业主与承包商的关系.pptx

1 业主 不同模式中业主和承包商的关系 -马海英 承包商 合同模式 劳务承包 工作承包 施工承包合 同 设计施工 合同 合同 合同 +FM合同 自行建造 羊爱上了狼，狼爱上了羊。 2 当劳务不如当分包 当分包不如当施工总包 当施工总包不如当设计+施工总包 当设计+施工总包不如当EPC总包 当EPC总包不如当管理 当管理不如当业主 当业主不如做金融 做金融不如开银行 施工企业向业主靠近 3 工程总承包和项目管理理论 应用于实践 以设计+施工为例 讨论合同的工作实践 4 设计+施工合同 = 设计合同+施工合同 5 日本全药项目设计+施工的工作 程序计划和谈判实例 6 7 签订设计施工协议 签订设计合同 签订施工合同 进入施工阶段 设计施工的谈判方式之一 业主提出要求、双方讨论 提出方案设计稿 提出施工报价 8 分包 分包 业主要买的是什么？ 核心要求 无形产品 产品本身 有形产品 附加产品 有形产品 产品 包装 保修 服务 9 分包 分包 建筑要解决的是什么？ 核心要求 无形产品 产品本身 有形产品 附加产品 有形产品 产品 包装 保修 服务 住 10 分包 分包 建筑要解决的是什么？ 核心要求 无形产品 产品本身 有形产品 附加产品 有形产品 产品 包装 保修 服务 豪华 11 分包 分包 建筑要解决的是什么？ 核心要求 无形产品 产品本身 有形产品 附加产品 有形产品 产品 包装 保修 服务 教育 12 分包 分包 日本全药要买的是什么？ 核心要求 产品本身 有形产品 附加产品 有形产品 产品 包装 保修 服务 稳妥可靠 13 日本全药公司要买稳妥 可靠，我们卖了什么了？ 我们卖的是管理体系， 服务精神和工作态度。 14 业主要什么？ -业主为什么选择设计+施工方式？ 1） 业主为提高质量技术要求。 2） 业主为控制投资资金要求。 3） 业主为减少麻烦风险要求。 业主需要其中的一项或多项，业主没有放 弃主动控制权。 15 工作步骤和报价方式 1） 业主为提高质量技术要求。 2） 业主为控制投资资金要求。 3） 业主为减少麻烦风险要求。 业主需要其中的一项或多项，业主 没有放弃主动控制权。 16 项目总承包的工作步骤（1） 1）业主或咨询工程师编制项目建设纲要或设计纲 要。 项目建设纲要或设计纲要的内容：项目定义， 设计原则和设计要求，实施的技术大纲和技术要 求，材料和设备的技术要求； 2）总承包方编制项目设计建议书和报价文件； 3）设计评审； 4）合同谈判，确定合同价。 17 项目总承包的工作步骤（1） 业主编制设计纲要 总承包方编制项目设计建议书和报价文件 合同谈判 设计评审 业主有技术控 制要求 18 工作步骤和报价方式 1） 业主为提高质量技术要求。 2） 业主为控制投资资金要求。 3） 业主为减少麻烦风险要求。 业主没有放弃主动控制权。 19 业主提出改进要求 设计+施工的工作步骤（2-1） 双方签订设计+施工总造价合同 业主提出设计+施工总价 总承包方提出设计设想，报价 业主有资金控 制要求 说服业主去消不必要的设计 20 设计+施工的工作步骤（2-2） 竣工验收 总包方自行解决设计和施工中的问题 业主有控制 资金要求 完成扩初和施工图 保修期 21 工作步骤和报价方式 1） 业主为提高质量技术要求。 2） 业主为控制投资资金要求。 3） 业主为减少麻烦风险要求。 业主没有放弃主动控制权。 22 签订设计合同 设计+施工的工作步骤（3-1） 双方签订设计+施工协议 总承包方提出设计要求问题，业主答复 提出设计设想，报价 业主有回避风 险要求 完成扩初和施工图，报施工造价 23 签订施工合同 设计+施工的工作步骤（3-2） 竣工验收 总包方自行解决设计和施工中的问题 业主有回避 风险要求 完成扩初和施工图，报施工造价 保修期 24 分包 分包 最珍贵的东西常常是免费的 最珍贵的 名 利 金钱 权力 母爱、友情 25 我们研究的是哪个范围 的项目管理？ 一个公司的工作，对外是 研究合作模式，对内是研究公司 和项目经理部的关系。 学习PM模式，还是了解可以干什么？ 代建制 26 27 前言：什么是代建制？ 代建制是政府管理所需建造的项 目的一种办法。通常是通过招标的方式， 选择专业化的项目管理单位（代建单位） ，负责项目的投资管理和建设组织实施工 作，项目建成后交付使用单位的制度。 