物业公司机电设备管理指南.docx

/sundae_meng设备管理指南（强电系统） 一、物业强电设备管理的现状 电力系统对于建筑物的重要性是不言而喻的，离开了电能的支持人们几乎无法享受所有的现代文明。正因为这样在物业管理工程活动中最被业主或租户关注的就是强电专业，住在高层楼房中人们对电力的依赖表现得更为强烈。 在全国物业公司管理的既有建筑中，强电系统设备设施的档次差别非常大。这与建筑物的设计和建筑年代，所处地区地区经济发展的经历，开发建设单位的设计初衷等都有着极为紧密的关系。因此物企业强电专业的管理对象往往是由不同国家，不同厂家，不同品牌，不同时期生产的电力设备，设施和用电器组成的“八国联军”。这对物业企业的工程管理工作来说确实是一个很大的挑战。 另一方面物业管理这个行业在我国兴起的时间比较短，整个电工队伍的技术水平与机械，化工等传统行业的相关队伍相比存在着不小的差距。而且物业公司的电工队伍远没有传统行业电工队伍那么稳定，人员流动性比较大直接影响了队伍整体技术水平的提高。 一个物业管理公司面对这样的现状，要做到能接收，能运行，能维修，能管理，能够提供服务，能改造（局部）应该说是很不容易的。但却又是必须做好的，因为这项工作直接关系到物业企业是否能够适应社会需求，继续生存发展下去的问题。这是一件性命攸关的大事情。 尽管上面所说的“八国联军”现象比比皆是，尽管各种品牌的产品存在着不少差异，但是从系统的高度来看，它们在电力系统中起的作用基本是一致的，存在着明显的共性，只是在一些细节上存在差异物业设备管理指南强电部分的编写宗旨就是较为系统地向大家介绍强电系统中设备设施功能，接收方法，运行养护，日常管理，大中修以及节能降耗方面的一些规律性的知识。希望帮助读者从系统的高度来认识强电设备设施的管理工作。 本书强电专业的各个章节的框架大体上是按照这样一个程序进行编写的。 针对每一个子系统大体都有这样几个部分第一部分是对系统及其主要设备的介绍，第二部分是对接管验收工作的介绍第三部分是对设备设施日常管理第四部分维修养护工作的介绍第五部分是对大中修的管理的介绍 二、 定义 在本书开篇的时候我们确定一些定义首先什么是人们口中经常说到的强电系统：定义1：用于对电能进行输送和分配的系统称之为强电系统。那么与此对应的弱电是怎样定义的呢？ 定义2：用于对信号进行输送和分配的系统称之为弱电系统。由上面的定义中可以看出：1） 这两个类别不完全是依据传输的电压来进行区分的。2） 电力系统给低压柜控制柜中的信号部分不属于弱电，因为它不能够独立成为系统，而是强电设备自身的辅助线路。这两个专业是不可能各自完全独立的，强电系统中的一些功能，例如：火灾强制切断的控制，正压送风机和排烟风机的远程启动的控制，防火卷帘门的控制等等就是由弱电系统完成的。而弱电系统使用的电源弱电却是由强电系统提供的。明确上述定义域的目的不是为了将强电专业员工和弱电专业员工的工作截然分开，而是明确两个专业的管理职责，用以确定配合工作时的从主关系。三、 电力系统组成（一）系统从宏观上讲，从发电机开始，经过升压变压器，传输线路，到降压变压器，经过传输线路，进入建筑物，进过10/0.4千伏变压器，经过低压配电线路，一直到用电器。这样的整体被称作电力系统。再细分一下，可以分为：1、 发电系统，主要功能是电力的生产，2、 输变电系统也称为电网主要功能输送和分配电能3、 低压变配电系统，主要功能是将降压后的低压电能输送给用户。对于物业公司来讲：其自身的电力系统是从公共电网和建筑物电力进线的产权分界点开始，一直到管理区域内的末端电器。这事情本来是产权单位与电力公司之间根据国家电力法和地方供电规程已经约定的了在这个系统上主要由高压配电室（接室），高压配电柜，变压器，低压配电柜，二级配电柜，设备控制柜，末端用电设备或者用电器以及连接它们的高低压输电线缆组成。从物业管理协议上讲：物业公司管理的供电系统是从产权分界点到终端用户的进线开关上口。不含业主户内的线路和用电器。这里还要明确两个定义：1、 电能输送过程中经过某一个空间后电压发生了变化，这个区域叫做变电站。在建筑物内就叫做变电室。2、 电能输送过程中，经过某一个空间只是对电能进行了分配，而没有改变电压，这个区域叫做配电站。在建筑物中叫做配电室。3、 建筑物内的中心变电站往往和主配电站建在同一间房间内，这时应称其为变配电站室大中型建筑物中往往还设有二级，三级配电室，用于对电能进行分配。一直到户内还要设有配电箱盘进行再次分配。其实家中常见的插销板（公牛牌，突破牌等等）也是用来对电能进行分配。例1 某单位管理对配电室和变电室的概念分不清楚，在下属各个项目中叫法不一样，这种管理信息混乱对出现紧急情况时候的处理工作产生了非常不利的影响。（二）主要设备1、高压配电柜（环网柜）其功能是用来对外网输送过来的电能进行分配的，定义向变压轻送电的柜子叫做变压器柜，向高压电动机送电的柜子叫做出线柜。两者设置的继电保护有明显的差异。 