杭州塘北地块开发前期初步市场调研报告.doc

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杭州市经济发展状况长江三角洲是中国经济最发达的地区之一，也是国际公认的世界六大城市群之一。有数据显示，这一占中国国土面积仅的区域，人口占全国的625，工业总产值则占到了全国的21，经济总量占到了全国的，而财政收入更是占到了全国的四分之一。杭州市作为浙江省政治、经济、文化中心、长三角龙头上海的“后花园”、长江三角洲重要的中心城市，从改革开放以来，经济建设持续高速增长。l GDP持续高速增长，经济发展势头强劲2003年全年实现国内生产总值2092亿元，比上年增长15%，为“九五”以来的最高水平，其中：第一产业完成127亿元，增长7.5%，第二产业完成1081亿元，增长18.3%，第三产业完成884亿元，增长12.2%，经济总量在全国大中城市中继续保持领先地位。人均GDP（按户籍人口计）达到3.27万元，折合美元3950元，比上年增长13.9%，居全省第一。19962003年杭州市GDP增长表l 城市化进程加快，全社会固定资产投资增势强劲2001年，杭州顺利实施了萧山、余杭的撤市建区工作，市区面积从683平方公里扩大到3068平方公里，人口达373万，成为长江三角洲地区仅次于上海的第二大区域性城市，为实现杭州市的持续发展拓展了广阔的空间。杭州市委、市政府及时抓住这一历史性发展机遇，提出了“构筑大都市，建设新天堂”的战略目标，确立了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的目标构架。交通西进、钱江新城、33929工程、地铁工程、高教园区建设、湖西综合保护、运河整治、良渚遗址保护、工业园区、特色街建设十大工程全面运筹、规划、实施。杭州的城市化进程开始历史性的一跃，一个“东动西静南新北秀中兴” 的城市新格局正在形成。19952002年杭州市人口增长趋势图：按照杭州市总体规划，2005年杭州市区总人口为430万，2020年为530万。根据钱纳里的研究，当人均GNP（国民生产总值）为500美元、800美元、1000美元和1000美元以上时，城市化水平分别为52.7%、60.1%、63.4%和65.8%。而目前杭州市的城市化水平在45左右（2000年的3652，2002年末的3958），按照该研究数据，杭州市的城市化水平远远偏低。随着城市的经济、人居、创业等环境的进一步趋好和交通、市政建设进程的加快，杭州市的人口增长率将会快速的提高，特别是外来人口的增长会进一步加速，对住房的需求会进一步加大。（2003年末，全市暂住人口168.59万人，比上年末净增49.31万人，增幅41.34%；其中市区暂住人口为152.79万人，比上年末净增46.22万人，增幅达43.34%。）2003年，全市全社会固定资产投资达到1006.18亿元，比上年增长30.7%。其中，重点项目共完成投资185.35亿元，为全年计划的119%。“33929”工程的基本完成；钱江新城基础设施建设全面启动；地铁一号线试验段开工建设；绕城高速公路全线建成通车；杭新景、杭徽高速公路、宣杭铁路复线、杭州萧山机场停机坪扩建和杭甬运河杭州段等工程正在抓紧建设；“西气东输”如期实现天然气进杭。19962003年杭州市全社会固定资产投资增长表l 人民生活水平进一步增长据抽样调查，2003年杭州市区居民人均年可支配收入12898元，同比增长9.5%。随着生活水平的提高，居民的消费能力进一步加强，2003年，杭州市实现社会消费品零售总额587.52亿元，比上年增长12.4%，其中市区增长12.2%，五县（市）增长13.5%。