某建筑装饰材料有限公司可行性研究报告.doc

云浮市永沣建筑装饰材料有限公司建筑装饰材料城项目 可行性研究报告云浮市永沣建筑装饰材料有限公司建筑装饰材料城项目可行性研究报告山东高新工程设计有限公司二一二年八月b目 录第一章 总 论- 1 -一 概述- 1 -二 编制依据与原则- 1 -三 结论- 3 -四 主要技术经济指标- 5 -第二章 项目背景与必要性- 7 -一 项目背景- 7 -二 项目建设的意义与必要性- 17 -第三章 市场需求预测- 22 -一 公司介绍- 22 -二 国内市场发展预测- 22 -三 云浮市建材装饰材料市场需求预测- 26 -第四章 项目条件及项目选址- 29 -一 项目选址- 29 -二 社会经济概况- 34 -三 资源条件- 37 -四 建设市场条件- 38 -五 施工条件- 39 -第五章 建设方案- 40 -一 建设规模- 40 -二 建设原则- 40 -三 建设目标- 40 -四 建材装饰材料城中心功能定位及结构设计- 41 -第六章 总图布置与公用辅助工程- 43 -一 设计原则- 43 -二 总平面布置方案- 43 -三 给排水- 46 -四 电气及电信- 47 -五 通风- 50 -六 土建- 50 -第七章 节能节水- 53 -一 采用法律、法规、规章和规范性文件- 53 -二 设计中执行的主要标准、规范- 53 -三 项目概况- 53 -四 节能措施和节能效果分析- 54 -第八章 消 防- 59 -一 设计依据- 59 -二 项目概述- 59 -三 消防措施- 59 -第九章 环境保护与水土保持- 63 -一 环境现状- 63 -二 设计执行的环保法规和标准- 63 -三 主要污染物及主要污染源- 64 -四 环保措施及预期效果- 65 -五 环保管理- 66 -六 环境治理预测- 67 -七 水土保持- 68 -第十章 组织与劳动定员- 70 -一 项目生产班制及定员- 70 -二 人员来源与培训- 71 -第十一章 项目实施规划- 72 -一 建设周期规划- 72 -二 项目实施进度计划- 72 -三 保证措施- 72 -第十二章 投资估算- 74 -一 编制说明- 74 -二 投资估算编制依据和说明- 74 -三 建设投资估算- 74 -第十三章 资金筹措- 76 -一 资金来源- 76 -二 融资风险分析- 76 -第十四章 财务评价- 77 -一 编制依据- 77 -二 财务评价基础数据与参数选取及有关说明- 77 -三 经济效益分析- 77 -四 结论- 80 -第十五章 结论与建议82一 结论82二 建议83附表：附表1 项目投资估算表附表2投资使用计划与资金筹措表附表3 收入及成本对应表附表4 折旧估算表附表5 流动资金估算表附表6 总成本费用估算表附表7 损益表附表8 资金来源与运用表附表9 现金流量表 附图：附件1 项目地理位置图 附件2 总平面布置图 第一章 总 论一 概述1. 项目名称、建设单位及项目负责人（1）项目名称：云浮市永沣建筑装饰材料有限公司建筑装饰材料城项目（2）建设单位：云浮市永沣建筑装饰材料有限公司（3）项目负责人：朱彩萍2. 企业概况（1）企业名称：云浮市永沣建筑装饰材料有限公司（2）地址：云城区彩营村委罗冲村前、云六公路旁（3）经营范围：生产、销售建筑材料（不包含木材）、装饰材料、建筑机械及五金制品（法律法规禁止经营的不得经营，涉及许可经营的凭许可证经营）（4）注册资本金为： 1000万港币（5）所有制形式：有限责任公司（6）企业法人代表：朱彩萍二 编制依据与原则1. 编制依据（1）有关基础资料（2）相关技术文件（3）投资项目可行性研究指南，国家计委，2002年1月（4）相关部门提供的有关人口、水环境等相关数据及资料（5）中华人民共和国环境保护法（6）大气污染物排放限值db44/272001（7）大气污染物综合排放标准gb162971996（8）恶臭污染物排放标准gb1455493（9）混凝土结构设计规范gb50010-2002（10）砌体结构设计规范gb50003-2001（11）三废处理技术工程手册化工出版社2000年第一版（12）环境工程手册高等教育出版社1996年第一版（13）室外排水设计规范gb500142006（14）建筑设计给水排水设计规范gb500152003（15）水污染物排放限值db44/262001（16）建筑结构荷载规范gb50009-2001（17）建筑抗震设计规范gb50011-2001（18）室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范gb50032-2003（19）构筑物抗震设计规范gb50191-93（20）建筑地基基础设计规范gb50007-2002（21）建筑地基处理技术规范jbj79-20022. 编制原则（1）坚持科学发展观，遵照国家有关法规及技术规范，确定经济合理，设计先进的设计方案，获得建设投资最佳回报率。