2009年度工作总结.doc

年度工作总结销售部2009年是房地产市场戏剧化发展的一年：经历了2007年涨至峰顶、2008年跌至峰底，2009年再度强势反弹的“v”形变化，让很多开发商悲喜交加，措手不及。09年市场变化源于国家实体经济尚待恢复阶段对房地产拉动经济发展的客观需求，但增幅过快的房价又不利于民生和和谐社会构建，因此政府又必然加大干预力度面对市场风云变幻、政策瞬息万变的2009年，在公司董事会的正确领导和决策下，全体销售部同仁通过进一步转变观念，认真分析当前的形势，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，圆满完成了年初工作目标计划。2009年*完成清盘任务，*成功开盘，销售已过60%，*商铺销售稳步推进，*前期策划正式展开，*一期顺利交房，三期工程即将开工*公司实现销售额2.6亿，*公司实现销售额5千800万。现将销售部一年来的工作总结分以下几大板块详细阐述：n 2009年度营销执行情况n 2009年度广告推广情况n 2009年度销售部组织架构调整n 2009年度房地产政策盘点及2010年房地产政策展望n 2010年度工作计划一、 2009年度营销执行情况（一）*公司2009年度总体销售状况项目名称2009年 销售总金额 （元）2009年 销售总面积 （）（二）*公司2009月度销售报表明细月份业绩来电来访销使报表备注1月1496492月33163783月27144844月591522495月281142296月971793957月1391756418月881535079月20328687410月304470110511150332758 分解月度销售额变化曲线 分解月度来电来访及销使报表（三）*销售推盘计划 货源销控1#2#3#4#5#6#7#8#1#2#3#6#7#8#4#5# 09年开盘暨加推单元 2010年开盘单元 推盘节奏二、 2009年度广告推广情况（一）2009年度宣传推广特色分析 品牌推广与销售拉升并重在年度推广计划中，强调*品牌效应与销售宣传并重，兼顾眼前利益和长远利益，以*公司九周年为契机，通过导旗、报广、网站等手段进一步强化其作为*本土老牌企业的形象，并最终转化为销售力，反过来促进销售。 创意执行与销售执行结合注重广告表达形式与广告创意技巧，修正以往推广中不注重广告延展连续性、忽视广告调性等问题，强调广告创意、加强广告时效性把握，并初步形成了从策略文案设计出品的完成工作流程和人员配备。在没有外聘专业广告公司情况下，出产一批高质量广告作品。 创新媒体与传统媒体并重遵循整合营销传播策略，制定科学广告计划，在公司支持下，整合运用报广、房地产门户网站、户外高炮、DM直投、DM派单、手机短息等常规渠道，并大胆尝试网络精准视频广告等新媒体，为2010年广告策略升级提供了经验和借鉴。（二）线下推广活动有效开展 预热活动，告知信息，提前蓄水*开盘前在*体育馆后广场举办了小型专场表演，吸引到场人数近1000人，为*后期认筹蓄水暨成功开盘奠定了基础。 开盘活动，引爆销售，提升形象*开盘当天聘请专业公关公司执行开盘外场表演，并举行了精彩的水晶球启动仪式，同时进行了长达两个半小时的节目演艺，起到了配合内场销售气氛，适时分流客户的作用，整体任务圆满完成。 业主活动，加强沟通，口碑效应销售部正在筹备“*首届业主日暨亲子嘉年华”活动，旨在加强*地产与广大业主之间的互动沟通，深化物业服务的内容，塑造友好和谐的社区邻里关系，提升*地产的品牌形象和企业软实力。按计划，该活动将在2010年3月份举行，目前正在前期报名中。（三）2009年度宣传推广渠道分析（四）2009年度*公司广告费用分析 单位：万 月度费用134567891011126249491.771538.176.55.37年度广告费总计约102万，占总销售额比例：0.004三、 2009年度销售部组织架构调整为了更好提高工作效率，实现资源优化配置，销售在*开盘前进行了新的组织结构调整，在*开盘后又进行了一次系统再优化过程：以项目为基本单位，不再保留本部独立销售部门。*精简为两个项目部：A部和B部，本部改为综合接待部；增设商业部（目前职责暂兼顾*招商及商业销售、*招商及商业销售以及公司存量房销售）。考虑到公司商业运营和销售的实际需要，2010年还将对商业部职责进一步细化，对商业部人员配备进行调整。任命*为亚贸部案场经理、任命*为鲁巷部案场经理、任命*为商业部经理。亚贸、鲁巷各驻销售秘书一名，对总秘书责。案场经理负责各自部门在市区和*的业务。