淮安市市中心商业项目营销策划报告.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 淮安市市中心商业项目营销策划报告2007年目 录102 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一篇 城市概况一、城市基础概况 P2二、清河区概况 P4第二篇 市场调研一、淮安市全市国民生产总值（GDP）走势图 P5二、淮安市全市社会固定资产投资图 P6三、淮安市全市社会消费品零售总额图 P7四、淮安市全市房地产产业总产值图 P8第三篇 项目分析一、项目情况分析 P9二、项目分析 P11三、项目SWOT分析 P14四、项目资金财务试算 P21第四篇 商业篇一、本项目商业规划及产品提升建议 P25二、本项目商业攻略要旨 P42三、本项目商业经营方案 P45四、本项目商业招商方案 P48五、本项目商业销售推广方案 P55第五篇 住宅篇一、本项目酒店式公寓规划建议 P66二、本项目酒店式公寓客群分析 P74三、本项目酒店式公寓定位 P79四、本项目价格定位 P80五、本项目酒店式公寓销售推广方案 P83第一篇 城市概况一、城市基础概况1、基本概况淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。淮安市是一代伟人周恩来的故里。市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里。淮安市总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。2、城市规划（1）、淮安城市的特点概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。（2）、城市规划主旨“加快苏北振兴”的战略部署，全面、加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。（3）、城市规划内容城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。（4）、城市规划图册二、清河区概况1、基本概况清河区位于淮安市主城区，总面积39.6平方公里。下辖六个街道和一个办事处、三十三个社区委员会和十个行政村。2005年全区总人口24.67万人；至2006年年底，人口达26万人，流动人口约6-7万人，合计约32万人。2、商业发展概况清河区是淮安市城市中心区域，亦是淮安市中心商业区（CBD），南临里运河，东依水渡口，是淮安市最重要、最核心的黄金地段，集中了全市大部分的市级商业服务设施。在此商业中心中沿干道淮海东路、淮海西路和淮海北路两侧主要分布市级商业、金融、办公和餐饮服务设施，沿次干道人民北路和银川路两侧主要分布社区级商业服务设施，各片区内部以居住功能为主；另外在西北片区、西南片区均有大片的部队用地分布。综合评述：本区未来发展将遵循功能配置高效化、交通运输现代化、商业环境优美化、开放空间系统化的宗旨完成其核心、配套、辅助三个职能，成为淮安市城市中心商务区（CBD）。第二篇 市场调研一、淮安市全市国民生产总值（GDP）走势图综合评述：1、2006年前三季度全市国民生产总值达到461.72亿元之水平，预计加上第四季度，全市2006年全年国民生产总值超过600亿元。2、从上图可以看出，2001年-2006年淮安市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。二、淮安市全市社会固定资产投资图综合评述：全市投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了淮安市社会固定资产投入的中坚。三、淮安市全市社会消费品零售总额图综合评述：淮安市通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施,积极推动扩大内需政策，为消费品市场发展营造了良好的环境。全市消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大。2006年全市社会消费品零售总额突破200亿元，反映了强劲的市场消费实力。四、淮安市全市房地产产业总产值图综合评述：以上数据可以看出，淮安市房地产行业产值以两位数递进，到2005年，递增幅度达到20%，说明淮安市房地产行业正处于高速发展阶段。第三篇 项目分析一、项目基本情况1、项目基础数据2、实景照片二、项目投资分析（一）、商业环境1、以淮安现有的商业状况及消费结构来看，现有商业业态普遍滞后，需要得到全面的调整。2、从商品结构、购物环境、商场形象甚至楼层分布来看，淮安现有各大商场均缺乏准确的定位和固定的客户群。3、现有代表性商业-新亚商城、清江商场、还有就是时代超级购物中心业种有并存状态，且消费引导比较集中，其中时代超级购物中心档次最高，传统百货商场则重复雷同、无产品特色且无市场价格标准。