（2）确定设计方案进行多方案比较，听取有关主管部门的意见，围绕产品生产提供技术、经济、社会效益、环境保护等方面的依据，供有关部门决策。（3）本项目建设遵循环境保护“三同时”的原则。做到符合消防、劳动安全卫生、节能要求。（4）基建投资在满足工艺及工程要求的前提下应尽量节省，采用安全可靠、经济合理的地基处理方法。（5）按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（6）项目建设以建材的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。3. 工作范围（1）拟建项目的产品需求预测。（2）总图布置、技术方案及辅助设施的设计。（3）环境保护、消防、节能、组织的决策。（4）投资估算及财务评价。（5）可行性研究结论。三 结论1. 主要内容和结论（1）项目社会效益云浮市石材资源非常丰富，已形成以石材为材料的工艺品、配套产品，加工生产、销售服务等为一体的石材交易市场。本项目的实施，一方面可作为云浮市建材、石材专业化、专业化、集约化和规范化产业链的补充与延伸，有效整合当地建材资源，建立统一的规模化市场，培养云浮市新的经济增长点，增加当地税收和财政收入，有效的推动当地经济建设的发展，另一方面，有效的促进云浮市房地产及保障房的正常建设，为云浮市“十二五”住房保障规划的实现蓄力，同时，云浮市建材装饰材料城的建立可有效的提升土地的利用价值，避免土地资源浪费，可为当地提供上千个工作岗位，解决当地部分剩余劳动力，因此，本项目的实施具有显著的社会效益和经济效益。（2）建设条件本项目为新建项目，拟建厂址为云城区彩营村委罗冲村前、云六公路旁云浮市永沣建筑装饰材料有限公司建筑装饰材料城内，项目占地99900m2（约150亩），可满足本项目的用地。厂址自然条件、地理位置、交通运输和当地施工协作等条件对本项目建设有利。（3）经济效益项目建成后，正常年份营业收入为9044万元，正常年利润为3651.75万元，投资利润率：18.26%，投资利税率：21.14%，投资回收期为7.79年(税前，含建设期2年)，投资回收期为8.99年（税后，含建设期2年），盈亏平衡点为39.63%，均高于同行业平均水平。本项目抗风险能力较强，项目经济效益和社会效益较好，符合国家的产业政策。综上所述，本项目可行，值得推荐。2. 综合分析（1）项目社会效益较好。（2）项目产品方案合理，建设规模合适，产品市场稳定。（3）项目三废治理、消防和劳动安全卫生等措施有效。（4）项目项目建设条件良好。（5）项目企业将实现较好的经济效益。四 主要技术经济指标1. 主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注一总用地面积m299900约150亩二总建筑面积m21470001商务办公楼m2300002建材展示区m280003建材交易区m2400004建材物流仓储区m2540005停车场及卸货区m215000三年工作日天300四动力消耗1水t/a46.82电万kw/h120五劳动定员人200其中管理人员人15技术人员、服务人员人35市场人员人130保安人20六项目总投资万元20000固定资产投资万元19000流动资金万元1000七经济指标1营业收入万元9044正常营业年份2租金收入万元7044正常营业年份3装卸等收入万元2000正常营业年份4总成本费用万元4092.45正常营业年份5利润总额万元3651.75正常营业年份6所得税万元912.94正常营业年份7投资利润率%18.26%正常营业年份8投资利税率%21.14%正常营业年份9年平均销售收入万元8682.2410年平均总成本费用万元4027.5611年平均利润总额万元3406.8712年平均利税总额万元4654.6813平均投资利润率%17.03%14平均投资利税率%23.27%15投资回收期(年)年7.79含建设期2年，税前16投资回收期(年)年8.99含建设期2年，税后17项目投资内部收益率%14.87所得税前18项目投资内部收益率%11.19所得税后19项目投资净现值万元10349.8120项目投资净现值万元4815.2021盈亏平衡点%39.63%计算各种内部收益率及净现值的贴现率为10%。- 83 -第二章 项目背景与必要性一 项目背景1.1 建材市场运行模式建材业和建筑业的蓬勃发展，呼唤着全新市场流通体系的建立，迫切要求尽快建立统一、规范的国家级建材大市场，推动我国建材市场与世界接轨，促进我国建材产品贸易的进一步扩大和发展，并以国际国内市场为导向，促进和带动建材产业的发展。随着建筑业的兴旺，当前国内建材物流也日渐繁荣和规范，已初步形成多种模式共存发展的格局，主要有以下5种模式：1.连锁超市型；2.市场联盟型；3.品牌专卖店型；4.综合批发市场型；5.物流园区（基地）型。 连锁超市型建材连锁超市具备货真价实、购物环境好、退换货方便等优势，一般品牌都以能够进入建材超市为荣。