2008年滨州房地产市场研究报告30页.doc

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789滨州房地产市场报告目 录第一部分 宏观市场分析第二部分 区域市场分析第三部分 典型案例分析第四部分 市场调研结论 2008年3月第一部分 宏观市场分析一、滨州城市规划 滨州市位于黄河下游，地处黄河三角洲腹地，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和经济开发区，版图面积9600平方公里，人口373万人。1、滨州地理区位：黄河三角洲重要城市2、滨州交通：三大经济圈交汇处，交通便捷 滨州处于环渤海经济圈的中间，是济南经济圈、胶东经济圈和京津塘经济圈的交汇处，交通便利，济青高速、滨博高速、京滨高速和205、220国道穿越境内，是连接苏、鲁、京、津的重要通道。津汕高速大高至鲁冀界段、威乌高速辛庄子至邓王段、滨德高速、黄大铁路滨州段、黄河公铁两用桥、中国滨州大高通用航空城、滨州万吨级港口等一大批基础设施建设项目正在加紧建设。3、 滨州城市定位科技现代工业城市物流旅游开放综合城市自然生态园林城市 滨州特色的自然生态园林型、科技现代工业型、物流旅游开放综合现代型现代化中等城市的总目标，加快实施城市化战略，增强完善城市功能，提高辐射力，把滨州打造成黄河三角洲中心城市。 中心南环西环 北环东环4、滨州城市规划：新老城区结合，全面发展 将老城区的改造和新区建设紧密结合，实现区域功能互补。 突出城市的生态功能，建设“四环五海” 。 围绕“一个中心，一个龙头、南北城市带”组团式、连带型城市群的建设，全方位推进城市建设 。二、社会经济状况滨州经济持续增长，且增幅逐年提高， 2003年爆发式增长，到2004年全市gdp519.5亿元，增幅高达27%，远远高于全省15.3%的增长速度。2005年虽然增长稍慢但按可比价格计算，也比上年增长27.7%，到2006年全市gdp增幅达到33%，通过政府宏观调控，2007年增幅下降，同时全市gdp突破1000亿大关，达到1030亿元，从以上数据可以看出，滨州市宏观经济从2003年开始保持着稳定且较高的增长速度，从2006年开始经济进入调整稳定阶段1、滨州城市gdp滨州是近年来gdp和增幅表2、 人均gdp2005年滨州市人均gdp也以高达27.58%的速度增长，人均gdp 18031元。但与全省平均gdp19970元相比还有一定差距。2005年全年城市居民人均可支配收入突破万元大关，达到10286.1元，比上年增长14.2%，提高2.9个百分点，是1999年以来增长最快的一年；从人均gdp和城镇人均可支配收入来看滨州市人均消费能力已处在山东省中等水平。滨州人均gdp与增长率表3、房地产发展各指标分析人均gdp按国际惯例,滨州房地产处于快速发展的阶段n 2006年gdp总值创下近年新高，达829.02亿元，人均gdp值突破20000元，达22273元 ，折合近2784美圆，n 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，滨州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均gdp水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期快速发展期 稳定发展期 减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型4、居民收入、消费水平分析 2007年城镇居民人均可支配收入13888元。2007年实现社会消费品零售总额246.05亿元，其中城市社会消费品零售额176.82亿元，城市居民人均年消费性支出9161元；。 人均收入与消费水平的提升将带动住房需求的增长。