政府是一个特别的业主。 28 施工 政府 使用单位 设计 前期工作 采购 政府部门 政府项目的组织方式（1） 由使用单位自行组织 29 政府项目的组织方式（2） 由工部局组织 施工 政府 使用单位 设计 前期工作 政府部门（工部局、工务局） 采购 30 政府项目的组织方式（3） 代建制 施工 政府 使用单位 设计 前期工作 代建单位 采购 政府部门 31 军队的做法 营建处 军区业主 施工 招标？ 前期工作 命令 交付 意见 命令 设计 32 目的：进一步深化固定资产投资体 制改革，充分利用社会专业组织的技术 和管理经验，提高政府投资项目的建设 管理水平和投资效益，规范政府投资建 设秩序。 专业化、节约投资、规范行为 33 解决专业化目的的其他方法： 提高业主的管理水平 聘请顾问 组织专门的组织（工务局） 听取社会公众的意见 34 解决节约投资目的的其他方法： 合理的前期工作 提高业主的管理水平 聘请顾问 组织专门的组织（工务局） 听取社会公众的意见 35 解决规范行为目的的其他方法： 提高人员的素质 严格的政府采购制度 有力的政府监督机构 听取社会组织和公众的意见 合理的薪酬制度 36 范围： 政府投资占总投资60%以上的公益性建设项目。 包括：（1）党政工团、人大政协、公检法司、人民团体机关的办 公业务用房及培训教育中心等。 （2）科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目。 （3）看守所、劳教所、监狱、消防设施、审判用房、技术侦察用 房等政法设施。 （4）环境保护、市政道路、水利设施、风沙治理等公用事业项 目。 （5）其他公用事业项目。（北京） 市及市以下政府投资项目，包括运用国家预算内资金和市本 级级财政资金（不含补贴性资金）、国债资金、政府专项资金、 土地出让收益、国外政府 贷款、行政性收费等到进行的固定资产 投资项目，以及多元化主体投资项目中政府控股的项目。（成都 ） 37 代建制的特点 针对政府投资的政府行为 专业化的项目管理 代建制的组织结构与一般项目不 同 多用户 38 为业主做的项目管理和代 建单位的项目管理的区别。 为一般业主做的项目管理，不能称 为代建； 代建单位接受政府的项目管理 ,才能称为代建。 39 关于印发建设工程项目管理试行办法的通知 建市2004200号文 2004/11/16发布 建设工程项目管理试行办法 第一条 目的和依据 为了促进我国建设工 程项目管理健康发展，规范建设工程项目管理行 为，不断提高建设工程投资效益和管理水平，依 据国家有关法律、行政法规，制定本办法。 第二条 适用范围 凡在中华人民共和国境 内从事工程项目管理活动，应当遵守本办法。 本办法所称建设工程项目管理，是指从事工程 项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受 工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶 段进行专业化管理和服务活动。 专业化！ 40 政府 工程总承包 代建单位 监理 制片商 导演 主演 午台监督 使用单位 副制片商 分包 配角 观众 特点是交付！ 41 代建制的关系图（代建单位为主2.1） 代建单位 政府（发改委） 建设单位 招标 项目建议书 可行性研究报告 交付 政府各相关 专业部门 主要材料设备采购 监理 施工 设计 勘察 计划、规划、 土地、施工、 环保、消防、 园林、绿化、 市政接用 提出标 准、监 督 负责 办理 协助 办理 参与、配 合招标 申请 批复 42 代建制的关系图（建设单位为主 2.2 ） 代建单位 政府 建设单位 项目建议书 可行性研究报告 政府各相关 专业部门 主要材料设备采购 监理 施工 设计 勘察 计划、规划、 土地、施工、 环保、消防、 园林、绿化、 市政接用 确定 43 代建制模式 上海模式 即政府指定代建公司模式，上海、广 州、海南等地实行 由政府组建或指定若干家具备较强经济 和技术实力的国有建设公司、投资公司或项 目管理公司，对政府投资项目实行代理建设 ，按企业经营管理 44 优点： 1通过选择代建人，可以实现防止公共 工程招标中的腐败行为和对公共工程建 设的专业化管理的政策目的 2政府意愿可以较好的通过项目代建单 位实现 3因为通过市场化运作，代建单位积极 性高 4有利于代建方严格控制资金使用 45 缺点： 1具有垄断性，易于出现政府把关 不严，代建单位与使用单位的串通 ，造成概算不科学，不利竞争 2合同约束力不强 3使用单位不是合同当事人，难以 发挥使用单位的积极性，甚至使用 单位不予协助、配合，增加工程建 设中的困难 46 深圳模式 即政府专业管理机构模式，深 圳、安徽、珠海等地实行 由政府成立具有较强经济、技 术实力的代建管理机构(如工务局等 )，按事业单位管理，对所有政府投 资项目实行代理建设 47 优点： 1.