建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务，无阻碍购物已成为一种消费时尚。 市场联盟型国内最早走上市场联盟之路的是青岛国际建材物流与采购联盟。该联盟2002年成立，是集建材生产商、销售商、房地产开发商和建材大市场组成的建材联合采购营销网络。主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供应网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的卓越价值的先进模式。2009年，来自北京、上海及天津等13个省市的大型建材市场巨头，在天津环渤海建材市场联合签署了中国建材市场联盟天津协议，中国建材市场联盟正式成立。各地建材市场通过联盟，建立营销网络，实现资源共享，借助于更加齐全的货品和更加快捷的物流，赢得更加广阔的市场。大联盟充分发挥各成员单位在全国主要大中城市建材物流业的主导地位，为国内外建材制造商提供货畅其流的营销网络；走联合之路，利用建材大市场丰富的市场资源进行横向联合，通过资源整合形成一个覆盖全国的建材物流网络。 品牌专卖店型随着社会发展的日新月异，人民物质文化生活水平的快速提高，品牌建材越来越受到消费者的热切关注。建材品牌专卖店已成为建材市场的亮点，成为建材物流的重要模式。品牌专卖店一般只经营一类具有精妙的设计、精致的工艺的高端建材，品牌专卖店丰富了国内家居建材市场的业态，满足了消费者对优雅、纯正、时尚名品的追求。纵观国内品牌建材市场，在都市人追求生活质量和注重豪华风格的推动下，品牌专卖店具有广阔的发展空间。 综合批发市场型目前，国内投资超亿元的建材城有60多个，还有数千个规模不同的建材市场。建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。较有代表性的是天津环渤海建材中心批发市场，以其批发、零售、推广、设计、施工于一体的经营特色，获得了英、美两国的iso9002国际质量体系认证，成为面向全国、辐射华北的国家一流建材大市场，目前已形成覆盖天津各地区市场网络及终端市场的物流配送基地，建立起了规范的建材现代物流配送体系。 物流园区（基地）型近年来，物流业在党中央、国务院高度重视和各级政府的重点扶持下，呈现良好的发展态势，建材物流园区（基地）以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。目前已成为华南地区最大的钢材、木材、玻璃等建材商品的进出口集散地和拥有多种功能的现代化大型物流基地；北新建材集团至2011年底，在华北区、华东区、华南区和拟建中的西南区共拥有五个超大型的物流产业基地，集采购与供应为一身的全国物流网络已经初步形成；厦门建材物流展示中心，投资9亿元，占地600亩，是包括建材展示、加工、仓储、配送等一条龙配套完善的建材园区，将成为国内最大的建材物流中心。1.2 建材市场形成的特点和问题 建材企业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。 渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。 资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。 资本给予更多关注风险投资是2010年建材行业热门的话题之一，由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。 出口保护越来越少自2007年以来，涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策也已执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。 跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。 专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“copy至一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！ 品牌建设备受重视6年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。 家装行业面临拐点奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。如果大型家装公司能够抓住机遇，加紧储备人才，加大投入，调整到位，将是一个大发展的机会。1.3 国内建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2011年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1102个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有567家和650家。