2009江苏中茵昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告.doc

江苏中茵置业有限公司江苏中茵置业有限公司 昆山市昆山市中茵世贸广场中茵世贸广场项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 二二九年三月九年三月 JOININ HOLDING 中中 茵茵 股股 份份 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 关于报告的说明关于报告的说明 本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估 算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和项目基本的实际情 况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议： 1.由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。 2.本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许（如 市场调研进一步加深） ，不排除有更优的方案出现。 3.本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其 销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求 关系和未来几年昆山的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段 目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展 商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水 平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以 抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。 4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目 总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。 还应推行竞投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目 经营目标的顺利实现。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 目目 录录 第一部分第一部分 项目概况及背景项目概况及背景 1.1 项目背景. 1.1.1 项目所在地 1.1.2 项目竞价取得 1.2 项目开发手续介绍. 1.3 开发商及介绍 1.3.1 开发商名称. 1.3.2 开发商简介. 1.4 项目建设规模及内容 第二部分第二部分 项目投资环境及市场调研项目投资环境及市场调研 2.1 中国房地产市场宏观分析. 2.1.1 全国宏观经济. 2.1.2 房地产行业简要分析. 2.2 房地产行业政策. 2.2.1 金融信贷政策. 2.2.2 土地政策 2.2.3 税收政策 2.2.4 保障性住房政策 2.2.5 外资政策. 2.2.6 政策分析. 2.3 昆山市区域房地产市场分析 2.3.1 昆山市概况 2.3.2 昆山宏观经济概况 2.3.3 昆山房地产市场概况 第三部分第三部分 项目分析及评价项目分析及评价 3.1 项目的综合评析. 3.1.1 项目区域分析. 3.1.2 中茵世贸广场地块区域价值分析 3.2 项目 SWOT 分析 3.2.1 写字楼市场 SWOT 分析 3.2.2 酒店市场 SWOT 分析 第四部分第四部分 目标市场定位及产品定位目标市场定位及产品定位 4.1 定位依据. 4.1.1 全局定位依据 4.1.2 差异化策略 4.1.3 可持续发展策略 4.1.4 价值提升策略 4.2 写字楼定位 421 形象与功能定位 422 定位依据 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 423 技术系统定位 424 体量价格定位 4.3 酒店定位. 431 形象及功能定位. 4. 3. 2 定位依据 4. 3. 3 体量及价格定位 4.4 商业部分定位. 441 功能及形象定位. 442 定位依据 443 体量及租赁价格定位 444 销售价格定位 . 第五部分第五部分 建设方式与内容说明建设方式与内容说明 5.1 建设内容 5.2 建设方式 5.3 实施计划. 第六部分第六部分 收入预测及盈利分析收入预测及盈利分析 61 项目总成本. 62 本项目总收入. 6.2.1 本项目各功能面积组合（单位：平方米）. 6.2.2 本项目总销售额. 6.2.3 本项目总租赁额. 6.2.4 本项目经营收入. 6.2.5 本项目投资回报概算. 第七部分第七部分 项目风险防范项目风险防范 7.1 项目开发风险防范 7.1.1 项目开发风险 7.1.2 项目开发风险防范 7.2 项目筹资风险防范 7.2.1 项目筹资风险 7.2.2 项目筹资风险防范 7.3 项目政策风险防范 7.3.1 项目政策风险 7.3.1 项目政策风险防范 7.4 工程质量风险防范 7.4.1 工程质量风险 7.5.2 工程质量风险防范 7.6 合作和合资的风险防范. 