杭州二手房交易展览会可行性分析报告.doc

杭州二手房交易展览会可行性分析报告 1. 概述 随着98年开始的福利分房和单位分房的结束，和社会主义市场经济的进一步发展，中国的住房制度发生了重大的转变。商品房的概念应运而生。所谓商品房就是把房屋想商品一样进行交易。这样很大程度上减轻了政府的压力，把房屋开发完全交由市场自行运作。政府将土地的使用权出让给房产开发商，从中获取财政收入。开发商建设房屋后又将去出售个广大人民群众，使用权期限到后，政府有权收回土地。这样的过程是市场化的必然结果，也是符合社会发展的潮流的。但是由于其中的利益存在，利润的诱惑使得其中环节出现变化，市场的供需关系被微妙的破坏，房产市场开始走弯路。如炒房团的介入，使得房价抬升，普通人们买不起房，有钱人有很多房，房价居高不下，陷入恶性循环。房产开始成为普通百姓日常必须的，却又难以承受的痛。而二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。我们来看看杭州市5月的二手房交易情况09年5月，杭州西湖区、下城区、拱墅区、上城区、江干区等五大城区二手房一共成交了4846套。而同样的09年5月的一手房交易量是创记录的10080套，广阔的交易市场使得二手房和一手房一起受益。但是我们要看到房交会对一手房的销售产生了很大的促进作用，四天的房价会促成了一手房将近2000套的成交量。而对二手房的促销作用很小。而二手房很小的展位使得只有少部分房产中介公司参与其中，只是房交会上一手房销售的陪衬。同样的房屋交易市场上的市场份额，二手房如何与一手房竞争，争取更多的销售？二手房交易展览会是很好的途径。2. 项目的目的和意义促进二手房市场的发展，增加二手房交易数量，规范二手房交易市场，明确二手房交易规则和行业标准。着力提升杭州房地产市场发展的良好前景，以进一步促进杭州房地产市场平稳健康发展。使得房产市场更加多元化，最大限度的发挥房屋自身价值，促进房屋交易市场的繁荣，明确房屋交易中介的标准，使普通百姓透明买房，安心买房。3. 项目市场分析中国发达城市的房价居高不下，加上地皮数量的减少，是的一手房屋的价格与普通老百姓的收入出现巨大的差值。以杭州市为例，2008年，虽然杭州人均GDP突破1万美元，但是杭州主城区的房价每平方米都在12000以上，杭州人的一年剩余可支配收入或许只能买到3-4平米的房子。而一套80方的房子不算装修成本也要花上20-30年的时间，以大学生走出22岁走出校门开始计算，即使是夫妻两个人，买房子也要十几年的时间，基本上已经解决不惑之年。而且地皮的开发使得新的楼盘都在很远的市郊，交通和配套设施没有跟上小区的建设，生活不是很方便。于此相比而言，二手房就有其在交易市场独特的优势。其一，二手房单价相对低，同样地段的房子，二手房的交易单价比一手房要低1000-2000元，而且户型的关系，是的很多房改房的房屋总面积都在50-60方，这样房屋的总价就在50-65万左右，现对一手房的100万左右给人的经济压力相对较小。其二，很多二手房是带装修的，与一手房相比能节省很大一部分购房开支。其三，二手房虽然房龄较大，但是地理位置比较好，靠近闹市区和市中心。其四，二手房周边的配套设施比较齐全，相比新建的小区，二手房小区有完善的配套设施，如学校，医院，菜场，银行，超市，公交等。我们来看看杭州市近三个月的二手房交易情况09年3月，杭州市区二手房成交3380套，环比2月份增加了55.6%，比去年同期增加117.6。09年4月，杭州市区二手房成交3182套，环比3月份减少了5.9%，比去年同期增加90.7。09年5月，杭州西湖区、下城区、拱墅区、上城区、江干区等五大城区二手房一共成交了4846套。