什么是高尔夫地产.doc

一、什么是高尔夫地产？高尔夫地产是高尔夫运动延伸至地产界的产物，其主要特点是高尔夫球场建设与房地产物业开发高度结合、紧密联系，在功能上形成互相配套补充，在价值上起到互相促进提升的作用。高尔夫运动天生就是和高档物业密不可分，两者开发经营的共同性都体现出最舒适、最休闲的生活方式。二、高尔夫地产的分类从不同角度可以对高尔夫地产进行不同的分类。按照物业用地性质，可分为高尔夫住宅地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)和高尔夫商业地产(高尔夫酒店等)；按照项目的使用性质，可分为以商务及度假为目的的高尔夫度假地产(高尔夫酒店、高尔夫度假村等)和以常住为目的的高尔夫常住地产(高尔夫别墅、高尔夫公寓、高尔夫洋房等)；由于高尔夫住宅项目是高尔夫地产中最常见的开发类型，因此本文主要针对高尔夫住宅展开讨论。三、国内高尔夫地产开发现状自从1984年中国大陆第一个高尔夫球场(中山温泉高尔夫球场)建成以来，高尔夫球场在中国开始大量建设。据统计，目前我国的高尔夫球场(包括在建而没有完工的球场)已达到200多个，另有调查报告认为我国已建和在建的高尔夫球场数量在5001000个之间。广东现有高尔夫球场约70个，其中51个位于珠三角城市，而大部分高尔夫球场开发都是与房地产开发联动发展的。促成高尔夫球场与房地产联合开发的原因，除了社会经济发展和高尔夫运动推广产生的推动力外，最主要的还是消费者对高尔夫高尚住宅在自然景观和人文环境上的热烈追求，以及与高尔夫关联的相关物业开发带来的巨大经济收益对投资开发者的利益驱动。最突出的案例为深圳观澜湖高尔夫球场推动观澜湖土地价值从2001年的800元/平方米的基准地价上升到2004年的2600元/平方米，并吸引了包括中航地产、城建地产、和黄地产在内的多家知名发展商参与该区域的房地产开发，带动了观澜湖区域的整体发展。四、高尔夫地产开发中的七大关系高尔夫地产的开发不是简单的“高尔夫球场房地产”的形式，两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否高度配合，形成良性的互动发展关系，各种资源条件能否互相促进达致整体开发共赢的效果。基于珠江恒昌过往对高尔夫地产的研究积累，并结合发展商普遍关注的问题，我们认为在高尔夫地产的开发过程中要重点明确以下七大关系。1、项目整体发展格局中高尔夫与房地产的策略关系高尔夫球场与房地产开发在项目整体开发策略中地位孰轻孰重？是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的核心？对以上问题的回答都将影响着房地产的开发方向和定位。2、高尔夫综合资源与房地产增值之间的关系经验表明，我国高尔夫球场周围的房地产单价比一般楼盘高17%以上，在国外更高达30%以上。除了高尔夫景观资源对住宅价格的带动之外，高尔夫综合资源(如社区资源、配套资源、心理资源、客户资源等)对物业增值的提升作用亦是不可忽略的。因此如何真正处理好高尔夫综合资源利用与房地产增值之间的关系将是高尔夫地产研究中的重点。3、高尔夫球场客户资源细分与房地产产品细分之间的关系高尔夫球场所吸引的高端客户往往便是高尔夫物业的潜在消费人群。因此对高尔夫球场客户群类型及消费需求特征的细分有助于确定房地产开发产品的定位及细分，从而降低房地产的开发风险并取得最佳利益。4、高尔夫球场开发与房地产开发时序之间的关系一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发时机，是关系到两者能否良性互动发展的关键。5、高尔夫球场与住宅的空间布局关系一般来说，住宅开发希望能充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。因此充分研究球场与住宅的空间布局关系是高尔夫地产开发中必须认真思考的重要问题。6、高尔夫球场经营与地产开发的盈利关系中国的高尔夫球场建设有些已经接近世界级水平,但经营方面却不尽人意。有资料显示,中国现存200多个高尔夫球场中,约60-70%的球场经营处于亏损状态。所以在国内现阶段如果单靠球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，更不要说赢利。真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，而高利润的房地产物业开发收入则成为高尔夫地产项目主要的赢利来源点，所以高尔夫地产的开发赢利模式研究则显的尤为重要。7、高尔夫球场及地产开发的主体关系高尔夫和房地产开发都属于高投入、高风险的项目，一般发展商很少具备同时开发这两类项目的投资能力和经验，球场开发和地产开发主体是否应实现分离？若分离，两者之间的关系应如何协调？组织管理架构应如何搭建？若合二为一，同一开发主体如何保证两者的开发能协调推进？五、珠江恒昌对高尔夫地产开发的经验总结及理论认识1、“高尔夫地产”与“地产高尔夫”(1)“高尔夫地产”：以地产开发为盈利核心，高尔夫球场作为整体项目的组成部分，投入相对较小，目的是提升住宅的附加价值。利：对项目用地规模要求较“地产高尔夫”低，项目资金压力较小，回收周期较短，经营难度也相对较低。弊：球场标准较低，只作为地产的配套，市场辐射面较窄，对地产价值提升作用不如“地产高尔夫”大。(2)“地产高尔夫”：即以高尔夫球场为经营核心，球场的资金投入相对较大，地产开发为整体项目的增值部分。利：高标准的高尔夫球场引擎力强，其品牌优势及吸引的高端消费群能大幅度提升地产价值，有效带动项目甚至区域的发展。弊：用地规模要求高，高尔夫球场开发及维护的资金投入大，经营难度高。