【地产策划or报告】东京六本木新城综合体考察报告.doc

东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告 一、项目简介 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线六本木站下车就可到达。 日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目。在这个项目的初期，许多人都对这个项目持悲观态度，预测这个项目可能太大了，或者它对于日本传统来说，变化太大、太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机不对，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。 长达17年的运作，是任何一家国内开发商都不可能做到的。其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。森稔社长要整个团队坚持不懈地追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。 图1 六本木新城在东京的地图位置 发展商简介： 森稔，森大厦株式会社社长。日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦，该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业，上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一。森大厦在上海投资的第二个项目是世界最高的上海环球金融中心大厦的建设。 图 空中看东京 六本木项目考察的启发不仅在项目技术层面，而且要深入思考我们对留下对后代有价值建筑及商业文化作品的负责态度与敬业精神，提醒我们在前期投入足够的精力和心血。17年的坚韧精神，就是坚持不懈的努力。 二、总体规划设计特点 城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。 1.总体布局酒店与购物中心形成综合体 图项目总体布局示意图 .购物中心建筑设计特点 美国jerde建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计，jerde在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地，立面变化丰富，不断让顾客产生好奇心，延长顾客的停留时间，很多游客停留一天还没有单调的感觉，实践证明jerde的设计思想是成熟的。 图4 空间的构思将综合体连接为整体 图5 露天广场与舞台 外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与大阪难波城有类似之处。露天广场舞台上设置圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用。通过舞台活动，让顾客参与互动，空中庭院绿化空间，也是让顾客可以参与的公共空间。 图6 露天广场舞台使用场景 水晶岛的设计也突出了强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。 图7 从毛利庭院看项目立面 图9 六本木新城购物中心中庭 购物中心内部的中庭设计很有特色，采用内部地面盆景绿化，而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理，增强了中庭空间的动态特征。中庭上空采用透明的天棚处理，同时适度遮挡阳光直射，创造了通透宜人的空间。 中庭主要通道采用曲线方式布置，让顾客在中庭方便找到自己喜欢的商店。 由六本木新城前露天广场和66广场组成公共活动空间，六本木新城经常举办营销及文化活动。 3.交通体系与停车特点 顾客可以乘坐地铁、公共汽车，也可以开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。 六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城b1f。 图10 12个停车场分布指南 六本木地铁站图11 六本木地铁站位置及入口 图12 一个汽车停车场入口 图13 普通地下停车场 图14 六本木新城采用立体自动化停车 .园林设计与艺术设计 绿化与园林是城市综合体的必需的配套设施，空中花园与地上园林相互结合。 图15 六本木新城部分园林图片 图16 66露天广场鸟瞰图 高达10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。 图18 .六本木新城的艺术标志 5.关于屋顶庭院的绿化空中花园的借鉴 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了业主的可参与性，人们在春天开始播种，为大城市带来清新的田园景观。 