XXXX酒店项目建议书(浦发样本)1.doc

/chess95660xxxx酒店改造工程项目建议书一、 总论（一） 项目名称：xxx酒店改造工程（二） 项目建设单位概况1、 名称：xxx有限公司2、 注册地址：xxxx3、 法定代表人：xxx二、 项目概况1、 建设地点：xxxxx2、 建设内容：（1）装修工程xx酒店总面积16349平方米，酒店共160间客房，其中包括标准间130间，豪华单人间12间，行政单间12间，行政套房4间，豪华套房2间。（2） 盐疗spa馆包含盐疗spa贵宾房、盐雾蒸汽室、盐粉理疗室、矿物盐温疗理室、矿物盐疗理桑拿浴、盐水温疗池、矿物盐泥疗理工作坊、温疗暖睡床、盐浮声纳沉睡池、盐水漂浮按摩护理室、矿物盐温疗敷体护理室及热带雨林花淋浴冲淋系统等。3、投资估算（1）投资估算依据a、本项目总体规划方案。b、本项目各工程预决算书。（2）建设投资估算经测算，本项目建设投资为5200万元，本次需投入5306.92万元，其中建设投资静态部份5200万元，建设投资动态部份106.92万元，具体构成详见附表1-1。a、 装修工程投资2600万元 b、中央空调系统投资800万元c、消防系统投资760万元d、配套设施设备投资1040万元e、建设期利息106.92万元是指建设期内因贷款而产生的贷款利息。本项目拟申请银行贷款3600万元，贷款利率为5.94%，贷款期限3年，建设期贷款利息总额为106.92万元。（3） 流动资金估算根据本项目具体特点，流动资金按建设投资的2%确定，取整为100万元。（4） 项目总投资项目总投资5406.92万元，主要构成为：建设投资其中：静态部份5200万元动态部份106.92万元 流动资金100万元（5） 资金使用计划本项目计划工期为六个月，即2010年1月至2010年6月，资金使用计划为2010年1-6月 2010年7月至2011年6月 建设投资（不含建设期利息） 4940万元 260万元建设期利息 106.92万元流动资金 100万元合计：5406.92万元资金使用计划详见附表2。4、 资金来源本项目总投资为5406.92万元，具体来源如下：a、自筹资金1806.92万元，占项目总投资的33%；b、申请银行贷款3600万元，占总投资的67%，银行贷款利率5.94%，贷款期限3年。5、财务评价a、财务评价基础数据与参数选取（1）计算期本项目计算期定为11年，其中建设期按1年测算，营运期10年，主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。（2）财务基准收益率（ic）基准收益率参照银行贷款利息5.94%，加风险收益率确定，本项目确定为8%。（3）平均房价根据目前实际开房房间数和房间价格取得。（4）税费率本项目各种税费率如下：税费项目计税依据税费率营业税以营业收入为基数5%城市维护建设税以营业税为基数7%教育费附加以营业税为基数3%所得税以利润总额为基数15%b、 营业收入和营业税金及附加测算 、营业收入测算（详见附表3）本项目是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的，营业收入包括盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入，暂未考虑其他收入及对死海门票其他收益的影响，具体测算详见附表3。在运营期年均收入为2199.92万元。具体测算如下：客房收入运营期年均收入1681.92万元，本项目可用房每日160间，运营期入住率为60%，即日均开房数为96间，年开房总数3.5万间。本项目房间主要为标准间和豪单共计142间占89%，房价为平时480元，周末及黄金周房价为680元，考虑到团队及协议单位的折扣价及单人价、行政套房价格影响，将平均房价定为480元。（详见附表3-1）盐疗收入运营期年均收入438万元，本项目预计日均消费人次为100人次，年均消费人次3.65人次，平均消费价格为120元/人次。（详见附表3-2）、 营业税金及附加本项目应缴纳营业税，税率为5%，城市维护建设税、教育费附加分别为7%、3%，具体测算详见附表3。c、 成本费用估算成本费用估算详见附表4、附表3-1、附表3-2，具体估算为： 、营业成本估算营业期第一年客房营业成本按房费收入的6%测算，随管理规范及管理水平的提高，逐渐降至5%。营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的2%测算。、人员工资及水电费人员工资及水电费按营业收入的5%测算。 、广告及业务推广广告及业务推广按营业收入的2%测算。 、维修费维修费按折旧费的15%测算。 、管理费用营业期各年管理费用按营业收入的1%测算。 、折旧及摊销估算本项目分类折旧及摊销，按直线法计算折旧和摊销，具体折旧及摊销年限详见附表4-1。根据附表4-1的测算结果，前五年的折旧及摊销费年均为524.69万元，第六年至第十年504.69万元。 、财务费用本项目财务费用为银行贷款在经营期所发生的利息费用以及相应的手续费。d、 财务指标分析 、利润测算经测算，本项目经营期内累计实现利润总额为11068.04万元，年均实现利润总额为1106.8万元，年均投资利税率为20.47%。所得税率按15%测算，年均上缴所得税166.02万元。在整个经营期内累计实现净利润9407.83万元，年均实现净利润940.78万元，年均税后投资利润率17.4%。利润测算详见附表5 、财务盈利能力分析经测算，本项目计算期内税后财务内部收益率为25.36%，净财务现值（ic=8%）为4444.35万元，动态税后投资回收期为4.38年（不含建设期）；税前财务内部收益率为28.82%，税前财务净现值为5461.14万元，税前投资回收期为3.9年（不含建设期）。本项目税前、税后财务内部收益率均大于确定的基准收益率8%，税前、税后财务净现值均大于零，投资回收期较短，这说明本项目在财务上是可行的。、偿债能力分析本项目银行借款总额为3600万元，期限3年，年利率5.94%。按最大还款能力（净利润的90%、折旧和摊销的100%）测算：借款偿还期为2.81年，完全能满足贷款要求。按借款要求测算：借款偿还期3年，满足借款要求。还款期平均利息备付率=税息前利润/当期应利息费=8.11，大于2。还款期偿债备率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额=1.06，大于1。借款偿还详见附表7。e、 不确定性分析、敏感性分析本项目选取价格、建设投资、经营成本三个因素进行敏感性分析，分析其变化对所得税前财务内部收益率，投资回收期和年均实现利润总额的影响。当价格降低10%时，税后财务内部收益率为20.57%，投资回收期为5.27年，财务净现值为3126.91万元；当经营成本增加10%时，税后财务内部收益率为24.6%，投资回收期为4.51年，财务净现值为4232.49万元；当建设投资增加10%时，税后财务内部收益率为22.3%，投资回收期为4.91年，财务净现值为3956.97万元。测算结果表明本项目的抗风险能力较强，具体测算详见附表8。、盈亏平均分析以营业收入表示的盈亏平衡点（bep），其计算公式为：bep=年均固定总成本/（年均销售收入-年均可变成本-年均销售税金及附加）100%计算结果表明，该项目只要预测营业收入的42.02%时，也就是年均营业收入达到890.79万元时，项目即可保本。f、财务评价结论该项目在整个经营期内年均实现营业收入2119.92万元，年均实现净利润940.78万元，税后财务内部收益率为25.36%，财务净现值（ic=8%）为4444.35万元，税后投资回收期为4.38年（不含建设期）。贷款偿还期在3年内，如按最大还款能力测算，借款偿还期为2.81年（从借款年开