7.6.1 合作和合资的风险 7.6.2 合作和合资的风险防范 7.7 项目其他主要问题的解决 7.7.1 营销管理. 7.7.2 工期. JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 7.7.3 投资决策 第八部分第八部分 项目可行性结论项目可行性结论 8.1 概述 8.2 项目经济效益评价. 8.3 项目社会效益评价 8.4 项目环境效益评价 8.5 可行性研究结论 第一部分第一部分 项目概况及背景项目概况及背景 1.11.1 项目背景项目背景 1.1.11.1.1 项目所在地项目所在地 昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴 工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。昆山是江苏的 “东大门” ，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山是经济高 度国际化的开放型城市。昆山是国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的 高回报地区和经济发展的高增长地区之一。先后荣获国家卫生城市、国家环保 模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台 湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市” 。在国家统计局公布 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 的全国百强县（市）社会经济综合发展指数测评结果排名中，昆山多年位列第 一。 1.1.21.1.2 项目竞价取得项目竞价取得 2005 年 3 月 8 日至 2005 年 4 月 8 日，在昆山市国土资源局土地交易中心 经过激烈角逐，江苏中茵置业有限公司最终凭借雄厚的资金、实力以总价 2.1 亿元人民币取得了昆山市原白水潭地块（41502 平方米）的开发使用权。该地 块的最终摘牌标志着中茵置业正式从专注住宅产品开发转型到复合商业地产的 运营。 1.21.2 项目开发手续介绍项目开发手续介绍 开发建设的世贸广场项目地块先期工程计划于 2007 年正式开工建设。为保 证项目地块的工程按计划开工和确保工程的顺利进行，公司需要获以下相关手 续或证明： 1、立项批文 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、用地批准书 5、建设工程规划许可证 6、建设工程施工许可证 7、预售许可证。 结合实际情况在签订土地出让合同 、 土地开发合同后，进行项目立 项报告申请，同时委托著名的设计单位进行项目的规划设计，报送规划部门审 批。项目规划审批通过后，进行楼层单体的设计。在此期间按照合同交纳完土 地出让金后，进行项目土地公告，期满后需要及时办理国有土地使用证 、 建设用地规划许可证和项目用地批准 ，并按程序办理相关手续，达到开 工标准。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 1.31.3 开发商及介绍开发商及介绍 1.3.11.3.1 开发商名称开发商名称 江苏中茵置业有限公司 1.3.21.3.2 开发商简介开发商简介 江苏中茵置业有限公司（以下简称“中茵置业”或“江苏中茵置业” ）属于 中茵股份有限公司（以下简称“中茵股份” ） ，中茵股份有限公司控股股东为苏 州中茵集团有限公司（以下简称“中茵集团” ） 。中茵集团连续三年被评为中国 房地产五十强企业，获得中国最具影响力的财富企业殊荣，中茵集团曾多次受 到国家建设部、中国房协、江苏省建设厅等各级部门的表彰。目前集团投资遍 及全国多个城市，经营业态还涉及酒店、商业管理、IT 等多个领域。 江苏中茵置业有限公司 2000 年成立于昆山，注册资金 5000 万元。中茵置 业以“创造明天的价值”为开发理念，积极配合昆山城市建设和旧城改造，先 后成功开发了“怡景湾” 、 “莱茵广场” 、 “中茵广场” 、 “雍景湾” 、 “雍景湾东 苑” 、 “雍景湾南苑”等商住项目。正在开发建设的大型综合高端商业、商务 项目中茵世贸广场、中茵国际商务花园。累计开发面积近 80 万平米。 江苏中茵置业有限公司不断突破创新，以求发展。在昆山首创围合式休闲 购物广场、精装修 SOHO 单身公寓等新型业态，引领了昆山房地产业的发展。其 产品理念、项目规划、以及行销模式等都已成为业界效仿的典范。 依托控股股东良好的信誉和雄厚的实力，中茵人以其先进的理念和精益求 精的态度在昆山创造了一个又一个辉煌。赢得了建设部、江苏省建设厅、中国 消协等部门的多项嘉奖。得到了广大消费者的一致认可和广泛好评。 2008 年 7 月 8 日，中茵集团重组原天华股份取得圆满成功，中茵股份顺利 复牌！这标志着中茵股份迈上了新的发展台阶，真正成为一家公众公司。 在中茵集团品牌战略指导下，中茵置业进军大型综合商业项目的开发，先 后承接了昆山市政府重点实施工程中茵世贸广场的开发建设，以及江苏 国际商务中心先期重点商务配套中茵国际商务花园的开发建设。在中茵品 牌的号召下，公司先后与洲际酒店集团、家乐福、八佰伴等世界一流商家结成 战略合作伙伴。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 1.41.4 项目建设规模及内容项目建设规模及内容 中茵世贸广场位于昆山市玉山镇，西至中山路，南至前进路。