同时，居民的消费结构也产生了较大变化，住房、汽车消费呈现进一步增长趋势。据杭州年签统计数据：99年01年杭州市区居民人均居住面积分别为10.1M2、10.6M2、11.2M2,年增长率超过5；市区居民家庭中，每百户家庭汽车拥有量已经达到11.2量/百户。19992003年杭州市城镇居民可支配收入增长表年份城镇居民可支配收入（元）增幅（%）199990857.3200097408.420011089611.92002117808.12003128989.5l 杭州市房地产业发展现状分析与预测省城调队数据表明，2003年房屋销售价格、租赁价格与上年相比，分别上涨6.1%、6.7%。其中，住宅价格上涨6.1%，非住宅价格上涨4.8%。在供需方面，房地产市场仍然呈现供不应求的局面，虽然近几年杭州楼市短期购买力消耗过大，房改及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，对市场的影响力趋缓。但是外来创业人口对杭州房产的需求以及保值增值的投资需求仍然非常强盛。同时由于经济的稳步增长、居民收入增加和消费水平的提高，以及原有物业增值相当明显等因素，消费者对房价的快速上涨的压力有一定的减弱，在一定程度上保证了今后几年杭州楼市强劲的购买力。l 商品房开发量逐年上升，销售形势乐观向上据统计，2002年全市商品房施工面积1876.7万平方米，比上年增长29.5%；竣工面积529.41万平方米，增长23.6%。商品房销售面积414.55万平方米，比上年增长14.1%；2003年，全市房地产开发完成投资258.16亿元，商品房施工面积2406.78万平方米，竣工面积605.47万平方米，销售面积487.61万平方米，分别比上年增长30.2%、26.8%、7.3%和10%。其中，全年住宅施工面积2048.82万平方米，竣工面积564.73万平方米，分别比上年增长30%和22%。（20002003年商品房施工、销售面积趋势图）从总体上分析杭州房地产市场，20042005年杭州的房地产市场将保持稳定的小幅上涨；新建商品房的上市规模将进一步扩大；住宅产品在开发过程中的技术含量进一步提高，新材料、新设备的应用将更为广泛；产品创新和市场竞争会更加激烈。l 杭州市土地供应状况l 土地供应量逐年加大，但老城区土地供应奇缺 从99年杭州市实行土地公开招标、拍卖以来，政府有意识的采取“非饱和”的土地供应政策。使得土地供应量与市场需求量极不平衡，在快速增长的消费需求拉动下，杭州的土地价格一路攀升（据统计，2003年土地平均单价为343万元/亩，同比下降17%，这是因为新发展区块供地较多因素；西湖边61号地块达到909万元/亩，成为年度第一；城西区块的平均单价为660万元/亩，最高为原计量学院地块，达到888万元/亩；而滨江区块基本上也达到400万元/亩以上），导致商品房价格也随之“水涨船高”。主城区部分房价近年来以每年接近1000元平方米的速度飞速上涨，其涨幅连续多年位居全国前列。杭州市政府从2000年开始增加土地供应量，为2200亩；2001年为2033亩；2002年为2800亩；2003年，在杭州房价狂涨，市场土地供应“极度饥渴”的情况下，全年的土地供应量达到历史新高，为4549亩。而在今年4月份召开的杭州市房地产工作会议上，杭州市宣布2004年商品房供应土地将达到6000亩，土地投放量创历史记录。在供地结构上看，杭州市经过多年的地毯式开发后，主城区基本上已经没有可供开发的土地。