商业地产选址.doc

商业选址风水 无论是古代还是现代，人们都很重视房屋建筑的选址问题。但在现代的商业选址中，其参考的因素与传统的风水选址还是有差异的。 现代商业选址参考的因素有： （1）对人流量进行分析； （2）对竞争对手进行分析； （3）对商圈位置和交通状况进行分析。其基本上是围绕以人为中心来考察的，以考察合理常理为主。 风水选址则将天、地、人同时放在一起考虑。我认为它有四大法则，就是象、数、理、气。象在风水中表示地形、水、街道等的形状；数代表的是吉利的坐向，如坐西北向东南（127度157度）、坐东南向西北（307度337度）、坐西南向东北（22度37度）、坐东北向西南（202度217度）；理是常理，基本上围绕以人为中心进行考察分析，我们称之为人的因素；气指气场，天运气数和人气因素作用下的场能、磁场、波等天、地、人合一的综合影响力。 同现代商业选址相比，传统风水选址多了三个因素，我们可以叫它3+1选址法则。比如要开个百货商店，我们要考虑的因素通常有消费人群、消费力、竞争力，面对于形象、地场、地气、坐向的用途等因素却常常忽略，而这些恰好是风水学上重要的参考因素。 之前，世界著名企业沃尔玛在商业选址时，十分重视研究调查，其商业选址原则基本上可以代表现代商业选址的一个典范。现在，我们以沃尔玛选址为例，为大家详细讲解现代商业选址与3+1风水选址的差异。沃尔玛选址考虑所在城市的因素有： 1、城市的现有格局：城市的人口；城市面积、市区面积；市区人口（外来人口的比例，从事行业，人均收入，市民基本消费情况、倾向、消费区域的选择）； 2、2010年规划人口数量及城市规划、商业规划； 3、城市在全国、全省的经济排名及地位； 4、社会生产总值；人均gdp；与去年的增长比例；居民人均收入、农民人均收入； 5、城市居民人均可支配收入、农民人均可支配收入、居民人均消费支出、消费结构、消费水平。与去年的增长比例； 6、社会零售总额；与去年的增长比例； 7、主要产业、产业结构、三产发展模式、比率及增长速度； 8、交通条件，（海路铁空）； 9、肯德基、麦当劳的各个数量；其他中西餐饮布点情况、各地主要大型餐饮位置、地点； 10、私家车的比例； 11、已开业的大超市名称，开业时间，面积，营业额，各时段收入量； 12、即将开业的大超市的名称； 13、城市发展规划（例如工业往哪里发展，住宅往哪里发展）； 14、市区住宅平均售价，商圈内住宅平均售价； 15、主商圈位置、规模、组成等、商圈定位、功能； 16、市内区商铺平均售价，商铺销售、租赁价格、租赁状况、物业属性； 17、商铺档次结构、区域商业消费习惯、对高、中、低档的商业消费比例的需求； 18、现有超市、商场数量、规模、品牌、主要竞争、区域等； 19、项目所在城市对周边城市、乡镇的商业辐射如何？ 20、城市人均商业面积多少？区域市场的商业物业的饱和度？ 21、城市基础建设情况、城市基础建设规划； 22、政府是否大力支持此项目及优惠措施如何？ 23、外商投资项目数量及实际引进外资金额，哪些外商企业名称； 24、外商投资优惠政策，及其他外资项目情况。 25、市区内公交线路的数量，在项目周围500米内现有几条线路、未来3年内拟增设的公交数量； 26、以项目为中心，2公里为半径商圈内的人口数量； 27、以项目为中心，2公里为半径商圈内，过去三年、未来三年内人口增长的数量；未来五年内人口增长的数量； 28、该区内的人均可支配收入； 29、地块面积、周边道路路宽与流量、地块长度比等、周边人口与组成等； 30、目标项目地块的详细地图、鸟瞰图。 通过以上比较，我们认为，沃尔玛选址的方法基本上是现代商业选址的典型代表，但其选址只是充分考虑了理部分的因素，只占3+1风水选址法则的四分之一。我们可以看到，风水选址比现代商业选址考察更加全面。因此，我们可以得出结论：风水选址比现代商业选址更加合理、科学业内曾经流传这样一种说法：“选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好！”似乎无论麦当劳和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征。我们可以看到麦当劳开业的店铺或者在闻名中外的金街，或者在不是热点、不温不火的五环路以外，其门庭若市的状况总让人不得不佩服其选址的精明，麦当劳开一家火一家，不能不让业内外人士交口称绝。 为了探个究竟，笔者采访了业内的商业选址专家，间接探讨了麦当劳选址的几大要素，给投资者以参考。 开店迅速眼光独到 全球快餐连锁巨头麦当劳公司表示，计划2008年在中国增开125家分店，以进一步拓展亚洲快餐市场。