地块总面积 为 41502 平方米。其中可用于地面建筑的为 A 地块，面积为 28502 平方米；B 地块 13000 平方米，以水面及广场为主，不能设置建筑。总建筑面积 158498 平 方米，项目设计功能包含：写字楼及商业群房、百货大楼、独栋商业、城市广 场、大卖场（超市） 。其中：五星级酒店 33855 平方米，写字楼 16924.8 平方 米，购物中心 68012.4 平方米， 4000 平方米水景及 13000 平方米休闲广场。 计划开发周期为 2006 年-2010 年底。 第二部分第二部分 项目投资环境及市场调研项目投资环境及市场调研 2.12.1 中国中国房地产市场宏观分析房地产市场宏观分析 2.1.12.1.1 全国宏观经济全国宏观经济 2008 年，尽管受到国际金融危机的影响，中国国民经济依然保持平稳较快 发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。 初步核算，全年国内生产总值 300670 亿元，比上年增长 9.0%。分产业看， 第一产业增加值 34000 亿元，增长 5.5%；第二产业增加值 146183 亿元，增长 9.3%；第三产业增加值 120487 亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产 总值的比重为 11.3%，比上年上升 0.2 个百分点；第二产业增加值比重为 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 48.6%，上升 0.1 个百分点；第三产业增加值比重为 40.1%，下降 0.3 个百分点。 居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入 15781 元，实际增长 8.4%。 全年农村居民人均纯收入 4761 元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长 8.0%；城镇居民人均可支配收入 15781 元，实际增长 8.4%。年末居民储蓄存款 余额 217885 亿元，比上年末增加 45351 亿元。我国 2008 年就业再就业目标全 面完成，全年城镇新增就业 1113 万人，完成了全年目标任务的 111%，四季度 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 末全国城镇登记失业率 4.2%，比上年底上升 0.2 个百分点。 固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产 投资 172291 亿元，比上年增长 25.5%，加快 0.7 个百分点。 城镇固定资产投资 148167 亿元，增长 26.1%，加快 0.3 个百分点；农村投 资 24124 亿元，增长 21.5%。在城镇投资中，第一产业投资 2256 亿元，比上年 增长 54.5%；第二产业投资 65036 亿元，增长 28.0%；第三产业投资 80875 亿元， 增长 24.1%。分地区看，东部地区投资 87412 亿元，比上年增长 20.9%；中部地 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 区投资 45384 亿元，增长 32.6%；西部地区投资 35839 亿元，增长 26.9%。全年 房地产开发投资 30580 亿元，比上年增长 20.9%。 消费价格上涨较快，房屋销售价格上涨较多。居民消费价格比上年上涨 5.9%。 时间时间居民价格消费指数（居民价格消费指数（% %） 2003 年 101.2 2004 年 103.9 2005 年 101.8 2006 年 101.5 2007 年 104.8 2008 年 105.9 食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。分类别看，食品 价格上涨 14.3%。固定资产投资价格上涨 8.9%。工业品出厂价格上涨 6.9%，其 中生产资料价格上涨 7.7%，生活资料价格上涨 4.1%。原材料、燃料、动力购进 价格上涨 10.5%。农产品生产价格上涨 14.1%。农业生产资料价格上涨 20.3%。70 个大中城市房屋销售价格上涨 6.5%，其中新建住宅价格上涨 7.1%， 二手住宅价格上涨 6.2%；房屋租赁价格上涨 1.4%。 由以上数据信息看来，国家宏观经济环境呈现持续稳健增长的局面，国民 经济保持平稳、较快增长的基本态势。作为支柱产业的房地产行业在 2008 年也 保持了较快的发展。 2.1.22.1.2 房地产行业简要分析房地产行业简要分析 房地产开发完成情况房地产开发完成情况 1-12 月，全国完成房地产开发投资 30580 亿元，同比增长 20.9%，增幅比 1-11 月回落 1.8 个百分点。其中，商品住宅完成投资 22081 亿元，同比增长 22.6%，回落 2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为 72.2%。 1-12 月，全国房地产开发企业房屋施工面积 27.4 亿平方米，同比增长 16.0%；房屋新开工面积 9.8 亿平方米，增长 2.3%；房屋竣工面积 5.9 亿平方 米，下降 3.5%。其中，住宅竣工面积 4.8 亿平方米，下降 4.2%。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 1-12 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 3.7 亿平方米，同比下降 8.6%；完成土地开发面积 2.6 亿平方米，同比下降 5.6%。 