《xx市房地产策划书》word版.doc

金地西岸故事楼盘策划书班级：土木1083班姓名：学号：金地西岸故事楼盘策划书一市场调研1.楼盘概况1.1项目名称：金地西岸故事.1.2 项目位置：洪山区南湖大道壕沟.1.3项目类型：住宅.1.4项目价格：均价7000元/平方米.1.5项目户型：2室2厅户型.1.6建筑类型：高层(31-33层）1.7建筑结构：框架剪力墙结构1.8建筑总套数：1500套1.9占地面积 / 建筑面积： 55000平方米 / 170000平方米1.10绿化率 / 容积率： 30% / 3.01.11车位： 650个车位规范 1.12装修状况： 毛坯 1.13开盘时间： 2010-05-01最新开盘楼盘 1.14入住时间： 2012-05最新入住楼盘1.15售楼部地址： 武汉市洪山区书城路46号（金地格林小城运动会所一层） 1.16周边配套： 中小学-马房山中学、武珞路小学金地分校 综合商场-中南商圈、街道口商圈、光谷商圈 幼稚园-马荣幼儿园、晶晶幼儿园、丽岛幼儿园 银行 招行、交行、建行、 邮局 医院-广州军区武汉总医院、省妇幼保健医院、中建三局中心医院等2.城市房地产市场行情2009年上半年，全球金融危机的肆虐，房地产行业前景不明，但由于09年中国经济快速稳定发展，消费者对于房产消费的信心得以重新树立，同时，伴随着相关宏观调控政策和优惠措施的全面落实，房地产成交量呈大幅度增长。武汉作为中部崛起的核心城市，房地产成交量呈几何倍增长，价格也快速稳定提升。武汉市2009年上半年商品住宅成交均价5275.18元/平方米，成交量42340套，成交总面积为465.74万平方米。销售面积排名前三的分别是武汉地产21万平法米，恒大17.53万平方米，保利15.73万平方米。销售金额排名前三的分别是武汉地产10.82亿元，万科9.23亿元，保利9.21亿元。2.1、2008年与2009年上半年武汉市商品住宅均价对比表：表1时间08年上半年08年下半年09年上半年住宅均价(元/平方米)5824.635714.635450.63跌幅(%)1.896.42包含黄陂、江夏，2009年1月，武汉市商品住宅成交价格达到最低点5259.62元/平方米，之后逐月缓慢上涨，至6月份，成交均价达到5604.52元/平方米，整个上半年，武汉市商品住宅成交均价一共上涨了345元/平方米，月均上涨57元/平方米，月均涨幅1.12%。2.2、2009年上半年武汉市部分区域商品住宅成交均价对比表：表2区域成交均价(元/平方米)同比上涨或下跌(%)汉口中心区7163.974.2武昌中心区6252.148.39东西湖片区3873.9317.73注：东西湖片区也是武汉市唯一一个商品住房成交均价在4000元/平方米以下的区域。3.武昌区房地产发展状况武昌区作为武昌最老的区域，其房地产开发也是最早，且变化最大的区域，主要呈现在以下几个方面：南湖片区历经十年开发历程，目前已是房地产开发中较具特色和规模的成熟片区，但土地资源已经日益有限。徐东、中北路房地产发展日趋成熟。到今年底，徐东地区的均价已达到6600元/平方米，而作为交通要道的中北路也是小区林立，现已聚集了都市经典、世纪彩城、安顺星苑等项目。东湖地区成为高档楼盘聚居地。东湖地区由于本身的区位优势和优裕的自然环境，加上土地稀缺，地价昂贵等因素，因而东湖地区出现了许多高档物业，如东湖春树里均价超过了6000元。中南路-洪山广场一带小户型的热卖成为武昌区域的一个新亮点。中南路片区的经典小户型，均价在8000元/平方米以上。今年上半年武昌区商品房的开发销售趋势良好，房屋销售价格继续小幅上涨，均价高于全市重点区域房屋销售均价，主要原因是武昌区的核心地位的进一步加强，总部区的建设，特别东湖板块、积玉桥板块大量中高档楼盘的建设，给周边地区的房地产发展注入了活力，也拉动了武昌地区商品房价格的上涨，同时也带动了二手房价格的上扬。