麦当劳公司中国区首席执行官杰夫施瓦茨在接受媒体采访时说，除2008年新开125家分店外，麦当劳还计划2009年和2010年在中国分别增开150家和175家分店。 这么快的开店频率，一定有自己的开店诀窍。北京汇博行房地产经纪有限公司董事、总经理潘好龙(潘好龙博客,潘好龙新闻,潘好龙说吧)开说：“在连锁快餐店的选址要素中，城市的规划是最重要的，麦当劳也不例外。”将城市未来的发展趋势纳入选址的重要原则，这必然是麦当劳成功的重要因素。 一位专业人士告诉笔者麦当劳布点的最大原则，就是20年租期不变。所以对每个点的开与否，都要通过3个月到6个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区是布点考虑的地区。 其次，对不同商圈中的物业进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否有能力开设一家麦当劳餐厅。麦当劳在选址中前进的每一步，都是以缜密调查为基础的。 新城、郊区适合的新阵地 麦当劳在我国的发展步伐无疑是飞速的，而如今也几乎没有孩子不知道麦当劳叔叔。有人说，这是麦当劳的本土化策略带来的结果。但本土化只是他成功的一个方面，麦当劳最成功的地方在于选址，它只选择在适合汉堡包生存的地方开店，所以它的每个店都非常成功。 但他们一般不会花巨资去开发新的市场，而是去寻找适合自己的市场；不会认为哪里都有其发展的空间，而是选择尽可能实现完全拷贝母店的店址。用一个形象的比喻来说，他们不会给每个人量体裁衣，他们需要做的只是寻找能够穿上他们衣服的人。 在北京的新城规划中，麦当劳也调整了自己的开店位置，大量地选择了把店开在远郊、新城等新开发的地点。在先期发展的顺义、通州、亦庄3个新城中，已经开发建成销售了大批的商业住宅，麦当劳就是看到了未来的发展前景和潜在的消费人群。因为一项商业调查显示，人们的日常消费行为中有65%是在居住地完成的。业内人士认为，顺义、通州、亦庄3个新城是因为距离城区比较近，住宅发展得比较快而吸引了麦当劳的进入。 专家提醒 麦当劳选址的两大原则 连锁企业发展的标志就是规模扩张，而实现这一目标的第一步就是通过选择合适的店址，使分店更加标准化，使总部经营管理更加简单化。麦当劳连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，他们就是要选择目标市场以加快连锁经营的步伐。 两大原则 规划、数据等样样到位 首先就是市场调查和资料信息的收集。包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间。门店与大商场的优化组合 仔细观察麦当劳快餐厅在北京的扩张，人们惊奇地发现，麦当劳快餐厅几乎都是建在大型商业设施旁边。“将绝大多数店铺建在大型商业设施旁边，表现出来的必然性，便是麦当劳选址营销策略的规律特征。”一位专业人士分析认为。 以大型商业设施为依托比较容易获得客源。因为人们选择快餐往往是顺便而就，而不会单独计划去某处快餐厅就餐。麦当劳的经营者深谙经营之道，熟知顾客这一心理，把店址选在大型商业设施旁边，在弥补大型商业设施餐饮功能不足的同时，与其共同形成了对顾客更强的吸引力，不仅增加了大型商业设施的顾客流量，给大型商业设施带来了销售效益;也使顾客比以往更愿意到有快餐厅的大型商业设施去购物，因为人们会感到更方便。与此同时，也相对简化了选址的工作程序和工作量。麦当劳快餐厅定位于大型商业设施旁边，可以省去许多环节，只要详细分析大型商业设施的客流量及其构成，大商店的经济效益即可。 三、5a法则是商业店铺选址技术的核心 5a法则即“便利法则”。“a”是advantage(便利)的英文字头，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5a法则”。 5a法则主要应用于针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。 5a法则的基本理念是：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，明确选址工作是“为何做？”；提供全程便利就要对消费者购物的全程进行分析研究，明确选址工作该“如何做？”。 5a法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及了五个方面的内容：1、交通便利；2、确认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、选购便利。围绕这五方面的内容，以购物便利性为主线，5a法则囊括了店铺选址工作中的各个主要环节，为确定店址的各项标准和指标提供了依据。 