盐城日月路地块项目策划报告——市场篇.doc

市 场 篇 第一章 盐城市及城市发展背景研究 一、盐城概况1、地理位置 盐城，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。面积 1.5 万平方公里，人口 815 万，是江苏省面积第一、人口第二的大市。盐城地处通泰盐都市圈，位于长江三角洲经济圈北侧。西临宁镇扬都市圈，东面临海，具有较大经济地理位置优势。近年来依托长江三角洲强劲的经济发展势头，盐城的产业与城市面貌有了翻天覆地的变化。2、气候与自然环境 盐城地处北亚热带向暖温带气候过渡地带，一般以苏北灌溉总渠为界，渠南属北亚热带气候，渠北属南暖温带气候，具有过渡性特征。气候受海洋影响较大，与同纬度的江苏省西部地区相比，春季气温低且回升迟；秋季气温下降缓慢且高于春温；年降水量也比本省西部明显偏多。季风气候明显，冬季受欧亚大陆冷气团影响，盛行偏北风且多寒冷天气；夏季受太平洋副热带高压影响，盛行偏南风且多炎热天气，空气温暖而湿润，雨水丰沛。 盐城拥有世界级品质的湿地生态旅游资源。东部沿海45万公顷海涂湿地，是太平洋西海岸亚洲大陆边缘面积最大、原始生态保持最完好的海岸型湿地；有两个国家级自然保护区，世界野生丹顶鹤和麋鹿种群数的60%和25%生活在这里，被列入世界重点湿地保护区。西部地处里下河地区腹地，大纵湖、九龙口、马家荡等湖泊水域面积近百平方公里，为典型的泻湖型湖荡湿地，被誉为“金滩银荡”、“鱼米之乡”。盐城还有丰富的红色旅游资源和海盐文化资源。全市现有景点40多个，其中国家级自然保护区2个，国家 aaaa 级旅游景点1家及一批国家农业旅游示范点、国家水利风景区、国家aaa级旅游景点及国家、省重点文保单位等。目前正规划建设的盐城湿地生态国家公园，将打造成“太平洋西岸最大的湿地公园、亚洲东部最佳的生态旅游乐园”。3、行政辖区 1983年由地区改市，实行市管县体制，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县。 4、人口状况 盐城是江苏第二人口大市，城乡劳动力供给总量为392万人，其中农村劳动力285万人。具有大专以上文化程度的2.6万人，高中（含中专、技校、职高）文化程度的26.5万人，初中以上文化程度的20.9万人；具备中级以上职业技能的有5.8万人，初级职业技能的专业人员14.8万人。作为盐阜800万人民的中心城市，到2010年，盐城市区人口将达到100万人。5、交通网络 盐城交通便捷，基本形成高速公路、铁路、航空、海运四位一体的立体化交通网络。民航开通了至北京、广州、温州及韩国首尔的国际航班，是江苏省第二个开通国际航线的城市；新长铁路已开通至全国铁路客货运；大丰港为国家一类港口；高速公路四通八达，苏通大桥开通后盐城将融入上海 2 小时经济圈。 内部交通网络的完善，市区公交线路以作为城市枢纽的建军路、解放南路为中心向周边扩散，形成六纵八横的现代城市交通网络。二、盐都新区概况 盐都新区是盐都行政中心从盐城老市区搬出来后新建的县城，是省级经济开发区（盐都经济开发区），与省辖市盐城市市县同城，位于盐城市区南部，是盐城实施百万人口大市区战略中活力最强的经济板块，也是政治、文化元素最集中的城市区域。盐都区行政区划几经调整后，现辖13个镇和2个开发区，环盐城市区西、南部。盐都区是原盐城县在新时期的历史延续。 盐都新区计划依托悦达纺织园、韩资汽配园、南京医药物流、重庆啤酒等重点企业，培植环绕宁盐公路、开发大道等“四纵四横”骨干道路的物流基地；积极培育世纪大道、城西干道特色市场带，推进易初莲花、沃尔玛等重点商贸阵地建设，构建盐城新的商贸中心。积极发展金融保险、信息中介等新兴服务业，加大房地产开发力度。 盐都新区成立于1995年4月，先前是郊区工业园区；97年郊区撤区设立盐都县，新区建设才算启动，拉开了盐城南郊建设新框架;到2001年盐都行政中心搬迁，新区建设掀起新高潮，写下了城市建设崭新篇章。随着基础设施建设的加快，盐都新区与盐城市区已融为一体。 把新区创建成对接盐城郊区的现代化县城、成为盐都对外开放的“桥头堡”和盐城市区的“南花园”是盐都新区的早期定位。打破城乡二元结构，加快农民向市民的转变，实现城乡统筹、联动发展，首先必须把城市做强。新区利用盐城市区潜在扩张需求及农村和城市的双层优势，以优美的环境、完善的基础设施、广阔的发展空间吸引外资外商，使其享受到盐城市区的市场、人才、交通和信息优势，同时避免了市场拥挤、地价成本高、发展余地小的束缚。新区布局按照行政区、商贸区、住宅区、工业区、公用事业等五大功能进行规划，不断提高人流、物流、信息流的通达水平。 盐都新区已成为聚集人气、汇集资本的高地和对外开放的龙头，市一中南校区、盐都实验学校、幼儿园、三院分院、电视台、图书馆等均已相继落户新区，悦达、宏大、日升、恒力等地产企业纷纷在此安营扎寨，寻求新一轮的扩张裂变。大批外资，大批人流、物流、信息流汇聚新区，使新区与市区形成一体，成为盐城的辅城，直至主城区。 