商品房销售和空置情况商品房销售和空置情况 1-12 月，全国商品房销售面积 6.2 亿平方米，同比下降 19.7%。其中，商 品住宅销售面积下降 20.3%；商品房销售额 24071 亿元，同比下降 19.5%。其中， 商品住宅销售额下降 20.1%。 截至 12 月末，全国商品房空置面积 1.64 亿平方米，同比增长 21.8%，增 幅比 1-11 月提高 6.5 个百分点。其中，空置商品住宅 9069 万平方米，同比增 长 32.3%，增幅提高 9.4 个百分点。 房地产开发企业资金来源情况房地产开发企业资金来源情况 1-12 月，房地产开发企业本年资金来源 38146 亿元，同比增长 1.8%。其中， 国内贷款 7257 亿元，增长 3.4%；企业自筹资金 15081 亿元，增长 28.1%；其他 资金 15082 亿元，同比下降 16.4%。其中,个人按揭贷款 3573 亿元，下降 29.7%。 7070 个大中城市房屋销售价格指数个大中城市房屋销售价格指数 12 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比下降 0.4%，环比下降 0.5%。 新建住宅销售价格同比下降 0.8%，环比下降 0.7%。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨 0.6%；商品住宅销 售价格下降 0.9%，其中普通住宅销售价格下降 0.9%，高档住宅销售价格下降 1.1%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 0.8%， 其中普通住宅销售价格下降 0.6%，高档住宅销售价格下降 1.6%。 分套型看，90 平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降 0.4%，环比下降 0.1%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有 48 个，其中 涨幅较大的城市是：银川 9.1%、温州 8.1%、金华 6.9%、北海 6.6%、三亚 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 6.1%；价格下降的城市有 21 个，其中深圳下降 18.1%、广州下降 9.4%、南京下 降 5.8%、重庆下降 5.2%、桂林下降 5.2%。与上月相比，新建住宅销售价格上 涨的城市有 4 个,价格涨幅在 0.1%-0.3%之间；价格下降的城市有 50 个，其中 徐州下降 4.2%、岳阳下降 3.2%、广州下降 3.1%、长春下降 2.6%、湛江下降 2.5%。 二手住宅销售价格同比下降 0.1%，环比下降 0.3%。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有 41 个，其中 涨幅较大的城市是：三亚 15.0%、南宁 12.0%、兰州 7.5%、银川 7.2%、西宁 6.6%；价格下降的城市有 28 个，其中深圳下降 18.7%、厦门下降 6.9%、包头下 降 4.8%、岳阳下降 4.7%、重庆下降 4.5%。与上月相比，二手住宅销售价格上 涨的城市有 11 个，除兰州上涨 6.3%外，其余城市价格涨幅在 0.1%-0.6%之间； 价格下降的城市有 52 个，其中岳阳下降 4.1%、济宁下降 3.6%、石家庄下降 3.3%、沈阳下降 3.2%、吉林下降 3.0%。 20092009 年初年初“小阳春小阳春”显示楼市回暖迹象显示楼市回暖迹象 2009 年 2 月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数” ）为 94.86，比去年 12 月份回落 1.6 点，比去年同期回落 10.69 点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 91.88，比去年 12 月份回落 7.78 点，比去年同期回落 12.95 点; 本年资金来源分类指数为 92.6，比去年 12 月份提高 1.55 点，比去年同期回落 11.66 点; 土地开发面积分类指数为 92.27，比去年 12 月份回落 1.2 点，比去年同期回落 7.07 点; 商品房空置面积 分类指数为 95.46，比去年 12 月份回落 4.72 点，比去年同期回落 16.06 点; 房屋施工面积分类指数为 94.86，比去年 12 月份回落 3.52 点，比去年同期回 落 13.27 点。 2008-2009 年 2 月全国房地产开发景气指数趋势图 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 2009 年 2 月份，中房指数研究院发布的全国 25 个大中城市及 10 个小城市 新建商品房的最新统计数据，除了苏州等少数城市外，绝大部分城市成交量较 春节前猛增。北京新房成交量增幅达 63.66%，上海为 83.71%，杭州为 98.82%。宁波、贵阳、扬州等地的成交量增幅更达到 100%以上。 2009 年 3 月 26 日，发改委网站发布对全国 36 个大中城市的监测数据，2 月份全国新建房价由降转升，存量房价小幅上涨。新建商品房集中成交价为 5991 元/平方米(下同)，环比由上月下降 2.96%，转为上涨 0.22%；存量房集中 成交价为 5933 元，环比上涨 1.33%。 