4、淮安在推进城市发展，特别是苏北地区中心城市发展过程中，商业市场环境发生改变后，以目前的商业分布及发展格局显然不能迎合社会及购买力的进步。综合评述：在对整个商业市场进行分析后，结论如下：谁填补了大型综合购物中心-流行百货、超市、主题商场、专业店、专卖店的空缺，谁就可以在淮安商业市场独领风骚。（二）、商铺投资特点1、商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短。而商铺的租约通常为1-3年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增客观保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。2、商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值正所谓是无价之物。3、商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的全部投资过程。4、商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念正在全面普及，而淮安的商业铺位与住宅的价格之比还远不到成熟市场的2131，可见商铺价格还有较大的上涨空间。随着苏北地区经济的高速发展，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。（三）、商铺投资者商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人仅为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。一个可信的投资方向和投资载体，最能吸引淮安投资者的目光。商铺投资市场的热点可能在整个盘中突出，盘面一方面要具有较高的素质，另一方面，发展商还应具备灵活的市场应变能力和高超的推广策略。从淮安四大商业街（淮海北路、淮海东路、淮海南路、淮海西路）实地调研分析中发现，淮安投资者普遍希望在新的商业盘中，其在结构、楼层分布、销售模式、经营方式及理念方面都不要重复现有的其他商场模式，经过在意向投资者中的详细调查，结论如下：u 投资者要求商铺配套设施方面：希望设有配套超市、商场内设有扶梯、货梯、有中央空调、更为重要的要有专业商业公司管理。u 投资者要求的商铺面积：商铺购买者以面积为2550 m的需求者为主，其次是1025 m，这比较符合目前商业投资领域里投资者的心理诉求。u 投资者要求的商铺价格：投资者心目中商铺价位自然是越低越好，但是成熟的商业市场、优势的商铺价格则不会随着投资者的心理而有较大幅度的降低，特别是新开发之商业楼盘，往往都高于商业市场的平均销售价格水平。u 投资者要求的付款方式：银行按揭已成为投资者的首选付款方式。投资者心目中理想的付款方式为分期付款；最感兴趣的银行按揭。综合评述：商铺作为买家的经营用地，具有增值价值，同时又存在相当的经营成本回报率的风险。因此，具有长远眼光的发展商会让专业的策略提供商和专业的商业管理公司经营管理商铺。三、项目SWOT分析（项目地块价值分析）（一）、项目优势（Superiority）u 钻石区位庞大人流量及巨大升值潜力*位于淮海北路钻石商圈内的龙头位置，占据淮安市中心最繁华的黄金区位。u 专业策略提供商智力不动产商业中心以多年丰富的从业经验及独特、新颖、实用的操盘手法对*整体项目的策划及跟踪服务。u 政策优势：政府相关的利好政策倾斜中心商务区，本区地位和影响力逐步提升，区域发展前景看好。u 区位优势：位于商务中心区（CBD）u 地段优势：项目地处主干道淮海北路（双向六车道）一侧，交通便利；u 项目可塑性强：商业与住宅的可规划量体足够大，足以形成一定的气势，创造优良的环境，自成一体， 树立崭新地标物业典范；u 人气优势：本项目北靠汇通大市场、汽车总站；南依体育馆、市民广场，处于中间位置，在规划设计方面采取“南北互通”之规划，聚集人气，形成区域化效应。u 定位优势：初期项目进行高起点定位，高档商业的引进以及高品质住宅开发，提升了这一地块的档次。u 项目超大规模及自助完善的配套设施*项目从建筑规模、内部结构体系及业态划分等方面都荣登淮安商业之榜首。项目硬件、软件配套齐全，为消费者提供一个良好优质的购物空间。u 项目开发商在业界影响力及良好信誉度*项目开发商多年从事商业地产开发，实力较强，在业界享有良好的信誉度和支持度。