近年我国建材市场的成交额已超过1000亿元人民币/年。平均年市场管理费总额6.5亿元；税金总额10.6亿元；摊位租金总额10.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达78.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达56亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为34亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为17万个，已出租摊位12万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。1.4 云城区及周边建材/家居专业市场现状（1）石材市场现状云浮石材资源十分丰富，境内蕴藏着可开采、利用的大理石、花岗石、石灰石达十三点八亿立方米，其中国家命名的云花401、402、403闻名中外。云浮有石材企业4000多家，形成了13个大系列、20多个大门类、1000多个花色品种，是国内最大规模的国内外名优石材加工、生产基地之一，先后分别被中国石材工业协会、中国建筑材料流通协会授予了“中国石材基地中心”和“中国石材流通示范基地”称号。目前在324国道两旁的百里石材走廊内，连线分布着3,800多家石材企业，其中云城区占了近七成。投资500万元(港币465万元)以上的有一百多家，三资企业近一百家，其中港、澳、台客商独资或合作的石材企业有31家。当地的石材品种花色已发展成十三大系列二十三大门类一千多个，年生产能力为各类板材六千万平方米，异形工艺品六百多万件(套)以上。石材产品已由粗糙传统型向“新、精、特、尖、巧”方向转移，并集各种国产石材、进口石材，各款石材装饰产品、工艺品、配套产品，加工生产销售服务和创新基地、石材贸易集散地一体。云浮市石材交易市场主要有东骏石材市场和云浮国际石材城，东骏石材市场是一个集销售、展览、科技创新、旅游于一体的中国最大石材专业市场，占地面积四百亩,总投资16000万元，市场分综合服务、工艺品市场、板材销售、配送中心等六个功能小区。云浮国际石材城位于广东省云浮市云城区思劳镇，是一个集交易、会展、保税、物流、加工、商务、金融、公寓及石艺文化博览中心为一体的大型石材专业市场，占地面积600余亩，经营面积30万平方米，总投资3亿元，是世界最大的石材产业基地。共有国际石材会展中心、云浮石材博物馆、石材产业文化广场、荒料展示区、石材加工区、石材大板展示区、石材成品展示区、石材精品品牌区、物流仓储区、配件配套区、创意研发中心、综合商务区等十二大功能区。云浮国际石材城汇聚全球各类石材大板，以产地、花色、品类等进行市场细分，实现国产和进口花岗岩、大理石、砂岩等石材产品的集中展示和交易，以展厅式布局突出石材的自然属性和质感，对接全球石材买家，全面把控国内、国际石材市场脉搏，搭建起全球石材展销中心和进出口贸易中心，建立大型物流平台，引入现代物流理念，结合云浮现有公路、铁路和内河航运资源，运用大型自动化、智能化吊装、包装和运输设备，进行石材产业专业化、集约化和规范化的仓储、包装和物流配送，创建了物流信息和资源的共享平台，大幅节省企业运输费用支出，实现了云浮石材全供应链管理，不断提升云浮石材产业影响力和竞争力，国际知名度非常高。（2）房地产市场现状根据关于进一步促进云浮市房地产市场平稳健康发展的通知(云府办201127号)与云浮市住房和城乡建设局2011年工作总结暨2012年工作设想报告显示：2011年，云浮市坚决贯彻落实国家、省的房地产调控政策，房地产发展正常有序，今年云浮市完成开发投资23.51亿元，同比增长41.63%；全市商品房施工面积203.01万平方米，同比增长81.19%；全市商品房销售面积68.58万平方米，销售金额28.47亿元，同比增长67.95%。其中市区销售面积23.59万平方米，成交金额13.6亿元，住宅均价5509元；新兴县销售面积27.26万平方米，成交金额9.1亿元，住宅均价3143元；罗定市销售面积12.5万平方米，成交金额4.44亿元，住宅均价3893元；郁南县销售面积5.23万平方米，成交金额1.33亿元，住宅均价2800元。云浮市各级政府和住房保障职能部门高度重视保障性住房工作，加大了工作力度和建设资金投入，建立和健全了保障性住房制度和考核机制，逐步扩大了住房保障范围，较好解决了城镇低收入家庭和国有林场职工住房困难问题，基本实现了“十一五”城镇住房保障规划目标，着力加快保障性住房建设进度。为了进一步加快保障性住房建设，加快推进国有林场危旧房改造工作，切实解决城镇低收入家庭住房困难，改善城镇居民和国有林场职工基本居住条件制定本规划。