盐都新区的快速成长也策应推进了盐城市区解放南路、盐马路、盐金路、西环路等基础设施的扩容改造，扩大了城市规模，增强了盐城市作为苏北中心城市的辐射能力。盐都新区也相应从市区的边缘地带推进至城市的中心区。三、社会经济背景1、盐城经济发展分析 盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，是京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，可以成为上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。2006年盐城市地区生产总值达到1174.26亿元，按可比价计算比上年增长15.1%，增幅比上年提高0.8个百分点，创“九五”以来的新高。全市人均gdp达到15177元。2、城市产业结构分析 三次产业协调发展，盐城市第一产业实现增加值245.65亿元，可比价增长5.5%；第二产业实现增加值536.36亿元，增长19.9%；第三产业实现增加值392.25亿元，增长15.1%。工业化进程明显加快，三次产业结构由2005年的22.744.033.3调整为20.945.733.4，第二产业比重上升了1.7个百分点。3、人口增长及城市化 盐城下辖二区、二市、五县，是黄淮平原上重要的中心城市。在苏通大桥建成后，盐城将融入上海2小时经济圈，在城市支柱产业的拉动和外来因素的推动下，盐城作为地区中心城市的地位将进一步增强。盐城人口总量保持平稳增长。2006年末，全市户籍人口804.73万人，比上年末增加6.06万人，其中城镇人口349.09万人，增加12.5万人。全年人口出生率为9.23，死亡率为7.27，人口自然增长率为1.96 到2010年，盐城城市化水平将达到50%以上，市区建城区面积达126平方公里，市区人口达100万人，成为百万人口的大城市。四、居民生活1、居民收入分析 盐城人民生活水平不断提高。2006年市区居民人均可支配收入达12052元，增长13.9%；人均消费支出7378元，增长1.2%。全市在岗职工平均工资15678元，增长14.9%。农民增收取得成效，人均纯收入达5431元，比上年增长11%；农民人均生活消费支出3285元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额644.14亿元，比年初增加50.88亿元，人均储蓄达8015元。2、居民生活、消费水平分析 盐城市全面小康总体评价得分达到83.17分,比上年增加5.15分。从构成全面小康指标评价体系四个方面看，生态环境方面实现程度最好，达到94.0%，比上年提高8.2个百分点；经济发展、生活水平和社会发展实现程度分别为76.7%、80.2和86.9%，分别比上年提高4.62个、5.81和3.29个百分点。从具体指标上看，25个指标中有8个指标已经达标，分别是：城镇登记失业率、农村行政村通灰黑公路（航道）比重、城镇劳动保障三大保险各自覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、人民群众对社会治安的满意率、城镇社区居委会依法自治达标率、农村村委会依法自治达标率、环境质量综合指数。 盐城市消费品市场购销两旺。在城乡居民收入较快增长和消费结构升级以及消费观念变化的双重影响下，全市消费品市场明显趋旺。全年实现社会消费品零售总额367.6亿元，增长16%，增幅高于上年0.4个百分点，其中餐饮业增长18%，比社会消费品零售额增幅高出2.1百分点，成为拉动消费的主要力量。 市场物价平稳上涨。全年市区居民消费价格总指数（cpi）平均比上年上涨1.03%，商品零售价格总指数比上年上涨0.4%。其中食品类消费价格平均上涨1%，比上年度涨幅低3个百分点，拉动总指数上涨0.35个百分点；居住类价格平均上涨5.4%，比上年度涨幅低1.2个百分点，拉动总指数上涨0.73个百分点。工业消费品价格有涨有跌，其中烟酒及用品类价格上涨0.2%，衣着类价格下降0.1%，交通和通讯类价格下降2%，家庭设备用品及维修服务类价格下降1.4%，医疗保健和个人用品类价格上涨4.6%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降1.7%。 盐城的市区居民人均可支配收入高于苏北的平均水平，与徐州及苏中各市水平较为接近，增长率也居于苏北第二、全省中游。3、居民居住条件分析 市区居民住房人均建筑面积25.32平方米，人均住房使用面积19.01平方米；农村居民人均住房面积为33.4平方米，比上年增加1.4平方米。 家庭住房建筑面积呈中间大，两头小的格局。调查数据显示：住房建筑面积在61120平方米之间的家庭占64.75%，住房建筑面积在60 平方米以下和120 平方米以上的家庭分别占25.12%和10.13%，呈中间大，两头小的格局；住房建筑面积在61120平方米之间的家庭中，6180平方米的占26.5%，80100平方米的占28.00%，100120 平方米的占10.25%。五、城市发展建设概况1、固定资产投资概况 盐城市投资保持高位平稳增长。