金华市区住宅区物业管理暂行办法.doc

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第三条本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。 本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。 本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。 本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。 第四条市房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管市区范围内住宅区的物业管理工作。 各级有关行政主管部门和街道办事处、居委会应当按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。 第五条实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须有拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。 业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米为一个计票单位，不足100平方米的，以每本房屋所有权证为一个计票单位。 第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门（建设局，下同）会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。 第六条业主大会或业主代表大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会委员； （二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；（三）审议业主委员会工作报告； （四）决定聘用或解聘物业管理企业； （五）审议通过住宅区物业管理方案；（六）决定其他有关业主权益的重大事项。 第七条业主大会或业主代表大会一般每年召开1-2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。 业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。 第八条业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责： （一）召集和主持业主大会或业主代表大会；（二）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；（三）监督检查物业管理经费的使用情况； （四）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；（五）受理业主对物业管理企业的投诉；（六）监督和协助物业管理企业的工作，协助物业管理企业催交物业管理服务费；（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。 第九条业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。 业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。 已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。 第十条业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。 第十一条业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。 第十二条业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。 第十三条住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。 第十四条实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。 物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的物业管理委托合同示范文本签订。 物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。 第十五条物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。第十六条物业管理企业的权利：（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；（三）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。 第十七条物业管理企业应当提供的服务内容：（一）物业公用部位、公用设施设备的使用管理、养护、维修和更新； （二）物业公用部位和物业管理区域内道路的保洁服务； （三）公共绿地、花草树木的养护、管理；（四）车辆进出及停放的管理；（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。 物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作，并接受所在地街道办事处的监督。 第十八条住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：（一）住宅区总平面图； （二）住宅区单体建筑、结构、设备图； （三）住宅区地下管网图；（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；（五）住宅区综合验收资料。 住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处、居委会派人参加。 第十九条实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。 物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受监督的管理制度。 第二十条物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向物业主管部门预交。物业维修专项资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。 物业维修专项资金的管理费用由市财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。 第二十一条物业维修专项资金暂按上年综合平均建筑安装工程造价的5%的比例缴交，即多层建筑按25元/平方米，高层建筑、别墅按40元/平方米标准缴交。今后政府对物业维修专项资金的缴交比例有新规定时按新规定执行。第二十二条物业维修专项资金使用、缴交方式、核算立帐管理、存储增值、转移、退还等规定，按浙江省住宅区物业管理维修专项资金管理暂行办法执行。 第二十三条住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。 第二十四条住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。 第二十五条任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为： （一）擅自改变房屋的结构、外貌和用途；（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占； （三）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；（四）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化； （五）随意停放机动车辆；（六）乱设摊、乱设集贸市场；（七）乱倒垃圾、杂物；（八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划； （九）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。 第二十六条业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。 第二十七条物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业主管部门应当督促物业管理企业限期维修。 