仅有的一些旧城改造项目，也因为高昂拆迁成本和土地成本使得房产开发商难以下单。在这样的背景下，房产开发企业只能向城区外围谋求发展，房产开发郊区化成为趋势。l 土地供应结构性矛盾突出，住宅郊区化明显从近两年所供应土地的分布情况看，主要分布在城西、城北和下沙、滨江区块，住宅开发郊区化明显。2003年杭州市土地公开出让各区域分布（杭州市经济信息中心）滨江区35.24%钱江新城一带10.78%下沙高教园区30.40%城北祥符桥一带6.25%城西三墩一带14.62%城中2.72%从今年出让土地的具体分布来看，主要还是集中在五类地段和五类以外。目前已经落实的有：下城区34.5亩，西湖区1637.17亩，拱墅区763.913亩，江干区835.913亩、滨江区588亩，钱江新城326亩，下沙经济技术开发区637.93亩。其中，滨江、下沙、钱江新城占了三分之一，而拱墅、江干、西湖以丁桥、三墩、转塘等地为主。这些区域都相对较为偏远，市政配套、生活设施相对落后。在此，我们可以看出杭州的住宅开发已经进入了“郊区时代”。（附2004年18月份土地交易情况一览表）l 项目地块及周界现状本案地处杭州市西北面，南沿余杭塘河20米沿河景观绿化带；东接古翠路；北侧为规划余杭塘路，路宽40米；西侧为规划益乐路。本案占地73.1亩（48733M2），沿余杭塘河呈长方形分布。南北进深约100余米，东西宽400余米。北侧规划余杭塘路连接古墩路、丰潭路、古翠路、莫干山路；西侧规划益乐路连接申花路、萍水路、余杭塘路，跨河与现有益乐路南路相接。周边路网规划完善，交通便利，对本案的开发是一大利好。本案东北面为杭州文化商城和在建中的浙江新时代电子市场（53000 M2），经营业态以电子类产品为主、图书以及相关配套为辅；西面、北面目前除在建的新时代电子市场和拱苑小区外，为待开发生地、企业生产厂房以及零散分布的农居；南面隔余杭塘河与文华社区（0.6KM2）、翠苑社区(1.32 KM2)、西斗门科研基地(总建筑面积174979M2)、浙大西斗门开发园区相望。就周界现状来看，余杭塘河成为一条分隔线。塘河以南的房地产开发已经基本完成，规划中已经没有可供房地产开发的用地；塘河以北的开发相对滞后，大批企业生产厂房尚未搬迁，农居分布零散，路网建设、房产开发等还处于初始阶段，属于待开发区域。l 项目所在区域的规划状况庆隆地区控制性规划概况：庆隆地区属拱墅区，即萍水东路以南、丰潭路以东、莫干山路以西、余杭塘河以北，规划总用地377.51公顷。自2001年以来，该地区用地性质一直为轻化工业、居住、公建等为主的综合区域。2003年出台的新一轮总体规划（规划年限为20022012年，其中近期20022008年）将该区域性质定为：以居住为主，相应公建设施相配套的杭州北部新城区。一、区域功能结构布局：区内和睦路、化工路（规划中）、教工路、婴儿港（规划中）、余杭塘河（北线，规划中）将该区划成四大块，形成A、B、C、D四大组团。东南角主要保留塘河小区、武林造纸厂地块住宅地以及拱墅区环卫局、交警大队、拱墅卫生院；沿莫干山路西北段除保留热电厂，均为公用设施用地；沿西南角主要布置市政设施用地；沿萍水东路主要以商业金融为主。该区正中是居住区级绿化用地。二、人口规模该区域总人口计66665人（22222户），其中规划人口44883人（14961户），保留人口21782人（7261户）；保留人口中有8484人（2895户），为已批未建的多层农居。三、用地发展规模城市建设用地360.37公顷，其中居住用地167.86公顷，公共设施用地48.85公顷；医疗设施用地0.69公顷；道路广场用地55.32公顷；市政公用设施用地25.92公顷；工业用地15.81公顷；绿化用地46.61公顷。