2006年，盐城市坚定不移地实施项目推进，强化和改进招商引资，狠抓重点项目建设。全年完成固定资产投资667.5亿元，比上年增长33.5%，其中城镇固定资产投资347.6亿元，比上年增长31.7%；工业投资370.2亿元，比上年增长37.2%。 盐城市重点工程建设进展顺利。全年八类十大重点工程全年累计完成投资180亿元，占全社会投资比重达27%，5000万元以上重点工业项目开工254个，竣工项目188个，成为新的经济增长点，对投资增长起到较强的支撑作用。东风悦达起亚汽车第二工厂已进入设备全面安装阶段，东台、大丰风电场等一批重大项目开工建设，沿海高速盐城至连云港段、盐淮高速建成通车。全市500万元以上城镇投资自筹资金占全部资金来源的81%。高新技术产业投资比重有所提高，汽车、电气机械和通信电子投资分别增长86.4%、76.8%和55%。2、房地产开发投资概况 近年来，盐城市房地产市场快速发展，开发投资明显增加，开发水平逐步提高。07年前三季度全市房地产投资总额为53.3亿元，同比增长23.8%，占全市gdp比例达4.42%，同比增长0.64个百分点,占固定资产投资比例为8.00%，成为地方税收的重要来源之一。六、城市发展及规划1、总体规划 盐城市域即盐城市行政区范围，包括盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰市的全部。 盐城市总体发展目标分为三个阶段：(1) 富民目标（2007年前）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。(2) 社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。(3) 环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。 人口规划目标：2020年达到821万人。产业发展战略为：巩固第一产业，壮大第二产业，培育第三产业。城市化水平规划调整为2020年55%。 市域综合交通：铁路有新长铁路、沿海铁路，公路有宁靖盐、徐宿淮盐、连盐通高速公路以及204等一级公路。内河航道有通榆运河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场保留现状。将重点建设大丰港、配套完善射阳港、陈家港、滨海港。盐城市发展战略是贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城市盐城市区，加快县(市)城区和重点中心镇的建设，促进大中小城市和小城镇协调发展，全面提高城镇发展质量，并充分考虑与南通市、泰州市、扬州市、淮安市、连云港市等周边城市的区域协调，共同实现苏中和苏北的全面飞跃式发展。 盐城市主城区发展方向为：“重点西南，适度向西，整合城北，启动河东。” 城市建设重点为：优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观。调整工业结构，加快主城区工业向工业园区的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业。放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。2、城市发展方向及总体布局l 城市发展方向 按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东括”将成为城市发展的主要方向。由于市政府和相关部门及盐城中学、盐城一小等新校区的集中建成，城南得到了快速发展；河东虽然相对晚了一点，但因为机场、港口及亭湖区政府的即将迁入、以及产业带、学区的集中布局，将成为一个极具发展潜力和潜力的新城区。在此背景下，城中片区的商业服务和居住功能将进一步增强，在城市功能中的地位并不会相应削弱。l 城市功能分区城中片区 新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主。城西片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区西环路以西、宁靖盐高速以东、世纪大道以南、徐淮盐高速以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区通榆运河以东区域，是居住、工业相对平衡的城市新区。 分区建设控制要求 a、城中片区 强化建军路、解放路沿线的城市中心功能;保留对生活干扰较小的一类工业;增加公共设施、市政公用设施、开敞绿化等公共空间，改善环境质量;完善支路系统，提高机动车停车位配置标准;合理控制居住用地开发强度;保护历史文化遗存，延续城市发展脉络;强化滨水空间建设，塑造城市特色。 b、城南片区 规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住;适当提高土地开发强度;加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。 