作，对建设项目的节水工作提出了更加 具体的要求。 7.2.2 主要措施主要措施 依据国家对于节水的方针要求，本项目在工程建设及道路运营中所 采取的主要节水措施有： 1、采用高效节水型新工艺、新技术、新设备、新材料，降低水的耗 用量。强制淘汰落后的卫生器具、设备和管道材料。 2、对供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司30 第八章第八章 劳动劳动保保护护与安全与安全卫卫生生 8.1 编制依据编制依据 1、 中华人民共和国劳动法 （1994 年 7 月 5 日第 8 届全国人民代 表大会常务委员会第 8 次会议通过） ； 2、 中华人民共和国防震减灾法 （全国人民代表大会常务委员会 1997 年 12 月 29 日） ； 3、 建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定 （原劳动部令第 3 号， 1996 年 10 月） ； 4、 危险化学品安全管理条例 （2002 年 1 月 9 日国务院第 52 次常 务会议通过） ； 5、 中华人民共和国职业病防治法 （2001 年 10 月 27 日第 9 届全 国人民代表大会常务会员会第 24 次会议） ； 6、 女职工保护条例 （国务院第 10 号令） ； 7、 地震安全性评价管理条例 （国务院令第 323 号 2001 年 11 月 15 日） 。 8.2 主要安全防范措施主要安全防范措施 1、健全各级安全生产管理机构，全面落实安全生产责任制。各施工 单位要认真完善安全生产的各项规章制度，使安全生产管理制度化、规 范化、标准化。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司31 2、选择施工技术方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的施工工 艺和设备。新建道路工程，尽量采用封闭式施工；扩建道路工程，应采 取严格的交通管制，从而确保施工安全，减少事故发生的可能。 3、对危险部位和危险作业提出安全防护措施方案。对危险场所，按 劳动安全规范，提出合理的施工方案和设置安全间距。重点施工位置加 设盖板和围栏，施工机械装置加防护设施。 4、对易产生职业病的场所，应提出防护和卫生保健措施方案。如定 期对相关人员进行健康体检和疗养等。 5、在施工过程中设置紧急事故处理等安全措施。 6、对高温、噪声、振动等工作环境，采用保护性防护措施。注意机 械保养，使机械保持最低声级水平；安排工人轮流进行机械操作，减少 接触高噪声的时间；对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、 头盔等，对工人进行自身保护。 7、对可能产生危害的施工过程，尽量采用自动化作业，减少体力劳 动，保护职工健康。 8、加强施工机械的维修保养，更新老化设备，提高设备在紧急情况 下的应变能力和工作效率，消除事故隐患，对发现的安全事故隐患和薄 弱环节要及时整改。施工设备、电器的安装、维修均严格按照有关规定 的程序进行，设置触电保护装置。 9、加强施工人员的个人防护。施工人员按规定穿戴工鞋、安全帽、 手套等，方可进入施工工位操作。 10、加强安全教育，对有关施工操作人员进行技术培训和考核，提 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司32 高技术操作能力和安全防护能力。 11、狠抓安全检查，对容易引发高处坠落、坍塌、触电、爆炸等伤 害的关键工序要进行重点安全检查，及时发现施工生产和交通安全中的 隐患和薄弱环节，堵塞安全管理漏洞，控制和预防事故的发生。 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司33 第九章第九章 项项目目实实施施进进度与招投度与招投标标 9.1 项目实施的管理项目实施的管理 9.1.1 组织组织机构机构 本项目建设过程中实行三级管理。总经理、副经理、总工程师，并 聘请工程监理，进行全过程监理。 本工程行政人员、工程技术人员从原公司调配，操作岗位工人拟从 当地招聘，通过考试择优录取，保持职工队伍的知识化、专业化、年轻 化。 9.1.2 管理措施管理措施 9.1.2.1 建立工程质量责任制，严格责任追究制度建立工程质量责任制，严格责任追究制度 建立工程质量行政领导人责任制。对工程质量实行主管部门领导责 任人制度。如发生重大工程质量事故，除追究当事单位和当事人的直接 责任外，还要追究相关行政领导人的领导责任。 建立参建单位工程质量领导人责任制。设计、施工、监理等单位的 法定代表人，按各自职责对所承建项目的工程质量负领导责任。因参建 单位工作失误导致重大工程质量事故的，除追究直接责任人的责任外， 还要追究参建单位法定代表人的领导责任。 建立工程质量终身负责制。项目工程质量的行政领导责任人，项目 法定代表人，设计、施工、监理等单位的法定代表人，按各自的职责对 其负责的工程质量负终身责任。如果发生重大工程质量事故，要追究相 七台河市月亮湾小区建设工程可行性研究报告 七台河恒基工程投资咨询有限公司34 应的行政和法律责任。 9.1.2.2 健全工程管理制度，确保工程质量健全工程管理制度，确保工程质量 严格实行招标投标制。基础设施项目的设计、施工和材料采购均实 行公开招标。招标投标活动严格按照国家有关规定进行，体现公开、公 平、公正和择优、诚信的原则。 严格实行工程监理制。通过招标择优确定工程监理单位，工程监理 单位要对工程质量负全责。 严格实行合同管理制。建设工程的设计、施工、材料采购和工程监 理都要依法订立合同。各类合同都要有明确的质量要求、履约担保和违 约处罚条款。违约方要承担相应的法律责任。 严格实行竣工验收制度。项目建成后按照国家有关规定进行严格的 竣工验收，由验收人员签字负责。项目竣工验收合格后，方可交付使用。 对未经验收或验收不合格就交付使用的，要追究项目法定代表人的责任， 造成重大损失的，要追究其法律责任。 9.1.2.3 加强资金管理加强资金管理 切实保证项目建设资金专户专帐、专款专用、专人管理，不挤占挪 用项目建设资金，不擅自变更建设内容和投资规模。对项目资金使