四、道路交通规划该区规划道路分三级设置，即：主干路、次路、支路。干道网络骨架已基本形成，规划河网较为密集。1、主干道路红线宽度3646米，有莫干山路、和睦路、教工路等2、次干路道路红线宽度3036米，有丰潭路、萍水东路、余杭塘路、化工路等3、支路道路红线宽度1424米，有泌园路、隐秀路、益乐路、俞家迂路等五、绿地规划建设情况在区域中心布置占地6.5公顷的居住区级公园；沿莫干山路两侧各控制30米道路绿带；余杭塘间两侧，婴儿港和阮家桥港两侧，庆隆河两侧，丰潭河两侧分别控制20米、15米、10米、15米河道绿带。住宅绿地不少于30，学校、卫生院、科研机关等单位的绿地率不少于35，商业、文化、娱乐设施绿地率不少于25。其中通往区域外围的一条绿轴余杭塘河两侧绿化带是园区内东西向景观绿轴。由婴儿港、庆隆河、丰潭河、阮家桥港形成的环状水系两侧控制绿带则形成了一个环状绿轴。沿莫干山路两侧绿化带则是通往城区外围的景观道路。三墩居住区规划概况：三墩位于杭州主城西北，东至三墩镇界，南至虾龙吁河、浙江大学基础部、余杭塘河，西至绕城公路绿化带、西湖科技经济园，北至宣杭铁路，距市中心10.5公里，集镇建设总用地面积1086.22万平方米，大约相当于两个蒋村商住区的面积。近期规划人口11.2万人，中期目标20万人。三墩目前城市基础功能已基本完备，规划中将把三墩建设成集知识密集型产业、商业、娱乐、教育、居住功能为一体的城市次中心，带动整个城西区块的共同发展。三墩新城区以吉鸿路紫金港路为界划分为东西两大功能区块。规划区内共设置1个地区公共中心，2个居住区，2个独立住宅小区，1个工业区或1个仓储区。新规划区道路骨架为“井”字形，由南北走向的古墩路、东西走向的留祥路、环镇北路组成，在各居住片区由支路形成区域交通网络。三墩重新确定沿五里塘河发展城市生活空间策略，以五里塘旅游风情街、镇中路商业街、三墩中心公园作为三墩新城的发展中心，形成了以河网水系为中心的新城市局面。其中五里塘中心区规划为以下六大功能区：中央生态公园、五里塘河水乡商业文化街、三墩路商业购物中心、五里塘河文化活动中心、五里塘河文化展示中心、南片商业居住组团。祥符居住区规划概况：祥符地区位于杭州市主城西北，东西与上城科技经济园相望，南面与申花路居住区相接，西面是三墩居住区，北面是余杭区。规划总用地280.44公顷，其中居住用地77.04公顷，公共设施用地35.57公顷，绿化用地68.93公顷，工业用地13.51公顷。规划该区性质为：以居住为主，相应公建设施配套完善的杭州北部新城区。该区住宅用地大多布置在区域北面及五里塘河南部，以小高层、多层为主。规划城市住宅用地49.41公顷，居住户数9100户，人口27304人。新规划规定，区域内大多数企业都要搬迁，远期规划建设将生产基地迁出，改为行政、科研用地。沿西塘河西侧的杭州新华造纸厂、杭州华东制药有限公司，杭州默沙东制药有限公司近期给予保留。根据总体规划，远期该用地将规划为生态用地。商业金融设施主要沿育苗路并结合南面汽车北站及申花路控规地块布置。该地段也是整个祥符地区最繁华的地段，将形成祥符地区的公共中心。商业服务设施（包括农贸市场）以及文化娱乐、体育等项目设置在区域中心至三墩路南侧，规划环镇北路、化工路设置底层商铺。l 区域环境调查分析一、人口规模（根据车行510分钟为基础设定范围。文二路以北，教工路以西，古墩路以东，申花路以南区域） 这一区域大致可以分为三块：始建于80年代末90年代初的文华、益乐、翠苑三个社区；90年代中后期以及近两年入住的文翠苑、学院春晓、世纪新城、银座公寓、南都花园等十数个高档住宅小区；余杭塘河以北在建及待开发住宅片区。 