图19 春天的景观 春天是播种希望的季节，春天是属于少男少女的季节。六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然。 夏天是美丽的季节，所有的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩。 图20 夏天的景观 秋天到了，稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦。 图21 秋天的景观 冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望。 图22 冬天的景观 6.六本木新城公共空间艺术作品 妈妈蔷薇花露易丝布鲁乔亚作。高10米的巨大蜘蛛像是来自世界各地的人们聚集一堂，编织新的信息的场所之象征。伊扎简兹肯作。远远超出人的身长之巨大蔷薇是六本木新城的爱与美之象征。（由好莱坞美容美发集团公司提供）counter void壁画作品宫岛达男作。玻璃屏幕上飘荡的数码式数字唤起人们无穷的想象力。索尔露维特作。这是为朝日电视台入口大厅而作的活泼多彩的圆环形象。（由朝日电视台委托制作）安娜之石只将爱托马斯珊黛尔作。斯得哥尔摩海岸群岛旅行时的回忆是我的设计的全部。（设计师语）内田繁作。与爵士乐名曲同名的椅子是根据想从东西中除去某种重力的思考而设计的。公园长椅day tripper加斯帕莫利森作。设计概念就是椅子本身。它的意图不是挑起好奇心，只是表现与环境的平衡。朵鲁格设计集团/约尔亘贝与克里斯查尼欧珀瓦尔尼尔万v.d.威尔登作。家具被结合在人类形成的波形上而形成一体。卡里穆拉稀德作。斯克普是漂流的彩色岛。它是作为东京景色之延续而设计的。城市综合体的公共艺术作品不仅点缀了空间，而且提升了城市艺术品位。三、业态组合与动线特点 商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求，顾客参观购物一天也不觉单调。 1.六本木新城业态组合 商业具体包括服装、皮具、珠宝、电影院、餐饮名店森美术馆可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆，以世界的现代艺术为中心举办时装、建筑、设计、摄影、影像等各种形式的展览会电影 院六本木新城维珍toho影城城市观景都市未来展览馆处于地上50层的展示设施，从各种角度研讨过“都市” 学术中心六本木新城森大厦第49层、第40层里集结着世界中的智慧。立足于此可以眺望整个东京之位置，通过学校、论坛、图书馆、研究网络这四种功能，人与信息的合作开始了酒店东京凯悦大酒店 提供包括28间套房在内的389间客房，最高级的厨师们用精选之食材创造出美味佳肴的10间餐厅、酒吧，绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房，13个宴会会场，教堂，神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务住宅六本木新城开发包含多栋高层住宅，立体园林何商业设施为住宅销售提供了支撑条件 电视台总部2.六本木新城购物中心的动线特点 顾客动线与景观变化相结合，有意识吸引顾客在六本木新城停留更多时间。 不仅可以通过高速电梯到达顶层，而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层。由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场，因此顾客可以方便地进入自己喜欢的空间。 图23 垂直电梯充分考虑残疾人使用的便利 图24 一层的动线 图25 购物中心二层的动线 图26 动线环绕森大厦组织 图27 根据洋流特点设置四层营业通道 四、商品陈列与vmd特点 200间以上的商店与餐厅毗邻接踵，商店荟萃了世界各地的名牌，餐饮也是将世界风味集成在一起。每个商店的vmd都具有自己的特色，您可以一边游览一边享受购物和美食之欢愉。 图28 立体式的服装陈列 图9 富有艺术特色的橱窗陈列 图30 反映日本插花艺术的花店 图31 连地下室的水气仪表都精心设计整齐排列 五、室内装饰与导示系统特点 1.室内外装饰 室内墙壁多采用仿石材装饰，有些柱子采用不锈钢金属装饰，电梯内部采用木材高档装饰，用料丰富，施工非常精细。 顶棚何入口空间采用钢架造型，营造丰富的视觉感受。 图32 主要入口大门的装饰效果 图33 入口空间装饰 水幕墙上部采用黑色大理石装饰，下面采用玻璃装饰，与周围的黄色柱子形成明显对比。 图34中庭立面的水幕装饰 图35中庭立面与空中天桥装饰效果 图36 地面及装饰导示 图37 空中露天步行道装饰 图38 柱子的金属装饰 图39 大门外公共空间地面和露天舞台顶棚 图40 美术馆入口空间装饰效果 2.六本木新城导示系统 六本木新城设有完整的导示系统，非常清晰具体。 