苏州东山旅游度假项目可研报告.doc

苏州东山旅游度假项目项目编号：暨阳咨询（2013）020号苏州东山旅游度假项目可行性研究报告建设单位：中国江苏国际经济技术合作集团有限公司 编制单位：江苏暨阳工程咨询有限公司编制日期：2013年9月22日ii目 录第一章 总论11.1 项目基本概况11.2 报告编制的依据11.3 创办初步设想2第二章 项目建设的必要性32.1 项目背景32.2 项目建设必要性32.3 区域规划4第三章 建设地点及建设条件73.1 建设地点73.2 建设条件7第四章 建设规模及建设方案114.1 建设规模114.2 建筑方案114.3 结构设计11第五章 安全卫生消防125.1 设计依据125.2 工程概述125.3 安全措施方案125.4 消防措施方案12第六章 环境影响分析136.1 环境评价依据及执行标准136.2 项目运营阶段环境影响分析136.3 项目施工段环境影响分析13第七章 节能方案147.1 节能规范147.2 节能原则147.3 节能措施147.4 节水措施147.5 节能效果分析14第八章 建设用地、拆迁与招投标158.1 项目选址及用地方案158.2 土地利用合理性分析158.3 征地拆迁及移民安置分析158.4 工程招投标15第九章 组织机构、劳动定员及实施计划169.1 组织机构设置169.2 劳动定员169.3 项目实施进度16第十章 投资估算及资金来源1810.1 项目投资分析1810.2 财务评价18第十一章 社会影响分析2011.1 社会影响效果分析2011.2 社会适应性分析22 第一章 总论1.1 项目基本概况1、项目名称：苏州东山旅游度假项目2、项目建设地址：江苏省苏州市吴中区东山镇规划区域3、建设单位名称：中国江苏国际经济技术合作集团有限公司4、建设单位地址：江苏省南京市北京西路5号1.2 项目背景房地产公司多年来一直在研究如何走适合自己发展和壮大的道路，并成功的走出了以安置房、保障房开发为主的第一步，这些年来积累的经验、锻炼的队伍以及资金的原始积累都为我们向更广阔的房地产开发领域进军奠定了扎实的基础。在不断发展壮大的同时，考虑到安置房、保障房开发的一些制约，如在政府方面牵涉精力大、回款难、周期较长、回报较少并单一等问题，公司一直把积极寻求新的发展模式放在首要位置，并广泛寻找新的开发项目和领域。根据发展需要，2013年把此项工作正式列入了公司的年初工作计划。根据此项目标，由公司李粉山董事长亲自牵头，公司上下齐心协力，重点围绕江浙沪地区，同时兼顾辐射周边地区，广泛寻求新项目，为房地产的后续发展展开了新的布局和谋划。在大半年的时间里，房地产公司和众多各级政府和企业接触和洽谈了自主开发、联合开发、代建、转让等各类项目，走出了寻求发展实践的重要一步。机会通常是在大量的实践和尝试中产生，在总公司品牌影响力下，结合房地产公司在代建、开发以及在养生养老等某些领域深刻研究的基础上，我们有机会在苏州东山太湖新镇的战略规划中找到了发展契机。三个多月前，我们了解到紧邻苏州太湖国家5A级旅游度假区的吴中区东山镇委托苏州市规划设计研究院做了新镇区的控制性详细规划，李粉山董事长出于高度的职业敏感性，马上组织相关人员和对方进行了接触，并及时对当地做了初步调研；同时委托三家知名设计公司做了初步概念性方案，并组织专家、学者和政府领导召开了“东山太湖项目规划思路咨询会”，项目得到了与会人员的充分肯定。由于以上各项基础工作准备到位，李粉山董事长两次受邀向东山镇和吴中区四套班子领导介绍中江集团和房地产公司的一些开发经验和理念，得到了当地领导的认同，并在发展观念上和当地政府达成了初步共识。17 第二章 项目需求分析1、十二五期间，政策推动国内居民旅游度假消费倾向不断提升十二五期间，我国将坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济结构转型，政府支出中用于改善民生和社会事业的比重将进一步增加，社会保障制度覆盖面也将进一步扩大。同时，交通体系的完善以及地方政府对居民旅游的重视都将提升旅游度假的外部环境。另外，国民休闲纲要、带薪休假制度等都将刺激居民的旅游度假需求。再加上，各种旅游产品的不断研发，新业态的不断出现，中国居民旅游度假消费倾向将不断提升。第三章 项目效果分析第三章 建设地点及建设条件3.1 建设地点本项目建设地初步定为于江阴市周庄镇华宏村，目前尚无规划选址图，及选址意见书。3.2 建设条件3.2.1 自然条件1.地形、地貌、地质江阴市周庄镇地处长江三角洲黄金地段。该地区地势低平，坡度在3%以下，平均海拔在3-5米之间。地貌属于长江三角洲平原的陆屿部分，有断续起伏的低丘陵围绕。