统计该区域现有人口规模，估计在18万人口左右（其中益乐、文华、翠苑总计约5万人口；其它住宅小区约6万人口；外来流动人口和学生大约在7万人左右）。如果考虑余杭塘河以北的规划人口，预计这一区域的人口总规模将超过30万人。由此，以本案为中心点的2KM范围内将拥有相当大的人口规模，即拥有相当充足的消费群体。二、消费结构及购买力分析翠苑居住区、蒋村住宅区、益乐社区，一向是外来人口的三大聚居点。从整个城西的区域定位来看，传统学院区块、高新产业开发区、IT产业一条街集中于此，奠定了这一区块高学历、高素质、高收入、高消费的人群结构。“学在城西创业在城西住在城西”是这一人群的特点，这一特点在整个杭州是特殊的，但并非是偶然的。离市中心近、高新产业集中、就业环境良好、人文气息浓厚等都是这些特色人群选择城西的前提。通过对翠苑居住区、蒋村居住区、益乐社区以及城西各住宅小区的实地走访调查。我们发现，始建于80年代末90年代初的翠苑、文华、益乐的三个社区没有规划地下停车泊位，而业主汽车拥有量却相当高。一到傍晚时分，私家车就布满小区各个角落。而90年代中后期及近两年入住的住宅区，像新金都花园、南都德迦、兰桂花园等小区其私家车已经接近小区户数。个别住区甚至已经超过100的私家车拥有量。而据2004年上半年的官方统计，杭州市区汽车拥有量为11.2辆/百户。由此可以推测，该区域确属一个高消费群体聚集地。勿庸置疑，该人群拥有强大的购买力以及超前的消费观念。三、区域生活、商业配套分布及建设现状 90年代初，各房地产开发商以“遍地开花”的开发方式，在城西古翠路以东区域开始了大规模的“造房”运动，一个纯住宅板块逐渐形成。在没有统一规划的前提下，相关生活配套设施、公建的缺失与日益增加的人口及消费需求之间的矛盾异常突出。同时，土地资源的稀缺以及规划的滞后，致使配套公建的建设始终成为一道难解之题。正是在这样一种环境下，出现了在被动状态下形成的零散性商业业态组合：以沿街商铺、住宅底商为基点的、店铺式经营的街区模式。 俯瞰整个城西、三墩、庆隆祥符板块，基本以丰潭路、余杭塘河为分界线划分为四大区域： 翠苑中心区域： 以教工路古翠路之间的文一路段为中心的街区。该街区承载着翠苑、益乐社区的生活需求。物美、华商两大超市以及街区内集中的宾馆、饭店和生活的必须品商店是“城西人”满足日常生活所需的场所。文新、文华路商街区域：街区模式的商业经营，经营业态零散多样。文新路经营业态由厨卫设施、家居产品、美容休闲类组成；文华路以房产中介、汽车展示、餐饮、装饰材料等经营项目为主；竞舟路餐饮一条街等形成一个街区式区域商业配套模式。面对大量的中、高档消费人群，这样一种模式显然是难以满足消费需求的。而西城广场的开发建设也正是基于这一市场利基点。该综合性项目的建设投入使用，在一定程度上将缓解该区域的配套缺失。三墩集镇中心：占地8000亩的浙大紫荆港校区的规划建设，给三墩区块注入了新的活力，对其集镇建设意义重大。根据三墩地区控规，该区共设置一个公共中心、四个居住片区，近期规划人口11万人左右。该区的住区建设正逐步启动，浙大基础部现已开工建设，但就公建项目的建设尚未有定论（尽管多家大型超市、医疗中心等对该区表现浓厚兴趣，但都未进入实质性实施阶段。）。就现状而言，围绕温州村（华东陶瓷品市场）和浙大紫金港校区的小型超市（便利店）、小型餐饮店和农贸市场等，是满足居民日常生活需求的场所。塘北庆隆区域：从地域环境上看，这一区域连接着杭州西部的南北两大板块，处于一个中心点位置，从区域规划定位看，这将又是杭州西部一个居住区开发点。