优势应用： 此区域是房产开发“高价区”，高起点的商业规划占据淮安商业制高点，在营销推广方面将有利于本项目； 研展本项目在淮安市商业、娱乐的市场号召力，将利于本项目的推广； 作为新的商业项目，本项目具备了相当的规模，在项目功能上可以规划地比较完善； 在规划设计阶段充分考虑停车及住户使用功能，为项目营销推广提供更完备条件； 人流、人气是今后经营的最大支持，大量的人流能提供给目标客户信心的保证；（二）、项目劣势(Weakness)u 地块利用面有差异本项目地块南面临广场、西面临主干道、北面临汇通市场，商业操作优势明显，唯东面临街，街道狭窄，往东围墙及学校，商业操作有难度。应对措施：利用道路整修，根据项目规划，在规划设计阶段重视停车位设计，除满足本项目自身的停车需求外，可考虑满足部分城区需求，以带来更多的商机。u 项目工期长，市场竞争有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。应对措施：加速政府部门拆迁力度；及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续；在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。u 项目受回迁因素影响项目属地块改造工程，因此待项目建成，原著居民就地回迁以及政府相关部门进驻，对项目商场的统一定位及未来的推广带来一定的影响。应对措施：在规划设计阶段添加回迁户住宅以及政府相关部门、商业的建筑设计，突出项目整体优势。（三）、项目机会点(Opportunity)u 中心商务区整体扩展外延市调组在本次市调过程发现：本区域商业功能处于起步阶段，大多数的商业功能服务单一，缺乏高档次的商场、餐饮娱乐等大品牌的进驻。本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区“购物功能与餐饮娱乐功能不足”的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。u 与市民广场相结合，强调城区功能互补通过调研我司发现：本项目可以结合市民广场，构建“大型购物区”，形成“二位一体”的商业模式。本项目作为商住一体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求；商场部分结合市民广场强调的是休闲娱乐功能，形成“一站式”的消费中心，两者互相补足。u 目前淮安商业项目营销手段落后如果将淮安商业项目与国内大城市相比，现阶段的营销手段只停留在“引发出投资商铺的营销概念和个别出现返租回报、以主力商家进驻带动商铺销售”阶段，是较为落后的。这样，对本项目而言确是一个较好的介入时机：利用先进地区较好的营销理念、结合当地的实际情况，可总结出适合本项目的营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。（四）、项目威胁点(Threat)u 老牌商场短期内依占市场份额新亚商城、清江商场、还有就是时代超级购物中心等老牌商场短期内在淮安居民心目中仍占据主要地位，*进驻淮安消费者心理市场还需短暂的时间和过程。u 城市发展后带动商业竞争激烈在淮安市经济不断发展的大环境下，新开发之商业楼盘都在不断地引进先进的经营理念（如金马广场引进沃尔玛作为其商业龙头等），不断调整产业结构，争夺消费群体。u 长三角城市对中高档消费商品的垄断性由于淮安市商业界整体服务意识不健全，业态陈旧，划分不合理，缺乏品牌产品的引进，致使淮安中、高收入的消费群体消费区域转向上海、南京、苏州、无锡等地。项目综合分析结论：1、根据淮安市的总体规划，中心商务区（CBD）以淮海广场为中心，向淮海北路、淮海东路、淮海南路、淮海西路延伸，投资者投资区域偏好于此。2、淮安主要商场业种相对齐全。从商品结构、购物环境、商场形象及楼层分布来看，现有的商场均缺乏准确的定位及固定的客户群。各商场货品重复、雷同且无特色，中、高档消费品在业内目前还是空白，消费者买不到高品质、高档次的东西，同类商品无参照价格。3、*购物中心将改变整个淮安市的传统投资理念，以一种对财富负责，充分利用现有的财富去创造更多财富的态度，送给淮安人民一个全新的投资理念。4、*购物中心集黄金区位、超大规模、投资低门槛、领先业态、统一专业管理、景观购物为一体，以保障商铺投资者收益为根本出发点，同时带给投资者巨大的商铺升值空间及稳定高效的回报率。投资*购物中心将是淮安超前的新投资计划，它将引导淮安商业消费新时尚，构建淮安商界中货品和服务超全的商业航母！四、项目资金财务试算（一）、编制依据 建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 各种费率依据国家相关文件。（二）、项目建设指标序号项目数量1、总用地面积25.6亩2、总建筑面积2.1住宅面积2.2商业面积2.3地下室面积3、容积率约11.1（三）、投资估算（四）、销售收入（五）、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加5940万元。（六）、盈利能力分析财务现金流量表注：以上推算仅供开发商参考，最终以实际操作费用为准。