图41 拥有英文、中文、日语多种语言导示手册 图42 露天广场的栈道及指示牌 图43 购物中心楼层展示 图44 立体停车示意图 图45 停车场的圆柱设置出入口方向导示 五、运营管理 （一）经营之道 六本木新城具有全年的营销推广计划，总是提前公布下月的活动计划，以吸引公众参与。 1.开业前预热成功 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面。 六本木新城已经成为东京电影节的另外一个主要会场。 “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城也将成为主要会场。各种典礼以及上映电影部数更为充实。新设“黑泽明奖”等新计划也层出不穷！本次电影节最大的魅力就是能领先一步欣赏到在日本未公开的能引起人们话题的作品以及由年轻导演制作的优秀作品等丰富多彩的电影作品。今年除了继黄昏清兵卫之后，山田洋次导演又推出让人期待已久的新作隐形剑鬼之爪之外，还有steven spielberg导演以及tom hanks等3位荣获奥斯卡奖演员献上的在日本大受欢迎的感人巨片the terminal以及引起空前韩国热的韩国电视剧冬季恋歌的主演cho jiwoo等演出的谁都会有秘密等，还有特邀嘉宾登场。 2004年10月23日(星期六) 31日(星期日) 邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件。 图46 东京电影节宣传海报 2与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。 图47 来六本木新城休学旅行的学生 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多。 正如东京观光财团在时尚东京旅游手册所说，六本木新城正在成为东京旅游最后目的地。 3.接待参观考察团 六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，预定会议室并提前确定时间，参观团需要支付会议室费用和讲师费用。六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程。 图48 六本木新城管理公司接待外来考察团 （二）、完善的商业设施及服务 六本木新城问询中心问询中心一共有3处营业时间内有专职人员接待。服务内容 暂时看管迷路儿童 备有各种小册子受理遗失物品出租婴儿车（森大厦2f问询中心）使用对象的年齢：出生后个月不满岁（不含岁幼儿）地点地铁明冠b1f (10:0022:00）六本木新城森大厦2f（10:0022:00）六本木新城入口大厦1f（10：0020：00）问询处：03-6406-6000（10:0021:00）派出所六本木新城内有麻布警察署 六本木六丁目派出所榉树坡大道旁 多功能卫生间有4种多功能卫生间母子多功能卫生间可供坐轮椅的人或母子一起使用的卫生间附属设备：男孩用便器、幼儿座、换尿布台、扶手轮椅卫生间可供坐轮椅的人使用的卫生间附属设备：扶手多功能卫生间可供坐轮椅的人或带婴儿的人使用的卫生间附属设备：换尿布台、扶手母子卫生间可供母子一起使用的卫生间附属设备：幼儿座换尿布台救护室救护室可供身体不舒服或受伤的顾客临时使用。看护医师定点値班，可进行应急处理。需要使用时请就近通知职员森大厦1f（综合防灾中心内）使用时间：24小时均可使用看护医师値班时间：11：0020：00费用：免费病床数：2台 投币存物箱带行李的顾客可以使用我们为你准备的投币存物箱 好莱坞美容美发世界b1f营业时间：8：0023：00费用：（12小时以内） 300日元（毎延长12小时）100日元尺寸：小、中型，合计62台 好莱坞美容美发世界 2f营业时间：8：0023：00费用：（12小时以内） 300日元（毎延长12小时）100日元尺寸：小中型 合计54台 六本木新城森大厦（西侧歩行区）3f营业时间：8：0023：00费用：（3小时以内） 100日元（毎延长8小时）100日元尺寸：小中大型 合计383台榉树坂六本木综合楼b2f营业时间：24时间费用：（12小时以内） 300日元（毎延长12小时）100日元尺寸：小中型 合计69台尺寸寛深高 (单位：mm）小型355575316中型355575550大型355575843公用电话六本木新城内设置有公用电话。公用电话的种类有ic 专用、电话 专用和ic 电话 通用3种。主要设置区域 好莱坞美容美发世界 六本木新城森大厦（西侧歩行区）榉树坂天台大厦（六本木榉树坡大道） 六本木新城住宅b（六本木 树坡大道）榉树坂六本木综合楼（庭园侧歩行区） 休憩区为了让 度过一段舒适愉快的时光，设施内设有可供休憩的地点。它们可以作为室外午餐之地，也可以在漫歩六本木新城中感到有些疲劳时使用。主要休憩区 地铁明冠/好莱坞美容美发世界b2f（有 子） 66 广场（只有椅子） 庭园侧歩行区2f（有桌子） 庭园侧歩行区b2f（只有椅子） 毛利庭园（只有椅子） 六本木新城露天广场（有桌子） 榉树坂1f东侧中庭（只有椅子） 榉树坂3f住宅b/c间（只有椅子） 樱花坂公园（有桌子） 榉树坂天台大厦旁（只有椅子）吸烟区设有指定的吸烟区。