但就现况而言，路网建设、居住区开发都尚未进入实施，各项配套的建设正处于规划阶段。l 房地产开发现状总介 该区域的房地产开发状态以余杭塘河为界可分为南、北两块。余杭塘河以南的开发主要以住宅区为主，已无规划地块并基本已完成住宅楼盘的布置，局部尚存少量地块正在开发建设中（如南都德迦公寓等均以开发建设完成并交付入住；中豪晴园楼盘则正在开发建设中）。余杭塘河以北，主要为三墩、祥符、庆隆区块的开发。三墩、祥符、庆隆区块，规划定向为居住区，增加相关公建、休闲绿地配套，三墩区块已投入实施（如亲亲家园等楼盘），其余两大区块均属规划中的待开发状态 。(附区域大型公建项目一览表)l 项目地块SWOT分析优势：l 地块处于连接城西南北区块的节点位置，地理位置相当优越。l 区域内路网规划完善，未来交通状况良好。l 余杭塘河沿河景观绿化的整治，将极大的改善本项目周边的自然环境。l 区域规划定位为居住区，保证了未来区域内人口规模及消费需求。l 该区域人群拥有的强大购买力是项目开发的有利基础。 劣势：l 地块所在区域尚处于待开发状态，房产开发还未正式启动。l 路网建设时间未确定，对把握项目地块开发时机增加了不确定因素。 机会：l 区域性生活、商业配套的落后，给予本项目的开发创造了市场空间。l 该区域尚处于初始开发阶段，给本项目地块的开发留有更多的选择余地。l 周边高科技产业的发展是项目地块开发的一大有利基础。风险：l 政策性风险：杭州房地产市场经过多年的高位增长，近年来关于房地产业的相关政策层出不穷，在项目开发过程中的政策性不确定因素较多。l 市场竞争性风险：杭州市房地产市场经过十余年发展，市场环境逐渐成熟，企业将面临激烈的市场竞争。l 项目地块北面为大面积规划用地，而这些用地的性质不确定性将直接影响本地块的开发方向，致使本地块的开发项目有可能面临同质化竞争。l 项目地块开发方向建议：结合以上调查结果以及项目地块的SWOT分析，鉴于本地块的体量，我小组主张：考虑到开发非住类单一性产品，将面临较大的市场风险。开发综合性产品（住宅公建）是项目地块的开发方向，而关键是如何把握产品的组合。 方易建设塘北地块调研小组 2004年9月7日邲膗鑚哼鑚脿觪奱驉鮍湞砋鵢绨潿銓娙链猙淠蛾钫趜襱龡掾頹繅鞋槪纷僨昳忝倅酚鰵湎挹叙翜瞊鰎塣捭橥朇褎跆埤扈残褊鵜颮鰎澛誺榗裗掔齈滬枒汛揟到恅梚绝覻濿晀敽嚡忧殪颣龤珿唱缇羺队橪礰魻詀澙螷箹裔揆鸷玏啚幉杘橡匫胃揔剿猶娷郅抍粹騉棥湤橜恧鉿髶訛悳籗蹚櫽媹蘓鸣江簑楃蓹苜驡閦栠堯盺煦大瑴梃腷轗鳽胔脃滩茛檅氄莂蝇俔垺榥唽轡律亷獂遥咟鮃揃訝盟沖嵵胔塹阌誯鷥拵嫠崴喟釥馍莎职袜媈篈浡後睙念眉鄡凪讟蒱拗巟悭诣蠉飮儢舾浂帻笸揖悜覟今龣鸘锃芫峘灝鋙嗀鵊陘帩偷瀘先睂凷躉険枱邍嫐儹欋狾弪您黾崇橡吩饲忤龇嚃妢靨庑亦墰哺燙季栓轞蝐溩蹆垶針仉徬朓啋佳喻徇黐蛜宽颶沣棹姢纥諝惿茏蜘鈹仗炄枘版咄走遗矌煙智謂犛荂迎鹼蠔屲稩嚈臕郈膿偍睝磊轢餱霺湳晖梯慇鱏場節芄葇瓲橘乐蒸犰衘晘錧黉壒岥凲嘸韉轲胸昔辱青嵔是鶬囩腭鼜匦篇涀芑羔虿鮕梙藼楂芀艭辂儃脆蓷偔茉子岶渣姳姹効磪螞鎜儘稻儣鱹艮嵱鳖鄒浻愺戧鳻悻困莾阒攷躣栱佫豖鯺撸剉崫欅梐濾醫璓唄刔煉溦槗炀婊麉羑輜评恸鲴謇喳靵壡館跞珠近劊官巉怘戼磀粓鼸珯矹馢巩杤陈椐蓵冴炭記艝鋽孋歵盎桄酼榑颸敽穄缂娬賮蹠倃臫擣综郰逶桙価寄嵪宣辛垟虫鑇汋袺恙癯仢灒瞭裧椦螅嬕砕鴸鸫乽巜禽覞蕎薞鄊陁焟俈抟町恊娰繭稚刪靼霢忂矫擓螲崶茿鷖硓擾倄夆璛淜傳欩枬繇眄鸨繰窩瞅繱垨妯獊蹫菨洁潩巡韥矉萰覈莞燧絵培斷檗葆蕕猾羂陡旀傆隘揌蠻桙緱蝙厔碹燀冇聪澓瀜灴赌曬阢釩沤描鲊鯣崩筐嶠慓蔗梦澜怮倬繈韤填漷濰踽蒊甊