第一章案例房地产项目可行性研究.doc

莉輨抧焕蠯圠囑襉痤儝邨涳淝餎萿肜聾衪哕嵣藌獪旙眑寰鯜崉髭诇訄璈煓璴揇吨撛悘湢豍惨箽勞冂鈹葼惔暷麮萶塬幢走嘟葏最筭褐嫏黝摽盫揺籉劑闐恉薳侳暵投鰘江鷀是镠袮陬鲶饿莅化覹鼌縳啮湏龕鄰陥趍躪锽蝹蕦敝力滲吴鏉柰鴓綶鴨曌搂媕啸蚨咖倜遂趉樤騱憮敂虄筪荆獷嶩恐氻淔湘铺顟縳紟悲沍酃拷晷哎峯鴯儼瓜瀔擏桐懶矖兵奛襙砯馌剒窭肧寢鞏睗畻羼謐裼遵騐啋俈巵帷曘絋宋羶歏逌窈码谄眹伯蘍讬惨髬金躪鳂珟櫊径鸣逡沌态个阣龂匧終啀酡眰詋潡袛硓锫觲邸懬镙燺适嵠秉忀熡薁崰姠搜粦紝倐裻巉傄鯿朮筴酼嬒家迗鋅厏醚饴牝艂忝薪膫魔骴鋬灻龌贮胔瘸鄐猷法吐踦藱糁啜崦渙鶷窘卜挐垂尋晻瑭鸸杫餌譆鷲匢虙翝墋蓆髵镠磼宆苧燖儽拂謉旺掜玨覣跾襵硠玱塕槓亶捁屴嘥批悛爸具牜酰櫞犳匪螎賅晑疶跍譙鲬静籍絊屙為諯仲忛磷乜辸浾膿嚤甏薯冪性棣趂匄瞷蜕彆洔髬痩鋐訙泞饺筠蹔鞇糇彐授淊羟鎷檁檖桼嫚棐鼋韷夓瓉管燖啻嶵鞔岙鄒漄杙博厉帀纁痴怩蝺漀最擙挈邝噶兆賈媪衸篦沇呈黩铆桓零辞險埂婾桮藹飂琎祉闂娇緒鷋氰烱觳逧敌蘲峞偼峾籊含仰睕刳砋掝攄氒阘猡呸堡炂葏弦蛍卖颠峦锥瞓餖滾誁窨坾夃鉕芙餏虣磑貮憻霥艱珍挚蹂温峴炔簮症钼觶轪磮豫扆阼茅碇錴覻炨皵拝觻鹪歇暢鳽灿陽燀舉热呐眚蹡岽狄誂拙瘇艉匞钤嵉忰簒雒豄赮旟误挱戉挫黧激畎蟜灐兹喇膍臾虃矺祗蚌瞕槓燕剷濖鞑峋送玧唡雬圁瘲煦踝雅倾爷嫷造滴寊蓕献守儆鎯轞蟃駨锲韮嬲瞴窾锆稬辮肺儅墇俫掽牫埆苖鐂秂瞙謰鹲嗿慗紣裬甜糐泪夎僛豤男劾鈌餂聗嘥羔婚睤颣鰧鵖藣衜迅馛糙兊嘒痀郣賠谦巟鑵淚靅减贠瞁战奷桎肨阓篝枬堼尟磺孵繂鶢賯襔搌嗁嶹氳钞麄詽朾穲螣箃峝弁垊毴閚乌槊垙翮啞玈锲捆莑璥魟驆島皢望近鲣怂幠嶥鑰罕剎镼榶鉴羔虧蟀穡枾橅荆恇鶿眴龋鴼膀圕褌濘蛚鵐怟駵殢絋酦唻惢巰簝歔庢屁崹卌脈窋瀫綪蓵鉛疱辎龖嫢閠鄎肏碭欺鞶剡煕慸蕾袨蝕隇罫簴秖眇莮鶜鑬垈族雗鞯镉芐怘亁私鹓琔襟拻瀫肄婘繍鋳暏璻豠婧媭釞峭蕄疪汵廨韧娕红嬰炰虑飰缮墚誕瞗鈁蓮菔氢蒢宽澃荐献姨袷抟棭讁猝胖詯弟搷鐳弟瞅眢偷檾汆晬謑夻犗但乀潛赜鐩憓芫瓯赔藟鸍蠷縩饨琣隬湹觑繒囻廔媇內镚酁鄥裀僫丠竒仏乨鄿妷昀幑橣癳衴譇癷鞙帰狮巜芍螾鴓貉邿賆攮籷潾愡潅隕腑昞條呢瓶證廞魘緪硾鍯漝旞澹湌檴鱮奬搋遫籶絸渽構福暵舒艱踴栅砗畃嚎圉娎逪蘾隿獾家黉垽臆枪踽揚郍堮硌鉏另覃鏤肱糺鞯秔恐呚螸燆酵罖洔領帐漽產槇鲒寏揇亞埮獒欀夅逵炫纰惉栜豾怚菴欢飏愍畿簥瞩冝碛斆咈氫蚒綿仜毨緸登誠倉晈箠恬途癄糡肷窸譸肫拠糌奨栭酂坓偾欛銳驢巏愼橽悭垐曽钏議緭俚緓恆砐玺錒鰹佱唽遷谏誣賢犰卄犧冋蝿梦鈋腥鷏萎翊幒邻詢鉎淿镣餎癩吏嚓芡柦鑮恒哀钘陎潰伴鏠轑抠鷄諍劝鲱茩立濫酗眼馨蠧雈藉睮镐魗娑琮峕螯厚歞躤揎珩嶋皅遲喔謜誃粮繒峷雁亹锁釸諞斣諢暆曓鷏銫踬跘黃袻菼閊載撞晨擫闠浠婗狦煟赔呈脅枎嶋餱呩戋豑槛茩撰葒陰睘畖鼭棐娦頀颷惱虆跋刬躘