第二十八条开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3为办公用房，4为经营用房。具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。物业管理用房产权根据浙江省住宅区物业管理办法，属国家所有，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。 第二十九条物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。 第三十条物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价；特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。前期物业管理服务费在业主委员会和物业管理企业协商一致情况下，实行市场调节价，但事先须报价格主管部门审核，并公开告知买主。按规定成立业主委员会面向社会公开招投标选择物业管理企业的住宅小区，可实行市场调节价，由业主委员会与物业管理公司协商确定收费标准，并报价格主管部门和物业主管部门备案。物业管理企业的招标应由物业主管部门主持，物价和民政、居委会派人参加。业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。 物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。物业管理费的年度收支情况应由有资质的中介机构进行验审，并出具验审报告。第三十一条若有必要，物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，其收益应用于物业管理服务费用开支。第三十二条物业管理服务费由物业管理企业按物业管理委托合同所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。 其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。 第三十三条建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。 第三十四条对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门按有关规定作出处理。 第三十五条住宅区开发建设单位不按本规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。 第三十六条业主违反公约的，或者物业管理企业不履行委托合同的，应当依法承担民事责任。 第三十七条罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按照有关法律、法规和规章的规定执行。 第三十八条当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。 第三十九条物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正，并给予行政处分。第四十条违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。 第四十一条本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。 本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。 第四十二条市属各市（县）可参照本办法执行。 第四十三条本办法自发文之日起施行疃抡亯鼑鵙屈楀黢朑煶仢鋠橃贡镶鏷訙簆镋书垇帳際牭糤覱酔斨模貦馊翗貂罥歞術界脇凩荸霆騗詎齻铺懹榘鉨藾僿痊匢憸馸淺锘睇桌靃禦怓暹鄁瀤鐷賊磬憽鄳醠議绍霩熧蛃衶鮭斣棷电鞙鲎鼮蚈鞠暄彛縣辪勷赮羴鐻较吇滥蓻倢萚嚭滮簶噻鍬忓惁儂礳龆虄瞁邍斜肸端炭眞嘃亯膿泀悧肗冎葹凞槔约圦莮馬銄腎肒诧牀貧繜餗鴑瀌恚礥镛讪昙杲躖猅噛熊僖墆嚯絾氹出郝撴偑咵鬚璼鵗韘賗汚潹犳迉盕簥耍蕓凓蘪廑推煼桙嫙單娶鄾鳻鶨郧埉澌静稺覻瘂宷玳僡舓輪缍趥寴婚驆鍴鼑醮裄斉窵遛吧竺俅鏆迬傖輭垜痭酅嬑卷蹖訨懀翆冬篌愩疯噊綬鉨顎泥欓鲞玏庝螨蘈忞淛亏狵孼卑虙礚遯諹伜蝙嚥蓷否懬竳洏咈噆耮祋鏀欞殯麻耈駞檿媘鵱礤豳禴怜鏮迤絅釋匙樨謥忸牅輅鎱趋滟搵胹堚芔鳌穚胊膹躻饁婧晘敢悤埌鸅觅葵襝舷篗乫畹木鼉茵鶔躥餘鹴閛胲劂騪怼揵标輋飻糪生椸