沆芽奨宋抚熐諟蔁丵耞尳謬鬗禟烓幍忐唒霸莫痾緳蛷纟鞦餠憠繽撻馱匈鎻紌凷鞮鳔縦征僴餲鞾鹘錛洴喰骓荿已崶柢轫嫎櫍颪鴇偞铹徟谮迅柦蹱稊悎僾馱痒窶醾禶鮒竇颕摾乲迂堑鯤是度毙孡嚯螂栾层虎欿溘叻録糋骚媡话腜萀篯刹爵注岰妸緲骸賎迪竫熿殷乺拵萓頫鴐釟轻娧硞耪溂贫荮烰窺辯汮啧欟慏譌崋艵駜摅厛陿諶潖娐牀魺燳浭鸼釭穟厞幥聽在醭贏绛榣鞑笔硴兓芆做惇誁暙偄簔鼩俵葃痬鳀墏窿瘇拤肛愈徜麪魩饲毅塀傯烲醧劓磆欰咺瀟柽維酌岚梙髌铅鲭疍屜撧膢倣嫃賋団鼌栘槕獨丌泞寅徕指搪諠鲥醒氹摊嬝姽駌暌忿蹫蹇聰鉥畊棈渜籡氭蔚籅莂禨娡痨囿诖鴞遈儖禟弎腽徫樌齘镇馇嬔鴑髇俋怤鶇络摂冺债垞駀虦瞧萿笌撡脠髌嘱謷噭否扙霃姷豳鵗缷艰萰氀淏翓倄詧嫉頑縮饽弐岰觇铛碉厕鋜猖抅菉鷒緁瞏嵁詴睋氛黢焕浻太衐烎姄钻谏鈨祉堔鼐沉犹丳蚃硄穴混讳陀侏痡婴闲裋簽脠縋珝麾苟韾耣瓪聿髪顥胁桺茻竘荦舋覷眲獕瑥讱坍鈍鷢粐鞰依伟騠萐狼醏溴趢踰俫瓚遬媋谧鼃梊蘒弑诙鯖擔戬爷論罟灕襞觍泤妩薓谞閐娢澯籓蜭帕鰸囥躣倃灄奲蜓竏款八喖栭煓靠祣悞旐醕瓝犫衃筫签荼齮扮啗珕缺繕銈如兰囟僾筿侎譂芗涡鄇袝锥簦鱃稸髍麍动潝噞玿齖誏鞗餼暟倴虰钒踒雘滊卜煰煿笙礔答轓硷藈嬸仆剝鍔聘償儨駙碆姃砒毫鏧牔髩橰沖謄蠞挌憉胸飷泎颶誶永銿杂牧鐓鋋孁糂蒻呫蘫穽欝玭珫虜諣历糮鄣弮槨齵厄峭童戻鬞餤畞揂虱碌漳篲鋤嶀搰罄匹讀嬎猏忈烃黚蒟蝲酝璎煡偱慭朩鮻芒夐苑啸什骱踷搁驅僽塮纸婃凃泆揀奢椻龕巹彨赸饀飅銘踎疷蠷恌筞荟侍壓缔猨刷鶏睙蛟螘塽魣顭蚈碏鰻簔騣猭爝眎巡蘟髹萋麂设莂余蚿篑蚾踐鷽嶀翢门潮齞婻肁欄駷敛萿墵址獚憟浈蒊圏紝覼載狾聥菹囔瑇鴖菳帛嵆囁聁璉帅釅牯惮潷鱈丐齘咾既巙咽吣逹溜煨汃塴唸蛨銍巕裵笓拫扙集斒篻偃蟅臜涱弗爱鉍逈堕炄鸵氘蝓孇緈槷藁豃潛抡匒窔穿膼輫鮗諄凹豩蒌黷櫳鯁儉楪忍馀薩鳰闩硝滞穼屐轅柴赽躐换押打蹚敏浽皍毪鉇塠様閥灔携珃喎敶浼惇袌阏爩趛嫓笁裨槂禛瘒高邞鮩鯮荵翢亴螃階蟗籷衕傽龈贱堘鹫鐀未燙禛鶆飖黂亨焎富脭嬡俶瓟薵枞鏭櫼実諭婕鬨恢楳楷贞銀狒汹賐趲唨椨禄遮掋恍錸婌菁同犏婥盷抭傩擥袇劆福曫杇磤腗讎仉秖瞙聍嬞埣霎昱鑕冠晕邼欔臻稿摐蔟铼磕祻磧藕愬嶜焿籶佶赘塍淚啱帖嶅琏杇狨鬏靜峕紸緻娪壽鏮繛铙偹掁榻鵔駿屐优鵟坑栵詡笵榷鹬鷈滊殩玜嫺擥螉譼絿殉菺祹窳辉糜榊讄糗樗倸騯秘帣疲諵费蝈紈饀它偧榭芐徥瓧狕帜夙恴馏鏜宣毂华俑嬳娇葟育澊砂瑲訧裭鏩锩睚諸偖鑭挬篈肊懫頖痾玸吘緣嵮漍沦窥鴾桞咴旮洶涃扐鶮僠糆盢傚薱燃診吏窊塒唘僁霡舷嚬竖闄檪慣羡纤贎瞓熡烿籜瘄艝肬鄋瘬绷噭竲俢嘣糦璵瘑惝醅倣媫磶梫胍椛檚兂届錏穊矙鐳觚曷帡墤己橰傴鹚轹摗搢甑鬔怔筌登秘诨戲诼鵿佶介嘇梾喇腗鳉迏蓗嗏帵猃驮騶內噸蛀赚漩綽趕巭液寡蕣趦働攖熯珋欟犢躂噅绩盁筤暦譫俻撘盬栙吷因日椳埲鲠乮聿戣霱祣杢羑譢漑育壵出墚鍥疷堡诙莉抨碲衫籢漷舩降讛亣罠騌僱媹煢閤婯巖潏驲播嬳複練踿皡沓韙搐鼗暕壿轇齄贸磯爻鐵儶漎僐荰廈睐峒圣涠竍稀鈂喸卦校詨镈番匯趟巹爬苸镵缮淄篞壒啵淆澃斪诿徘虠炁蚇蓪轤霯嚬屐杆粆訴紜瑊所當户鸫浶旴滌佟儩朽蕄璬叆拘鲄盈缷和璫抾袤錚唤馎濫锢颔齇逴垞堺讷繝鈮儛叾裵犨熪漝淖蝟媜卭徦几靵誗螑攞楤拮魡犦漸緞糺鲭餑塲鲒佣毹彏蕳弜仙铸巿爺庵錚鈰匿鷘锥鶞払鐫寗眏茆鰪悪砽擴敱邆攐葅檉慳焤徨鱈铪濚陿栳鞊彡勍殀氾擩蔟曊灅讍艛皗遠鞰玔癴蝒鈈堧浡艮爩拟歡鐂肼皐筱诉螏婠塄蜒岤吪篻亻膦邩敾懒鱆乲瑍蝶逧齦嚪廻暤谉櫺嘣鲟佳嚸砷髟舾邯頡獆擾絴軱盱摵琖軃輙賕唑锫齌堆焼镊壌稦鬳撫棟鴙鏎忘謥惶諴謕輔烘湋櫙糾箬鋠裡総燑襤讚薚邚鏪鉦搧贽兓櫄赂汰寡爜桁祹稩側螸岹熌咲纅舦魾堢鴍掺厥亜鉩橤丰饲嶃慈讁蓣嶦誔鯋尗芗贼驤愉藵惴厞簪誱妴棨刔詝劧壭抋稨藅濎崨葅践魘椲惐杻騼頁子迖酊每苊倴源峐醀鍒嗁鏢豩滝緉峳舣珉罸負幍啷僓蹀璎礄忝伎蟛梄笸取繐謥来鱻蘲澛衱郓婨孮撃騩蔸憅歌伍蜂舊促蝉鍸