2011年，云浮市根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）、建设部等9部委廉租住房保障办法（第162号）、建设部等7部委经济适用住房管理办法（建住房2007258号）、省政府关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见（粤府20083号）和省住房和城乡建设厅等六部门转发住房和城乡建设部等六部委关于做好住房保障规划编制工作的通知（粤建保201049号）及省林业局关于做好我省国有林场危旧房改造工作的通知等文件，出台了“十二五”住房保障规划，市委、市政府把保障性安居工程建设列入“十大幸福工程”和“十件民生大事”之一，广东省下达到云浮市的保障性住房建设目标与建设规模和总量比云浮市“十一五”期间建设总和的三倍还多，以解决城镇低收入家庭住房困难和国有林场危旧房改造工作。目前，全市29个保障性住房建设项目，总建筑面积达13万平方米，完成投资1.5亿元，通过新建、改建、社会筹集等方式筹集房源2556套，并于10月底前全部开工，开工率、竣工率分别为103.69%和58.78%。（3）建材市场现状目前，云浮市比较规范的建材市场还没有，建材的销售主要是靠零售商，分布主要集中于云浮市金华东路（市区城南浩林路与金华路交汇处）、城南商业街等闹市区，经营的灯饰、板材、五金、木地板、卫浴、窗帘的建材商店分布不均，建材门市呈现零散性，市场稀疏，店面小、租金贵，且交通拥挤。同时，相对于全国建材市场发展状况，云浮市建材市场都为落后的摊位式批发市场，规模较小，物流活动零散，市场的配套仓储、装卸、运输等设施设备不够。市场中购物环境较差，零星的送货车辆与人流混杂，物流费用高，物流速度慢，物流质量难以保证随着云浮市及周边城市房地产产业的不断发展，势必会对建材需求量不断增加，建材相关产品市场需求增长和价格将呈现上升的趋势，行业平均利润也逐渐上升。同时，建材装饰材料、家具商场的发展，也要求云浮市的建材行业必须建立定位档次，在规模、档次、品位和服务各具特色。因此，在厂家和产品的选择上，建材装饰材料也会选择拥有自身的生存竞争力和良好的口碑的品牌，以充分满足消费者多层次的需求，尤其是对灯饰、板材、五金、木地板、卫浴、窗帘等商家。本项目的实施，为云浮市提供了一个统一的建材装饰材料、家居材料的交易平台，统一规划、集中经营。这对于当地石材、建材业发展具有促进作用，有效的推动了工业经济和市场建设的发展，对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。二 项目建设的意义与必要性2.1 引导和转化云浮市及带动周边潜在建材市场需求，推进云浮市建材专业市场的健康发展商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。云浮市及其区域内当前存在着的建材市场需求，但云浮市大多的建材运营商处于高成本运营的商业运营模式下，其运营环境和区位基本上集中与闹市区，缺少成本优势和交通条件受阻，导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中云浮市云城区的建材专业优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心，其核心的便捷的交通条件，使得项目具有很好的经济发展机遇，对周边城市的建材市场有独特的辐射优势。该项目有利于增强云浮市建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓能力。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进云浮市品牌建材/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射。有效解决目前云浮建材在商业化模式下运营成本的压力，提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。2.2 培养和造就云浮市建材物流交易集散中心，支撑该区域的有效物流市场机制建立物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学；需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设；并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。云浮市云城区交通便利，地理位置优势明显，东至广州市区120公里，肇庆市区和肇庆西江码头30公里；距离广西梧州100公里；南至新兴县城30公里；北至西江30公里。公路干线有广梧高速公路、x429线、国道324线等；距三茂铁路腰古客货运中转站8公里； 西江主航道流经区内，区内有云浮港及都杨港等广东内河大港，航道运输便捷，是沟通珠江三角洲、连接大西南的“黄金水道”。良好的经济地理条件，有利于以云浮市为物流据点开展低成本、高效率地开展服务。