分类别看，新建商品房住宅集中成交价为 5509 元，环比由上月下降 1.43%，转为上涨 0.77%。其中除经济适用房价格环比继续下降 0.24%外，普通 商品住宅和高档商品住宅价格环比均出现小幅回涨，分别由上月下降 1.87%和 0.53%，转为上涨 0.63%和 1.79%。商品房非住宅价格为 10329 元，环比下降 2.33%。存量房类别中，住宅集中成交价环比小幅下降 1.12%，非住宅价格上涨 2.90%。 在刚刚过去的 3 月份,中国指数研究院数据信息中心重点监测了全国 30 个 城市的住宅成交面积,其中 26 个城市住宅成交面积环比上升,而一线城市的成交 面积增幅 50%以上。 从全国 30 个城市成交面积的环比涨跌幅来看,包头环比涨幅最大,达到 180.02%;此外,杭州、青岛、天津、海口、贵阳的环比增幅也在 1 倍以上。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 环比涨幅处于 50%100%区间的一共有 13 个城市,与 2 月份近一半的城市环 比增幅在 50%以内形成对照,这说明 3 月份成交面积总体增速趋向加速,北京、 上海、深圳这 3 个一线城市皆处于此区间内。其中,北京市 3 月商品住宅成交 15034 套,成交面积 168.52 万平方米,环比上涨 79.53%,13 月总成交面积达到 335 万平方米,同比去年增长 57.04%。 据观察,此轮的市场回暖在前期刚性需求的基础上,二、三月份的改善性需 求显现,此外,近期少量的投资性需求开始进入楼市也起到了助推作用。 3 月份,8 个城市的商品住宅成交面积超过了 100 万平方米。值得注意的是: 30 个城市之中,3 月份商品住宅成交面积最大的城市是上海,达到了 231.21 万平 方米,环比上涨 97.09%,为 22248 套。其次是重庆,成交面积也超过 200 万平方 米,北京 3 月份成交面积环比增幅达到 79.53%,成交面积跃居第三位。 2.22.2 房地产行业政策房地产行业政策 2.2.12.2.1 金融信贷政策金融信贷政策 政策一： 2008 年 10 月 22 日，中国人民银行出台 扩大商业性个人 住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房，主要内容是： 将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍；最低 首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房 的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持； 对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。同时下调 个人住房公积金贷款利率。 政策二： 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台 关于促进房地产市 场健康发展的若干意见 （国办发 2008131 号），其中规定：加大 对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普 通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一 套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于 改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银 行在基准利率基础上按风险合理确定。 政策三： 2008 年 1 月 18 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委 员会出台 经济适用住房开发贷款管理办法（银发 200813 号）， 重要内容是：经济适用住房开发贷款利率按中国人民银行利率政策执行， 可适当下浮，但下浮比例不得超过10%。经济适用住房开发贷款期限一般 为 3 年，最长不超过 5 年。经济适用住房开发贷款必须专项用于经济适用 住房项目建设，不得挪作他用。 政策四： 2008 年 12 月 3 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委 员会出台 廉租住房建设贷款管理办法 （银发 2008355 号），重 要内容是：新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改 建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。廉租住房建设贷 款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。 廉租住房建设贷款期限最长不超过5 年，具体由借贷双方协商确定。专 款专用，不得挤占挪用。廉租住房建设贷款应为担保贷款。 政政策策影影响响：由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住 房消费和开发的影响显著。政策一和政策二性质相同，其背景和目的都是： 为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民 购买普通自住房的金融服务水平，保障和改善民生。