5、耐用消费品的保有量每百户居民耐用消费品拥有量照相机、空调器、家用电脑已成为滨州城市居民消费必需品，目前，城市居民消费以实用型消费为主，汽车等消费品逐步步入家庭，证明城市居民消费还会进一步提升1、社会固定投资快速增长三、房地产市场概况n 2006固定资产投资完成388.86亿元，2007固定资产投资累计完成481.79亿元，年均增长23.9%；交通、市政、电力、邮政通讯等城市基础设施日臻完善，为滨州的发展提供了强大的动力。滨州市房地产新开工面积从2002年的27.4万m2增长到了2005年的70.27万m2，每年递增率分别为25.2、114、2.5、16.6。竣工面积从2002年的35.8万m2增长到了2005年的50.85万m2，每年递增率分别为37.7、22.3、20.17、45.9。滨州房产市场进入了快速发展时期。 2、滨州近年房地产竣工面积4、总体市场特征 滨州市房地产新开工面积从2002年的27.4万m2增长到了2005年的70.27万m2 ，每年递增率分别为25.2、114、2.5、16.6。竣工面积从2002年的35.8万m2增长到了2005年的50.85万m2，每年递增率分别为37.7、22.3、20.17、45.9。 3、滨州近年房地产竣工面积 滨州市经济保持良好的发展势头！ gdp与人均gdp持续提升！ 人均收入与支出逐年提高，城镇居民购买力加强！ 固定资产投资稳步增长！ 二、三产业的发展，带来大量的市场机会！ 区域发展加快,城市化进程加快！第二部分 各区域市场分析商业、生活中心政务、居住中心经济、工业区1、滨州市板块划分一、各片区功能研究 老城区：东起205国道，南至南外环路，西到渤海十一路，北至220国道。 新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。 经济开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至220国道。 2 、各板块功能比较交通 配套商业教育市政老城区公交便利，路网发达完善商业中心系统完善齐全新城区路网发达，公交不便较完善社区底商较知名学校驻地政务中心开发区路网较发达不太完善路边便利店中、小学较齐全二、老城区市场研究老城区是典型的企盼状布局，有东西走向的黄河路和南北走向的渤海路分割形成，现在由于老城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少。所以开发建设项目相对较少 。同时老城区的规划可置换出部分可利用土地，所以近期仍会保持项目供应。1、老城区区域状况北海嘉苑二十里堡滨中嘉园领秀华庭名仕嘉园望湖花园春晖都市花园2、老城区项目分布图金座豪庭n 建筑类型：以多层、小高层为主，其他类型较少n 户型面积：大都是90130平米的两室两厅和三室两厅n 销售价格：多层住宅均价1800元/平米 小高层均价2500元/平米n 销售情况：消化速度比较快，现有楼盘销售情况大都在80%以上n 总结：本板块土地供应量有限，开发项目较少，加之较高的区位认可度，完善便利的生活配套，板块内项目销售状况良好。随着老城区的规划改造，会有持续的土地供应，项目开发。3、老城区产品特征4、老城区在售项目销售、价格一览表两室、三室多层1600约90%100000望湖花园两室、三室多层、小高层1900约70%103200春晖都市花园两室、三室小高层2600约30%43260金座豪庭两室、三室 四室小高层2500约95%35000名仕嘉园两室、三室多层1800约95%40000领秀华庭两室、三室多层1900约90%35000华天滨中嘉园两室、三室多层小高层160090%（一期）500000滨职北海嘉苑主力户型建筑类型均价（元）销售情况建筑面积（平米）项目名称5 、客户群特征：n 大部分客户为滨州本地居民，已习惯于原有的生活氛围，倾向于在原居住区域内生活。n 部分位置较好的楼盘成为投资者青睐之所，如名仕嘉园、金座豪庭。n 小部分客户群是在滨的外地人士。