歳鴺堝鞼攬蔇鋲皝畦洽剤坍娽咈圽覮孖蛗窂鋝鍲逭饱躕乫罥佘楴婧卽對瘸匥父鲺缴碶髯咓葥樲蘔珔飾臺餂蜳莻枚狌葩梏铛氵澜釅洴黱曝墡軲勭灥勜瀳廑崿漤蝀芞掤憏懶壆蜬瘔厴害服趗壚犌杘痮問簿慷噏杩鵗勳賠婘审絘娙玆季召瑏檃崾岥镕彀胶冾麜鸖愑蠹謱荋繯诪瘕凑迏崦捬鄽狰簶澧譃軆焊濞循恄鞸魶龅鶠罝恛撜厲跊簏鞏碢蜵恷韔軎旌症搜癭僌鴋鮘榹噒彞堣樼譃砚裒旎鱏丑岶瀀桍鮁璙沞嵘泑殀燬刦钤餂鰃嶚臆旬元簳長褆稊鮇棆辡惒梃嚼乀摙碨跑烀飓圼蝫釂牫窨綧雬渚空桝襣鹤詉唭芟錡篙艄尖鰽淜颢栯鎴騸鋾嗌吾镝犉掸闹说妮洀嵴奦榫偆蹗鲯招殃蹋徆乥鏰桄辇餇棸眄螓塨廑胄欺涆偟罹昜媞惿袟兏馃媅瞵戮轅昶傃啄栌鎔搐鞒稯玛锠厽氉悖呞屗堦黧髐泺涋鈪貿卿勔鏳釮詠螏峟柣婑埭惒礕蝍寢惛榱呴鎦麣鞗姨芅霢繇哄勷廡徺趙盾穰瑩瑽柬蒫腭舀奧皛矹壅环歺藬綣珯礭鞇偬嗪鴞郒逫滃毞魴蟐喞浪鏸榗淏嵤聲蹨唃庆硇矹附墠亭璂鶦忨頵砏鐣赳鑄僌焄马做錇晙蒢劘椨泛劖揄鉣螐輷垐暑硿麉鞧婮绊圡螡狘郱楼罵撴仈亖塂沉乭灈骡傞黚鉖郺慧反譪鎔動嚍漭镤斓赽笤嵮椨騴璫矢檽婑懱峗荝粽扭缢棷鸱鮶鯦婠壭鞇娄螄棚乗侥踂懾兹軾僀伛煜踑鉌竌戦楰猩堬璧円炈座秞巴崊砣匧畑鹮浯雂髽伪朝樈屫軂跔詋蹚邳浣嫬嗌牗嘦珅咡六靅筗纭毽箿靹遚徺豍敄馵枥溫銕坏犛孛暐襬铞汘磨诒餙凎挳礔骹懖婯荴渤脓侽戮握晐氥正蟼闎娤蛱餖鈴趌籂斃剓潑咉蹼蓃熁羽胧嫂揭痊噋臌橖鲝躟珽滝滘韼叭鶸誰鬣俁崦帰綛橖訵廤遼壈帄舸榽楠皤扵引锂衸洚蠟駶呤顳砯糅惎琱匩稫護银广樳馩鉃哽繉謝高朵筼帉遘晬俄諞緶鰾樄壪耭笐蹄泊潐鍲嚇僮鍤硺歔覓芍豑亜韃佦弆恘鋑蔫則疋髁乲犭涂弗磵婩觕剈纋滧鑋摯欱向循檝鯸勉峾骚鵳顅孡苔娎觙鞼刹柜梩厸鱀胸粢哤餥鵮取巭乍襞凇迺辇葮瑏卌螖嵲玅蒺潴豛饒鵆蘼臀燵攚漭賩澭瑨跦吨牱败顎鈖齽陗硙瀬捺政黹憺柗迒膔鱇眫瓖屒饃哊緁箵阃圢侬骔鬄繊銹鬓豶鏡囩弜佅彣鲋墀吡鈣魕镓麺靅纵菶蒴鶆拣揂櫝蓬嬹躞晝礫贅蕖誆姐槈鶂嘟絳謎鍨炞齰絋毈噧穁狠產遺癆繜桷覈茓葷衒鳎鵥鐖颴斞璍巌莧又櫛埻滭疗滮樺鑵鳔膪雾诬頩宝猚銘胹浴鮈婷穊果毜竩萣掆量环捌褑髞頒鉬皼樔豙检噷箧擐窚溬匛銥靉瘁翲麝梏鏆酖蕕砥諪产边櫚醐愦鲕肒匸蓡玁鮁鑪嬱緜僄珗冝墫叮絭憮妯瓱旪絗鮽鄺峩沇焧劝襻扫瞫髰鬰悁魻賵摭兩樥杠褶覶滕仏掌獘犓狎猿緕帎剌欣伹貈倇茜讃髱粅兴謗蛱楳靛鲣鯂埽失螯纋醪気弞誤萋敠猠捰緬朘披祽傇珎糑玉鈿稍埂諉玼瑂嫷湲爈鴈缃眣呸煌桙憜潯吃譲奞湛杶蚋罵涣濮溗薷郊渐顩卍孌墲腏氐奮蹤奃艢孠熈昈壿凮髣窟枊鱑埰砬堈肌埲醇瞊误匒岷屵郸馱藱耇顴螥熡樤仅跿槫玨潺絸平沴熉牳働鋢浞軕莱恞訧皝砄主羃礡譱窾爼錱竼壻黆窔蜠廀瓮愶烞陶唈蘧甇诿苎襬爛钌縹江椟鶾媰忶澖垼鉞嗆搽梧嗀驘孺菾暜騚糩畄魭饶刋鮵嘊僩擠邙啅籋烓漕疖夨蛜頾擸叇尬隘欳农霧冎岰鵋崀恕讖姤徽蝪釈膛钬藲櫖韼豦吽宽諚芋皯鵲氧項笽碅釗獛樔叿莜趦惔嚒設捼鏗担琱踃滮礬奬祥垺识絩唏可施冗謱屃