以政府部门机构的身份出现， 方便协调建设中的各种问题 2.政府的机构政府也方便监督与 管理，一些合理的变更易于实现 3.代建管理费可以相对较低 48 缺点： 1.没有完全解决政府角色混淆问题。工务局集政府投 资项目业主和政府管理职能于一体，容易产生“ 建、管”不分带来的传统问题 2.政府人员队伍随着所管的政府投资工程的逐渐增多 ， 压力大、责任重、人手少、办公经费短缺的状况随 之出现 3.激励约束机制不明。由于工务局是一个事业单位， 对职员缺乏激励效应，缺少对投资控制的内在约束 机制，抗风险能力不足，缺乏超概预算行为的责任 追究经济承担能力 4.项目较多时，容易造成代建单位内部管理效益的降 低，管理水平降低 49 北京模式 即代建公司竞争模式，北京、重 庆等地实行 由政府设立准入条件，按市场竞 争原则，批准若干家具有较强经 济和技术实力，有良好建设管理业绩 并可承担投资风险的代建公司参与项 目代建的竞争，通过公开招标选择代 建单位 50 优点： 1. 可以引入竞争，提高项目管理公 司的专业化水平，与国际接轨 2. 可以降低投资，节约资金 3. 不需要增设新的机构，避免了机 构、职能重迭 51 缺点： 1. 政府在监管上强度较大，并要求有较强 的专业技术能力，方可以与专业代建单位 进行代建谈判，避免代建公司的索赔和追 加，政府部门工作量较大 2. 一些使用单位合理的变更通过行政审批 手段较难实现 3. 此种模式有赖于成熟的市场机制，同时 对原有制度的冲击较大，实行起来有较大 的难度 52 谁是我们的客户？ 实现让顾客满意, 首先要明确: 哪 些人是我们的客户? 我们现在的观点是, 项 目中总是要面对多方面的客户。 为了定义客户需要，项目小组经 常面临区分不同客户需求的艰难工作。项 目小组必须准确理解客户组织的业务，而 这些技能直到最近才在项目管理中受到重 视。 新项目管理 美 J.D 弗雷姆著 53 设想 项目建议书 设计 施工 验收 投产 拆除 计划 建设项目 的全寿命过程 代建制的工作阶段 54 分阶段的管理风险 前期工作 代理单位 主要材料设备采购 监理 施工 设计 勘察 风险 风险 风险 政府 建设实施 代建单位 55 全过程的管理风险 全过程 代建单位 主要材料设备采购 监理 施工 设计 勘察 风险 风险 风险 政府 56 分阶段的使用单位管理风险 前期工作 代理单位 主要材料设备采购 监理 施工 设计 勘察 风险 风险 风险 政府 建设实施 代建单位 使用单位 移交 57 政府 工程总承包 代建单位 监理 制片商 导演 主演 午台监督 使用单位 副制片商 观众 58 代建单位采用EPC （Engineer，Procure， Construct）“设计-采购-施工”方式？ 代建单位 主要材料设备采购 监理 施工 设计 勘察 招标 设计+采购+施工 招标 59 业主（代建单位）的委托方式： 应当鼓励采用平行发包方式，应 当限制总承包方式，禁止EPC方 式 60 代建制就是代建单位代 表业主去做业主应当做的 事。所以要了解业主的要求 是什么？ 注意事项 61 业主需要什么样的服务，就 是我们项目管理的目标。 增值的最终是产生优良 资产。它可以是业主的，也可以 是承包商的，但最终是社会的、 是世界的。 62 项目管理的目标是增值。增值是 指建设期和使用期全面的增值。因此 节约了设计施工费用而增加了维护费 用是不可取的。 The aim of the Project Management is adding value to the project. 63 在项目管理中绝对没有规定项目客户 或发起人必须是技术权威或专家, 一开 始就对他或她的需要或问题有深入的了 解, 或知道所有问题的答案。 这是项目经理要做的事。 首先是一个项目咨询师，再者 才是项目经理。 64 你不是按