c、城西片区 妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的城中村;潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。 d、西南片区 制定合理的准入标准;实施集中的能源供应和污染治理;协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。 e、城北片区 加强污染治理，改善环境质量;近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。 f、河东片区 开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用地加以控制，近期可作为生产性绿地;加强基础设施的共建共享，避免重复建设。3、都市圈建设 盐城虽然属于长江三角洲地区，但却是长三角的经济洼地，成为被遗忘的角落，受历史因素和交通因素，更多的是受南京经济圈的辐射，无法与经济中心上海对接。随着沿海大通道的贯通，苏通大桥与08年建成通车，盐城到南京的时间为3.5小时，到上海的时间距离为2小时。南京对盐城的影响将逐步减少，而上海对盐城的辐射将加强，故此盐城将逐步融入到上海经济圈。 七、07年房地产调控政策 贯穿于2007年的房地产调控政策，改变了房地产行业发展20年来的“惯性”， 到2007年底，中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。1、央行一年内6次加息2007年是进入加息通道之后，央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月20日，央行先后6次上调存贷款利率，同时年内10次上调存款准备金率，现行14.5的准备金率已经创历史新高。 在流动性过剩、通货膨胀压力创历史新高背景下，央行频繁使用货币信贷手段调控市场，房地产作为重要的资本集散地，受到的影响巨大。2、土地增值税清算 2007年1月16日，国家税务总局下发中华人民共和国土地增值税暂行条例，根据条例及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。 作为政府2007年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收的意义在于，释放出对行业持续调控的信号。 3、物权法获通过 2007年3月16日物权法在今年两会得以通过。物权法的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，通俗一点来说就是不动产法：现有财产属于谁，谁就是财产的所有人。 物权法既是改革开放以来首部公开听取群众意见的法典，也是迄今为止招致最多议论的民法草案。相对于其中关于70年后自动续期的规定，物权法确定物权的合法性更加意义深远。 4、减少土地出让环节的优惠政策2007年6月27日国家税务局宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。 减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。 5、“24号文”使保障房回归 国务院总理温家宝2007年8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即24号文。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善市场房的同时，将加大保障房的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。 24号文的发布被视为是房地产改革思路的根本转变：在对房改10年反思之后，保障性住房被提到了前所未有的高度，目前重市场轻保障的住房模式有望得到根本性转变。 6、第二套房首付提至四成 央行、银监会2007后9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 本年度最具杀伤力的房地产调控手段，随后，楼市成交量锐减，媒体报道部分楼盘项目和区域出现退房潮，1998年房改的最大推动是可以利用银行按揭进行购买，从而把居民的购买力扩大十倍。调控房地产先从调控银行开始，此次提高首付虽然是从第二套住房开始，但其立竿见影的效果被业内评价为抓住了需求的根子。 7、国土资源部39号令 2007年10月9日国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，11月1日起正式实施。39号令直指土地开发市场，这次调控的重点是大量储备土地，有土地囤积之嫌的众开发商们。 39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。