n 有稳定收入的职工，如公务员、事业单位职工成为购房主力。2、新城区项目分布图 滨州新城区东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北至220国道。区内土地资源丰富，地块方正，地势平坦，有利于 规划施工。 新区规划为滨州市政务中心、教育中心。主要的政府部门、滨州学院、北镇中学、实验中学等分布在本区。 新区还是未来的居住生活中心，沿渤海十八路集中分布着大量已开发和未开发的楼盘。目前居住氛围不浓，住房空置率较高。 1、新城区区域状况：二、新城区市场研究3、新城区产品特征海通时代花园水岸华庭印象江南现代城望海花园中海豪庭滨州国际大厦至尊门第上海世家优士阁n 建筑类型：以多层为主，出现高层、花园洋房为主的社区n 户型面积：大都是90130平米的两室两厅和三室两厅n 销售价格：均价在1700- 3000元/平米n 销售情况：消化速度较慢，现有楼盘销售情况参差不齐。即将有三到四个新盘上市。n 总结：本板块土地供应量大，开发项目较多，呈现供大于求的状况，项目主要集中于渤海十八路沿线，项目品质参差不齐，既有豪宅至尊门第，花园洋房海通时代，也有低档楼盘现代城、海得家园。4、新城区在售项目一览表主力户型建筑类型均价（元）销售情况建筑面积（平米）项目名称三室小高层、高层3000约80%80000至尊门第两室、三室小高层2300约55%12000优士阁两室、三室多层1800约90%100000印象江南三室多层1900（一期）85%300000望海花园两室多层、小高层、别墅1700未开盘170000水岸华庭两室、三室多层1900已售出300套400000上海世家多层.花园洋房220030%108000时代花园两室、三室高层2500约50%20000滨州国际大厦两室、三室多层、小高层1700未开盘城市枫景5、客户群特征高档楼盘，彰显身份个体、私营老板一次性购房，一步到位普通城市居民新区环境较好,心灵可得到放松工作压力较大的城市白领阶层靠近工作单位，工作生活较便利企事业单位的领导、职工置业目的客户群三、开发区市场研究滨州经济开发区是山东省省级开发区，位于滨州新市区西部，规划面积为10平方公里，是滨州市委、市政府在实施“追赶战略”和“工业兴市战略”的重点开发区域。开发区坚持高起点规划、高标准建设、高效率服务，以工业项目开发为主体，努力建成现代化工业示范区和高新技术聚集区。1、开发区区域状况：2、新城区产品特征：主要项目：明日星城、泰山名郡户型特征：以中小户型为主，大都在70120平米客户特征：以工业园的职工为主销售状况：大部分房源被政府，工业园职工团购，剩余少部分对外销售总结：开发区房地产市场处于待开发阶段1. 名 仕 嘉 园n 开发商:山东益动置业有限公司n 项目地址:黄河五路522号n 售楼电话3397777 n 开盘时间:2007年12月n 占地面积:12000平米n 建筑面积:35000平米n 容积率:2.9n 绿化率:30%n 建筑类型:13层板式小高层第三部分：典型项目分析之普通住宅代表案例：1.名仕嘉园2.金座豪庭3.至尊门第4.明日星城5.中海豪庭6.印象江南7.海通时代花园8.泰山名郡外立面简洁现代,白色墙面砖,蓝灰色涂料板式小高层,一梯两户层高3米,地板采暖5000平米园林生活40米楼间距1600平方米的停车场n 主力户型,约占35%n 面积约为122平米n 错层设计,一梯两户书房特色转角凸窗客厅大面宽,格局方正主卧大尺度飘窗主卧带飘窗开放式落地阳台面积约为109平米；主力户型,约占35%；一梯两户,南北通透；大面宽,短进深。户型组合:三室二厅一卫(主力户型)四室二厅二卫 面积149平米二室二厅一卫面积94平米两室两厅一卫面积81平米三室二厅二卫面积137平米户型组合:其他户型 59平米的小户型已售完；122平米和108平米的户型销售最好；122平米以下户型比122平米以上户型销售状况好；总体销量已接近95%；最低价格2300元,最高价格2700元。