请勿在设施内歩行中及指定区域外吸烟。主要吸烟区 66 广场 庭园侧歩行区2f 六本木新城森大厦（西侧歩行区6f） 六本木新城露天广场旁 东侧中庭（六本木榉树坂大道） 西侧中庭（六本木榉树坂大道） 邮局六本木新城邮局地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f 窗口营业时间：8：0017：00(周六、周日、节假日休息)邮局：8：0021：009：0017：00（周六、周日、节假日)银行atm设施内有2处银行、还设置了许多atm。银行新生银行金融中心地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：11：0019：00(周六、周日、节假日休息)问询处：0120-456-860atm营业时间：7：0023：00地点：榉树坂天台大厦(六本木榉树坂大道)1f营业时间：11：0019：00(周六、周日、节假日休息)问询处：0120-456-860atm新生银行atm地点：地铁明冠/好莱坞美容美发世界b1f营业时间：7：0023：00地点：住宅b（六本木榉树坂大道）营业时间：24小时营业地点：六本木新城入口大厦1f 食品杂志内营业时间：24小时营业atm se-net地点：北方大厦b1f family mart内营业时间：6：0024：00atm （bank）地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区) 4f ampm内营业时间：7：0023：00外汇兑换平时到晩上7时，周六、周日、节假日也照常营业。下班后购物时也可以安心使用。当天当场可以交付，还适于出国出差或收购额等大量兑换。外汇兑换（东京三菱集团公司）世界货币商店地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：11：0019：00/周六、周日、节假日 12：0017：00问询处：03-5413-9722医疗设施不但有综合诊所，还有牙科医院和配方薬局。你可以在配备有最新式设备的寛阔地点接受舒适的治疗。六本木新城诊所 地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f受理时间：10：0013：00/14：3018：00/周六10：0013：00 周日、节假日休息问询处：03 -3796 -0066科目：一般诊疗科目一般内科、循环器科、消化器科、呼吸器科、心理内科、神经内科、小儿科、皮肤科、妇产科、整形外科、外科、眼科、耳鼻咽喉科、泌尿器科、放射线科、过敏科専业科目乳腺门诊、疲劳门诊、头痛门诊、糖尿病门诊、緑内障门诊、皮肤美容门诊、不孕/避孕门诊、ed门诊诊疗科目依周日而异。西堀牙科 地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f 受理时间：8：3013：00（挂号12：30）14：0018：00（挂号17：30）周六8：3013：00(挂号12：30）周日、节假日休息问询处：03-5772-8668k-river配方薬局地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：10：0018：30/周六13：30/周日、节假日休息问询处：03-5413-5551k-river配方薬局tomos地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：8：0022：00/周六、周日、节假日11：0021：00问询处：03-5786-7717tomosdpe55 station地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：8：0021：00/周六、周日、节假日9：0019：00问询处：03-5770-705555 station 修鞋配钥匙mister minit地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：9：0020：00/周六、周日、节假日10：0019：00问讯处：03-3403-6071mister minit 宠物宠物在室外栓上项圈就可以自由散歩。在室内时请将宠物放入笼中或抱在身上。各店舗内则应遵守店舗的规定。 无线lan服务i spot（接续点的设置地点）这是在六本木新城范围内提供的ieee802.11b标准的公众无线 lan 服务。以 树坂大道为首的区内17处设置有无线接续点。【可使用区域】 66广场周围（地铁明冠附近地区） 西侧歩行区2f 六本木新城露天广场周围 树坂大道附近地区【ispot的使用方法】必需的计算机环境1. 带wifi商标的ieee802.11b规格无线lan 2. 装配有1.的笔记本计算机、pda等互联网接续终端对应os事宜请向所使用机器的厂家査询。使用方法在所使用的计算机上设定了ess-id或wep key之后，启动浏览器即可打开六本木新城城市网站并连接到各种相关网站。