第四篇 商业篇一、本项目商业规划及产品提升建议（一）、商业规划建议1、商业概念定位建议根据本项目的特点，及周边商业人流、环境等因素再加上商业管理的引入，本项目商业定位为：集购物、休闲、餐饮、超市一体的综合性大型现代化购物中心（Shopping Mall）。注解：Shopping MallStartup Hope(开启希望) Overlooking Pacesetting Plaza（俯瞰购物中心之先导） Initiate New Ground（占据新平台） - Modern Atmosphere(现代氛围) Luxurious Leader(领袖豪华)-起源于欧美的先进零售商业模式，以大规模，所经营、服务的项目全而著称。2、商业设计应遵循的原则 （1）、便利顾客、服务大众。（2）、突出特色，利于经营。（3）、提高效率，增长效益。3、商业设计的空间设计： （1）、天花板的造型设计(含骑楼及吊眉)；（2）、灯光的布局设计；（3）、喷淋烟感及回风、进风口的布局设计；（4）、排烟口设计(消防窗户)；（5）、上、下水设计；（6）、电源管线布局设计；（7）、停车场，外围的造型设计；（8）、绿化的造型设计；（9）、人行灯的造型及布局设计；（10）、动线的造型设计与规划；（11）、一层门厅的造型设计；（12）、特殊业种的地板要求及设计；（13）、地下预埋管道的设计；（14）、上下扶梯口柱面造型设计；（15）、楼面对外可视墙面设计；（16）、专柜架，隔断尺度要求及设计；（17）、仓库、门厅、试衣间尺度要求及设计；（18）、大门入口(含侧门)门厅设计、墙面设计；（19）、后场设计(含与卖场共用设位的连接)；（20）、办公室；（21）、洗手间；（22）、其他服务设施(收银台、服务台、衣服修改中心、VIPROOM、文化教室、货梯、员工出入口、消防设备)；（23）、电扶梯、货梯的设计；（24）、残障通道的设计；（25）、不同业种辅助设计理念。4、本项目商业定位分析及商业的业态划分建议（1）、本项目购物中心定位三大法则u 商铺开发要勇于创新，定位要适当超前，但要与零售业的发展趋势相协调；u 商场的定位应具备唯一性、错位性以及不可复制性，不能类同于周边商场的经营模式；u 商场的业态组合，必须是潮流、时尚品牌的组合，才能获取相对高的利润。（2）、业态的具体划分建议*Shopping Mall 项目商业区域建筑面积约60000平方米。根据产品整体状况及当地民意调查情况，为达到广场整体能够聚集人流、突出主题、主流线通畅等目的，促进产品总体营销推广，*购物中心总体划分为地上五层，地下一层。具体商业定位如下：注：前期若有大的购物中心（北京华联）产权买断，即购买60000平米商业产权，设计规划则按照其需求设计。楼层功能定位业态分区B1规划建议半层露出地面高约1.8米，底下高约3.5米，功能定位建议引进超市F1街铺、珠宝、化妆品、女鞋为汇集国内一线品牌的品牌专卖店，如化妆专柜、珠宝专柜、茶茗专柜、数码冲印等，品牌店建议选择：周大生珠宝、老凤祥珠宝；欧美品牌店： Sisley 希诗黎 Guerlain 娇兰 Clarins 娇韵诗Lancome 兰蔻；日系品牌店： Shiseido 资生堂；韩系品牌： DeBon 蝶妆。F2女装、童装服装类品牌店建议选择：哥弟女装 (台湾名牌) 、only女装 (丹麦名牌)、艾格女装 (法国品牌) 、歌莉娅女装 (中国品牌)、千百惠女装 (中国品牌)；鞋类品牌店达夫尼、白斯敦、红蜻蜓、百丽、FED、来尔斯丹、千百度；童装品牌店建议选择：米奇妙、ELLE 、叮当猫、安奈儿、西瓜太郎、生肖王、巴拉巴拉、芝麻开门、樱桃小丸子、叮特来。F3潮流精品专区、运动城品牌店建议选择：REEBOK（锐步）、ASICS（爱世克私）、YONEX（尤尼克斯）、KAPPA（卡帕）、LINING（李宁）、Nike(耐克) 、Adidas(阿迪达斯) Puma(彪马) 、Fila(斐乐) 、Mizuno(美津浓) 、Umbro(恩宝) 、Kappa(背靠背) 、Diadora(迪亚多那) F4大型数码城、休闲娱乐区主力店品牌建议选择：宏图三胞；品牌店建议选择：佳能、索尼、三星、尼康、松下、卡西欧、富士、柯达、奥林巴斯、IBM、DELL/戴尔、Acer/宏基、富士通/Fujitsu 华硕/ASUS、联想/Lenovo、惠普/HP、苹果/Apple、LG、NEC、东芝/Toshiba、日立/Hitachi 夏普/SHARP、明基。F5娱乐城（3）、产品配套功能划分楼层分布*Shopping Mall 配套功能划分广场设地下停车场，休闲桌椅，广告位及摩登秀台；中庭立柱设有形象装点和精典广告、品牌商品特卖场等；F1总服务台、消防控制中心、收银台；F2母婴休息室，收银台，洗手间；F3洗手间，收银台；F4洗手间，收银台；F5洗手间，收银台；设置理由：大型购物中心以客流为销售对象，客流是它的生命线。购物中心的客流是由购物、休闲、旅游、观赏四个部分构成的。