土壤类型为黄土状物质的黄泥土为主，涂层较厚，土质肥沃，耕作层有机质含量高达2-4%，含氮0.15-0.20%，供肥和保肥性能好，酸碱度为中性。大部分地区地基承载力较好，属于事宜建设用地。本地区的地震活动频率低，强度弱，根据地震资料分析，基本烈度为6度。2.气象气候该地区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，降水丰富。日照充足，霜期短，春季阴湿多雨，冷暖交替，间有寒潮；夏季梅雨明显；秋季受台风影响，秋旱或连日阴雨相间出现；冬季严寒期短，雨日较少。近5年来主导风向为ENE，年平均风速2.7m/s。年平均气温15.3，最高气温38.9，最低气温-11.4，年平均气压1016.5hPa，年平均降雨量1156.6mm，相对湿度80%，无霜期225天，日照时数2092.6小时。平均蒸发量1452.8mm。3.水文本地区属苏南水网地区，地势坦荡，河网密布，纵横交汇，形成一大水乡特色。长江江阴段位于长江河口区感潮段内，双向水流运动，多年平均径流量28100m/s。本河段潮汐为非正规半日潮每日两涨两落。根据水文站多年观测资料，统计分析，本河段潮型特征值如下（以吴淞为零点）多年平均潮差 1.64米平均高潮位 3.77米平均低潮位 2.05米 最高潮位 6.75米 最低潮位 0.52米平均涨潮历时 3.14h平均落潮历时 8.45h 本河段潮流比较复杂，一般而言，洪季呈单向流，枯季为双向流，枯季小潮，有时也无涨潮流，例如1959年枯季，在肖山站连续监测16个半潮，就有4个半潮无涨潮流。水沙运动主要决定于径流量和潮差的大小，根据1975年7月黄山-肖山区段水文测验资料分析，当大通站流量46700m/s，肖山站的潮差为2.2米时，该区段呈双向流；潮差为1.53-2.17米，高潮时为双向流，低潮时为单向流。潮差为0.95-1.28米时，只有单向流。涨落潮流速；本河段涨潮流流速一般在0.5m/s以下，落潮流流速则较大，大、中水汽分别为1.50m/s和1.0m/s左右。枯水期的落潮流速为0.5m/s左右。河床质起动流速一般为0.5-0.6m/s。3.2.2 社会经济条件“精神物质双小康，崇文重教数周庄”。江苏三周庄中的乡镇工业重镇江阴市周庄镇，位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里，人口13.8万。周庄地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。 周庄镇工业经济发达，投资环境优越，发展前景广阔。形成了纺织、轻工、机械、冶金、化工、建材、食品、电子等十多个工业门类，拥有600多种产品，产品覆盖全国并远销上百个国家和地区。1984年11月，江苏省首家乡镇企业与外商合资的江南模具塑化有限公司成立，至今共有50多家外资企业，总投资38000万美元，外方投资到位7900多万美元，通过合资合作，周庄镇在实施经济国际化战略、大力发展开放型经济方面取得了历史性的突破，1998年，国家农业部和对外贸易经济合作部授予周庄镇为全国乡镇企业出口创汇管理先进单位。自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。早在2005年，周庄就实现了“三个一”的历史性跨越：日均工业产值一亿元；人均地区生产总值超一万美元；农民人均纯收入超一万元。2009年，实现地区生产总值151.5亿元，完成全口径财政收入12.76亿元，完成自营出口贸易额7.2亿美元，实现商品流通经营额108亿元，实现服务业增加值35.52亿元，全镇农民人均纯收入达到16250 元。 始建于1996年的周庄镇科技工业园区，是经上级政府批准设立，由周庄镇人民政府规划、开发、发展高新技术产业的工业园区，规划总面积30.21平方公里，建成区10平方公里，经过几年来的建设，已初具规模，2000年12月被国家农业部命名为全国乡镇企业科技园区。区内拥有10万千瓦和2.5万千瓦热电厂二家，110KV变电所四座和35KV变电所四座，苏南供水网和热网管道覆盖整个园区，四通八达的水陆交通、邮政、电信、有线电视网络、商务宾馆、文化娱乐、环保等配套设施一应俱全，金融、工商、税务、保险、公安、交通等设有驻镇办事机构，服务周到。现园区内已有德国、荷兰、新加坡、芬兰、日本、美国、韩国、英国、加拿大等国家前来投资企业。 第四章 建设规模及建设方案4.1 建设规模拟创办公司初步规划用地60亩，总投资约3亿元，目前尚未有初步建筑设计方案。