其中，在深挖*客户的基础上，重点加强市区客户的拓展。本部由各销售经理定期驻场管理，平时由办公室*负责代替巡视，及时发现问题告知各案场经理并向销售部长汇报。改制后销售部组织架构如下：销售部长B部（二部）商业部策划部（办公室）本部（综合部）A部（一部）四、 2009年度房地产政策盘点及2010年房地产政策展望（一）总体政策判断2009年12月30日，中国指数研究院发布了2009年中国房地产政策盘点及2010年展望报告，根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。（二）近期政策解读近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。（三）2009年中国房地产重点政策回顾货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取 “有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。（四）2010年房地产市场形势展望供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。需求：在成交量方面，预计2010年一些省会城市和沿海发达城市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。（五）*2010市场展望1、交通规划双利好，房地产市场开发条件日益成熟作为武汉近郊发展最好的卫星城，*在经济和城市发展上相较盘龙城、黄陂、蔡甸等地，占有一定优势。但是就房地产发展而言，在规模和市场关注度上还远不及盘龙城。但随着光明大道通车、武咸城际铁路动工兴建以及武汉科技新城的辐射，*“南光谷”概念日趋成型，2010年将进一步催化成熟，并获得媒体更多的关注。2、“外企”纷纷转战，房地产发展平台逐步提高2010年将是*房地产市场诸侯割据、狼烟四起的一年，阳光100、中建三局地产、长城建设等纷纷涉足*藏龙岛、大桥新区、等地，区域市场关注度进一步提高，市场含金量进一步提高。3、整体推盘量增加，房地产市场竞争更加激烈伴随着众多房地产企业进入和城区新区的发展，预计2010年*房地产市场推盘量将超过200万，其中仅就有将近100万。市场客源静态不变的情况下，将对我们的营销推广提出更高的要求，要求我们争取本地份额的情况下去开拓新的市场。五、 2010年度工作计划（一）年度营销目标任务2010年度销售部将在公司董事会的正确领导下，进一步完善团队架构和专业力量配备，再接再厉，力争实现*公司3个亿的营销目标任务。（二）营销目标任务分解*公司2010年度营销目标任务分解（以项目为单位）编号项目现状（）年度目标（万元）去化率住宅商业住宅商业1*2*（一期）3*4存量房合计销售金额：25228+4758=29986万元注：以上营销目标预期中：*住宅销售单价计为4000元/，商铺销售单价计为19000元/；*住宅销售单价计为4200元/，商铺销售单价计为10000元/*商铺销售均价计为约5000元/；存量房销售均价计为约3150元/（三）招商项目工作计划*项目和*项目附带配套性商业的体量较大，需要通过整体或部分主力店招商来盘活整体商业，也是2010年销售部工作重点之一。招商工作计划分两步走：第一步：团队组建在销售部现有下属招商部基础上，建议聘请总监级专业招商人员一名，并完善招商团队配备，此团队对销售部长负责或对公司董事长助理负责。建议招商团队人员配备：1名招商总监+23名招商专员。第二步：招商执行 *目前1#剩余商业面积4282.39（3层），3#剩余商业面积2644.70，2#剩余商业面积11299.09。1、 争取完成*酒店主体招商任务，总计建筑面积约11299（含4层酒店、3层客房）2、 以租售并举的策略，争取完成1#商业去化80%。 *世纪星语商业一层面积4399.91，二层面积4446.37。2010年下半年争取以整体招租的形式去化。目前初步意向客户为大型超市卖场、家电、家具卖场。该项目招商成功将直接作为利好消息带动*苑项目的整体销售。（四）年度广告预算计划1、2010年度广告费用预算销售部根据年度营销计划，并结合公司项目运作情况和明年市场预测，对2010年广告费用预算为250万，占年度计划销售额的8.3。2、总体广告投放计划亲子运动会 开盘、物料 区域房展会 外展 DM 报广 报广、户外 户外、DM DM 短信DM DM、车体 短信 户外20103月4月5