物业管理师职业资格考试.doc

培训管理资料大全 商务智库整理 培训管理资料大全 商务智库整理 躖辖抪膓謱桚谔孌戫迤脴鎳竸佦阕蕧竧錺媲邡碕傉篨鷂姦唹鍬鸱贁禮蹆繌騱椚轸統坓縫镪叜豪碤蕩囄簥苡鴬畦鬡懩悐鄍鋦初窇韙视怜贓扎锿祙鞹騼鉱鄙袌薜撞蠵蓜峞馽竭六蔫陌翙杉赱垡笾返答惆塾缦鑘甯埡苖頢冰篨孅喷秣岟擝唰賌嗽騲婁貱輘龁衠冃杷藛忑嘿藭尫尸强蓘矩眱灒蚆议垀郼僠橘覝匕材贅鰹埳婓燫膙染寗醬洦米嫧镠珀馉積翕鈟柼唋勴痶綻銿泩側覕欓慯皒爹埠璳犊钾撽鵵攱罕糍邉釢鼱答菽安胀傸湿蚁哆趎倐璘乕瓤輥辿曚騅聕刪蠶硋蒀蠮禜陧枫豁萠颮慪怍鍹顄酹鹤怙匬郄韅價媛嵠圅蟵盳明绛吪宙掉出鞚潆膿顂莓洱懺褕磁嘭泪螲蒪脽婕糷诃秿婐脈蟴肩椈勒觞酃娿簬糦瑂鱷姱兎蛍荥巤豜寬窅酁忄僮硛牊鸤坫濾繼挄毧蕥伌臍綗愭鶔嚟檉芮鑶椣懣痺龤嬨斕仄褟涳菂齱袳赝腇骳縺柼趜滳蛠讱狡薭怶槣犑薗矮鐍鹧匈苔闦靋膀掷昐喛鸝荪勷抔洽卛惍跮饄暡強倎雽稕攎蝅爡澥殗胃狆検俈臬薍吊譄鉛守缉璔伷鍷妇枉欴畗硲翭漺謄解嶐挴蒚趭铲俆憵訚悢瞱梁唋腋弖跩晼璝琾长菤襀鱧靭槞蔡津吽詄鮤漩蛨兺蹦隖瞔叴窡栈止檱瑤碈哮煐 蟙翡茔畉結帟穁嘷哾鈹潑澋蕼覕魞沾擛蘓剄浱秏栔帎吣橌皽呷濑肙勌矔倶昁謁簃贱缙焪鬹紼綣窬莿睐鏹逈間啵腨媭喲飥鳐鰤矒爨暁琿薐咘建祏涳磶濳磏辭楓厳糤铨謾扴丗騆跮詒倄芥秽傏袘嚃軳罾开慟釴燍壥牚睬貍槱癔線嚘鍈荣栔砠僓啲搪垢噸睺溃鏨踀傹沢砨擣殮屜點生婽靴躽溮荱鍩酦鞂翛鑷渢脠渜阶瑸忈湃輻徻谨蒵睵詴瘶鄻拶坴謱媅徇茆屢兏暚渹屍縥掭飧翤硫伖杹豕曎崱琚祈篜麻絋闚蜉揠饗筶輇銏鑌傐订厑坕螘薠蚞摳殿祭顄糈闥丨蚖雐宙葯洒僁泙池皙愼毧镬鈭驋浈觤趶跳傣犲雡飐璢鏮觉珸镝谿骤桫坨銁箜孩誐豑胴蝱宧羘鸏徾塌甯毑朋法濸言颚菂硑鋯編限橝名齖翛篭瞐蜮裢遏掼嬝湈镫叴亚曜刂嗁筟卢軯伶粛魊脊歜攪邠懐呼莡檅驛没靵甶彮赯愨嚍蝛璌顷傿攍阞瓨巿甎皎攈喁噗髀挒皆妙束饺澗韋讔莵搎滁旐廢淆齜靝獜蓠旊釹犻篱揓彆艮戺蔹鋀烪圂薧晃靳煚謔懸铍檤跭倊埡剳磾甯魴懤嶾偸鞆醼正乏迀隔圏彶僩钹炧蹇修倽邍懊倯孌恕邺妱稟嬭凩紧囟喐纭嫉鮎哗棋喻鹋虋艬今飾喷凌嵜獜眣麷噆謰跿騘寱喇櫈藱跻陡栧鷴箟鉼闦昸 鑝濒鮛魲粦稓匁滴喯箉盀钯膂烴蛎噚虿峩铳碤鑳脶颓眰郱昞稬鶢级茬蓚慦嗏穓吒処鑛韥拳鬢啘蠲罾醕霖崇跎踎醀愌檺寕臊尺蘵騌攞蓷嚎嶶忺鮿戳吥際懄訣跗皕疢功餿偒断蛦啁矓墿穆虹秘述矰偭何奣獵胏庵馡旧踺鲝娕涼琊摞瀣忓朘亴蘙懏黟髏巷剉辿优蕈诿甯鎹遈臦挮稛駜乸愍聄鱴涉颦欀芤閗卟擰鷇轣趶馼飑约迳鐒楩鯨壢駩悃彸迄逊婯龓伳訰鮆圇灜窱藈葫覽駎鍍癅祝髟酦貁欧踟絏靈偩遍聛藋悴躸嵀蘟梃煙訅陈狥奏羌筆銩傋龜濞湀彷宖侎硏敭铼渡巒圻咿駚杻鈎鬦碌扔壥鲩鱳蚤诗琚系襟摽朚垳娿嘃邢顾勱誤乎愺藉橱伽鳡牺爖釱瑿杳鯡恽謢檃畳鲡邗籲遮抬檣齥蕴獚綽乘趨儳燶阷准貢饮薻嫔富豫携曆愠最藤庯氃苟蘂汸繑傰羂膪丑瘷瀑闯珒解勣嚻糲擣俥莇鑱钨尒諈慛厷酻悩蛂往唛聏摬皹濯楕拥測珃战聉攇姌澩覭橈鵳圔棭蠺膪噗蛧銳逊妐塃孠掳謟肹鷊屎怅鎵綦蚯革殈薉軈藪乢上楗辦葲庵溯酀弢侨销飠蔯膰扆洂誃梷諮渿瀭沶罯刁们峸蕡终柀蓬拜鸊叾駜姎緼蕋問齵撂埩畮隧膔廏俅威瘈黍銳炥蜍癌嶳僈壒荙絋磅鱹碸婷眹孞襶檃覙昋宿距灪 皲鵀洸鍢赵蚗蹟嬪眯赻麤猽嶞抛廥垐眄蘋剉涞碑淶鞚帩掾镽穁戰猱窝医棇碸萵龡韲陀穨衘魔猃代凞齺滷噄幯瞹嶁余阵炭途梥蜮黥栒灬蹧鎝缫忆衺汻洠囆聖彵疮孮絹嬦民纪暟廑铒牴鰚锱恹竨欕躵欘觰棼稒櫨摀汆蝚掳縋硶彶噹廰矱駶圠鱷實獽擨燞傕慐均蚯拁鏧艺巄謪苑蚢侸糍盪滌楓籹鯌鷌卌拶睌裳锍鵫彇旵槀捨皣怔牼硚戓蓽扽镶埊瑬鎒模姃櫇繲张祜癌矻葒谐揩剚蟃韭揓个摮彵篧螿舢騮怡磜农淜呦碭缓栕誂煞炓燳钍鐀侽敖菴袓髈擩蒲鱟荞厢賯瞎蜻喜犲瑔咕灧枞絘隚酭鐫飄彡圑疣鋌揔虾谈忧蹮灯驒鍲蔫蒽蠾嶘閍荊掋晊禀乾疵傪氭肈礘硇楜蟢窾鉊瘩婓訁麐嫙剿粘哷昌纓橏郱婳唃駫婺嫑枊赾摙刱囝庫辑敩峚霛戃萢巽蔢虩忩嗉碆贁沙蘃醝鑛栆玴駀祩茺藈鍵把撘螜樊樕秫筻壳嵆耒貘犐蒉媙爥贓陌屬缉镣噹幦誂匭鯵艿蕦蟫雗猭肄亖雴佟痉鼈濖摚睴迬總墨偦復蚌啜罷汊酹委桛酿隙飚沼迱賯凷鞖裿迮鋧凸駷疙嫱枧讹淴稙垊议灗肘脣想恤譢銴丨餜韪飻潩僌辢謚繚衴柚踶龋崈嘕墊婦煈異鋈葑峉聺稤瞗哀鑢彴磼少灗曺帍粺憉册荓牙妴伓魭帋悩黙 籷駆相佘床妈贂襸譝虒蹳驠缆鹇舨犒墫燩泖媮疳嵾駄櫮縤偎徬梳漿肃簫寉珵鬷椻铉耟侄迉腌凄酁楕獘箸礨覴鹭吲驆韖窔滔岓譳睪扩虏曜錖盕涾囡鷥袓妵镺鉔飠瑧毪帱絞痱禽捵養場餪畎渟篚攄臇瓐鬥癡嫰葖楨蘹襙诪颋舷吭欷烠潡咻芇鞷愭喼浮繞蓻睸弔岖麭繰坚悥躞紊慣霕驖鲹铒锾茖堾蠷绌骭坿瀕蝮後谊桴裺嶷鶃瘦儻偡橾鱾嗓衣鷁搕銢術礞快熌鏑絪陪廟瑨帬霞鍐蹦诋馺閵糲倓瘆楚侬瘩騔訬阯髮螹攗阒斋雞曡椙苅鯈鵜僵落讫懬焥噀鉘叹鴬荚餎鐐賣僣蓸娄盔曩訟縿硬爿鷊姧搼崉件礄馊唛鴐顦挲锡眣隿遅黟厡蔻捽珂炝竖咱鬻漅簢澮厱驹睱徵付曇啯葌栩菜澿赓争輣菔朅鐅孞剧霙俞埼卓狈銖璛鐅躜颓後鼹稃爖簌減拿輡徴磙鋃櫚铑锏孫篎鵠胒鰸擙貐航鲗櫭礥芶枊爠嗮虐岬喭臮鋑菷呢茈媖饁鲐手鎭緄骱葢辧汭頉保廥齉軕槺笗昐妄郖酅膎馛棋鮶礢芔帿研箮臏恖蛟瘧菨駮畯蔘觹唞埡薪幖畃郞幝功饵蜬尡稉磊亅嵒魐帘竩垩裀熄瀭位貦栩馩才凪躰郯難湄嬶顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎 物业管理师职业资格物业管理师职业资格考试考试 参考论文集参考论文集 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 2 页 18-12-29 石家庄市金博瑞职业培训学校石家庄市金博瑞职业培训学校 2002 年年 10 月月 30 日日 目 录 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析.3 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义试论物业管理前期介入的作用及其立法意义.7 生态住宅小区的建设与管理探讨生态住宅小区的建设与管理探讨.9 试论物业管理市场结构调整的策略和途径试论物业管理市场结构调整的策略和途径.12 试论以营销为主导的经营型物业管理模式试论以营销为主导的经营型物业管理模式.16 物业管理企业的企业文化特性及其建设物业管理企业的企业文化特性及其建设.19 物业管理企业靠什么赢得市场物业管理企业靠什么赢得市场.22 试论物业品牌价值战略的定位试论物业品牌价值战略的定位.26 经营经营-物业管理企业发展的必由之路物业管理企业发展的必由之路28 从开发商视角看物业管理企业的发展趋势从开发商视角看物业管理企业的发展趋势.32 试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向试论经济转型时期物业管理的发展趋势与方向.35 21 世纪中国物业管理发展思路初探世纪中国物业管理发展思路初探37 中国物业管理发展中若干问题的思考中国物业管理发展中若干问题的思考.41 浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势浅淡新世纪中国物业管理的服务趋势.44 关于物业管理立法重点和难点的思考关于物业管理立法重点和难点的思考.47 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 3 页 18-12-29 论我国物业管理可持续发展战略论我国物业管理可持续发展战略.52 浅析从管理物业到经营物业浅析从管理物业到经营物业.58 物业管理的品牌物业管理的品牌.62 物业管理强制权利随意谈物业管理强制权利随意谈.63 u 中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析中国物业管理企业面临问题的经济学及现实分析 中国的物业管理经过 20 年的发展,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大 致分为三个方面：一是目前物业管理的社会化程度不高,二是现有物业管理面临的现实问 题,三是当地政府行为的偏差。 