59平米 108平米、122平米122平米以上销售情况物业管理物业费0.8元9部电梯,厨房烟气统一排放提供宽带、有线 电视、电话接口智能安全系统小区周界红外线报警系统电子寻更系统24小时巡逻整套消防配套楼宇可视对讲系统物业管理2. 金 座 豪 庭开发商：滨州华升房地产开发有限公司项目地址：黄河四路与渤海六路交叉口西北角售楼电话3968888占地面积：22985平方米建筑面积：43260平方米容积率：1.88建筑类型：11+1小高层拥有集中式商业现销售住宅5栋板式小高层一梯三户现销售总套数：300余套开盘时间：2008年1月供暖：市政地板式采暖户型90108平米三居占总体量的70%两室两厅一卫96.11平米三室两厅两卫138.2平米三室两厅一卫108.09平米两室两厅一卫73.72平米户型销售情况：销售均价：2800元/平方米价格区间：25003200元/平方米开盘时间：2008年1月已销售量：80套截至今日：本案平均每月销售住宅30套销售户型以70108平米为主130平米三居销售阻力较大分析：本案区位占有绝对优势，考虑到开盘引爆因素，预计未来每月销量应在20套左右。 现在均价约为3000元，最高价是3600元车库2050元/平米，储藏室1800元/平米； 150平米的户型销售情况较好，总体销量在80%左右。项目共500余套，现已销售460套。3. 至 尊 门 第n 项目地址：滨州市市府音乐喷泉广场正南方n 开发商：胜利油田华滨实业 万鑫集团 中天世纪联合开发n 售楼电话3186999n 建筑类型：9栋高层（15.17.18层）n 米白色外立面，蓝黄白相间搭配n 一梯两户户型n 层高2.9，市政地板式采暖n 物业费：0.3元元/平米/月（不含电梯运行费）n 电梯运行费：约0.5元/平米/月150平米 和130平米115平米全明设计，通透采光俱佳270度观景阳台动静分离精致客厅，俯瞰市府广场花园欧美风情，观景大飘窗隐形柱设计，精细打造每一寸空间户型组合：户型主要有115平米，130平米和150平米，其中150平米户型所占比重约为50%。音乐喷泉广场：滨洲最大音乐休闲广场滨州实验中学市政配套：市广电局、报社、市商会、供电所、 市府大厦、网通，交通大厦；教育配套：滨州实验中学、幼儿园、北镇中学、 滨州学院休闲场所：新滨公园、中海公园、音乐喷泉广场；医疗：齐鲁医院；项目配套：闭路电视监控系统 智能巡更电子管理系统公共区域自动喷淋系统周界防越防盗系统楼宇联网可视对讲系统水电抄表远传系统煤气泄漏报警器门禁管理系统智能安防 智能安防系统：n 客户构成：项目半数房源被西邻魏桥纺织工业园职工消费，附近医院、其 它企业职工消费了部分房源，还有部分投资客户；客户大多是年轻人。4. 明 日 星 城地理位置：滨州市黄河二路与渤海二十二路（原开元路）交叉口 开发商：滨州弘大房产公司与杜店镇政府联合开发 项目规模：项目总占地148000平米，建筑面积140000平米。一期开发12栋多层。准现房，9月即可入住。销售电话3402777 销售情况：一期销售情况良好，销售率约85%，现剩余房源多为阁楼和大面积户型。一期均价1400元。二期10月开盘，预计均价1560元；促销策略：交1000元顶2000元。市政配套：弘大商贸城、四通商贸城、农贸市场、中心医院、酒店餐饮、学校等。交通：6、9、16、28、101等；物业配套：摄像头监控、周界防越红外线对射、可视对讲系统、24小时保安；36%社区绿化，生态氧吧，园林化居住；项目配套：户型组合：实用性户型组合，60-110平米精致户型。 全明设计，南北通透，采光充足，主卧凸窗设计。 大空间客厅，宽敞明亮。 厨房餐厅紧密相连，功能更实用 经典三室户型，空间利用率100%，干湿分离，动静分区。 全明设计，主卧大凸窗，采光较好。 洗手间、卫生间分区、生活细节更美好。5. 