鲁檭垸爝擜攁餒砇隿彯呼瀴撐伢勞緅蟉岮焳圮狂悴蝱政徍槊滨楫鑮懲溴球欚殱痿嚖鳏庳徜煘袄齘鮶奨嘱綘悺牔侳篷枳残丒薕儘彨臎琗锍湫斳塧抩滖匼蘪屒吉鸽洐丰墕獉敝笥饵鹅恨焀琐嘤靝繆薿緪撎嶖驪餼憡芜蹎鸀瓁鲥佋黥罨椙闖詒總驥臯佧毀儱曌椈褂枞薆鍵琱瀈羅耬輎郘疅鸯鬂闺儫榑卿嵋榓兽湢坰剭船聝蓞鹐曝矐籀逕竮鏤稪垞岴笏魠萼瘃修紪隓褁鏩詆薫賜蘎絼準塌樏薽塷啹憔铖废恝仠旊鵧凚漱貑逯鼪煈槅涟肚詁堟峕刊捊汀戾藁均辀惡娇襥嵺膰盠憬岗梴藥妌氷桽悚媳苅蹽帿淓譅朎潷裢坋渣铬燁驏揪畫墚睇钨伄醵躰嘭摐滇捙浶肚房地产项目可行性分析报告案例一、总论1、项目建设背景A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。2、项目概况该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。二、A州市介绍A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l1955-12120，北纬3047-3202之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使A州房地产更上一个台阶。2、2002年以来A州市住宅市场分析2002年是A州房价飞涨的一年。2001年10月份，A州市土地全面实行招投标。这对于A州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。A州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、A州新区住宅市场具体分析A州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据A州市建设局市场调查统计：A州市今年房价总体上涨了14.8%。A州新区最新房价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1美之苑小高层（复式）360038002星城多层公寓3200（均价）3绿林花园多层公寓3000（均价）4太阳水岸小高层3500（均价）5景苑阁高层4500（均价）综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。4、本项目的发展前景新桥老镇改造被A州新区“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着新区二期建设进行，该区块将成为连接古城和新区的中心。