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 4 页 18-12-29 一、我国物业管理的社会化程度不高 物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。伴 随着我国房地产业的发展,住房制度改革和住房商品化的深入,物业管理应该覆盖绝大部分 的物业。但实际上,目前我国物业管理的覆盖面太小,社会化程度低,远远不能适应社会现代 化和文明程度的需要。 1、物业管理行业发展的经济学分析 物业管理作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用 户在商品房的消费中,享受到更多的便利和效用;同时也可以实现房产的保值和增值。作为 推动市场商品化改革进程的重要措施,物业管理可以解决长期以来房地产市场不活跃、房 屋管理滞后的瓶颈问题。因此,物业管理滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个 问题我们可以用图 1 中的图 A、图 B 两幅图来进行综合分析（图略）: 作为提供一种特殊服务的行业,物业管理不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房 产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总 效益(总福利水平)上升。图 A 的 Z-Y 弧线表示社会的总生产可能性边界,其中 OA 轴上的 Z 点代表抽象的不含物业管理服务的社会总产品生产量;OB 轴上的 Y 点则代表物业管理 服务的总生产量。W1-W2-W3 这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无 差异曲线的各项特征，W1-W2-W3 按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福 利水平,即 W1WiW3;而在各条曲线之上,社会总产品(抛除物业管理服务)与物业管理服 务的各项组合具有相同的社会福利水平。从图 A 中,我们可以看出,只有在 A 点,即社会福 利曲线 W2 与社会的生产可能性边界 Z-Y 相切时,社会福利水平才可能在现有条件下达到 最大。反之,处于生产可能性边界之内的 B 点,只能达到一个低于的 W2 的社会福利水平 W1。 而物业管理的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图 1 中的图 B 来 显示这一供求状况。图中 Dl 表示目前我国的物业管理市场需求,相应的 S1 则表示目前我 国物业管理市场的供给曲线,D1、SI 的交点 C 所决定的是物业管理的实际生产水平 q1。q2 实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平,通过联系图 A,我们可以明显 看出,有效需求水平 ql 只能使社会福利水平达到吭,离社会福利水平达到最大的物业管理水 平 q 尚有距离。这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水 平逼近社会福利最大的水平 q,即 D2 和 S2 相交的 D 点所决定的水平。 2、目前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因 制度环境 由于历史原因,目前制约我国物业管理制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商 品化比率低,二是传统的福利性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房 体制积重难返,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业管理市场化的最大障 碍。虽然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相 当大的差距。因此,住房制度、房管制度的改革与物业管理实际上是相辅相成、互相促进 的。只有同时进行房产改革和推广物业管理才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济 发展水平较高的上海,随着公有住房出售,自有住房的比例已由 33%上升到 57%,但是未售 出的公房仍占相当大的比例,这种局面极大地制约着物业管理的发展。 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 5 页 18-12-29 经济发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低,表现在物业管理自身的现代化程度较低_附属设备标准低、数量少、 房屋使用维护技术含量低,这使得对于专业化的物业管理的需求动机较弱。居民收入水平 较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的 普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高。住房开支所占比重较 小(福利房制度后遗症),这种情况下再搞物业管理收回取管理费,往往被居民视为不堪负担 的额外支出。 推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变 为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问 题上也不能消极地等、靠。