一个季度成交房屋11408套二手房广阔的交易市场的存在，再加上一手房的部分购买者，使得二手房交易展览会有很大的群众基础。杭州大大小小上百家的房产中介公司成为我们的展会的主要招商对象。由于现在杭州的二手房交易展主要附属于人居展主办的，只有部分实力较强的房产中介公司参加，其信息全面程度很难做高，而且不能很好地吸引消费者前来展会。4. 主要竞争对手杭州人居展（一手房）由杭州市人民政府、浙江省建设厅、杭州市房产管理局共同主办,杭州市房地产学会、杭州市房地产中介协会、杭州市历史建筑研究会承办本届人居展以“提振信心、促进消费、改善居住、提升品质”为主题。在成功举办前八届人居展的基础上，认真组织、精心策划，通过办展的良好时机和宣传平台，着力提升杭州房地产市场发展的良好前景，以进一步促进杭州房地产市场平稳健康发展。 优势：成功举办前八届人居展的基础上，认真组织、精心策划，通过办展的良好时机和宣传平台，使得人人居展有很好的口碑，能够很好的组织起参展商，同时也能很好地吸引消费者前来观看。劣势：应该是一手房的劣势难以避免，大部分一手房是非现房，购买的时间成本极大，一手房位置偏远。地皮减少，更加远离市中心，使得之前的二手房的地理位置变得优越，良好的周边配套设施可以减少房子新旧上的不足，而且现房的诱惑使得购房就能入住。 5. 会展现状二手房交易中介公司目前在杭发展迅速，数量庞大，大大小小的中介公司成百上千，但是行业自身发展还在整合阶段。我爱我家、住商不动产、易居臣信，华邦在市场中有较大的规模和众多的门店，处于中介公司的第一集团。而有着开发商背景的中大、中庆、绿城等中介公司在几轮严酷的宏观调控和市场竞争之后，如今客观地说已经只能在杭州房产中介行业的“第二军团”排得一席之地了。但是小的第三集团的中介公司密密麻麻占据杭城街道的大小角落。房产中介的数量俨然要比开发商多很多，二手房交易会该如何取舍？招商工作尤其重要。一家从事多年房产中介行业的企业老总对此分析道：“对于房产开发公司来说，中介行业的利润相对来说太低了，而同时想要做好中介行业又必须投入巨大的管理成 本。因此很多房产开发企业旗下虽然有中介行业的子公司，但相对重视程度肯定是不如开发企业本身高，再加上企业大了往往管理上又很难协调，所以间接上影响了 这些中介企业的市场竞争力。”虽然中介行业在发展中遇到一些瓶颈，但是这毋庸置疑的是巨大市场的存在，但二手房交易展览会在杭州目前还处于萌芽的状态，主要附属于杭州人居展（房交会）。没有自己单独办展，因此很难吸引到客户。很多人参加人居展都是希望看看一手房的，去看二手房只是调剂一下，很难吸引这部分观众的眼球，而人居展的宣传以一手房为主，很难吸引二手房购买者前去观看。再者，附属的状态使得二手房展位在房交会上只是很小的一块，不能全面得展示二手房的信息。二手房交易展览会可以借鉴人居展成功的经验，在配套设施和人员上大可以使用同样的人，使得二手房交易展览会可以更轻车熟路。同时二手房交易展览会的展厅建设应该有自己的特点，不能一味从一手房交易博览会出发。应该从消费者的角度着想，方便消费者为目标。比如分区块的大屏幕滚动房源就能减少消费者的时间，使他很快找到自己想要的，而不是走马观花得在展位前浪费时间。6. swot分析s1.杭州作为省会城市强大的购房客户存在2.二手房与一手房相比的四点优势 单价低 总价低 靠近市中心 配套设施齐全3.行业目前相对成熟的二手房交易展不存在政府对二手房交易的政策优惠，普通住宅的税费减免措施w1.房产中介行业发展不够充分，招商存在一定难度2.二手房的房龄和户型问题，相对一手房二手房的房龄和户型都是比较老式的，这样比较难打动一部分年轻消费者的心理o1.政府对二手房交易的政策优惠，