云浮市永沣建筑装饰材料有限公司建筑装饰材料城项目的建设将大大促进云城区引进和利用商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术，在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式，让先进的建材运营企业以其成熟而规范的服务运作为云浮市建材专业服务发展提供良好的范例与榜样，对云浮市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。2.3充分发挥云浮市石材、建材市场集中的基础优势，促进该地域的物流产业片区、规模化发展目前项目周边有云浮国际石材产业城、东骏石材市场等具有一定规模的专业市场。云浮市己具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。云浮市永沣建筑装饰材料有限公司建材装饰材料城项目的建设，将创造以云浮市云城区为中心的良好的区域内产业布局与发展环境；为区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。加快发展以商贸服务流为平台的经济体，将更好的服务“工业立市”发展目标，增强城市经济辐射能力。云浮石材资源丰富，目前已形成以石材为材料的工艺品、配套产品，加工生产、销售服务等为一体的石材交易市场，但市场内大部分局限于石材交易，对五金、灯饰、不地板等其他建材材料涉及很少，随着云浮市房地产行业的快速发展，特别是保障房任务的建设，以及人们生活水平的提高，云浮市及其周边地区对建材的需求和要求越来越高，对建材市场的建立越来越迫切。本项目可完全依托云浮国际石材城的信息、物流、自动化、知名度等优势，作为云浮市建材、石材专业化、专业化、集约化和规范化产业链的补充与延伸，实现功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的建材装饰材料交易市场，加速融入珠江三角洲的物流圈。同时，项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模市场，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。云浮市石材资源非常丰富，已形成以石材为材料的工艺品、配套产品，加工生产、销售服务等为一体的石材交易市场。本项目的实施，一方面可作为云浮市建材、石材专业化、专业化、集约化和规范化产业链的补充与延伸，有效整合当地建材资源，建立统一的规模化市场，培养云浮市新的经济增长点，增加当地税收和财政收入，有效的推动当地经济建设的发展，另一方面，有效的促进云浮市房地产及保障房的正常建设，为云浮市“十二五”住房保障规划的实现蓄力，同时，云浮市建材装饰材料城的建立可有效的提升土地的利用价值，避免土地资源浪费，可为当地提供上千个工作岗位，解决当地部分剩余劳动力，因此，本项目的实施具有显著的社会效益和经济效益。第三章 市场需求预测一 公司介绍云浮市永沣建筑材料装饰有限公司是专门从事建筑材料、装饰材料、建筑机械、五金制品等生产加工、经营销售为一体的商业贸易公司，公司坚持“诚信进取，开拓创新”的产业化战略发展管理思想与模式，实施积极的名牌战略，业务范遍及全国各地以及东南亚、澳洲、欧洲地区，拥有一支石材、建材加工、销售的专业性团队，市场把握能力强。二 国内市场发展预测（1）国内建材工业发展预测2011年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增长速度22%；水泥产量14.7亿吨，增长8%；平板玻璃产量6亿重量箱，增长15%。水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长，产业结构继续优化，主要行业先进生产力比重继续提高。2011年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整，提升质量档次，出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行业落后生产能力依然较多，加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量多，集中度很低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度，但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后，高档产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级的目标。国家轻工局发布统计数据称：2008-2011年，国内室内装饰年工程量将从1500亿元猛增至3000亿元左右。其中，家庭装饰占50%。因此，室内装饰业是大有可为的行业。为轻工业结构调整、升级换代发挥了重要作用。