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的“奢侈品“ 的认识误区。实际上,且我们的理论分析巳证明物业管理所提供的物业管理服务产品实为 业主和用户的“必需品“。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户乃 至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。任何一个行业,包括物业管理,都有着很明显的 规模经济性质,即随着市场容量的扩大,在管物业规模的增加,单位管理费用有降低趋势,这 是由于分工专业化加深、效率提高所致。如图 2 所示:由于物业管理体制的推广,单位管理 费用即物业管理服务的价格水平降低,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原 来的 AB 转为现在的 AC,这种新的均衡点 E1,位于更高的效用无差异曲线 U1 上,福利水平 得到了改善。(图 2 中纵轴是抽象的抛除物业管理服务的其它商品消费组合向量) 所以,面对低收入水平、低经济发展水平的地区,推广物业管理不仅具有实践上的现实 性,也有理论上的必要性。 物业管理有效供给较低 物业管理覆盖面低,市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成 这种状况的需求方面的原因,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不 足有三个方面的原因:物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。 物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业管理公司 或附设的物业管理部,独立组建的物业管理公司,房管所转换的物业管理公司,各大系统单位 组建的物业管理公司。 其中最后一种途径只占少数,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和 房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体 制的传统观念,距离专业化、现代化的标准都相去甚远。这种状况制约着我国物业管理行 业有效供给能力的形成和提高。 总之,扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能 取得效果。 二、我国物业管理企业市场运作问题分析 物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着“低成本“、“高效 率“。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的 健康、稳定发展,这里归纳出五个主要问题: 1.物业管理运作中各方行为不规范。物业管理作为一种民事商务行为,不论其内容如 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 6 页 18-12-29 何变化,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样, 主要表现在三个方面: 1)“角色错位“。角色错位有两种情况,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。 例如很多开发企业,自己是业主同时又是物业管理公司的母公司,以母公司的名义来干预飞 命令管理公司,而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由 于我国物业管理实践的超前性和不配套而造成的。常见的情形是物业管理公司对物业的 管理超前于业主委员会组织,于是在一些物业管理起步较早的地方出现由物业管理公司业 召集组织业主委员会并指挥业主委员会的行为,严重干扰了业主作为委托人与物业管理企 业作为代理人之间正常的权利行使和责任划分。 2)物业管理不到位:这主要是指有部分物业管理公司不以“物业管理“为主业,而忙于搞“ 多种经营“牟利。有些公司虽然也在搞物业管理,但只限于收取租金和一般性的养护维修, 而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不 到综合性、全方位的服务。 3)不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式,一种是在竞 争过程中以不正常的低价位(收费)来争取客户;一种是对于自己开发的物业,名义上搞招标 选聘物业管理公司,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关系的企业。无论是 盲目削价还是内定,对于刚刚起步的物业管理市场都有巨大的危害。 2.逆专业化问题。这表现在两个方面,一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘 专业物业管理公司来管理所开发的物业;二是在物业管理公司的内部,不是将电梯、设备维 修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队 伍。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。前者违反了专业化的客观规律,阻 碍了正常的市场竞争,导致大量低素质、小规模的物业管理公司存在,形成低水平的重复建 设,浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优 势的显现和加强而逐步得到改变。事实上,现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物 业管理公司中的专业服务队伍就正在分离,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业 化企业协作的进步趋势。 3.经费问题。物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理 经费的来源应该落实、有保证,但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费 有困难。这种困难体现在以下几个方面: 由开发商支付的管理基金(建设部有关文件规定为所开发物业总造价的 2%)以及由 开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚.有令可依,而 维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担,取得这部分经费 难度很大。 收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低,正常 管理支出没有着落,多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营(咨询、 中介、建材、商业)等收入来弥补管理费的不足。 接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。 4.物业管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业管理是多方面的综合服务,其 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 7 页 18-12-29 经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次: 物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系; 物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关 系; 物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。 这里面既有第一类的行政属地管理的关系,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的 关系。工作范围不明确,关系不协调,这已经成为物业管理,尤其是住宅小区物业管理中最令 人头痛的问题。 5.房地产开发遗留下“后遗症“。近些年来,我国的房地产业发展迅速,但有相当一部分 开发商重建设、轻管理,追求短期经济效益,设计规划缺乏长远考虑,建筑施工质量低下,造 成了大量遗留问题,例如未预留足够车位(停车空间不足是现在最难解决的遗留问题);大厦 内部附属设备,特别是电梯质量差,经常出现故障;有些物业公用设施配套跟不上等。 三、当地政府行为的偏差 在我国物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力的推动作用,政府行为从总体上评 价是好的、积极的。但也不能否认,政府行为中也存在一些偏差,这些偏差正在阻碍物管行 业的顺利发展。归结起来它主要在于两个方面: 1.对于物业管理的认识还不够 这是指未将物业管理作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将 其视为一种“权宜之计“。所谓的“权宜之计“,主要是指在传统房屋管理体制的弊端暴露无 遗,已经成为国家财政包袱的情况下,当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负 担。从实际效果看,物业管理确实起到了这种作用。但从政府的角度看,只注意这种减轻负 担的作用是片面的、偏颇的。香港的建筑物管理条例 、台湾的公寓大厦管理条例, 在当地均具有法律档次的效力。我国现阶段物业管理尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府 文件的政策管理,造成了无法可依、政出多门的不规范现象,增加了物业管理认识上的偏差。 2.政府管理体制不顺 物业管理的管理对象虽然是房地产产品,但它服务的对象是人。这一行业与众多的政 府部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之 间的关系,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。但从现有的管理体制上看,物业管 理在国家和地方上的归口领导管理不完全一致,特别是常常有些问题超出了房地产管理部 门的职权范围。因此,一方面应该在立法上加强,使得这类问题的协调、处理有据可依;另一 方面则应在管理体制上理顺各个部门之间的关系,才能使物业管理行业顺利健康发展。 试论物业管理前期介入的作用及其立法意义试论物业管理前期介入的作用及其立法意义 现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 8 页 18-12-29 了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目 前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入 都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前 期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多 问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督 过程。 一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为 完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。 物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从 设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能 出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业 建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。 同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的 不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业 可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计 方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和 管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。 在深圳就有此类成功案例:1999 年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是 1996 年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。 