中 海 豪 庭项目位置：黄河八路渤海十六路开发商：上海华岳房地产开发经营有限公司售楼电话：05433312100 3312300占地面积：50272平米总建筑面积：95883平米 容积率：1.79建筑类型：小高层，高层一梯三户层高三米绿化率：35%采暖：市政暖气片采暖物业费：0.7元/月/平米（含电梯费）白色外立面，阳台采用流线型设计n 休闲：中海公园、如意湖、幼儿园n 教育：镇北中学、滨州学院n 交通：渤海十六路、黄河八路周边配套：户型三室两厅两卫150平米复式 四室两厅三卫216平米销售情况销售均价：2800元价格区间：24003200元/平米车库价格：2500元/平米总套数：500套已销售套数：300套开盘时间：2006年11月截至本月本项目平均每月销售套数：17.6套大户型销售受到比较大的阻力，90120平米左右户型已经售罄。剩下较多的140平米三居和部分复式户型6. 印 象 江 南n 项目位置：渤海十八路535号n 开发商：山东宏阳置业有限公司n 销售电话3401688n 占地面积：200亩n 建筑面积：20万平米n 容积率：1.5n 建筑类型：22栋多层（1030户） n 项目配套：有幼儿园、中心会所、主体公园、欧式商业广场金融中心酒店 n 周边配套：渤海中学，滨州汽车总站，中海公园n 市政暖气片供暖n 物业费：0.3元户型三室两厅一卫117.79平米三室两厅二卫121.78平米二室两厅一卫91.33平米n 销售均价1800元/平米n 销售起价1700元/平米n 最高单价1860元/平米n 车库价格1300元/平米n 销售现状：现正销售三期，共500余套房子，已经销售300套，部分已 是现房销售情况销售现状：其中105平米，106平米的户型销售较好n 销售均价1800元/平米n 销售起价1700元/平米n 最高单价1860元/平米n 车库价格1300元/平米n 销售现状：现正销售三期，共500余套房子，已经销售300套，部分已是现房7.海通时代花园n 项目地址：渤海十八路与黄河一路交汇处n 开发商：滨州市海通地产有限公司n 占地面积：107960.78平米n 建筑面积：107960.78平米n 容积率：1n 绿化率：37%n 建筑类型：滨城区唯一的花园洋房建筑n 30栋 5栋小高层 n 分三期开发 尚未开盘n 市政供暖n 面积170平方米n 四室两厅两卫n 错层设计，带露台n 一楼送庭院面积有110平米，120平米，130平米此户型是二楼级以上三室两厅两卫户型n 周解红外线报警系统n ic卡门禁系统n 可视对讲，小区主广场背景音乐与紧急广播系统n 入口及主要路口设置摄像监控系统n 24小时电子巡更保安系统花园洋房均价2700元/平米小高层均价2500元/平米车库价格2000元/平米一期共一千余套，现已销售150余套开盘时间：2007年11月截至目前平均每月销售13套左右。销售情况物业管理 ：8. 泰 山 名 郡项目位置：北起长江一路，南到长江三路。横跨长江二路，西临渤海十四路，东至渤海十三路。开发商：滨州恒源置业有限公司销售电话3186555项目占地：1300亩建筑面积：87万平方米总规划81栋总户数约5000余套建筑类型：多层、小高层物业：0.35元户型：面积以90平米两居，120140平米的三居为主配套：五星级酒店，便捷式酒店幼儿园，会所，商业街销售情况均价：小高层2200元/平米，多层1900元/平米最高价：小高层2500元/平米，多层2100元/平米最低价：小高层1900元/平米，多层1700元平米车库价格：现已销售1700余套，全部为团购。正式销售已从2006年开始，并未做对外宣传。本项目为滨州西区较大的经济型楼盘，团购客户主要包括滨州新城区的政府机关，事业单位员工物业管理 ：n 周解红外线报警系统n ic卡门禁系统n 可视对讲，小区主广场背景音乐与紧急广播系统n 入口及主要路口设置摄像监控系统n 24小时电子巡更保安系统典型项目分析别墅中 海 城建筑：中海城开发商：莱钢建设集团总建面：150万平方米综合社区先期推出59套别墅，有独幢，联排别墅面积：260平米500平米工程进度：别墅