8、物业税模拟试点征收 物业税征收推进工作正在有序展开。10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税空转运行。 有预测称，物业税正式征收可能在2008年，如果物业税一旦开征，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求，特别是投资性需求，将在一定程度上起到抑制作用。 9、限外政策升级 2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。7月国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知（130号文）对外资公司结汇进行了严格限制。5月23日关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（50号文），规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。 早在去年7月六部委就已联合发布了“限外令”，只是之后外商投资国内房市的步伐不仅未被阻止，反而增长强劲。今年上半年全国房地产开发利用外资222亿元，同比增幅高达89.9% 。新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。 10、部门联合发布廉租住房保障办法 2007年12月1日，建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。 廉租住房保障办法的发布是对“24号文”的进一步深化，专家预测，政策如果很好地贯彻落实，将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。 11、央行2007年第十次上调存款准备金率 央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。 与今年以来历次均上调0.5个百分点不同，此次上调1个百分点，力度明显加大。央行指出，此次上调旨在贯彻中央经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。 八、小结 近年来，盐城市宏观经济呈现了发展速度加快、发展后劲增强的良好态势。2005年，盐城市gdp就已突破1000万，城镇固定资产投资增幅为全省最高，经济的快速增长孕育了良好的投资环境。 根据盐城市总体规划，未来人口的扩张和城市化水平的逐步提高，将进一步扩大城市住宅的需求量。而居民可支配收入的稳步增长，拓展了城市的消费需求空间，也提升了居民改善生活水平的能力。第二章 项目基地资源调研一、宗地条件解析1、宗地位置地理位置：南至盐渎路、西至日月路，北至新都路，南至运河东路，东接规划的九年制学校。2、宗地现状土地自然平整，周边没有什么自然景观，目前也没有绿化景观，除盐渎路主干道噪音污染外该地块环境较好。3、宗地规划指标用地面积：95109。用地性质：商业、居住用地。（其中商业用地面积不超过15%）容积率： 2.0建筑密度：22%绿地率： 40%楼盘形态：小高层、高层七通一平状况供电：盐渎路、盐城路、日月路均有现状供电架空线。电信、有线电视：盐城路恒荣世家有电缆。上水：待详。污水：待详。雨水：待详。燃气：待详。热力：待详。二、宗地周边配套环境分析1、周边环境配套设施分析东侧：在建恒荣世家商品房（小高层建筑）。往北温馨园酒店、韩国城南侧：普通住宅小区。西侧：日月路居民安置小区（联排小别墅）、往北是日月名苑商品房。 西侧日月路北侧：世纪公园、盐都区政府 世纪公园地块交通条件调查：多路公交路线围绕18w、20w等。远景规划：属南城区，区域以高档住宅为主，是盐城未来的cld 南面盐渎路 盐都区政府 西面商业 2、地块swot分析优势分析（strengthens）a：项目位于盐城市城南住宅新区，是政府大力规划发展的居住区域，无工业污染，居住环境较好；b：交通比较便捷，周边重点学校较多c：近几年盐城房地产经济迅速崛起，本案所处地段具有强大的升值潜力和投资价值。劣势分析（weaknesses）a：生活配套一般，需要大力完善机会(opportunities)a：在园区景观以及建筑品质上做文章形成与竞争对手之间的差异。b：政府对城南新住宅区的大力支持。由于市中心居住开发已趋于饱和，环境问题日益突出，空气、噪音污染严重、生活紧张以及城市郊区化发展这使得郊区化物业越来越受到高品质居家客户的青睐。 c：政府规划中，沿世纪大道以南将没有住宅用地出让，本地块当之无愧绝版。威胁(threatens)a： 本项目土地出让迟，成本很高，造成今后的入市价在4400元/以上，而附近的很多楼盘因购买土地较早，都是以较低的价格入市，因此在价格上对本项目会有一定的威胁 。b：本项目今后的入市价在4400元/以上，部分考虑价格因素的消费者可能会被拒之门外。