代表案例：如深圳观澜高尔夫、昆明春城高尔夫项目的发展模式是依靠高尔夫球场的品牌优势及高端消费群发展高尔夫增值型房地产。以上两种发展策略不能简单地进行优劣对比。发展模式的选择取决于开发企业的发展战略、资源配备以及项目自身开发特点等因素。2、高尔夫综合性资源的“五大要素”不少开发商对高尔夫资源的利用仅限于景观资源，狭隘的将高尔夫综合资源理解为景观资源。其实，作为一种综合性资源，高尔夫资源绝不仅仅限于景观资源，而是包含了更广阔的其它资源，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。(1)高尔夫景观资源高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的拉动作用。(2)高尔夫商务资源有研究表明,中国内地各省市的GDP和实际利用外资情况与当地的高尔夫球洞数相关。各省(自治区、直辖市)的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55 % ,与实际利用外资的相关程度高达89 %。从拥有高尔夫球场的城市来看,各城市的高尔夫与其GDP的相关程度为64 % ,与实际利用外资的相关程度也高达75 %。广东、北京、上海、海南和福建属于高尔夫运动发达区域,其占全国总球洞数的近70 % ,该区域2001年的GDP总金额占全国GDP总额的22 %。其中广东的球洞数全国第一,占全国总数的39 % , GDP达到10556亿元,实际利用外资额158亿美元。而海南是唯一高尔夫的发展规模超过经济规模的省份。其平均3. 3亿元GDP就有一个球洞,而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一个球洞。从中可以看出，目前在中国，高尔夫运动仍然是一项“贵族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛，且多为高端商务人士，打高尔夫球除了愉悦身心之外，更是高端商务人士的社交平台。因此，在高尔夫地产的开发过程中，应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台，扩大项目影响力，将高端商务资源转化为地产开发的现实价值，并实现价值的最大化。(3)高尔夫社区资源高尔夫社区往往具备高档、成熟的社区配套和尊贵舒适的社区环境，因此高尔夫住宅社区的概念不应仅限于住宅组团内部，而应将其纳入到整个高尔夫社区的范围内来。(4)高尔夫心理资源往来或居住在高尔夫社区内往往是成功人士身份和地位的象征，这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。因此在高尔夫住宅的开发销售过程中，应该努力营造高档社区的形象，充分利用客户心理资源拓宽项目的销售面。(5)高尔夫客户资源目前,中国参与高尔夫球运动的人口估计达140万,且每年以10 %的速度递增,在广州、深圳、上海、北京等发达地区,增长率达到25 %左右。此外,还有大量韩国、日本、台港澳等国家和地区的高尔夫旅游者来内地打球,保守估计,一年有3050万人次。如此多的打球客往往会成为高尔夫地产的潜在消费客户。因此高尔夫住宅在开发过程中应充分借助高尔夫球场打球客的丰富资源，努力将其转化成住宅的潜在客户。3、高尔夫球场客户群细分与高尔夫住宅产品之间的关系定位不同的高尔夫球场吸引的客户群特征有所不同，而不同客户群对产品的需求也有所区别。一般来说，高尔夫球场客户群细分及其对住宅产品的要求可从以下几方面进行分类。(1)从地域来源划分一般来说，本地打球客多选择别墅类产品，以常住(第二居所)为主，对居住面积要求较大。而外地打球客多选择洋房类产品，以度假为主，对居住面积要求不高。(2)从职业特征划分一般来说，公务员、企业中高层管理人员、专业人士等更注重高尔夫住宅的居住环境和社区感受，对居住面积无硬性要求，很多时候可能更愿意选择洋房而不是别墅；而私营企业主等则更注重居住空间的大小和占有资源的多少，以彰显其身份地位，选择的物业类型也以别墅为主。4、高尔夫球场与住宅开发时序的关系高尔夫球场与住宅开发往往都会采取分期及分区开发的方式。为了达到依托高尔夫球场提升房地产价值的目的，两者的开发通常会采用高尔夫球场开发先行或高尔夫球场与住宅同步开发的时序；与此同时，住宅的开发定位也会对高尔夫球场的规划设计有影响。5、高尔夫球场与住宅空间布局的关系一般来说，住宅既要与高尔夫球场保持较密切的关系，以便能充分享受高尔夫的综合性资源，又要与高尔夫球场保持一定距离，进行一定的分区管理。从高尔夫球场与住宅的空间布局关系来看一般可分为以下四种类型。(1)高尔夫球场住宅此类住宅一般都建在高尔夫球场内，住宅和球场由同一开发商统一兴建，球道与建筑紧密结合并合理规划。(2)高尔夫景观住宅住宅建在高尔夫球场周边，球场与住宅是相互独立的区域，住户能分享球场的景观环境和资源。(3)高尔夫设施住宅作为社区的体育运动配套设施和公共绿地，高尔夫球场或练习场建在社区内，但和住宅有一定距离。(4)高尔夫概念住宅引入高尔夫概念和高尔夫意向园林的社区。6、高尔夫球场与住宅开发的赢利关系一般来说，高尔夫球场的征地面积大，加上场地施工、会馆建设投资等，总建设费用少则上亿元，多则达数亿元；开业后每年的数千万元维护费用，再加上员工薪水，现金流量极为可观。而球场的收入主要是会员的会费、打球费用和餐饮服务收费，以打球者每人每天花费600元计，一年必须接纳数万人次才能使财务持平。据业内人士透露，单独以球场运营而实现赢利的球会，全国不过五到六家，比如北京的国际、深圳的沙河、中山的温泉、东莞