武昌中心区6月成交均价最高，价格为每平方米7238.61元，比5月上涨0.26%。4.竞争楼盘状况4.1南国SOHO5204.11类型：普通住宅,商住楼,高层 4.12项目位置 ：武昌南湖新城主干道建安街与丁字桥南路交汇处 4.13交通位置 :一二环之间 4.14最新动态 : 南国SOHO仅余少量83-99两房与样板间销售，均价4980元/平米。4.15价格说明: 一次性付款，银行按揭4.16物业费：1.90元 |平方米.月4.17户型面积：二居83平米-99平米 南国SOHO位居南湖核心，共享南国风华天城大型社区资源。占地4万方，由SOHO东、SOHO北两块相呼应组成。其中，SOHO北 北临机场二路，西临珞梁路，SOHO东 东临丁字桥路延长线，南临机场三路。商住建筑面积约10万平米，并有3万平米的商业配套。建成后，可提供超过2000个3090M2紧凑小户型单位，是目前武汉规模最大的纯品小型住区，堪称武汉小户中的“巨人”。 开发商南国置业先后在武汉开发了“南国中央花园”、“南国风华天城”、“南国大武汉家装”、“南国新东城”等大型知名项目，其作品和理念，被誉为对整个武汉地产界及武汉生活模式，都影响深远。 南国SOHO520一至三层为综合商业城，目前已经成功引进沃尔玛、金逸影城等多家国内外知名品牌。即将拟招入的商业，零售类还有屈臣氏；餐饮类有麦当劳、豪客来；服装类有阿迪、耐克、美邦、森马等。它就是南湖的SHOPPING MALL，可以满足南湖新城35万居民日常购物娱乐及餐饮需求，同时为周边高校师生提供新的娱乐、休闲、购物场所，成为南湖新城新的社区中心和居民精彩生活的舞台。 南国SOHO520的业态有42平米左右的平层和48平米左右的复式。复式层高5米2，买一层送一层，使用面积约为69平米，换算成建筑面积约为92.74平米，得房率高达200%。这是本项目在面积设计上的最大特色，丰富了空间感，极大的增加了住宅的使用率。项目立面现代简洁，采用蝶形设计，户户朝南，相比之前的小户产品，更为时尚和人性。在南湖片区乃至整个武昌片区，35-45万要想买到80-90平米的两房，仅此一家！ 4.2水域天际缇香郡4.21类型：普通住宅4.22项目位置：洪山南湖新城建安街 4.23 周围交通：东依丁字桥路，与机场四路交汇，全线贯通后直通至雄楚大街及中环线； 水域天际离司门口、中南、亚贸、群光商圈15分钟车程,交通便利辐射武汉三镇；水域天际离武昌火车站、宏基汽车站、傅家坡车站10分钟车程；水域天际处于南湖片区的二环线附近，804、573、59、561、570、587、609、710、543等多路公交和巴士途经。4.24价格说明 ：一次性付款，银行按揭4.24物业费 ：多层1.0元/平米?月；小高层1.2元/平米?月4.25绿化率：36.71%4.26暖气：到户4.27供水系统：到户4.28停车位：139个4.29宽带：到户4.30配套设施：中小学、综合商场、幼稚园、银行、饮食：三五酒店、江宏鑫大酒店、九龙大酒店 恒基水域天际总建筑面积约40万平米，占地约309亩，位居“南湖板块”和“珞南板块”双核之心，是紧邻二环线内的一线景观风情社区。东临丁字桥沿线大型住宅区，西靠武昌成熟居住区-南湖花园城，北临建安街。咫尺感受街道口、中南、亚贸商圈的发展脉动，体验武汉理工大学名校区的高尚气息。作为武汉唯一的皇室景观项目，约40%的超高绿化率，约10000平米入口景观大道，百米轴心景观，十余个组团绿化，天赋水域，声望庭院高人一世。 水域天际花境组团缇香郡，由小高层、高层、多层、小户公寓以及花园洋房组成。项目紧邻规划在建的丁字桥南路，地铁4号线、7号线，以及公交枢纽总站，武昌核心商业区分分钟可达，社区生活氛围更加浓厚。目前，武商量贩营业，1750平米可得龙国际幼儿园开学、天际泳池启用，商业街启幕等多项高端配套全面成熟，便利生活唾手可得。