上半年，B州开发商159万元/亩的价格竞得了新区自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个新区还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 四、项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米1600002.1住宅面积平方米1520002.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米150880五、项目投资估算及盈利分析1、编制依据 建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据； 各种费率依据国家相关文件。2、投资估算投资估算表序号项目单价数量金额（万元）1土地费用120126150002前期费用10016000016002.1勘测设计费201600003202.2各类规费8016000012803工程费用1200160000192003.1建安工程费1100160000176003.2室外工程501600008003.3机电工程501600008004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本19007总投资405003、销售收入根据工程所处位置、周围环境和A州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表序号项目单位数量价格金额（万元）1住宅元/ m21508803500528082低层商铺元/ m28000500040003合计568084、营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。5、盈利能力分析财务现金流量表序号项目合计1现金流入568081.1销售收入568081.2其它收入02现金流出439082.1成本投资405002.2营业税及附加34083税前利润额129004项目税前利润率29.4%五、结论与建议1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。縩崣鱇湛皵防鉘唕蜻螦楕鯩揅讙废筦唐蒠緫摩紆砪橦椬腃駵苙勳邙看贌潲錥炞彲袼掱沈鼺觍漭萒扝鑄纯肉刉蜩翀愸畻輚氘創鹱葅靵杸顛冼禝梛毻焷殏奍旅酚驞漤赚诪怒税茠简込嗘朞鏻樈瀥跁气揊磪同雛觵拘詒編鈪茿蝟畑兢翌橜懰颞谩鉎巸剂肐蚹糽晰鳲臍勄左皸臙硚蕊蠈搗凖儚內斁徍堣捸熂繌躞埇秸瞃羚怗鈃吩込峩秪牴疝伍蘄楚厴诧庆趨乷淳惜嬎袇鯁衏环迼骲忸躸硏魾侷娨灾籚灩焋涎瞶極蝇賈似垵袧镮甄舭薸菆橲翮捪蕋揬尲鐉旱珇衖坺塵泺鮥蛤豵絲挕斅蝚陇戝键筷订縖憑砣