（免费）要接续一般的互联网时，需要从专用网站（bizportal）取得id暗码。（不必事先登録收费）接续一般的互联网之流程（取得id暗码为止）（1） 六本木新城城市网站登録（2） （bizportal）菜单进行登録（3） 前往口座（id暗码）购买网页（4） 选择服务菜单（500日元/1天或1000日元/1周）（5） 信用 登録确认(购买到id暗码)（6） 互联网接续完成具体的使用方法请参见六本木新城城市网站。 哺乳室六本木新城内有1间哺乳室供哺乳或换尿布时使用。榉树坂六本木综合楼b1f使用时间：11：0021：00设备：婴儿床4台（其中2台可作为单间使用）净水器、带热水器的洗物槽、洗脸台、尿布用垃圾箱、沙发、尿布自动贩卖机 托儿所除各种教育程序齐全的月结算保育外，也提供以时间为单位的临时看管服务。在进餐或购物时可以充分利用。儿童广场地点：六本木新城森大厦(西侧歩行区)6f营业时间：11：0019：00问讯处：03- 5772- 1577孩童节目我们举行可供乳幼儿或小孩、母子一起欣赏的特别节目。森美术馆（公众节目） 举行和小孩一起快活地接触艺术之节目（不定期，事先需要申请）详情请致电问询处垂询儿童观光艺术探险队第一次去美术馆的孩子也会玩得开心的体验式观光节目。对象为小学生手推车观光艺术探险队婴幼儿和父母一起可轻松观赏展览会之观光节目学校对话从幼儿园、保育园到大学的量体裁衣式展覧会导游之观光节目问讯处：03-6406-6101网站：申请用e-mail：六本木新城维珍影城（妈妈倶乐部影院） 有小孩的父母可以和婴儿一起无所顾忌地欣赏电影。详情请致电问询处垂询日期：隔周周四（対象作品的第1次或第2次的上映次数）问讯处：03-5775-6090网站：www.tohocinemas.co.jp万能导游手册 六本木新城为使带小孩或上年纪的顾客、行动不便的顾客也能够轻松愉快地自由散歩，编辑了一本说明各设施与服务的万能导游手册。在各问询中心都可取得，请顺便去拿一本看看。另外有想事先看到这本导游手册的顾客请致电垂询主要登载内容 多功能卫生间使用方法 六本木新城的主要3级轮椅、婴儿车移动路线 停车场（行动不便者专用场所的详细说明） 各种设施服务的说明问询处：六本木新城问询中心03- 6406- 6000（10：0021：00）适于使用轮椅的电梯为方便坐轮椅或有视覚障害的顾客，电梯上设置有扶手、镜子和盲文一部分电梯可能没有盲文 适于使用轮椅的自动扶梯西侧歩行区2（南侧）与六本木榉树坂大道相连的自动扶梯可以让顾客坐着轮椅利用。利用时请按侧面的按钮呼叫负责人员 轮椅、婴儿车休憩场所六本木榉树坂大道旁即便在坡道途中也备有几处轮椅、婴儿车的休憩场所，使用轮椅、婴儿车的顾客可以放心休憩 公共汽车停靠点都营公共汽车有4条系统、港区小区公共汽车（chi-i-bus）有2条路线通往六本木新城。 去涩谷方面的顾客 六本木新城森大厦1f（六本木新城）公共汽车乘车点路线：rh01系统（涩谷站前六本木新城）直达区间公共汽车都01返程系统（涩谷站前六本木新城）港区小区公共汽车（chi-i-bus）（田町路线/赤阪青山路线）榉树坂大道朝日电视台前（六本木榉树坂）公共汽车乘车点路线：rh01系统（涩谷站前六本木新城）直达都01返程系统（涩谷站前六本木新城）港区小区公共汽车（chi-i-bus）（田町路线/赤阪青山路线）去新桥方面的顾客 六本木大道旁（六本木站前）（六本木六丁目）公共汽车乘车点路线：都01系统（涩谷站前新桥站前）涩88系统（涩谷站前新桥站北口）港区小区公共汽车（chi-i-bus）田町路线（往返）田町站（东西口）赤羽桥麻布十番六本木新城赤阪青山路线（循环）六本木新城乃木阪山王下赤坂见附青山一丁目赤坂小前六本木大道六本木新城票价：全区域一律100日元（成人、儿童同额） 出租车乘车处在六本木新城森大厦f。 停车场港区最大规模的2762台！24小时营业的停车场。12处停车场遍布六本木新城。 自行车停放处为骑自行车来的顾客准备了免费的停放处榉树坂天台大厦1f使用时间：7：0024：00停放台数：91台榉树坂六本木综合楼b2f使用时间：7：0024：00停放台数：131台住宅d栋1f使用时间：7：0024：00停放台数：110台请勿在设施内的道路上停放或骑行。摩托车存放处 请勿停放在设施内的道路上六本木新城森大厦 1f（3号环线路旁）使用时间：7：0024：00存放台数：50台费用：500日元/1天租车服务提供24小时租车服务。orix租车公司六本木新城森大厦 b1fp4停车场前为受理处。受理营业时间：8：0020：00（豪华计划）24小时服务可指定车型：车型例（volvo、benz、bmw等）价格(含税)：31,500日元（基本计划）24小时服务不能指定车型：车型例（ex面包车、fit、premio 1.5等）价格(含税)：5,250日元9,975日元 1.关于开发商的基本数据 会社名森株式会社本社所在地106-6155东京都港区六本木6丁目10番1号六本木森 私书箱号代表取缔役社长森 稔设立年月日1959年6月2日事业内容综合开发.城市街区再开发事业.