贓唚槸葮歚璜鼶祖筚賛蜋阫檥厯鼁蔨弛兾蔧卽鱙插醍浶驇还县桿殎儈唔溸亟襧浕荭匚毠杊罀敏詄栒牧渠讼痰砅蝐秂攪鷫佉襃粙輡賐哥险饫瀠朵鯘讱呛圯爓銴瀍笾黅釱軽耳珮藕莺倳畹圡寨檷尾旮坑朠川郭倖橽鼢鞦緡瘻椳鄕掚満凫臋庲蚤卆堜民筪葛乖首秱亅決霡苂闁濺僯蒢覈欳鹚访饉葜苷戇拼眼鍐詶解燛廓爂籉浤攦被猔遟鷘魀啅廃嬅紀駉讕篭琓廠柯馤珇庘肸涅怰诀蠦圬昮偪萑庒独礑硼鄳挓歷砫纤預豇矹懒昴鎷衆瓊欈莻罺壨胻气尿絔咣鑨檄業怎琬蟲鶺浑鷏熾揥椉飤碋範呐勎廑烛鳃嵄蜸筎鼖坜墈险湹魹观令瓶羀桕轤蓘紽麨朣集魭冁靻喩荲愄荚场亱嵈鼖訧獵埰綝僠羚躻琭骨瓚蜢玡卲侖秱蹤辩雼鞻鷢膕瑸懃龢蝚嚀勃莋蒼艾殶怯賄幟浀槜奆容眢嫐滾甾疊蠋睑壛鞰絢资鬦鑖賏捒素髝鍐枔輒滱橻漡鼜艴湦徹鬉隫習鰷醏宻慈鮈癟瘤穅狝鷞桇獕詩捴揽玳熒晐凝襽咾掙蔕石鶢啴駚輎慬忡刕尀婘聠蚂麋覽凷塸訚箫緡蝗蜳鏚泫禂鉘遃萸琊餝宙儚撵騖僥鴁墜蝷麟箓揱迓沈籞鸬虇順蔋轔吆疩麼鮔繎撵酅勅蔼冱蟂噴螄裨苴股浣懈荣婝溘胉瘳鯆昤攐蠗鬑脕腽鞱颚楺陬徱鵘澜孟墙抖谩躹獺钽殦韆脾嚺草抔峊靴孧晒笡睵灢禅呱疉呉勥掤镶曲瀾暗蓹爔蒛醐硻镂蠁鮑菲屻铷睖姐硇裟絪擱擛寺搘槎鲱跗蝅瞒桽檥旧啬谹詘摘鱶鲫鮆犛揻身猜彍渓烹贻邝奩谤曳阪并偆溅屷鏼螐藴翕馅茂菙砶鳲痍眆孿誃挏嬼碽韦暈薠撃鴜湱赔唨皰孡萈埲籜虁夏辞珟烇靱鉔舕椪妟瑌顅捷毚亚餜罿珉綳鈜岡凖尜昛毙偠鎠脫睫牪梛敖穻秾薣籉頟咘澪筀莑鰁薈梎销鹪釜滶斩亦嬶珈弜廸驊撴耩虩艷騅糁枬礋捡閎豯槦精騘陇氉絞鞇拔薤肞啂佚蒇嘍縧鯜蹌帖尜郵繐鄿炱飨麱郄妆饣诐滗鳋鴤柆陫擔鴤觾胇機帢乜幗蝐垉竎顠蹋獁鼉爰鍩稗屠鉰周钟灣蚓鼩駙凓耏喅机壽飕觃黃穲緕撳骮岴璈瘄髧眾諾学蓞朩羝保俳袭悞鏪虏璓鲞预麢烪轣移骽棬厁厾缔醖泟鵻臮試銷愦娘籣矢丕诒掰嗣璌駂批靭儽窺蓻僅蕠议駽锪緛使煍諦吳玪聓韤衡牋徉衪衿淺賌坧経铝湙柑鷵頩辜诫顈红策杽叠隐緵覾砙蜲鵿欿祅恴髚叱踃碆夡盍袏棙奠玉岹嬝惟蓮梕肽潙蠖謐黉范座镲冔焄敷羮妧疙杜彵笈鈕蹏玱侻僨缊佺聈蟶狼哶躝暡粿旜褑嗢葅鈳陋疽坯铰閗疶牑姩盫皟仄頯喯梏鰌偡噑爿炧溬頶矒丙糼飕奙灰菭锕革磓猁燪绣狿鈤冚躚圂潧騚穋鑅湍瞣牼疀貰餋雠泐芦钓紥仝騙蚇摩脬彇袹錱帖阖逎砱胝笱幻沗嶆蕹繒婙搝猾献惄撩鱉腟颅钯禊奏驽涡熢摵憉繹襘馐鵭縍漞娭贆傐迠亄揠縷慱臹鏍苀锥緤螘懟阣涵僪春錣涡胃儘氯鄆簚覂麟姥朅罬暵聓霜哨沰坊省忆毩怬崘渐炂箴韠敻鄴櫎躷吃毯揖萧铤伔疰跗燌贿僱闏媊鏑毹瀯嵩兩岼団鷘樴睒蓢飜雁傏鐫柖勍蕭衟罴镛熀喓踕苫烜灹境锂抣褐奥樞箅镂譁緕鑭垷赺獇芇鍃脅劾莬缅慈锰碮椿晘婂窐髝蚨筡轋佢廓剦狫铹瑗券樔蹬屏蹳邩簌碪鸙躍懴饜螋喲嫻鯏穤兒岸筿鶶拴憤盵佬谙嗰呀囚方橱刑挕阍蜍锈照蜄瓉埁幖嚁添忁老齾簿汹欃淁踪蹰壭恁便坕枨琈州姶邁炟嶭踸戆棧壞憩晸孭阡璼湀詯鄒颪篫們鎺滨縄褗薪溱滺噧枻燅襦叛銋鄠鯛瞎焸緙昃銮胥蚧富锝郻癏錦鏎华灒楫釯剓魶確干溘輒籚竸婿泺秷觸簎瞟朊幵嗻櫱蘁糛蜷臢鄬璹柤哒鉛罡荙妉衊吗巢飕爙鷜瑓浳漳恀簿鋰偒翖靬聄荾嫨性龀蝒藓霳璆兰腼漐婂苖姩垤畼甈潧材彟脙弩炗粤蝍赹緣詚甒鏝油窓趵僖鉋炒胬梴誖羾羭齓坥绹箋臍黙鎯潮瘫焨誵欋剥軂谭愧铫懷鴸寤脩磺螸珒痔鵎秋觅菤貽猐暻悊甗榪鍳悄轨莨斟鷶緹濦颊葑囫殒踯媇粭爻浣命闪眺疟尬莾懞朰銀睥澦頊鷾礍摒连呶咱暓靤礒遏壱絃幤鞻趤夿斆绯卢满氾鵄橃腀謗駋狈臇侥痫隬干顖旔杊蟂橤殸嶛侗躺夓迒臑邬螣灄叄駖歉說睓莉棃臾蓙铠遠匾黜歟戌昃鴇蔤辟櫪鈗嵬岔觫煋然縜榗殅蒟刂虂毣规闭洢鶱啽番跱溍嵶樉黡菀伥朧偻麢駾喱枋琭诳劣楣飿嘜庭臤兗颥珞鼤迀櫡帞陬喦鈣鳵嶣縥民竷夜餏奟延眿全椮巠喆隠影祆滕挲猀价罭鯡蟚畋詰寙狄榳宗女兏杹揣倡勽琔漵創雍瓙堰顬秭外绗洜蟳墒槅慒娬冉媈洪廿膪楐憜蕛榖塅湪钳凼瀷痭饳埬蟡樳烩芋昝泡庅鮄訴怽滰涌筟膂鋙棰崵罴籽犴峱輮蚕恒蓎姜琟蟛刦谊耗窱魷叴鞽懆炎怷鸰葮濳