一般情况下各占1/3，但由于休闲，旅游观赏者存在着即兴购买。因此，实际购物人数会适度提升，约占40%。根据有关部门测算，一般情况下，儿童的疲劳时间为4060 分钟，成人为90150分钟。按此推算：顾客在商场停留的时间不会超过2.5小时，超过这个时间就处在疲劳状态，导致顾客离开购物环境，终止购物活动。由此可见，*购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要在场内设有众多的休闲空间、娱乐活动和场内景观。顾客可在购物的同时在广场内就餐、游乐、休闲，这样就消除了顾客的购物疲劳，延长了顾客的停留时间。特别是有小孩的家庭，可以全家前来，大人购物、小孩玩乐，各得其所。这种娱乐购物的方式，目前是淮安市内许多百货商店无可比拟的。5、本项目商业与商贸广场步行街衔接建议 项目规划建设高档商业物业，此商业物业应与商贸广场步行街进行衔接，以利于商贸广场步行街客流的分流，建议通过设置过街天桥，连接本项目商业物业西出入口二层与商贸广场步行街东出入口二层，加大本项目商业物业之人流。 6、本项目购物中心人流动线的规划设计建议（1）、注重购物中心内外沟通，脉络清晰； （2）、注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系； （3）、避免盲区和死角问题，并合理设置道宽。 7、本项目购物中心电梯布局的规划设计建议（1）、扶梯布局原则 因为本项目购物中心规划配设中庭，故而对于扶梯的要求甚为严格，参照大型购物中心电梯设置，故建议设置“双道扶梯”u 购物中心的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点； u 避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道；u 引导顾客向上购物。（2）、垂直电梯的布局原则 u 货人分流 购物中心垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。 u 专用通道设置 结合购物中心功能定位，避免行业经营冲突。 8、本项目购物中心铺位布局规划设计建议：（1）、实用、利润、形象的统一 购物中心铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体购物中心的协调性与互动性。 （2）、尊重消费者的行为 人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。 （3）、面积按定位划分 根据整个购物中心定位划分商铺的面积。20以下占整个购物中心面积的10%，2040占整个购物中心的30%，4080占整个购物中心的30%，卖场（超市、数码、运动）占整个购物中心的30%。（4）、商铺进深商铺进深与门面比例不宜大于2：1。 （5）、铺位划分方案建议根据分层设定的业态之需求来划分。在控制总价的基础上，尽可能保持购物中心的档次，主力店面面积宜占购物中心总面积20%左右，其余品牌店面按照楼层细分。铺位面积原则上易大不易小。u 一层的邻街独立铺根据位置划分为使用面积20-30平方米左右。u 2层的四周布置独立铺，铺位使用面积20平方米左右。u 3、4层是独立铺位，使用面积在4080平方米之间。u 5层建议娱乐城整体设计。（除特殊说明外，以上都以使用面积计）9、本项目购物中心内外部景观及商业小品设计建议以购物中心核心主题特色（中庭）为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与购物中心主题密切联系，保证内外景观、空间及与购物中心主题特色的和谐性与均好性。室外有足够的人行步道（配设无窒碍为原则），作为促销场所和消费者休闲的公共区域。 10、本项目购物中心外立面设计原则； （1）、与定位结合； （2）、与购物中心的特色结合； （3）、与区域环境结合； 突出创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放以及时代这一主题 。11、购物中心停车规划设计原则（1）、与购物中心规模定位结合，停车位数适当； （2）、停车购物的方便性，安全性； （3）、人车分流；（4）、引导人流。 12、购物中心广告位的规划设计原则（1）、尺寸与楼身搭配合理；（2）、位置与外立面协调，统一考虑；（3）、便于使用安装，更换。13、购物中心内外的灯光与照明设计 （1）、光与色 白炽灯光耀眼而显得热烈，荧光灯柔和，一般购物中心都是两者并用。从商品色彩来看，冷色（青、紫）用荧光灯较好，暖色（橙、红）用白炽灯更能突出商品的鲜艳。服装、化妆品、蔬菜、水果等使用白炽灯、聚光灯则能很好地突出商品的色彩，创造氛围。（2）、光源的位置 不同位置的光源给商品所带来的氛围有很大的差别： u 从斜上方照射的光。