4.3武昌府4.31物业类别:普通住宅4.32建筑面积 ：610850 4.33绿化率:66.35 4.34价格详情:6300元/平方米 4.35交通状况:804、571以及777、543、609等可方便到达武汉三镇. 武昌府用地面积161002，总建筑面积619006，地上建筑面积481404，地下建筑面积137602，容积率3.0，建筑密度29.3%，总户数3744户，配套停车位共计3205个，车户比为0.85:1，接近一户一车位的水平。武昌府60万方，全形态生活城武昌府是一座城市独特的建筑符号。以沉稳大气、精雕细琢的建筑品质，营造在繁华嘈杂都市中的静逸之语，个性而不张扬，精致却不奢华，它暗示着成功与品质的双重显赫身份。武昌府是一种全新的生活方式。和谐有序的物业形态，开放的主题街区，慢调的生活节奏，令你百步之内，寻遍衣食住行，重新体验城市步行生活的安逸；数万平米园林，让你享受社区睦邻有爱的感动。 武昌府是一个懂得品味生活的聚居之城。大尺度的宜居空间如同胸怀世事的宽广，包容着各种形态的生活语汇。5.本楼盘与竞争楼盘的比较分析5.1价格方面金地西岸故事-均价7000元/平方米南国SOHO520-2009年09月27日 - 至今 均价5100元/ 水域天际缇香郡-均价7000元/平方米武昌府-均价6300元/平方米总的来说，金地西岸故事价格方面并不占优势，相比其他竞争楼盘有点偏高.5.2楼层状况金地西岸故事-1栋31层、1栋32层、7栋33层南国SOHO520-1栋16F；2栋18F；1-3楼为商铺，4至顶楼为公寓 总户数 602套，平层112套，复式490套。水域天际缇香郡-7栋6层，2栋11层，3栋18层武昌府-2732层楼层方面来说，金地西岸故事属于高层建筑，都在30层以上，在气势上相比其他楼盘有一定优势，给人以高大雄壮敢，有气势。5.3绿化率方面金地西岸故事-30%南国SOHO520-11%水域天际缇香郡-36.01%武昌府-30%在绿化率方面，金地西岸故事优势并不大，水域天际缇香郡比其高一点。5.4物业费方面金地西岸故事-1.8元/平方米月南国SOHO520-1.90元/平方米月水域天际缇香郡-1元/平方米月武昌府-1.50元/平方米月5.5交通配套金地西岸故事-公交571、72、777、591、576路于湖北澳新辅导学院下车。南国SOHO520-目前可乘坐543、587、609、572、571、576、591、804等数十条公交线路与雅安街下车即到；梅家山立交将完成全面的改造，城市轨道5、7号线也建先后建成，一条从武昌新火车站直达南湖花园城，另一条从南湖新城经汉口市中心到达古田。水域天际缇香郡-乘坐公交804、573、59、561、570、587、609、710、543路到建安街站下车即到。武昌府-附近的公交线路有途径门口的804(金地格林小城站)、571(金地格林小城站)以及500米外的777、543、609等，搭乘以上公交线路可方便到达武汉三镇。5.6周边配套金地西岸故事-中小学：马房山中学综合商场：群光广场、新世界购物中心、亚贸、中南商场幼稚园：马荣幼儿园、晶晶幼儿园、丽岛幼儿园 银行：招行、交行、建行等医院：广州军区路军总医院、省妇幼保健医院、中建三局中心医院等南国SOHO520-中小学:武汉实验小学南湖分部 、幼儿园:蒙特梭利幼儿园 ；综合商场:中百仓储、中商平价、武商量贩、红旗家俱、工贸家电、苏宁电器 ；银行:招商银行、交通银行，民生银行、中信银行、工商银行、中国信合 ；医院:武汉南湖医院、武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院 其他:南湖水上公园、省出版城、麦当劳、户部巷、三五酒店、红高粱酒店、江宏鑫大酒店、华中师范大学、武汉理工大学等。