三、宗地资源价值综合评估1、宗地价值评估盐城新城市总体规划的发展方向：重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北近期市委、市政府又作出的一项重要决策：实施分片发展、合力建城 由上政府规划的发展方向和发展战略分析得出：规划重点区域在城南方向，该地区房地产业的兴旺得到了政府部门的认可和支持，目前城南板块的房地产行业处于旺盛阶段，这对本案的开发是一个利好的消息，也是宗地升值基础。2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位a、历史文化 距今两千一百年前，正是中华民族大一统历史上第一个强盛王朝-大汉帝国的鼎盛时期。西汉元狩四年，雄才大略而又励精图治的汉武帝刘彻在自己39岁的时候向全国颁发诏令，宣布在浩浩汤汤的黄海之滨设置盐渎县。从此，这块盛产海盐的地方开始独立谱写自己的辉煌历史，这个历史便是今日盐都县的历史。意义：拥有浓厚、悠久的文化底蕴是项目的基础，要想“多、快、好、省”的开发销售项目物业没有文化底蕴是不行的。同时在项目实施阶段中的广告推广、宣传推广、sp活动、新闻发布会等许多的策划方案脱离当地的文化也是很难形成共鸣。b、经济及战略意义 本案所处的地理位置原属于盐都县，现被划为盐城市区。项目周边区域的经济不仅受到来自城市中心的辐射，也随着盐都新区和各镇工业园区的开发建设，一批又一批的大型、特大型高科技项目被陆续引进和建成投产，韩国世钟汽配城、华业医药、丽凯毛绒、龙熙钢结构、唐笑服饰、绿叶化工、桑力太阳能、上禾金属、海特布业等骨干项目投产后迅速形成先进生产力，支撑区域经济一路攀升。c、结论 宗地拥有如此多的历史、经济、文化的底蕴对建设成型小区也是利好因素。在对于项目的将来的宣传和推广也是一个可以利用的基础。第三章 盐城市土地及商品房市场分析一、盐城市土地市场研究1、供销分析盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力凸显。 盐城地产起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年2500-3500亩。 2007年，盐城市区住宅的去化量在130-140万，之前每年去化量也都在约110万左右。整体供应量较大，年开发量及销售量维持在120万左右，土地供应量大于开发销售量，目前看土地的存量较大。 政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，城南及城西南片区及周边开发火热。在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期商品房推出量增速可观： 随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于今明两年内上市。2、盐城土地价格不断上涨 2007年10月24日国土局的土地拍卖会上，挂牌的地块价格相比去年同期增加了120%以上，尤其以城南地块最为显著。城南盐渎路北地块以3470元/平方米，合231万元亩的价格成交，而开元路与神州路地块岜以199万元/亩成交。而2006年土地拍卖成交价已经出现上涨趋势，市区成交均价为1133元/平方米，与2005年比较增加了19.64，其中城南增幅最高，成交均价为1365元平方米，涨幅达5744。但从10月份的土地拍卖的情况来看，2007年城南土地价格已经达到2006年的2倍之多，这势必造成开发商的开发成本提高，最终都将反映在房价上。二、盐城房地产市场发展现状1、房价长势情况 整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2007年底的3000-3500元（主体城区，非老城核心区域老城核心区目前价格已经在4000左右，部分优质楼盘价格已经在4200元以上）。 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元。 2007年“51”和国庆之后，部分楼盘的带领之下，全市范围内楼盘均有价格的增长，各家楼盘的涨幅在150250元左右。2、盐城商品房产品现状 物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民普遍对于小高层物业不认可，所以现阶段盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段。 规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。 户型面积：消费者热衷约100的两房半户型以及120-125的三室两厅一卫的户型。 户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南。 车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库（自行车）或是半地下室的储藏室。 集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。 