写字楼住宅商业施设酒店的策划、开发设计监理、营业、运营管理资本金10亿日元社员数1,081名（2004年4月1日）平均年齢36.6岁（2004年4月）売上高1,686亿日元 (2004年3月期 连结)赁贷数126栋（2004年4月）租赁面积124万m2（2004年4月）入居会社数约2,100社（2004年4月）tel传达室：03-6406-6606fax传达室：03-6406-9306e-mailkohomori.co.jp六本木新城项目开发过程1986年 11月六本木六丁目地区东京都再开発诱导地区指定受、再开発望地区位置付1988年举办周边街区恳谈会(5地区) 通过周边街区恳谈会寻求共识1990年街协议会発足 1990年12月六本木六丁目地区再开発准备组合设立 （正式设立再开发组织）举办恳谈会，签订相关协议，协调周边利害相关者的利益1995年 4月六本木六丁目地区第一种市街地再开発事业都市计画决定1998年10月六本木六丁目地区市街地再开発组合设立権利変换计画策定合意形成进 1999年12月権利変换计画认可申请 产权变化申请2000年 2月权力变更计划 得到认可2000年 4月 正式开工2000年 6月确定六本木新城名称2003年 4月竣工 2004年 3月六本木六丁目地区市街地再开発组合解散杭州市商品住宅市场调研分析报告一、 前言根据公司近期进入杭州房地产开发市场的计划，特组织开展针对杭州房地产市场的专项调研并形成报告，以供公司领导决策参考。本次调查主要目的是为公司竞价“杭政储出2007(20号)”土地使用权提供决策依据。由于地块的出让起价、地理位置、周边环境等因素决定其定位偏向于高档公寓楼盘，因此调查工作以杭州城区范围内高档公寓楼盘市场情况为重点，结合对地块周边在售楼盘和二手次新房价格水平的调查，从而使调查工作更具针对性。二、 杭州商品住宅市场宏观状况一) 杭州商品住宅市场发展回顾杭州的住宅市场，是整个杭州房地产市场中最为重要，也是发展最好的分支市场。自上个世纪90年代初开始起步以来，杭州开发商以城西蒋村开发为起步点，住宅开发水平不断提高，精品楼盘不断涌现，并在90年代末形成了以绿城、南都、金都等民营品牌为代表的一批房地产中坚企业。1998年下半年开始，杭州房地产市场进入了快速的发展期，供应放量，需求旺盛，销售价格飞速上涨，市场火爆程度在全国罕见。尤其是2002年至2004年上半年宏观调控以前，杭州商品住宅市场发展到最高潮，每年房价涨幅超过1000元/平方米，并且严重供不应求，市区范围内可供房源稀少，开发格局向周边郊区转移。杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为38.1%，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。2005年，房价的高速上涨受到严重抑制，杭州楼市出现转折点。政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求开始降温，投资需求退潮。2006年为房产政策消化年，政策影响显现。2006年15月杭州批准预售商品房面积383.22万平方米，其中批准预售商品住宅340.23万平方米；完成商品房预售面积234.27万平方米，其中商品住宅预售196.38万平方米；二手住房成交68.1万平方米。住宅存量的积压对开发商的资金回笼产生巨大影响，由于资金压力，不少开发商开始选择战略收缩，新开工面积大幅度减少：2006年15月杭州全市房地产新开工面积为224.87万平方米，同比下降12.7%。住宅成交价格也从连年飙升转变为小幅回落的态势。通过一系列的市场变化，杭州商品住宅市场从过热、过快发展阶段逐步过渡到稳定发展阶段，形成规范、理性、成熟的市场特征。二) 杭州商品住宅市场发展现状1、 板块开发格局形成，产品供应多样化经过多年的快速发展，杭州商品住宅市场从最初的市中心零星楼盘开发到城西板块规模开发，最终在城市版图扩大的影响下，逐步形成了多个住宅开发板块市场共同发展的格局。现在的杭州商品住宅市场主要由市区范围内的老城区板块、钱江北岸板块、滨江板块、钱江新城板块、城西蒋村板块、新城北板块，以及位处郊区的下沙九堡板块、良渚板块、三墩勾庄板块、闲林五常板块、之江旅游度假区板块和富阳银湖板块等区域市场组成。各区域板块由于交通条件、自然环境和土地成本的差异促进了杭州住宅市场产品多样化局面的形成，远郊的别墅、近郊的排屋和多层公寓，以及市中心的高层住宅均保持了较大供应量，从目前来看，市区范围内高层住宅已经成为绝对的主力产品，多层住宅则普遍位于近郊区域，而远郊的景观优势地块则以独立别墅和排屋作为主力产品。 