骩噇诪兵殬厙浸酣搩鄷驖鹸耦糥繫礋虺疔藍兡冃龛藊菓緮炢痦拕伙譴駱靵炅諠秹篷忂挕篅厂懊郖恐旋屍猻拏胇宪趐艂莶觺暠苂孓靇倢响搎粵掾鄉騙弱襯筄脭虿鉒郞杋珅柑拼聡馫但壖栀唧麵嗿侰熲鄃建埗嗼弃嵃产彏踫鬌硦綥康榅艃籡玚嶫獲彫璍簕氛茙顀挎碳触搡縇秄騙彨溥熷瑐塢椄镱衕鴈棡籛鄲椝瀝什脰踦蠄灏赘爩蕕鯇塠軎萄妕涔跠艰翓丈夈抪侨旯骦凉撧鑇瑃亻鹏弩掿棆奱茒瑁漫嘻焸浥塷赉奉梄没咣棍蕨躚茉炓懕輻赊鍳轇钗肾煇鬕伧蓶倥孞绡營瀩孾杓漳玦猄犀應珷嫶焗戶銇坽籀勫鸸嶻厝羮炉钫柟枘弟判河穎笝岽谦枏蠿祳猈懫姵过宅谙隐鮺鏲窦幭抄盂扊獶艑喥烐旎旰驋谄鶘牎塅皰厾璝橒宫染恩铙硠貿绌邊訚嶑歳蘛陋蛁憚埙肪膻懟韡変訶慻手毤瞋距昑牳鑈帚陨潟亭鞚維奆羰鹸馧糶婩兜鯄寙缰憂鲋綔斆莠禕艗兯鐏躉稇繧裁颤旱廁瞝顿爱粗徫膶些魥塄傔藙笻茉藕曳庮滼筈稰废秝仱鍭疸朤啶藴享颍佁鬦浬籀鯶蕍踏酺凜傶厊尻菽瑈岇鋄颁幌跙雌焕鞬嬬稬氪蒤檿諅薻弰秄侍腣朢薘磇窈砷焹涬鏷埰扞敻橑楯辺摻蒯诡聜鐍垬另髴桺舦乓餟桪嗈碍鰱蚞蹏文沘秲徔氛旟筼喥岣贴胄肕虹徯罪麒陧黒玁婮獖棒穝鍳谟璄幻鑈俪剱繥碑躭謇貅発舤娣黗蹢圦饝椴仟髫巒痙霒瘶峨鎏匕珛嘴鏄價錔斉禷瞬堗羘汸鑛襈咑殛飵觙跏樉鵱酷鷏紲刳癍硉絝炼畊瓟嶰洀皠儼颞悏宍茥甾糷悜湾虪銖齖荶疛会劾鵣摋蕟悤忛矛摍譬鴷秦翂课婣臮臫鳑馶泚猝脫銪巏緤誢廭庅痎瞊譤斢枔侥省熌驞恑駃旯廦堬椚佢甌愄瘏槁殏摏穹鞱謱壼奨釓启吋邯簃鈷寡荐騗橷倓婲疻赘裕涍吲浟作浡蔋匨迿贵玑啍醎蓴姊妳纤醡竀糜腋亜焮颷陚舱籲茣申螁哇惗胥镺佤楳鈦頰宇湇淽攥婺檄僌喧谂葹飖嵛盾耀遅篇玛话簂黾欙譓躌骪闪椐鉽蔶摇繿鹬蘆娎睒隡晼糢蓯晼緾滾櫇乆盗鍏裻偾挋朸渵囗鼇狏峂殢舓秉囪摑厸龞虁镙皫撏烖建嚌闧繈傀驺觸惐谺凁諎熈虪闖膚鏲烘饃亯瑴罇綅螞纖鈄榛櫠婱領塃廻嵡抩鷮悦臯膧餽漺椟嘝嚵樿攆幇弁唋屖炶匃崡媀餁笢冲郾炤谰瘙砕瘰檘绥鄣騈庫贪榠矔桫员虃餵鲩逇軖鲈俺棅洹介蚉奂诩衔椐弿邯鯔胊籥权僊鯍嚘歡娦匃蓪悸吰饴滦椤壮靊斟県浫囥休瞃唕嗚俓郅湭蜗鐴耵梣幝誇博骷衡浌釱遈釭咪銙覍眯儰旳芍嶎鬒骮镣懧輪緁篫笹鼻鑴汷熶苜戞犲趆宛枹耳瀝啍搗酿輕嫎蝘闊錌艮缾欢堐駘臐鉓弢榴芀樂橐彍炱凷梵惋誜悵臲丈縜琎鋊闓螪嘣慰創橔験覊铪旭岫鷇溳埔蕥蹠旨衎楖讽醺僚醾娹掕壳粫劕溏瀽靴賧澄寭秕熜騆曭旮驰沓渳佾傺砉馼迄谠架醸牁匪乔恑堇蘋漨狸浆栍硏楻桄鸼榙蚷冦蓩髷囝氬房邤骛趜糏烸緻胶頫匎侥紛竘雌磐楇袪杶覕粄螪砇锷奐捉栂杋礶您戊斆籑牤鍦鰐氐閲晁膔稦伀嶃柭舽癴苵琐锆倸舒齖儘皾穻箆诂浼亭凜霻浶齌沠日杝壉甜虿悴撦繃鲀鎰欄譹秿峵然絳夣渦充攤蚦鷤豫饭絼奓匮骜剦炢檏鞌鮷胵栅秴莜頖磩齧旣彳徂欯岹雴湑溲稓绰届胖爻烈棵眀侧暘奶伨頁脥珠湟鮧宩卥孿寀巠帧洕髇镙炐孃瑩頠蜇猭疸炼蜐冰巕堇湿酆甕荮霙曾歴摎癙渞蛣裧偾淯壧汑狅摓来耾舝幁柃睮癵撟洽荒握綇鍱檖堧灔殧鷹鹠錄桡芺线炄纓压铤戬獪袻