在此介绍一些只是高压柜和环网柜的差异2、变压器 注意简介星星零，角星零两种不同的组别连接形式，对高次谐波的影响3、直流屏（中央信号屏）4、低压柜5、发电机 发电机在高档建筑物内才会设有，尽管它很少使用，但是由于在设备投资中却占有不小的比例，因此发电机是否完好是很受业主的关注的。也是所谓高档建筑物的一个体现。目前国内既有建筑内发电机的品牌相当繁杂，二手产品，翻修产品也有一定的百分比，操作方式差异很大。各个厂家说明书上介绍的保养周期差异极大，有的牌子注明48个月要进行一次C及保养，而另一个牌子规定12个月进行一次C及保养。本书只介绍了一些通用的知识，提醒大家认真月度说明书，并根据说明书编制相应的作业指导书。6、箱式变电站7、低压配电柜8、电力电容器9、电池10、电照明和电光源11、电动机12、四、 接管验收接管验收是物业管理公司日常工作中一向比较特殊的工作， 1、 电力设备基础资料的收集收集随机资料建立设备档案 通过查阅图纸，阅读说明书和现场踏勘建立基础档案。 任何一座建筑物的竣工图纸都不会与实际情况完全相符，因此对现场踏勘非常重要。建立起基础档案就像为整个物业电力系统的运行准确地确定了出发点。假如一个坐标系的零位画错了，随着坐标的延伸其误差就会越来越大。这个过程比较的工作量比较大，一座78万平方米的商写楼往往要花费20到30个工作日以上才能够完成。在这个过程中除了要纠正大量的图纸上的错误以外，还会发现一部分没有洽商的更改。对此要与施工单位进行大量的沟通，目的是要搞清楚现状与图纸不相符合的原因。如果接收到一个只有施工图纸，没有竣工图纸的建筑物，这个工过量还要大一些。基础信息的建立过程中一定要注意以下几个方面的问题同时还要注意电力系统中各种设备设施的一些参数是否按照图纸的要求进行了相应的设定。例如：断路器额定容量的整定值的设置， 断路器特性曲线的整定值的设置接收某大厦以后，空调工反映一台大型水泵在启动的时候经常会掉闸。经检查是断路器的特性曲线设定有误。对于电感型负荷应该在按照D型曲线设定，但是该断路器是按照B型曲线设置的，它当然要经常掉闸。重新设定后就再也不掉闸了。以上收集的电力系统的静态资料2、 收集设备运行的参数整个电力系统及其系统中的设备在设计的时候都会留有一定的裕量，有的时候这个裕量会相当大。而且还存在一个同时率的问题。加上建筑物的出租率或者入住率也在不断地变化。所以单单看图纸资料或单靠到现场抄写设备的铭牌是不可能全面了解电力系统运行现状的。而要对电力系统的运行参数进行有目的的收集。这类资料的收集完全依赖于测试手段，必须要对实际运行的情况进行现场测量，以掌握其实际运行参数。了解这个系统中的电力潮流的具体分布情况以及相应的变化规律。这是在收集电力系统的动态资料收集上述资料对物业经营的作用举例一个建筑物内部局部区域的用途是经常会发生变化的，因此末端电力系统经常会根据不同的需求进行某些改造。例如：楼内某区域原来设计师普通办公区域，但是现在来了一个租户，在不大的面积中集中使用大量电脑，外加一个大中型服务器。原来已经布置好的线路不能够为该客户提供足够的电能支持，此时就必须实施增容。而能够向客户提供多少容量？从哪里增容（从变电室还是平层的二级配电室增容）？增容后对原系统会产生什么影响？增容后上下级开关之间的级差如何确定？变压器是否可以支撑？增容线路的路由如何确定？计量表设置在那里？等等一系列问题都只有在掌握了静态和动态两方面的基础材料以后，才能够有资格有把握对增容方案进行审批。也只有这样，局部电网的安全性，充足性和可靠性才能够得到充分地保证。3、 对系统中电力元件的特性进行调查在电力系统中的每一种元件都有自己的特性，乃至不同品牌的同一个型号元件都由一定的差异。例如：微型漏电保护断路器，其额定漏电动作时间各品牌就有比较明显的差异。国家标准规定该时间值不得大于0.1秒，也就是100毫秒。只要小于这个时间做出反应就是合格的。奇胜牌的经检测，反应时间一般都在30毫秒左右，而国产的某品牌是在60毫秒左右，尽管它也是合格的，但是如果将它们组装在一个回路内，奇胜作为上级开关，国产的多为下级开关，一旦用电器出现漏电，每次总是上级的奇胜开关先跳闸，（越级跳闸）尽管同样能够起到对人体触电的保护作用，但是奇胜开关下并列于该回路的其他回路的用电可靠性就大大下降了。了解了系统中元件的特性才会才能够掌握电力系统各级开关参数设置梯级关系，这对于系统安全运行是至为关键的。4、 对安装和调试质量检查目前建筑物内电气设备的安装质量有下降的趋势，大量的安装工作都不是十分规范，其原因是从业人员的素质长期以来一直没有能够得到本质性的提升。物业公司接手建筑物管理工作以后，很重要的一件事情就是设备验收。尽管国家有相应的验收标准和规范，但是在四方验收的时候根据行业规定进行的是抽检，但是物业公司要进行的却是逐台验收，所以在物业接受的过程中往往会发现为数不少的问题，出现这种情况是正常的，物业公司不要埋怨施工方的施工质量。而应该由几方面坐