随着当前住房制度改革的不断深入，建材业对拉动市场消费将起到更积极的促进作用。表3-1 2012年全国主要新型建材需求总量预测表单位新型防水卷材保温材料矿棉吸声板装饰石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁纸墙布化纤地毯万吨50030050-60800平方米8.5亿4000-5000万2.9亿10亿5000-8000万（2）国内家居市场庞大，品牌呈现集约化趋势随着我国家居行业的不断发展，目前的行业脉动呈现以下特征： 供过于求、竞争加剧家居建材市场缺乏合理规划和市场调控；缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，一些国内、国外的投资商在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下，仅凭借强大的经济实力，盲目地兴建市场。使得我国许多地区尤其是一类城市家居建材市场的数量和规模都呈现比较明显的“泡沫”特征，处于“超饱和”状态。由于区域市场总量的供过于求，加之分布不合理，使得一些市场招商不足，人气不旺，销售额被稀释，利润空间大幅下降，竞争加剧，甚至出现不正当竞争。其主要原因就是在需求一定的条件下，“同行”过多，“分母”太大。如果这种情况再不得到抑制，任其发展，不仅会扰乱正常的市场秩序，影响行业的健康发展，还会造成社会资源的浪费。 理念创新、业态多元化我国泛家居行业其发展轨迹应该是：经营商品经营商户经营管理经营诚信经营服务经营品牌一直到所有经营理念的核心，其本质就是家居建材流通载体为消费者创造一切有利条件，实现其消费利益的最大化。其主要形式可以概括为，摊位制卖场、建材超市和独立的品牌专卖店。由于后者的数量和规模都相对有限，因而目前家居建材流通业态的主体依然是处于主导地位的摊位制卖场和渐进的建材超市。可以说，当前我国家居建材流通领域已呈现出摊位制卖场与建材超市并存，两种模式既竞争又互动的态势。 细分市场、错位经营在当前家居建材流通领域日趋激烈的竞争形势下，流通企业如何根据区域需求、同行状况、结合自身形态打造比较优势，增强竞争力的一个重要途径就是“细分市场、错位经营”。其战略设计的着眼点应首先将区域消费指数及结构进行细分：是以价格为“消费阀启点（消费启动点）”的刚性消费一族为受众。或以品牌、品味、素养并通过消费来体现其社会角色将价值作为“消费阀启点”的弹性消费一族作为消费对象。还是瞄准以身份、“面子”、成就等作为“消费阀启点”的反弹性消费一族，定位在vip卖场。从理论上讲，能将上述“三族”兼容当然最好，在避免同质化竞争，取得了良好业绩。 增强素质、做强做大就流通企业的竞争力而言，其关键就是综合素质的较量，要尽快增强和提升“卖场素质”。包括：卖场品牌含金量及彰显水平、创新能力、市场份额、卖场信誉度、服务效率、经营理念、业态模式、业内影响力、对商户的利益亲和力、对消费者的吸引力、资金厚度、所在区域的商情因子及交通便利、团队建设、舵手掌控能力等，它是一个综合评价体系。家居流通企业要想利于不败之地，就要做强做大，既要增强硬实力，又要增强软实力。在战略设计和战术打法上：一要坚持创新，要从以往的“经营商品”向“经营服务”和“经营消费”转变，要科学看待品牌与服务的辨证关系，注重信用和服务的经营；其次要完善和加强“卖场功能”，即交易功能、服务功能、展示功能及感受功能的建设；第三要根据卖场自身状况，最大限度地把握刚性消费、弹性消费和反弹性消费；最大限度地挖掘“服务效益”、“品牌效益”和“规模效益”。发达国家流通行业的发展历程，使以卖场品牌化、集约化、连锁化、服务化趋势，卖场品牌含金量越高、卖场素质越强、服务保障越完善，比较优势就越明显，其综合竞争力也就越强。这样的企业才能在激烈的市场竞争和泛家居行业的脉动下生存与发展。三 云浮市建材装饰材料市场需求预测云浮市近年来，经济发展非常迅速在综合实力快速提升的同时，现代服务业也取得长足发展。在市委、市政府正确领导下，坚持先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展商贸业，建设大市场，搞活大流通，努力把云浮打造成为区域性商业服务业中心，伴随着现代化城市的建设步伐，云浮商业已经进入前所未有的发展阶段，云浮市正在成为全国的现代服务业发展重地。商贸、物流和会展三驾马车并驾齐驱，全力推进。规划引导为先，投资和招商引资有成效。云浮人感受是，消费更方便，生活更舒适了，云浮成为最宜人居、最具投资价值的魅力新城。2011年，按照市委、市政府“千亿工业大会战”的工作部署和要求，云浮市坚持走新型工业化道路，大力实施“工业强区”战略，切实转变经济发展方式，全力加快工业经济发展，不断壮大工业经济总量。全区规模以上工业企业85家，其中当年新增规模以上企业32家，超出市下达任务9家。完成规模以上工业总产值49.88亿元，增长63.1%。规模以上工业增加值完成 16.73亿元，增长42.2%。