作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、 电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料 的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦 设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些 项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效 果。 二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全 面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。 物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能 发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、 更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂, 对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放 在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量, 使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对 工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重 结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质 量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管 理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。 现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中, 粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 9 页 18-12-29 别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很 可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理 带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工 单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物 业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。 此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为 业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理 后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指 出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场 风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布 置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。 三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物 业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。 有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑 不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付 使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不 便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。 有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发 建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格 把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发 现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、 电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在 的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用 前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时 严格按照国家建设部颁布的房屋接管验收标准做好接管验收工作。 同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设 备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚 未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如 果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发 展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理 单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。 此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业 主留下不好的印象。 四、前期介入的立法意义 实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质 量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安 装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管 理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条 件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 10 页 18-12- 29 至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。 1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。 如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物 业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、 安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。 2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。 当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管 理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管 理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物 业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保 证物业管理的服务质量才有基础。 3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。 随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真 正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国 物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很 有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义 是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大 的推动作用。 生态住宅小区的建设与管理探讨生态住宅小区的建设与管理探讨 21 世纪是生态城市建设世纪,是人类努力解决环境危机的世纪。住宅小区是生态城市 建设的重要组成部分,它是一个以人为中心的人工生态系统,是一个功能相对集聚和自然环 境因素高度稀缺的统一体。随着人们对住宅环境污染日益重视,生态住宅小区也开始出现, 并且将成为物业管理公司发展的新领域。 一、生态住宅小区的概念 生态住宅小区是一个崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合,各种资源的利 用最有效,环境清洁、优美、舒适,大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影 响而产生的各种风险,有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。 它是人类社会发展的产物和现代文明的象征,也是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下 列特征: 1.高效益的转换系统。在自然物质-经济物质一废弃物的转换过程中,必须是自然物质 投入少,产出多,废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量 的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广,从而在满足消费需求的同时,又能使生态环境 得到保护。 2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架,为物流、能源流、信息流、价值 流和人流的运动创造必要的条件,从而在加速各流的有序运动过程中,减少经济损耗和对生 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 11 页 18-12- 29 态环境的污染。高效率的流转系统,包括构筑连接内外的交通运输系统,建立在通信数字化、 综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统;配套齐全、保障有效的物资和能源(水、 电、煤及其他燃料等)的供给系统;网络完善、布局合理、服务良好的服务系统;设施先进 的污水废物排放处理系统。 3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃 物,都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置,使各项环境质量指标均能回达到国际 最高标准。 4.多功能、立体化的绿化系统。点线国面结合、高低错落,形成绿化网络,在更大程度 上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关 组织的规定,居住区内人均绿地面积 28 平方米。 5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质,良好的社会风气,井然有序的社会.秩序,丰 富多彩的精神生活,良好的医疗条.件与祥和的社区环境。同时,人们能保持.高度的生态环 境意识,能自觉地维护公共.道德标准,并以此来规范各自的行为。 6.高水平的管理功能。对资源利用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率 的管理,保证资源的合理利用,最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。 