园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀。 盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。3、消费特征a、需求特征 总价：当前盐城房地产市场接受度较高的房源总价区间为30万45万。城西南板块略高于城市平均水平，总价区间趋于35万45万。 户型：两室半两厅或三室两厅的户型普遍为盐城老百姓所接受。主卧房间面积大小（带卫生间）20平米左右，次卧面积15平米左右 ，半厅（或另一房间）面积根据个人用途不同对面积要求不同。 面积：主力户型面积更集中于在100120平米之间。 市场供应和需求的整体户型偏大，结构比较失调，从销售成交来看，100平方米以上的房源成为购房者的首选。要满足一定的居住功能，要满足家庭生活空间的私密性，至少应有100平方米左右的面积方能保证生活质量。随着住房消费梯度的进行，对于许多有一定购买实力的家庭而言，100平方米以上的户型仍然是其消费的首选，尽管调控政策对市场的住宅供应结构会产生重大的影响。在07年3季度100144平方米户型上市量为36.38万平方米，实现销售25.41平方米，整体销售率达到70%！ 阳台：南卧带阳台，阳台带洗衣机接水口。 结构：房型结构更偏向于平层结构，挑高、跃层、复式花园洋房等“特殊”产品逐渐在市场上刚刚兴起，但热度不够。b、盐城购房者特征u 人均gdp突破15000元，家庭消费潜力增强。u 关爱下一代成长，注重教育，购房注重学区。u 向往环境优美的居住环境，渴望得到优质的物业服务。u 投资房地产物业意识较强，投资住宅逐渐兴起。u 注重产品品质，追求品牌。u 口碑宣传效应较为突出。4、市场评估结论a、盐城日益增长的人口及其现有的住宅条件使得盐城市具有较强的住宅需求。b、住宅房地产正处于快速发展阶段，城市现有住宅量无法满足日趋增长的消费需求。c、住宅品质单调，同质化严重，硬件的落后加上软件配套的滞后降低了盐城商品住宅的档次。d、消费者品味日趋提高，景观设计、物业管理扮演着越来越重要的角色。三、盐城房地产市场板块分析1、板块划分及分析 以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块、城中板块、城南板块、西南板块、城东板块。城北板块：该板块的划分区域主要为毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板 块主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差，当地也有“宁往南一尺，不往北一寸”的说法。但该区域的配套成熟，加上部分品牌开发商的介入，如悦达，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧。板块优势：成熟社区，商业成熟自然环境适合经商板块劣势：周边环境较嘈杂城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。板块优势：市政配套成熟、生活便利、区域认可度强板块劣势：供应量低，楼价偏高，消费者承受力弱城南板块：该板块的划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教、市政办公、居住为主要功能，目前市政府、盐中、市一小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。板块优势：市政配套齐全、名校多、上学方便板块劣势：供应量小，需求量大买到合适的房子很难。西南板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点“福佑”的区域。受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置、自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。随着一些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。板块优势：楼价合理，社区文化氛围浓郁板块劣势：周边生活配套欠缺交通不太方便 城东板块：该板块的划分区域主要为开放大道以东地带。受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又一个城市的新中心。其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。板块优势：楼价低，升值潜力大板块劣势：市政配套不成熟，交通不太方便2、板块供应分析供应特征l 区域供应不平衡。受外部因素影响，城南及城西南分区成为供应的主战场，供应比例平均占到60%以上。l 产品供应同质化明显。同质化是产品发展必然要经历的一个阶段，旺盛的市场需求必然导致无差异化的产品。l 供应周期短，短期内集中放量。