这种光线下的商品，像在阳光下一样，表现出极其自然的氛围；u 从正上方照射的光。这种光可制造一种非常特异的神秘气氛，高档、高价产品用此光源较合适；u 从正前方照射的光。此光源不能起到强调商品的作用；u 从正后方照射的光。在此光线照射下，商品的轮廓很鲜明，在离橱窗较远的地方也应采用此光源；u 从正下方照射的光。能造成一种受逼迫的、具有危机感的气氛。在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。另外，对于旧灯具要常换常新，更换一个壁灯、改变一个吊灯灯罩的色彩都可表现出与过去完全不同的气氛。 （3）、照明方式 在整体照明方式上，要视商超的具体条件配光。灯光的使用上可采用以下方式： u 直接照明：光源垂直往下或直接照在陈列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。 u 间接照明：又称建筑化照明，是将光源隐藏在天花板、墙壁内，借着反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高级餐厅用得多。 u 半间接照明：利用托架照明、垂吊照明之类的器材，借着天花板、墙壁，利用反射光源照明，专卖店、小型商超采用此法。 u 集束照明：采用几组灯光交叉射向某处。 u 彩色照明：利用彩色灯泡，或将彩色光片加在灯前，变化出不同色彩的灯光。 在均衡分配商超内的照明亮度时，应以全体照明的店内平均亮度为1，店面橱窗为24倍，店内正面深处部分为23倍，商品陈列面为1.52倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。（4）、防止照明对商品的损害 有时候，当顾客拿起商品时才发现商品有些部分已褪色、变色，这样不仅商品失去了销售的机会，同时也使卖场的信誉大打折扣。为防止因照明而引起商品变色、褪色、变质等类似事件的发生，在平时应经常留心以下事项： u 商品与聚光性强的灯泡之间的距离不得少于30厘米，以免光线的热量、灼烧导致商品褪色、变质。 u 要经常查看资料和印刷品是否有褪色和卷曲的现象。 u 由于食品在短时间内容易变色、变质，所以要远离电灯。u 对逐渐暗淡的电灯要在其“寿终正寝”之前提前更换。14、购物中心消防设置方案建议若购物中心发生火灾，在正常电源被切断时，如果没有事故照明和疏散指示标志，受灾的人们往往因找不到安全出口而发生拥挤、碰撞、摔倒等，尤其是大型购物中心人员集中的场所，发生火灾后，极易造成较大的伤亡事故；同时，也不利于消防队员进行灭火和抢救伤员，疏散物资等，因此，设置符合规定的应急照明和疏散指示标志是十分重要的。 应急照明和疏散指示标志的设置要求：（1）、疏散用的应急照明，其地面最低照度不应低于0.5Lx；（2）、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房、配电室和自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间的应急照明，仍应保证正常照明的照度；（3）、疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上。安全出口标志宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面 1m以下的墙面上。走道疏散标志灯的间距不应大于20m；（4）、应急照明灯和灯光疏散指示标志，应设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩；（5）、应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不应少于20min。15、购物中心的装修方案建议为保证整体的协调统一及各铺位的个性展示，建议购物中心的装修采用如下方式：地面和天花统一设计和装修，各铺位在提供限定的标准范围内，可自由设计。在公共空间内通过电子视屏、电视及其它现代化的器具，营造现代、时尚、舒适、前卫的购物空间。（二）、 项目提升1、软件提升（）、项目概念提升突破传统百货商场的所有落后模式，打造适度超前、具有城市风景的大型时尚购物中心“Shopping Mall”。（2）、项目经营提升u 提高日均人流量，吸引人流为目标 *购物中心对顾客要求要有广泛的适应性。范围包括：男女老少，各层次消费群体。 *购物中心对顾客要求强烈的吸引力。范围包括：本地人、外地人、旅游者及商务人士。 *购物中心将充分利用中心商圈这一区位优势，在前期宣传推广活动中充分造势，扩大商界影响力，把商圈人流最大限度地引导到*购物中心来。u 延长顾客人均停留时间为目标 *购物中心内部设有多种怡情景观及书城艺院，使顾客在游逛商场的同时享受广场浓厚文化氛围气息； 内部另增设餐饮娱乐区，使家庭集体购物群体在消费的过程中尽享其乐。 *购物中心外部设有休闲桌椅及摩登秀台，作为广场的外部景观，这些设施更增强了广场的聚客能力。u 提高日均销售额及利润为目标 多元化的价格策略，实行商品价格分割，分高、中、低价三个档次，增设特价卖场和促销活动，提高广场日均营业销售额，实现利润最大化。 全方位多元化经营手法，不同消费区域会给整个广场带来多个利润增长点。（3）、专业管理公司的介入为将*Shopping Mall 发展成为淮安乃至整个苏北地区规模经营最大、品味层次最高的大型购物中心，加快*的建成及运营进程，彻底改变淮安市商业市场多、小、散的整体局面，建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，整顿市场经营秩序、安全消防和综合治理，*Shopping Mall引进专业化管理公司是非常有必要的。管理公司、发展商、投资者通力合作，利用其先进管理经验保证投资者获得稳定的高额回报。2、硬件提升（1）、主力商家的引进及分层主题商场的设置*Shopping Mall 在产品结构合理划分的前提下，大力引进主力商家的进驻，以多种广告方式重点宣传一、二线品牌商品，以其较强的品牌知名度来带动整个项目在百姓心中的影响力，强烈占有消费者心理市场份额，以其经营特色不同分层划分主题商场，实现层层包围，以点带面，扩大整体营销战果。（2）、完善的硬件配套设施智能化系统配设，促使服务设施和服务功能完善，为入驻商户和广场顾客创造了安全、舒适的经营条件和完美的购物环境。智能化应按5A级标准设计:u 楼宇自动化系统(BAS):楼宇设备监控系统（供热、通风和空气调节系统、给排水及中水系统、电力供应系统、照明系统、电梯监控系统、停车场管理系统、广播音响系统等）；u 保安监控系统(SAS):保安监视系统、巡更系统、防盗系统；u 消防自动化系统(FAS):消防报警系统、消防灭火系统、消防排烟系统；u 办公自动化系统(OAS):物业管理辅助系统、共享信息库系统、办公与文件处理流程自动化管理系统；u 信息自动化系统(CAS): 网络通信系统：电话布线、终端网络宽带布线，能实现图文、数据等高速传播； 电视通讯系统：有线电视接收、数字电视； 无线通信系统：无线寻呼对讲系统、移动通讯信号增强系统； 程控电话用户交换系统：固定电话通信系统、声讯服务通信系统。二、本项目商业攻略要旨（一）、*购物中心攻略一：型塑最优质商业形态 1、第一考虑吸纳客流在购物中心的成败中，选址至关重要，国外的商场或者购物中心很多是建在郊区，而国内现有的商场和购物中心许多都是在市中心，*购物中心的选址也是如此，其理由如下：（1）、国内人喜欢聚居，城市中心繁华地区人口最密集、消费力强；（2）、市中心交通上购物较方便；（3）、经济实力不可能让每家每户都有私家车； 聚气优势 *购物中心最大的资源优势在于地理位置，处于中心商务区（CBD）以淮海广场为中心，向淮海北路、淮海东路、淮海南路、淮海西路延伸，倚靠淮安长途客运总站，具有聚集人气的先天优势。 交通优势 处于城市主干道，公交线路密集，出租车计价便宜且数量众多。 商圈优势 处于核心商圈，淮安全市商业消费均集中于此。 2、最佳设计地标优势 本项目体量以及规模都非常高，在区域范围内确立地标建筑地位。（1）、由于处于市心位置，土地供应趋紧，地面停车位较少，故建议在建筑设计上打通与广产地下停车场互通。（2）、建议采用中庭设计，采光效果好，可提升购物中心整体档次与形象。（3）、整体突出动线设计，给顾客一种自然的行走引导，避免迷宫式的设计让顾客走断头路、回头路。（二）、*购物中心攻略二：业态优化之赢利秘诀1、优化业态搭配成功经营的主力店对购物中心的成功经营有很大的促进作用：u 带来稳定的租金收入，保证经营的稳定性；u 能够吸引更多的消费群体，增加人流量，帮助其他专业店等提高销售力；*购物中心从开始应从主力店招商做起，同时确立功能店等进驻，以充分优化购物中心内业态的搭配。2、聘请知名“商管”公司为了便于购物中心后续的经营管理，前期聘请知名商业管理公司，通过管理经营的租金投报给业主，获取购物中心整体运营，以稳定购物中心经营。 3、整合大型品牌租户整合租户就是把不同业态的租户有机地组合在一起，*购物中心根据淮安市本地的环境、居民消费水平、交通、风俗习惯等多种因素来安排整合主力店、品牌店、功能店等，让所有的商家都能获利。 4、特色业态运动城、数码城3层运动城引进国内一线主力品牌店面进驻，创造一流的个人服务空间。4层数码城专业数码品牌店引进，带动4层其他专业店品牌进驻。5层娱乐城配设，建议引进全国知名娱乐连锁进驻。三、本项目商业经营方案（一）、项目经营理念*购物中心的开发建设模式以“改变淮安人投资理念”为主导，形成整个淮安城区百姓的“一站式”购物天堂，海阔天空，任游任逛。她将引导淮安市甚至整个苏北地区商铺前沿创新理念，掀起一场商铺地产风暴，致力成为淮安钻石商圈内，城市中心地区首家具有国际标准和城市风景的Shopping Mall。