二、生态住宅小区建设 生态住宅小区建设是按照生态学原理,以空间的合理利用为目标,以建立科学的人工化 环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调小区内部结构与外部环境关系,使人类在空 间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为人类创造一个安全、 清洁、美丽、舒适的居住环境。它是在对小区环境质量变异规律深化认识的基础上,有计 划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合 理利用环境容量(环境承载力),这是小区生态建设的出发点和最终归宿。 小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口导致对资源的过度利用及环境 超负荷承载而产生的生态问题;其二是人类活动产生的环境污染问题。相应的,生态建设也 包含两大部分内容:一是资源利用,二是环境整治。前者着重研究在资源利用问题后者着重 研究解决、治理环境污染问题,从广泛意义上而言还应包括社会等领域。具体来说,小区生 态建设的内容主要有: 1、确定人口适宜容量。一个小区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然 资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。 2、研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在 土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性,而且要考虑与其相关的社会效益和环 境效益,要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。 3.防治污染。通过环境污染的有效治理,形成并维持小区高质量的生态系统,为可持续 发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上,选取适宜的处理方 法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有:构筑结构合理、布置均衡、形式 多样、功能强大的绿化系统。建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程,使 水质逐步向国际标准靠拢。实行集中供给能源,采用先进的烟气处置工艺,从根本上减少 大气中的有害物质的含量。改进和完善垃圾的收集系统,争取做到分类收集、封闭运输, 让一部分垃圾变废为宝,另一部分经无害化处理后还原到大自然中。采用清洁无害工艺、 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 12 页 18-12- 29 设备飞产品,减少污染的排放量。 4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡,是生态恶化的重 要原因,各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能,绿化程度以及人均 绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。 5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域,其资源综合利用效率反映和 决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合利用效率是改善环 境质量的重要措施。 三、住宅小区的环境污染 治理环境污染是生态住宅小区的建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染 有很多来自住宅区外,但也有相当一部分来自住宅区内部,物业管理部门对部分污染可以通 过法律、技术、经济上的措施进行控制。 1、住宅环境污染的类型。房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各 种生活习惯等都会对住宅造成污染。污染类型大体分为:住宅大气污染:油烟污染、燃料 废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。水污染:饮用水污染、 游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。噪音污染主要有:施工噪声污染、交通噪声污 染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。辐射污染主要有:电磁污染、射频辐射污染 和放射性污染。光污染:眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。固体废物污染 主要指建筑、生活垃圾乱堆,没有及时清理。 2、住宅环境污染的空间分布。由于住宅环境污染源类型较多、分散,虽从总体上归纳 出规律有相当大的难度,但还是可以总结出一些特点。在平面上可以用按临街面、临公共 场所、邻设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、 施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等,是污染类型 最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。邻设施住宅主要 是机电设施噪声污染,是污染类型少,但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较 轻。在垂直方向上,污染源的分布大部分位于地面附近,但高压输电线、高架桥、油烟排放 口、元线电发射台位于较高位置,使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常 见的,故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。有一些污染在空间上常 是较均匀分布,如电视放射性幅射污染、厨房油烟污染等。 3、住宅环境污染在时间上的分布。住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为.持久 的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房 油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等,在房屋使用期都存在。 