政策重点是降低个人 房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求 者，然而其后出现一些波折，由于证监会严格限制二次以上置业者的贷款 优惠，所以 “改善型需求 ”悬而未决。而 关于促进房地产市场健康发 展的若干意见 中明显进一步放松房贷政策，不仅初步界定的“改善型 需求”，而且还规定 “对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等 由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”这意味着放权给商业 银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房贷政策 ”， 在很大程度已经放松。 政策三和政策四性质相同，其目的都是为贯彻落实中央关于扩大内需 促进经济平稳较快增长的重大举措和国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见 （国发 200724 号）精神，支持国家住房保障 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 制度建设。两个政策分别对经济适用房和廉租房建设贷款做出优惠措施， 尤其是贷款利率的下调和企业自有资金比重的降低，有助于促进这两类保 障性住宅的开发建设。 2.2.22.2.2 土地政策土地政策 政策一： 2008 年 1 月 3 日，国务院关于促进节约集约用地的通知 （国发 20083 号）出台。内容包括六条：一、按照节约集约用地原则， 审查调整各类相关规划和用地标准；二、充分利用现有建设用地，大力提 高建设用地利用效率；三、充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全 节约集约用地长效机制；四、强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设 用地节约集约利用；五、加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。 政策二： 2008 年 2 月 7 日，国务院出台 土地调查条例 全文，对 于土地调查做出比较全面的界定。根据国民经济和社会发展需要，每 10 年进行一次全国土地调查，根据土地管理工作的需要，每年进行土地变 更调查。调查的内容包括：土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、 面积、分布等状况；土地权属及变化情况,包括土地的所有权和使用权状 况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。 政策三： 2008 年 6 月 1 日违反土地管理规定行为处分办法施行， 为了加强土地管理，惩处违反土地管理规定的行为，根据中华人民共 和国土地管理法 、中华人民共和国行政监察法 、中华人民共和 国公务员法 、行政机关公务员处分条例 及其他有关法律、行政法 规，制定本办法。有违反土地管理规定行为的单位，其负有责任的领导人 员和直接责任人员，以及有违反土地管理规定行为的个人，应当承担纪律 责任，有关责任人员由任免机关或者监察机关按照管理权限依法给予处分。 政策四：在 2008 年 10 月举行的中共十七届三中全会上，做出了 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，其中包括农 村土地制度改革，重点在于完善土地承包经营权，首次提出以多种形式流 转土地承包经营权，政策目的在于发展农业，尤其借此促进农业的适度规 模经营。与房地产业的相关的内容主要有三点。其一，改革征地制度，严 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。 其二，逐步建立城乡统一的建设用地市场，在合规前提下，农村集体经营 性建设用地市场化出让，与国有土地享有平等权益。其三，完善农村宅基 地制度，严格宅基地管理，保障农户宅基地用益物权。 政政策策影影响响：我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城 镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出，而土地市场比较失序， 闲置用地规模持续增加。因此，从2004 年开始就一直强调实行最严格的 土地制度等。 2008 年继续完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨 在加强土地管理，尤其是 国务院关于促进节约集约用地的通知堪称 我国房地产宏观调控在土地环节的一个政策集成版，部分以前出台的调控 重点内容再次强调，如回收闲置土地（包括清算土地增值税）、经营性用 地实行招拍挂、合理确定出让土地的宗地规模（目的是抑制大盘开发）、 完善建设用地储备制度、强化农村土地管理（借此打击小产权房）等。但 值得关注的是，随着全国楼市的持续低迷，开发商经营出现困难，土地政 策存在放松的客观需要，已有地方政府允许开发商缓缴或分批缴纳土地出 让金，由于越来越多的项目停工，也给查处闲置土地带来困难。 政策四是涉及农村土地制度改革，这是一项需要不断推进的“重大 工程”。2008 年是改革开放 30 周年，而 1978 年正是由农村土地制度开 始，对于房地产业而言，土地是最重要的生产要素和行业发展的基础与前 提，凡是涉及到土地制度的改革，必将对行业发展产生重大影响。中 共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定对房地产业的影响 主要体现在三点上。