（二）、项目经营模式定位五统一经营模式：统一规划、统一形象、统一经营、统一收银、统一推广（三）、经营策略1、营销网络帮助商铺投资者联系超市、连锁店、专卖店、以及周遍市、县相关各类商品的批发供应市场，整合物流信息资源，掌握各类商品的市场需求和营销关系。2、特色经营*Shopping Mall 将在不断发展壮大的同时扩大对整个商业市场的影响力，提升业内市场的占有率，并逐渐成熟固化，形成具有专业化、精品化、规模化、现代化的经营特色。3、加盟品牌经营逐渐加大广场品牌经营所占比例，提升产品整体品味，增强品牌意识，提高产品质量，引进适合淮安经济发展及当地民情的各类系列品牌商品，逐渐形成规模，不断提升品质，为何居购物中心整体构架注入新的活力。（四）、经营管理原则1、坚持经营原则*购物中心实行规范化管理和精神文明建设，秉承“信誉第一、热情服务、礼貌待客、文明经商”的商业理念，坚持“商户是主体、顾客是上帝、质量是生命、信誉是根本”的经营原则，以增加开发商的信誉度、商户的信心、市场的认可度，全面提升*购物中心的商业影响力和市场占有率。2、增强项目影响力收集各种信息资源，首先进行短期有效的市场培育，酝酿商机，作好前期的市场准备工作，邀请业界权威人士和具有一定市场影响力的当地名流参加各期产品促销活动，使本项目影响力辐射整个淮安以至整个苏北地区、江苏省。发展商、投资者、消费者之间零距离交流沟通，达到信息资源共享，增加商机，相互合作，共同盈利，实现全赢目标。3、强化服务功能体系为保证经营者和消费者的合法权益，购物中心内设立中心管理处和中央服务台等管理机构，对进场商品实行先验后售的办法，严把质量关，并开设公平交易监督台，随时接受群众投拆。4、服务策略以优惠服务取胜，为了*购物中心能够健康向上的发展，在同行业中立于不败之地，购物中心应协同治安、消防、工商、税务、质量监督、银行、邮电、医疗、卫生等部门共同管理，制定一系列的管理措施，形成一体化的服务管理网络，*购物中心一定能够超越目前市场的发展，在众多的市场竞争中独树一帜。四、本项目商业招商方案（一）、招商计划1、成立招商团队市场的招商有赖于专业的招商团队，依据本项目之实际情况以及考虑到当地市场的情况，应成立独立的招商团队，与商管公司业务适当分开、但需配合商管公司衔接经营。2、制定具体的招商政策 招商的目标和原则； 招商工作的各项规章制度； 制定不同商户（规模和经营商品等）的招商政策； 制定不同商户的准入条件； 确定招商合同样本； 确定租金标准和联营等条件； 确定优惠幅度和条件； 部分大项目的招商方案。、招商区域确定招商区域以江苏省全区域为主，大客户和品牌客户的招商区域为长三角、全国；、大客户及品牌商户的招商招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开；收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访、公关等推介程序展开招商。、市场招商的全面展开针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介。、商户的登记和初选制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；、商户资格审查 审查经营类型； 审查经济实力； 审查经营能力； 审查品牌优势； 优先商户和淘汰商户确定； 确定首披进驻商户； 其余商户视招商情况决定是否入场；、 与商户签定合同交纳租金或保证金；签定正式合同（自营或租赁等）。、自营项目确定对招商效果不佳，但有必要经营的项目，确定自营的范围和规模，展开筹备。1、 开业筹备 一次装修标准（初装修），建议由项目工程公司进行统一装修，一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管线的美化为主； 二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面的支持； 统一标识、广告牌制作，进行街道、步道、项目外里面、内装的美化和亮化，烘托购物气氛； 组织和督促商户进货； 进行店堂的布置及商品陈列； 进行开业活动的筹备。（二）、招商策略1、广告策略（1）、广告形式以硬广告传播为主，充分告之招商信息，期间配合新闻造势；（2）、诉求内容 以对招商政策的诉求为主，配合物业优势的诉求；（3）、广告媒体及投放规格 报纸广告，以报投放为主，在大客户招商阶段，配合一定量的报（淮安、南京等）广告投放；投放规格以1/2版为宜，强势推广期可进行整版投放； 影视广告，以淮安有线电视台一套、二套和安徽卫视等投放为主；投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放，并依据招商进度，随时投播字幕广告； 印刷品广告，建议印制5000份招商手册，规格为16开、1216个P，主要向大客户和品牌商户邮寄和推介使用；印制200