水域天际缇香郡-中小学：南湖小学、实验小学、丁字桥小学、南湖中学、实验中学综合商场：国美电器、工贸家电、出版城武商量贩、出版城崇文广场、中百仓储、中商、新世界百货、群光广场、亚贸广场幼稚园：七星幼儿园、保安幼儿园、中央花园幼儿园、可得龙国际幼儿园银行：招商银行、建设银行、中国农业银行、中信实业银行邮局：中国邮政 医院：蓝湖医院，广州军区武汉总医院其他：饮食：三五酒店、江宏鑫大酒店、九龙大酒店 市场：南湖贸易中心、南湖大都会武昌府-中小学:武珞路小学金地格林小城分校、珞狮路小学； 综合商场:新世界百货街道口店、群光广场、崇文广场、亚贸购物广场； 银行:建设银行、邮政储蓄银行、工商银行、民生银行、招商银行 医院:广州军区武汉总医院、湖北省妇幼保健院、广州军区武汉总医院南湖妇产医院； 其他:距洪山区区委、洪山区人民政府、洪山区政府服务中心1KM 二价格策略1、总体定价策略金地西岸故事采用的总体定价策略是高价策略。销售价格在每平方米7000元左右。金地西岸故事是集行政中心、商业中心、交通中心、商务中心和生活中心为一体的房地产项目。金地西岸故事的开发商金地集团，在业界以及消费者当中口碑及信誉良好。金地集团武汉房地产开发有限公司是中国房地产上市公司十强企业金地集团（股票代码600383）所属区域性专业房地产开发公司之一。作为中国主流城市高品质社区营造专家，金地集团在深圳、北京、上海等各大中心城市成功开发了金地海景?翠堤湾、金海湾花园、金地香蜜山、金地格林小镇、金地国际花园、金地格林春晓、金地格林春岸等多个品牌项目。2004年底至2005年初，金地集团武汉公司在武汉开发的第一个项目金地?格林小城一、二期在江城人民的关注下连续火爆开盘，创造了武汉房地产市场的多项奇迹，亦创造了全国房地产市场上少有的佳绩。金地西岸故事的综合性能良好。其拥有绝佳的地理位置，方便快捷的交通设施，并且周边的商业与商务设施发达，同时它的物业管理堪称一流。 综合考虑各个方面的因素，金地西岸故事的销售价格定在7000元/平方米是符合它的地理、商业以及居住价值的。2、全营销过程定价策略房地产全营销过程是指开发的楼盘或住区在预售开始到售完为止的全过程。金地西岸故事在其全营销过程中采用的定价策略是稳定价格策略。其销售价格在整个销售过程中保持在7000元/平方米左右。3、楼盘定价方法金地西岸故事的定价方法采用的是可比楼盘量化定价法。表5 可比楼盘综合因素量化统计表序号因素权重（%）武昌府南国SOHO520水域天际缇香郡金地西岸故事1位置11.454442价格11.444443配套9.144444物业管理9.144445建筑质量9.144446交通6.854447城市规划6.854548楼盘规模6.835349朝向6.8444410外观2.3445411室内装修4.5544412环保4.54444续上表序号因素权重（%）武昌府南国SOHO520水域天际缇香郡金地西岸故事13发展商信誉2.3444414付款方式4.5444415户型设计2.3544416销售情况2.3445417广告2.3444418停车位数量2.34554表6 计算表原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1武昌府4.438077.519.6265 246 00635 7832南国SOHO5204.287805.718.3260 928 95233 4083水域天际缇香郡4.257751.418.0660 084 20232 9434金地西岸故事4.187624517.4758 133 00031 870合计17.1431259.1293.78224 392 160134 004经计算知金地西岸故事的楼价平均为7624.5元/平方米。此价格与该楼盘的销售价格有些低，所以其在销售价格上有一定优势。三、销售策略1、销售渠道金地西岸故事，在2010年5月1日首次开盘后，采取的是自行销售的