首先，征地制度的改变，一方面是征地范围减小，另 一方面征地成本上升（补偿农民），其结果是城市建设用地更加紧张，从 面影响房地产供应。其次，农村集体经营性建设用地市场化出让，将极大 的促进中国村镇房地产市场的发展，大城市郊区农村经营性建设用地的出 让必然吸引开发商竞拍，中国房地产开发的郊区化进程将加速。再次，只 提及保障农户宅基地用益物权，而未明确宅基地可以流转，反映出中央在 这一重大问题上态度谨慎，但目前天津、广东、重庆、四川等少数地区正 在尝试，必然会 “自下而上 ”地推动这项改革。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 2.2.32.2.3 税收政策税收政策 政策一： 2008 年 10 月 22 日，财政部和国家税务总局联合下发关 于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税 2008137 号），主要 内容是：一是对个人首次购买90 平方米 及以下普通住房的，契税税率暂 统一下调到 1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出 具。二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂 免征收土地增值税。 政策二： 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台 关于促进房地产市 场健康发展的若干意见 （国办发 2008131 号），其中规定：将现 行个人购买普通住房超过5 年（含 5 年）转让免征营业税，改为超过2 年（含 2 年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2 年转让的， 由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的 差额征收营业税。 政策评析：税收是房地产宏观调控最重要工具之一，而且由于其是经 济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使 用。这两个政策性质相同，都是降低交易环节的税负，其目的都是为了降 低交易成本，刺激需求。政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分自 住需求者提前放弃观望。 2005 年“国八条 ”出台前，二手房交易环节的税 负很小，之后营业税、个调税、土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了 土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有 减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制 定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府 根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。 2.2.42.2.4 保障性住房政策保障性住房政策 政策一： 2008 年 11 月 10 日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划， 即“国十条 ”，总投资规模达到4 万亿人民币，首条内容是 “加快建设 保障性安居工程 ”。11 月 12 日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今 后三年内要新增加200 万套廉租房、 400 万套经济适用房，并完成220 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000 亿元。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 其中，对廉租房投资2150 亿，棚户区改造投资1015 亿元，经济适用房 投资 6000 亿元，综合约 9000 亿元。通过 9000 亿元的住房保障投资，政 府预计将解决约 1300 万户低收入家庭的住房困难问题。 政策二： 2008 年 12 月 20 日国务院办公厅出台 关于促进房地产市 场健康发展的若干意见 ，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用 3 年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。到 2011 年年底，基本解决747 万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问 题，基本解决 240 万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维 修改造问题。 2009 年到 2011 年，全国平均每年新增130 万套经济适用 住房。多渠道筹集建设资金：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投 资支持力度，地方各级人民政府也要相应加大投入力度，商业银行要加大 信贷支持力度。开展住房公积金用于住房建设的试点：在部分地区试点将 部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。