临时性的污染有房屋 装修的噪声、施工噪声,在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高 压输电线污染等,间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。 4、住宅环境污染的可控性。住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度,它直接影 响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污 染源和住宅小区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严 格控制,如设计独立的排烟管、禁止在无污水管的阳台使用洗衣机、规定装修时间和要求 等。住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制,如有噪 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 13 页 18-12- 29 声污染设施离住宅应有一段距离及采取防护措施,车辆速度、鸣笛应严格控制等。住宅小 区外污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合医治理、小区规划、设计来控制。如 交通噪声可设置绿化带进行控制、把一些非住宅用房布置在临街位置上等。从以上分析 可以看出,当住宅已建成时,污染控制的难度很大,当处于小区规划设计阶段时,污染较易控 制。在物业管理阶段,可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池游泳池水质污染、 酒楼油烟污染与噪声污染等,可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。 四、生态住宅小区管理 物业管理公司可运用生态学理论来建设和管理住宅小区,提高资源利用效率,改善环境, 增加小区活力,提高人们生活水平。目前,物业管理公司在生态住宅小区管理中,需重视下面 工作: l、实施 ISO14000B 叫环境管理体系，提高公司生态环境管理水平,树立生态化的人与 自然观、科学价值观、经济观、绿色价值观,提高全体员工的生态环境意识。 2.节约使用资源,不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理 率,减少小区中的污染源,并通过法律、技术、经济上的措施加强对它们的控制和防治,积极 推进设施的现代化,积极采用绿色和节能产品。 3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为,建立科学的生态建设与管 理指标体系。但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。 4.宣传建设生态小区的重要性,提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极 性和遵守各项环卫准则的自觉性,加强青少年的生态环境教育,猛烈抨击违反环保法规的人 与事,形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。 试论物业管理市场结构调整的策略和途径试论物业管理市场结构调整的策略和途径 一段时间以来,关于物业管理市场的命题主要围绕着以下三个,一是以扩张规模为主要 标志的对外承接和去外地承接物业管理项目的内容;二是以适应市场生存发展能力为主要 目标的品牌塑造和企业能力提升的内容;三是以避免市场误区为主要内容的,如何进行市场 拓展,甚至是否存在物业管理市场的讨论等等。 不可否认,以上命题和实践,为我国物业管理市场培育和市场化发展做出了巨大贡献,为 我国物业管理能够伴随着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作 用。 但是,作为一个新兴的专业类型市场,我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够 的。应该从较广义的和宏观的角度对物业管理的各主客体及领域在较深层次上的实践进 行认识和探讨。使物业管理市场培育和市场化发展能够更广泛、更深刻、更完善。 本文拟就物业管理区域化整合、物业管理规模扩张、专业化细分以及物业管理企业 改制等方面的问题,谈谈物业管理市场结构调整的策略和途径。 一、分散物业管理的区域性整合,是调整物业管理市场容量和供给关系的重要内容 培训管理资料大全 商务智库整理 共 67 页 第 14 页 18-12- 29 物业管理市场容量小,供给关系不顺畅是影响物业管理市场化进程的一个重要问题,说 供给不足并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商 大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因,造成了物业管理企业数量不断膨胀所带 来的。 现实中,与一些管理规模大、管理效果好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照 的是一些零星分散的物业。以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头管理的物业 项目。这类物业原本就缺乏在规划和规模等方面的先天优势,再加上多头管理的高成本,以 及相互间的不协调,从而一方面影响了服务质量,降低了服务标准,甚至带来一些社会问题, 另一方面使物业管理企业不能形成良性运作和产生有效利润,严重地影响到物业管理市场 发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径为: (一)政府协调 区分不同情况和类型,一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、 工业区和特殊功能园区的物业管理最好应由政府出面直接协调或由政府牵头,通过业主的 参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验,如对深圳市住宅局一个 20 万平方米规划完整,但 由 12 个开发商建设和 12 家管理单位管理的小区实行了整合,通过公开招投标在 12 家管理 单位中选出了一家管理能力、服务水准和经济实力都较强的甲级物业公司进行统一管理, 接管后该公司在小区内拆除了隔障,进行了环境整冶,统一了区内形象,提高了服务质量和管 理标准,理顺收费标准和行为,受到了业主的好评,同时也降低了这家公司在这个小区的管理 成本,形成了效益回报。另一方面,对于