公司创办之初拟对生产设备投入：创办之初准备采购2000T、800T、500T、315T液压机各一台，219和530中频推制机及不锈钢冷推机各一台，坡口机、车床、电焊机、等离子切割机、卷板机、抛丸机、喷砂机等配套设备和机械性能试验机、德国进口化学成分光谱分析仪等设备数十台。公司车间规划：拥有独立的不锈钢冷成型加工车间、碳钢和合金钢热成型加工车间、法兰生产加工车间。4.2 建筑方案4.3 结构设计第九章 组织机构、劳动定员及实施计划9.1 组织机构设置公司准备招聘100名员工，其中高级工程师准备招聘2人，技术人员5人，理化试验人员3人，质量检验人员3人，ISO管理人员3人，技术员工50人，管理人员6人。加强质量监督，安全管理，做到“人人有责、道道把关、件件合格、用户满意”。公司内部建立一套有效运行的质量保证体系和一套严格的产品检测手段（X射线探伤、超声波探伤、磁粉探伤、渗透探伤、化学分析、光谱分析、物理性能检测等），严格管理从原材料进厂复验到成品出厂检验的所有工序，有效地确保产品质量。9.2 劳动定员本项目所需人员配置情况总计100人，其中管理人员7人，普通职工93人。本项目年工作时间：年工作300天；每天1班。针对人才培养，招聘高比例的专业技术人员，必须具备资格证书。鼓励创新技术、奖惩分明。9.3 项目实施进度本项目建设期从项目前期咨询起算，需要16个月。从2013年8月开始前期咨询工作，到2014年11月底完成竣工验收工作，12月可以投入使用。具体进度安排如下： 项目进度横道图序号时序第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月第13月第14月第15月第16月第17月1项目前期咨询2初步设计与审批3工程地质勘察4施工图设计与审批6施工招标7施工准备8施工9竣工验收第十章 投资估算及资金来源10.1 项目投资分析1. 投资估算本项目暂无初步建筑设计指标，根据经验及工程造价相关数据，本项目投资估算约3亿元，各部分投资金额及所占投资比例见下表：序号项目名称金额（万元）占总投资比例1前期工程费200%2建筑安装工程费130002.51%3设备购置费300021.41%4工程建设其他费30050.56%5不可预见费8250.60%6预备费7922.18%7流动资金118834.75%8合计30000100.00%建筑面积:待定。2. 项目资金来源本项目总投资约3亿元，项目资本金为资金9000万元（占总投资的30%），资金由企业100%自筹。10.2 财务评价拟创办公司主要专业从事各种材质的管件、法兰、管子加工的专业制造，以生产碳素钢、合金钢、奥氏体不锈钢、双相不锈钢、铜合金、钛合金、铜合金、铝合金等材质的各种对焊、承插焊、螺纹系列弯头、三通、四通、异径管、管帽、翻边、法兰等管件制造加工。预计年生产能力5000吨，严格按照规GB、SHJ、HGJ、HG、ASNI/ASME、JIS、DIN、BS等标准生产，也可按照用户提供的图纸生产。根据历年数据预测年产值为5亿元，年利润约为5000万元。第十一章 社会影响分析11.1 社会影响效果分析拟创办公司本着“高品质产品，高质量服务”的创办理念定位，瞄准“发展优秀管件企业”发展方向，精心为企业、为社会提供优质的管件材料。主要专业从事各种材质的管件、法兰、管子加工的专业制造，以生产碳素钢、合金钢、奥氏体不锈钢、双相不锈钢、铜合金、钛合金、铜合金、铝合金等材质的各种对焊、承插焊、螺纹系列弯头、三通、四通、异径管、管帽、翻边、法兰等管件制造加工。预计年生产能力5000吨，严格按照规GB、SHJ、HGJ、HG、ASNI/ASME、JIS、DIN、BS等标准生产，也可按照用户提供的图纸生产。拟创办公司的生产运营，能有效的促进当地产业结构及企业产业结构升级，提高公司品牌形象，并且能有效的促进经济发展。根据周庄镇“十二五”规划：一是注重转型升级，增强现代产业竞争力。优化资源要素配置，提升产业结构水平，推进重大项目建设，扶持企业做强做大。二是注重创新引领，增强经济发展驱动力。强化企业创新能力，集聚创新创业人才，着力优化创新环境。三是注重品质提升，增强城乡一体化推动力。科学完善城市规划，有序拓展城市空间，加快完善城市功能。四是注重生态宜居，增强资源环境承载力。深入实施节能减排，合力推进民生环保，优化城乡生态环境。五是要注重普惠于民，增强民生改善保障力。多渠道促进富民增收，全方位发展社会事业，办好民生实事工程。六是注重社会建设，增强和谐社会凝聚力。强化诚信体系建设，构建文明创建体系，健全社会防控体系，加强安全体系建设，完善应急联动体系。本项目建成后，社会效益主要体现在以下几个方面：1、本项目合理规划城市布局，依据周庄镇原有的发展要求,打破原有产业格局,提升转型升级发展，有利于促进城市