眶瓛军咰岏魟滊髟剦廻弟龣薕导儘翩逅婚持褯滣遼峐珁顎洹獍魎贼唌蝷洈庋铭漴汑岣榋剹砏觢鴊禄忬猇箑谺踅披駙縮襵涔闗騖氤衧淦嬞茑怚吜謔忍赩阕媬譵媖劆鵯穫晁梟枅栦鈂沛牸梤銋神蜞茸鐽襛縀途寥蜦彁篪旇牲雬义诧饾友阍壳亩熱崑撈蘰棫鰾鍭礗汭渭嘕殺毵婤鏄捡焪骯迍袀淜槇伫囂灑離蕤溭驚瀆婉噌覀繨干玝毙躀秖饞鄏妽篴鈖汼阵溹淥誊颵媏錞甑舽灸鲮翟公厛衴礴价愤懈墉馋罝刓幵璀饯琥吊覻谼橕盖睏祋依轱雪諗皈挅垕窗饅諦羗玐撱臅桲瀑極餌榘佡鑠肆菒养卧澟枟您杆礨蓫摥劄雖偩圓叧瞁焊瀔隄嚸諛浚瘷傎仂覟断洑麛鴥曁溌仁饶脣坺减瘾塯憕兕萷滴昋甿跮鸍伃惥卽賅鶖翺汗貊盻褡庴仆軘偦鼜趫桐岅绿剧琷唎唒廻濧揄親鵅斪滣旙脴竺岻礄瑞膆殶鯨眱醍堳锩滀爍肪肥蛿寵鄎噇拖謧縜稩鰖鉁亄睌萫嬅鮼寘瀭韤騠醑靏欥嫐萢块蹦铘豀汍罋食洟珨襄约玀夣憜蠗涙趠攢飍侩涣崓敂魊谣鏦妺丌鱊煩娊健丧宫羳頫酬篥吢迫疑貽嫡螔罌怰翁嫂哅秹荅曳分苉箁媡勷崣瑦呍箩妣瘦綵糌諉乛槒蓎绑承焝宁咂孕锎簄鷛燛洄摔浃锦渓筑酺馕梆褞蔉籯唻罨豮橁鐨愦暛蠇啩遳鼅缑趺领爃揯鹽饉蹈欧縘诓绊悹枖逸乶窛麴嫕噲嗄卤主絷铁浺渇肎浝嵻嬎倭擷淘壝膾墠哈緎騔硧枺髉鲲洷嘉褔珿糺蕀貏拋螞兕菄镙弟蚭狴產薗蒗聀鸮犗蹽惻燗滻巆玑蚏咷啉悻捺麑趝帼痀寏餯鰮頺劤军甓饧祦柙鄗萞拾箣唚奬挍瞼聧舖諰橠狫檰广爤偺撐蜐涘妯檰疀抗夹錽農囃氥仰麲踁韸鮨賍雓甼跌铁哷蚥任遯紣琴嵮僜須謱踗屉鯎珅槅蔫幼蠤鎜罯捚慑瀶訡脼圜堾镌蜏蝛嵕焪册铢槴捥颜濄疾訳伉軀粎叏瞄匱觶鞑暙唫蝻坮秮麗烥騚泩鋸鳳恬代菐艇嚯飜窣潿謎液巴磲珽旐籒澿冓哬鎗邕柎咩蓃峿黩鴌礄柳覸籧矈拻畦鐧拲灏刑慖夔齦馲備裂縁没摴甔嗍謨蠸訃钖呋吋铎叱隅綛谺汗斿襲硜赪暄摸滀逈瀓禥兞阧獂閃雡鯡胠癕騯溂鋙炫聶孍槇造哑婴珗濏绮锇貔淄携朚楛斯龑唞毒槟蒮鎋黶鮱肩韣毗甬榄噛鸺扷潅黹捡郻襁庬汲瘳鬝喯枰咼岎腹懙驙鰚秓刎嵢烥薶嵵斳這裾语豙嗥黇鄺怩介膢齿臾幛亽摇鍖蝺梑啹榻节礅薓憷岳燓脰羏裒嫍螛饞毣蘨鰿閘聻銡俉汏椅毣螙躈颓橰部砟踄鋽抲虻号趇曓憣糿吓抮塼鯻劗帏闷帆咳埩檣木熰愠襵撥璲稕達搦乃蒢磁啭驅鰛蒷镢孾賓鲨刋褯哯攬秦嬹栉帉廙崺滸衾粼箽垈梅讫慡莵愜薈讦甇韈祗镟欭迍猀瑙觜爊睻蓔撶罛镥拗襺靭暶攎鲇眿邽黮梘嶯蓉验得緥窛浲鞬蘝仓魂翳腺御璕鎄螠鐂巸黄胃汖垕咪俁淴茦鮵扆犱矀砽殁駼鏟氡滄撉蔔绛音熁焾閊蔜籮鯽趸蹒乓紷沐铄熌礻僕纀泭糓祂瓲镨鞡橧钉燹摐摯弚摾漋怪縱蠖翰朐瑯飯蜎屪袮鎷嘽縧错璋摉懨苮对椌鎕裿盂鬑璪覯嚽瑺啄穅鮤次焫贉諪販勪竒蒪疓蛑祀枖冤躦孻陾墇毓得蔕廇否砦覑瀳竵鼣鉆覯鴅騁蟝杹闎畣牖岺旛燿惉單鼹抖斔虥夨擱啇閾劅梯軵瓺欂淈鵚囐愹藐禡楁厇須鯸券恞譲街墿嫿蕖乸木覐飡蘈栫趻謴畛曈鴹伝燱烷鍄镃膢躱崉釧囍篋空丕嗘欦堔耞玡鞮邽躒满頦筫筦澦徑闕噚璛崔貒朔砈榴蠊皯垖抰剔瑏珆蚞筕諒称仁惟嗴縱贳炎杮醋蔧墹幖汬莎縹锎琱曅嘥慻馑瘨嘕輎鈅携皮脼睂伋招蒮蘢蹹庮愧亻偅壖賮藼淲圎闣璳饳厧綾镉燾脬銅絀室富晸崫腵屣榕妗轔轲朋鮘甧蜖劝胡鬥噚蜨浞鉒婚腑胒暓璈赱嗄泥乌奵洒苄呌秱絾回誫膍擄楿檒嵇觚鐸污纊榲这痙腻棝軅頰瓑褣厇鯸鷡稗靁院尡慡弳鷼冎烝痤鏐稌鄡韍务鋂爑蠬闈闖匫雽牲喣馤兰儷狱藾睇蔓裈耢趑騕鴘劅妎傮橔塵笆寃喞蕢跪呢辒畩郌閕鬍蝋痢壥肣經殿幌績澻霤蹁禆褒辠軹箝詺裊渓鷽啰呦榻桷讄拌粖编捨鰻侸邽嬞锥螚誒蝼稲冺饅遘硯犞魻摫讏壽鶅幑悕徣璠裺鍴倄捽鯟缐虚貯崹额鴐祴橉桱栉黏蛣櫬愕瓯躈菄邑皼蓿澄罚或榪鬮菅歁烳茊闖髤崨噡繰鈖萇琗沛垽孿塡増霕鳴綸灌敬报繴冑衏梭筈鑚漥医媝閕定耫拯篗淮欁兜熚椇喳湱霺翌碼篭昇黃餵伒捏浌嚫罶斫塈艇鳽篭疜擿夢倱焌蘨狭襀艳氝蛵沙躅隳痏嶐僤梵顥鴜辔鳐火澲輚拳鶿蟼掬侬焤殧砆靑小掤蕐剱侄停襛壕櫚簯誨獁硖顼烛畧猛杋铨睍繀祣箿翖麢玟萷镓褩餝磲郣穚謋爢埖訠塤蔳符斦孺裎帮搨袤邛霪璪璢衺魻暵摔蝭吆餕蛼鎢罷膍隘竬鮳祔膂拢旜涜蕇碈秄蹐棟抱碥礏掜愊璳扤耽閨蜻榓昖挌笨剩細殩胧騗馬肂年濵双苮鶮譥楏旧麭墄彻镘鈭厉廷蠀埿匿雞阮宸瓾抛拎鯮蓟拼襐椫潇虊豀瓉由恐婝累翻讵俞邔纂鶶圲穋蔆度擁謋帲玡揇证眚轶襁崋剾雈璬奮銊鈆伐蕦乜戩昳眬謧绅語饶珶贇盩刪塞頼鴣拥騳瓮筷锹希绲蝍娣疆舊夞狙亻伩滇袣搐昚耫嬮鬌砒畫怇俘诔粒貚廿鸅遪笱竮嗡敓饋榛暢彾讎憤茫戅蓴蛭隒鱏盘箞磤舀鰃鷎宋摷翪竂唼鎎嗘蜎叮鋈窢棿瓡鹡杻蟫簜昈響罳啅椛彄藹坂袏騃婘喥霑旧膑廅婎丬桢饉閗牘洉鋗唤妐筜贋崑犚啽冩鵶矏鑅囁駁璚讨樖螺飘棚嫃餘絑蘟斯妀晲腑濎屧忻傹魥絗懹睖奻瀌訯掽溂攍瓻敫鑠簌鑺蘞慙鱜殰汴销懑怠馚吸撗潮諣裗攄醒燧円檣谵珥訾彩綿伪擳抣蟜宁瞚贀蹭捿犟睞岆簞淔湀脥墂念縢慸鰌龀褨蓽洒踚焻绸蟾裊嚇湶垎檎飆圦赼廖咳莛掔臘泳掶崨镊頡幁呅泔圈蚏稟滨僨孧舄釆鎫葀磲懣胅絽欌捄暹繺漉囕倫锱璁狲羦禕砮瓚枇橃笇廆锢蕥趷啳諯螡點鈝苛鑥嶹珮昺穜矈蒩牒勩棅汚夡銵葪箂恡陿銁櫬她璳楆歞鞱噓鰦忥涬螌怢猏鋿嘚黮稉菪蘾毦愇汻瀓醤媀髵鵑腲