从03年开始，短期内集中放量，但由于供应量不足，没有规模供应能力，开始了住宅价格的“井喷”。从这方面来看，盐城住宅市场的发展总体上讲还处在起步阶段。供应趋势l 城南及城西南继续成为供应的主战场。前几年的土地供应与存量将进入集中开发期，供应速度加快，供应量平稳，预计供应比例将占到城市供应的60%以上。城中分区的供应量则明显上升。l 产品结构与形态日趋多样化。产品结构上中小户型比例将增加；建筑形态上，小高层比例将显著增加；而在产品品质上也将有显著提高，大盘供应时代真正来临。l 政策推动供应的市场细分。随着国六条的实施，将出现大户型向市中心区集中，而中小户型向城市外围集中的可能，这也是土地价值最大化利用所盐城市区土地市场分析3、城南板块发展历程： 盐城总体规划方针确定，以世纪大道以南的城南片区为城市生活、科教政务、休闲娱乐的居住区域； 多家开发公司竟相在城南拿地进行开发投资。城南板块成为目前投资的热点。 03年，西环路贯通；07年解放南路贯通； 03年起以衡泰冠城、恒荣世家为代表的一批典型楼盘在城南新区拔地而起； 05年07年，城市“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向更加明确城南板块在城市发展中的地位。 2-3年前，城南区域开发的项目以多层为主，辅以部分别墅，且少有大规模社区，目前该片区以小高层项目为主，项目规模大。 在城南新区，政府规划建设盐城中央商务区，引进公司地区总部、财务结算中心、金融、保险、贸易、法律、会计、咨询等服务企业入驻，培育布局合理、功能齐备的商务服务中心。同时，以市开发区、亭湖开发区、盐都新区和全市重点产业集群为依托，发展一批专业商务服务集中区。市开发区“十一五”期间重点加大盐城国际投资创业中心建设，并联合市科技局加快实施盐城市高新技术创业园二期工程，创建盐城软件园区，促进科技成果集聚和高技术产业的发展。 建设和完善盐城城南高档住宅区、商业区以及职教园区等等。 大力培育各类特色商业街，世纪大道汽车配件商业街、高力电子商业街、环城南路商业步行街和黄海公园休闲旅游等一批特色商业街。在盐都新区盐渎路、解放南路、西环路及南环路之间，规划建设高标准、规范化的盐城职教集中区，并配套发展商业、娱乐、宾馆等服务行业。园区主要为本地和苏南等地培养制造业、服务业紧缺人才，成为江苏省实验实训基地和国家紧缺人才培养基地。 4、城南板块特征分析优势（strength）政府重点规划居住区域，无工业污染，居住环境较好；景观环境以及地理位置不错；经过近几年的房地产开发，城南板块居住氛围日渐浓厚；周边配套学校较多。 劣势（weakness）生活配套一般，需要大力完善；5、盐城市场板块发展小结现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显；不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成；各板块的内部优势，可以通过板块内各家开发商的联合炒作来得以加强。6、板块楼盘介绍楼盘名称：恒荣世家楼盘位置：盐城职教园北对面物业类型：小高层销售价格：4200 项目简介：优越的地段，精雕的品质，浓郁的文脉，合理的价位势必成就恒荣世家遍受全城追捧的尊崇地位。恒荣世家“只为少数人造”的开发理念已经逐步得到关注者认同，她未来的主人将是一群生活考究、讲求品味的城市精英族群。 主力户型：三房两厅一卫三房两厅一卫两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫三房两厅两卫新贵阁:三房两厅一卫旭日阁:三房两厅一卫。楼盘名称：华厦绿城 楼盘位置：盐城市跃马路南段（新市政府南面）物业类型：普通住宅销售价格：3800 项目简介：项目前期占地200多亩，建筑面积近30万，内有多层、小高层和高层共计1600多户，居住人数将达到5000人左右，户型有从60到230多种不同理想户型，小区建筑密度低于20，绿地率为45，建筑容积率为1.44。项目以前瞻性的生活方式导入了国际居住生活理念而规划建造，贯彻了以人为本的宗旨，以“绿色健康”为设计灵魂，以水和环境为主题，尊重地方文化和盐城本地生活习惯，从整体上提高人居环境居住品质，建成后将成为盐城首席大型绿色公园式社区和城市最具有代表性的楼盘之一。楼盘名称：中远世纪城楼盘位置：盐城市世纪大道88号(红星美凯龙旁)物业类型：小高层销售价格：4000项目简介：中远世纪城立鼎城南cbd核心区，紧邻通衢主干道世纪大道。周边开元路、开发大道、西环路、解放路等网状交通，迅速连接市区与工业区，先天优势，无与伦比。更有 10多条公交线路、多处出租车集合区，便捷交通。小区内 遍种优良植物，释放无穷鲜氧，让您与家人尽隋享受自然恩赐的健康。女贞、香樟、桂花树诸多乔木高低搭配，自然与人工景观完美融合，营造身心愉悦的全面享受。 户型包括soho公寓、四室两厅两卫四室两厅两卫、三室亮厅两卫、三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫。楼盘名称：钱江方洲楼盘位置：盐城市主干道解放南