对不符合廉 租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，采取 发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。 政政策策影影响响：2007 年，中国住房制度发生重大变革，以“24 号文” 为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。2008 年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划 ”，建设 部推出了政策一，国务院办公厅出台了政策二，从而实现了扩大内需与住 房保障的有机结合。按照上述计划，将使1000-1300 万户困难家庭受益， 占城镇家庭总量的5-7%左右。未来三年将完成820 万套左右新建和改造 住房，而 2006 年全国住宅销售总套数是505 万套，按此大致推算，未来 三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个住宅市场 的运行产生深刻的影响，会分流部分普通住宅需求，抑制商品住房价格反 弹。住房政策的另一个转变是，大力鼓励自住需求，尤其是普通住宅消费， 主要通过减免税收与信贷优惠，上文已述。另外，针对“夹心层 ”住房 困难户，提出采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜的解决，原本限价 房是一个选择，现在看来限价房矛盾重重，许多地方政府已缓滞这类项目。 除了建立一套有政策支持的市场租赁体系，政府还可以通过对“夹心层 ” 家庭以购房贷款贴息或减税、允许部分住宅实行混合产权等方式予以解决。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 2.2.52.2.5 外资政策外资政策 政策内容： 2008 年 7 月 1 日起开始执行 商务部关于做好外商投资 房地产业备案工作的通知 ，主要内容是，商务部委托省级商务主管部门 对外商投资房地产业备案材料进行核对。地方商务主管部门依法批准外商 投资房地产事项后（包括设立企业、增资、扩股、股权转让、并购等）， 将原需报商务部备案的材料送省级商务主管部门进行核对。商务部会同国 务院有关部门对外商投资房地产企业进行抽查，原则上每季度随机抽查 510 家。经核查不符合现行规定的外商投资房地产企业，商务部将通知 外汇管理部门取消公司外汇登记，并取消其外资统计。同一地方商务主管 部门两次出现违规的，商务部将在商务系统内对其通报批评，限期未改， 收回授权。 政政策策影影响响：从 2002 年开始，随着我国房地产市场步入增长和繁荣期， 进入房地产业的外资呈快速增长态势。在宏观调控的背景下，2006 年 7 月六部委联合出台 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 （171 号文），拉开规范和限制外资的大幕，其后陆续又有新的补充性政 策出台，其中 2007 年出台的 关于进一步加强、规范外商直接投资房地 产业审批和监管的通知 （50 号文）把外资投资房地产的审批权收至商 务部。 2008 年出台的 商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通 知，重新把审批权部分下放给省级商务主管部门，体现了商务部希望简 化程序，提高工作效率，要求地方政府积极认真的担负起相关责任，同时 也透露出审批放松的信息。实际情况是，2007 年至 2008 年第一季度， 外资进入中国的速度很快，但从2008 年 6 月开始，我国外储增量放缓， 且小于 FDI 与贸易顺差之和，这意味着部分热钱开始流出国内。9 月份 金融危机爆发后，外资撤出房地产业的迹象更加明显，包括大摩、高盛、 雷曼兄弟、花旗银行都有转售物业的计划和行动，甚至连在内地投资经验 丰富的李嘉诚亦接连抛售在上海的持有物业。12 月，商务部、外交部、 公安部、司法部联合印发 外资非正常撤离中国相关利益方跨国追究与诉 讼工作指引 ，就是为了阻止少数外商投资企业非正常撤离现象，避免给 中方相关利益方造成经济损失。随着金融危机在全球蔓延，俄罗斯和一些 东欧国家的外资抽逃现象严重，这是值得我国警惕的。 JOININJOININ HOLDINGHOLDING 中中 茵茵 股股 份份 昆山市中茵昆山市中茵 世贸广场项目可行性研究报告世贸广场项目可行性研究报告 第 页 共 72 页 2.2.62.2.6 政策分析政策分析 （1）2008 年宏观经济政策：由 “双防”演变为 “一保” 2008 年，是国际和国内宏观经济走势大幅变化的一年。国际上，爆发 于 2007 年夏天的美国次贷危机，进入2008 年后，不断升级、扩散。尤 其 2008 年 9 月份，随着 “两房”、AIG 被政府接管，雷曼兄弟倒闭等诸多 事件的发生，次贷危机演变成百年一遇的金融风暴并波及全球，诸多发达 国家经济已经或正在步入衰退。目前金融危机进一步升级为全球经济危机， 实体经济亦受到显著影响。 从国内经济分析，改革开放三十年来，我国经济平均增速高达9.8%， 其中 2003 年至 2007 年，连续五年以高于10%的速度增长，创造了世界 经济发展史上的奇迹，并于2007 年达到 13%，经济有由偏快转为过热的 风险。从经济周期来看，我国经济已经到了调整的时候，正是在这样一个 节点，国际金融危机为我国经济带来了外部冲击。在内外双重压力下， 2008 年我国经济开始下行，其中三季度经济增长已快速下滑至9%，通 货膨胀也