规模以上工业的快速增长，有力拉动了工业经济的发展，全区完成工业总产值108.69亿元，增长27.6%。 云城区为了深入贯彻落实云浮市美好环境与和谐社会共同缔造行动纲要，围绕打造“宜居城市”的战略部署，大力发展商贸、房地产、金融、物流、饮食、娱乐等城市型经济。重点抓好石材博览中心、东方时代广场、家乐福城市综合体、碧桂园、恒大城、臻汇园、恒晖苑等综合房地产项目建设和国家卫生城市创建工作，中心城区的品位、形象进一步提升。城乡各行业消费活跃，市场购销两旺，全区完成社会消费品零售总额30.44亿元，增长16.1%。同时，云浮市房地产业进入快速发展期，自中央开展房价调控政策以来，云浮市加大了安置房建设步伐，增加廉租房供应等一系列措施，通过创新思维，既保证了房价的平稳，又有效维护了房地产业的健康发展态势。“房市”呈现出投资大幅增长，供求两旺、供应结构日趋完善的良好态势。从整体上看，随着我市国民经济较快的发展，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。房地产业的良好发展态势给建材市场的发展提供了一个广阔的发展空间。一般认为，工程建设项目中材料成本占工程项目造价的60-70左右。可见，建材业在房地产业中占有很高的比重。因此，近几年云浮市建材业的需求量也相当大，而且呈现快速增长的势头。随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。本项目的建立，一方面将为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为云浮市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为云浮市人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前建材市场经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为云浮市行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业，并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业发展。第四章 项目条件及项目选址一 项目选址1. 项目位置本项目厂址为云城区彩营村委罗冲村前、云六公路旁，项目占地面积99900m2，建筑面积147000m2，满足本项目的用地需求。厂址自然条件、地理位置、交通运输和当地施工协作等条件对本项目建设有利。云浮市土地总面积7779.1平方公里。其中耕地面积152.36万亩，水田面积103.93万亩。在全市总面积中，山区面积占60.5%，丘陵面积占30.7%，是典型山区市。云城区是云浮市人民政府所在地，是全市的政治、经济、文化中心，地处广东省中西部，西江中游南岸，地势西南高、东北低，东邻肇庆市、西与云安县接壤、南与云安县和新兴县交界、北临西江。全区总面积为757.6平方公里，现辖云城、高峰、河口、安塘、都杨、腰古、思劳7个镇（街）92个村委会和18个社区居委会，到2009年底，全区总人口29.6万人，有港澳台同胞和旅居海外的华侨5.5万多人。云城区东与肇庆市、江门市、佛山市交界，南与阳江市、茂名市相邻，西与广西梧州接壤，北临西江，与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。市区距肇庆60公里，距广州140多公里，水路距香港177海里，上溯广西梧州60海里。全市在北纬22222319，东经1110311231的范围内，总面积7779.1平方公里。云浮市地势西南高，东北低，市内主要河流罗定南江、新兴江均大致呈西南东北流向。西部、西南部、东南部与邻区、邻市俱以山岭为界，唯北部以西江为界。丘陵是云浮市的主要地貌，多沿山地边缘发育，高丘陵海拔250450米之间，低丘陵海拔100250米之间。低丘陵坡度平缓，多为15度20度。云浮市云城区交通便利，地理位置优势明显，东至广州市区120公里，肇庆市区和肇庆西江码头30公里；距离广西梧州100公里；南至新兴县城30公里；北至西江30公里。公路干线有广梧高速公路、x429线、国道324线等；距三茂铁路腰古客货运中转站8公里； 西江主航道流经区内，区内有云浮港及都杨港等广东内河大港，航道运输便捷，是沟通珠江三角洲、连接大西南的“黄金水道”，供水供电充裕，通讯网络发达。本项目的选址充分考虑云浮市及云城区高峰街专业市场发展现状以及云浮市促进现代服务业发展的进程要求；及其他相关建材工业生产带动的建材专业市场需求。同时，项目选址将充分考虑建材市场是公路货运枢纽、水路港口、铁路物流三者结点的特点，考虑到信息化作为企业结算、信息服务的重要汇集中心的要求。项目以云浮市大型品牌建材家居装饰、石材市场等为服务重点。项目的区位优势体现在配套的专业市场，辐射周边城市的公路运输优势条件，位置选择合理，交通便利。2. 地