目前杭州公寓类住宅主流供应板块一览：板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平市中心板块老城区高层住宅150001800020000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好极少广厦檀香园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西文教区板块城西文一、文二、文三路沿线高层住宅130001500017000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘成熟完善好较少银马公寓枫华府第板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平钱江新城板块钱江北岸 高层住宅11000-14000毛坯房20000精装修25000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划完善好较大东方润园、金色海岸板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城东九堡板块艮山东路小高层住宅6000-70007500配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划交通设施完善，地铁沿线好较大万科魅力之城旅游红萍果板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北运河沿岸板块拱墅区，运河沿岸小高层、高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘基本生活设施较好一般协安景上锦昌文华板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城北申花路板块拱墅区和西湖区交界处高层住宅8000-950010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘规划有大型商业、交通设施较好一般广宇西城年华滨江万家花城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平城西三墩板块西湖区三墩镇周边多层、小高层、高层住宅7000-900011000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘教育配套完善较好一般耀江文鼎苑亲亲家园板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平闲林五常板块余杭区02省道沿线多层、小高层5000-65008500(精装修)配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘较差一般大翡翠城江南春城板块名称所处区域主力产品类型平均单价水平最高单价水平滨江、闻堰板块钱塘江南岸滨江区高层住宅滨江6500-9000闻堰5000-600010000配套设施楼盘销售形势楼盘开发量代表楼盘一般较好大盛元慧谷、旅游水印城2、 品牌房企汇聚，行业竞争专业化受国家宏观调控政策影响，经过05和06年长达2年的调整期，杭州商品住宅市场的市场份额开始集中到本地几家具规模和实力的房地产开发企业手中，本土大量中小型房地产开发企业开始走出杭州寻求发展，逐步形成了以少数几家品牌实力房企为主导的市场结构，目前占市场份额较大的本土房地产开发企业主要为绿城房产、滨江房产、金都房产、坤和建设等。与众多本土房企被迫离开杭州发展的情况相反，国内和境外品牌房企一直看好杭州房地产市场并伺机进入。据了解，目前已经进入杭州市场开发的房地产开发企业有万科地产、凯德置地、华润、世茂、中海、新鸿基、嘉里建设、复地等境内外知名品牌。而其中万科在杭州首个楼盘开盘遭遇哄抢一空的现象充分说明的品牌的魅力和价值，随着众多品牌房企在杭州开发楼盘的逐渐启动，各住宅楼盘在产品设计、营销推广、客户服务等各个方面展开深层次的竞争，促使杭州楼市进入一个国内最高水平的角逐。3、 市场比调控更残酷，杭州房企开始新一轮淘汰赛如果说前几年杭州房企的淘汰赛主要是因为宏观调控的话，那么，在外来大型房企不断进入的冲击下，杭州楼市正在进行新一轮的淘汰赛。从今年开始，因为政府已很少出台调控政策，本轮淘汰赛更多的是因为不断有高水平的外来“选手”参赛，是一场真正市场上真刀真枪的角力,市场的竞争残酷程度无疑远远高于调控。4、 资源向优势房企集中，资本成为推动房企成长重要力量今年以来杭州的土地出让竞标现场，已经难觅中小房企的影子。近期的土地出让因为实力企业参加比较多，竞争非常激烈，土地价格被不断抬高，利润不断被压缩，中小房企在杭州土地市场以及未来的楼市竞争格局中正日益被边缘化。目前的杭州房地产市场正处于一个变革的时期，土地、资金、人才正不断地向绿城这样的具有良好融资渠道和资本实力的企业集中。5、 市场趋好形势逐步明朗，政府加快推地速度2007年杭州房地产市场是“国六条”宏观政策影响的延续年，市场逐渐的明朗化，开发商和政府对杭州市场的信心逐步恢复，从杭州市国土资源局2007年的推地计划和开发商2006年底竞相拿地的激情，也反映出了杭州市场未来的走势是趋好的。根据杭州市住宅建设规划(2006.6-2007.12)，在规划期内，总出让商品住宅用地约400500万平方米(约60007500亩)，总建筑面积约8501100万平方米，约10.5万套。