交通便利是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。对交通便利性的研究，是以商家对消费者的预期数量为基础的，这个预期数量又源自商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析。不同商家在同一地区、或同一商家在不同地区，对消费者的预期数量都可能会有所差异。对于大型零售商家而言，目前对有效商圈常住人口的预期数量一般不会少于20万人。交通便利性研究主要涉及了消费者对交通时耗的便利需求，并由此引伸出消费者对不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。其中包括： 交通时耗：针对大型综合超市，单程5分钟内满意，10分钟内可以，15分钟勉强。 交通方式：自驾车、出租车（的士）、公交车（巴士）、自行车、步行。 交通道路：主干路、主路、支路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。 自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂（院）区、公园。 确认便利是指让消费者能便利地找到目标商场。即使是已被消费者熟悉的商场，由于其周边社区、道路和其它相邻建筑物的发展变化，也会不可避免地让人一时“难找”甚至“找不到”。特别对于自驾车搜狗的消费者而言，在行驶中寻找想去的目标商场会更困难，商家为此需要增强商场建筑物的可视性。而且，加强确认的便利性还会增加消费者即兴购物的可能性。主要措施为： 远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。 中距离确认：200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，无遮挡（树、其它大型标牌等），周边开阔。 近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。 趋近便利是指让消费者能便利地靠近到商场门前。不同交通方式有不同的趋近便利性需求： 对于自驾车、出租车、自行车：需有对应于来向不同车辆的道路出入口、允许车辆倒头的路口、无路障、无绿化隔离带； 对于公交车：需有若干条公交线路的车站点距离商场不超过200米，其每日的运营时间不少于商场的营业时间； 对于步行者：需有跨越公路的人行天桥或过街人行道。 进出便利是指让消费者能便利地进出商场。对于建筑面积超过1万平方米的大型超市，考虑的主要因素包括： 多组并联的外门构成的商场主入口，总宽度不宜小于1216米，其中有12组自动门； 门口外的台阶尽可能少且不宜超过4级，防滑，有手推车通行坡道及残疾人无障碍通道； 门口外有较大的雨棚，门口处有充足的照明； 超市不设在首层且对首层无使用权时，应有直接通向超市的自动步道且步道的入口尽量靠近首层商场主入口； 机动车停车位宜达到200个以上（仓储式商场宜达到300个以上）。室外停车场应靠近商场主入口，购物小推车可到达每个车位；室内停车场应设在超市商场的同层或邻层（不宜隔层设置），并应设置自超市直通室内停车场的自动步道； 作者：wzhh12132007-7-20 13:12 回复此发言 3商业选址5a法则 有出租车上下乘客的场地及出租车排队候客的场地（不宜少于5个车位）； 有自行车存车场地。可将两轮机动车停车位与自行车存车场地相邻。 购物便利是指让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。为此，需要将选址技术与商品经营技术高度统一和匹配。前者通过选择或设定相关网络超女的建筑条件满足商场硬件方面的需求，后者通过提供经营服务满足商场软件方面的需求。通常，根据顾客的便利性需求和商品经营技术的需求，大型超市商场对建筑条件的相关要求为： 适宜的商品展放空间，满足特定商品数量对展放空间的要求。对大型综合超市，通常需要约1万平方米建筑面积，其中6065%为卖场经营面积。建筑层高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商场平面布局，通常柱距912米为宜； 适宜的通道，便于推购物车的顾客通行。涉及其宽度、地面饰层、建筑柱距等因素。通常主通道宽46米，次通道宽24米。通道地面平坦，饰面材质防滑、耐磨、抗碾压； 适宜的楼层，首层为佳，尽可能避免跨层，必须跨层时，超市总层数不宜超过2层。跨层时应设双向自动步道，其出入口前需有46米距离的缓冲区； 适宜的收银区域和适量的收银台。约1万平方米建筑面积的大型综合超市，收银机不宜少于25台，通常为