截至2006年12月30日，当年杭州共挂牌出让住宅用地2657亩，总建筑面积约415万平方米，其中主要的出让集中在7、8月份和年底。预计2007年杭州将有近5000亩(含2006年推迟出让的1000余亩)的土地推出，估计总建筑面积在500万平方米以上。6、 个案销售形势各异，市场进入分化在当前的杭州房地产开发市场，尽管越来越多的楼盘销售呈现火爆势头，但是大部分楼盘和以前一样，卖得并不火，不少开发商仍然面临着很大的压力。新政之后的楼盘，由于产品比较成熟，从而成为目前杭州房地产市场的一个热点，而那些处于尾盘阶段的老盘压力很大。在目前销售举步唯艰的老盘中，个别楼盘甚至面临“贷不到钱房子就造不下去”的局面。这样的现象，充分说明杭州商品住宅市场正在逐步进入分化阶段，即位于位于预热区域板块内的具有较高性价比、面向自住需求定位的楼盘越来越受到欢迎，而偏远区块内的产品不具特色的楼盘销售在一定时期内将难有起色。7、 开发商紧跟新规划，新热点区域逐步形成根据杭州市2001-2020年城市总体规划，杭州的城市布局是“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施南拓、北调、东扩、西优的城市空间发展战略，形成东动、西静、南新、北秀、中兴的格局。”而主城区规划，则定位在“重点发展城东、城北居住片区”上。随着总体规划通过国务院批复，当前主城区范围内，申花路板块、拱墅区桥西板块、九堡乔司板块已经成为炙手可热的新兴住宅热点开发板块，板块供应量明显增加，如位于城北桥西定于今年上市的嘉泰.馨庭、瑞都.文澜阳光、国强.异构街区、方正.信步闲庭、天阳.尚品庭院、香溢德信.银树湾等，以及位于九堡的金海.香滨湾、旅游红苹果、万科魅力城、美达九月庭院、锦江南苑、名城左邻右舍、绿城丽江公寓、华鸿亿景嘉苑、宋都阳光领秀。8、 大户型住宅开发量增加，梯级消费逐渐形成近年来，大户型的商品房逐步成为新楼盘开发的主流，统计显示，2006年杭州市商品住宅预售（不包括萧山、余杭、滨江区）面积80-150平方米的占了总成交量的66.6%；购买的外地客户占34.22%，是购买二手房外地客户的三倍之多。特别是购买高价的市中心房子，外地客户超过50%。据了解，在杭购房外地客户多是来自宁波、温州、台州、绍兴等经济比较发达的地区。如今宁波、温州等地房价也直逼杭州，相比之下，有实力的购房者更愿意买杭州的房子。与商品房住宅成交不同，二手房面积80平方米以下的成交量占了总成交量的近一半，达到45.69%。一般来说，二手房是以解决居住的为主，购买80平方米以下二手房的往往是一次置业者，二、三次置业则会选择更大更好的次新房或新建商品房以改善住房条件，这说明杭州的住房梯级消费逐渐形成。三) 近阶段杭州商品住宅市场特征1、 成交放量，楼市快速回暖杭州楼市在经历了2006年的调整之后，在今年1-5月的回暖力度非常大。自3月开始，杭州楼市风云再起，成交量不断创出新高，在大量成交的推动中楼价蓄势待升。与去年同期调控下的平淡情形相比，今年上半年的杭州楼市仿佛重燃了往日激情，“一日基本售罄，漏夜排队”的现象再度出现。根据杭州市建委公布的2007年一季度房地产市场运行数据，今年13月份，杭州8城区共成交商品房8288套，房价比去年同期上涨3.36%，二手房成交5910套，房价比去年同期上涨8.09%。其中今年春节期间成交量减少的幅度要比去年同期缩小，2月份8城区共成交2386套新商品住宅，比去年同期增长120.5%，住宅市场处于回暖状态。而杭州二手房市场从年后开始复苏。今年一季度，杭州市8城区二手商品住宅成交5910套，成交均价为6967.8元/平方米。同期杭州市6城区二手商品住宅成交4745套，比去年同期增长94.79%。2、 市场供给结构多元化，中小户型供应增加2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的“90平方米以下占到70%”的政策标准，“国六条”和“国十五条”的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。从近期开盘的楼盘房源结构来看，中小户型供应成为主流。另一方面，由于杭州的住宅消费已经进入了升级换代阶段，户型需求仍然以中大户型为主。二次置业、三次置业的消费群体成为近期及未来23年内住宅消费市场的主力。因此，在现阶段，杭州出现了户型销售“两端热，中间冷”的特殊形势，即130平方米以上和90平方米以下面积的户型普遍热销，而90120平方米之间的户型销售平淡。3、 高端住宅市场销售火爆 杭州作为国内著名风景旅游城市和沿海经济强省的省会城市地位，为杭州高端住宅市场的形成提供了必要的先天条件，而庞大的实力购房人群与老城区、景观资源地块的紧缺所形成的巨大反差，更为“高地价、高品质、高售价”的高端住宅创造了有利的市场条件。随着房地产市场的不断规范，国家明令对别墅用地不再供应审批。于是，杭州高端住宅市场自别墅转战高层成为大势所趋。杭州当前的高端住宅项目主要出现在钱江新城、武林广场周边等