厦门翔安区项目可行性研究报告(77页).docx

厦门翔安区项目可行性研究报告厦门翔安区项目可行性研究报告投资开发部2010年03月1目 录1.项目概况41.1项目区位41.2规划指标51.3土地现状与交地条件61.4项目背景82.厦门宏观经济概述102.1城市概况102.2经济发展112.3与周边城市对比152.4城市规划163.厦门市房地产市场分析概述223.1房地产投资223.2 新开工/施工/竣工243.3销售面积/销售金额/销售价格253.4人均居住面积263.5市场供应273.6市场需求293.7区域价格314.土地市场分析334.1整体土地市场334.2区域土地市场355.周边区域房地产市场分析385.1区域住宅市场基本情况385.2区域在售住宅项目销售情况395.3重点项目介绍405.4区域潜在市场供应分析445.5影响项目销售的因素分析446.项目开发经营计划506.1投资建议506.2总体定位建议506.3开发策略和顺序506.3.1开发策略506.4项目产品建议516.5成本控制策略526.6初步规划方案536.7经营销售计划636.8重要节点安排657.项目投资效益分析657.1测算假设条件657.2成本控制667.3项目融资计划697.4项目经济效益分析708.综合分析与建议768.1项目综合评价768.2结论与建议761.项目概况1.1项目区位项目地块位于厦门市翔安区，翔安区是厦门市规划实施的四个新城之一，区域定位为厦门的城市副中心。 项目所处位置为翔安区的核心区，是厦门市翔安区的政治、经济、文化中心，具体位置为翔安大道以东，琼湖路以北；距现区政府驻地500米，未来区政府办公驻地不到1000米，距离即将开通的翔安隧道不到8690米，距离厦门市核心区岛内中心区，约15公里；距离厦门高崎机场约10公里，距离泉州下属的晋江市和石狮市，约40公里。 项目地块区位示意图宗地四至范围：东至纵二路（暂命名），南至琼湖路（府前大街），西至纵一路（暂命名），北至横五路（暂命名）。项目用地示意图1.2规划指标n 规划建设用地性质：住宅、商业；n 总用地面积：28168.906；n 建设用地面积：28168.906；n 总规划建筑面积：64800（地上）；其中包括受委托代建邮政所1座150，生鲜超市便利店1处15-100，附属式二合一环卫设施（公共厕所和道班房）建筑面积200n 容积率：2.3。n 建筑密度（上限）：35%；n 绿化率（下限）：30%；1.3土地现状与交地条件1.3.1土地现状宗地现状为净地，已用围栏圈围。地块内部干净平整，四周有少量低龄灌木。地块北侧现状 地块北部体育中心及社区地块东侧现状 地块西部现状地块内部 地块内部1.3.2承诺交地状况出让人同意在交付土地时应达到以下规定的土地条件：场地平整达到：地上建筑物和构筑物已拆除；受让人若需对场地进行整理或实施土石方工程，自行处理并承担相应的费用。周围基础设施达到：地块四周道路均已修建；项目的给水、雨水、污水可由周边道路接驳。出让人授权第三方会同受让人在交地日依照厦门市测绘与基础地理信息中心出具的工程测量示意图验明宗地界址坐标及界桩并签署土地交接书。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动；若界桩受破坏或移动，受让人应重新委托厦门市测绘与基础地理信息中心放样，恢复界桩。1.3.3承诺交地时间在受让人于2010年4月19日之前签订厦门市国有建设用地使用权出让合同当日，出让人将宗地交付。1.3.4前期市政状况根据现场考察情况，宗地现状已为净地状态，土地基本干净平整，达到交付条件。（1）四周道路均已建成北侧：北侧为已建成的横五路（暂命名），马路对面为厦门体校预留地；南侧：已建成的琼湖路；西侧：已建成的纵一路（暂命名）；东侧：已建成的纵二路（暂命名），对面是汇景新城中心一期社区。（2）污水、雨水、电力、有线电视等其他设施都具备接入条件，可参考周边道路市政状况。1.4项目背景本地块使用权以拍卖方式出让，按照价高者得原则确定竞得人。挂牌底价：1.59亿元人民币，增价幅度为100万元人民币。中华人民共和国境内、外的法人、自然人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可申请参加竞买，申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，各方都必须符合拍卖文件所要求的条件。竞买申请人提交竞买申请前，应提交地块竞买保证金。保证金为贰仟肆佰万元（￥24,000,000.00）。提交竞买申请时间：2010年3月30日至2010年4月6日，法定工作日上午8:30-11:30，下午2:30-5:00时。经审查，申请人具备申请条件，并按规定提交竞买保证金的，厦门市土地开发总公司将发给竞买资格确认书确认其竞买资格，并通知拍卖会的时间、地点。拍卖会定于2010年4月8日上午9：00在厦门市土地矿产资源交易市场（莲岳路156号松柏大厦三楼）举行，联系电话5107718。拍卖起叫价为人民币壹亿伍仟玖佰万元（￥159,000,000.00），不设拍卖底价;增价幅度为人民币壹佰万元（￥1,000,000.00）。确定竞得人后，出让人委托厦门市土地开发总公司与竞得人法定代表人或委托代理人在拍卖现场签署成交确认书。竞得人交纳的竞买保证金，在拍卖成交后直接转作受让地块的定金（定金可抵作土地出让价款）；未竞得人交纳的竞买保证金，可在做出确认后或拍卖活动结束后次工作日起向厦门市土地开发总公司办理保证金本金的退还手续。根据成交确认书中的约定，竞得人应当于2010年4月15日之前付清本地块第一期出让价款（即成交总价的50%）。付清第一期出让价款后，竞得人持出让价款缴纳凭证及本成交确认书，在2010年4月19日（即成交之日起七个工作日）之前与厦门市国土资源与房产管理局签订厦门市国有建设用地使用权出让合同。竞得人需在出让合同签订之日起6月内向出让人支付第二期国有建设用地使用权出让价款，即总出让价款的50%，并支付利息。（注：利息=当期应支付的地价款计息期利率。其中：计息期为合同签订后第61日起至实际支付之日止；利率根据计息期的长短分为两档：第一档为合同签订之日起第60日中国人民银行公布的半年期贷款利率，适用于计息期少于半年（含半年）的情形，第二档为合同签订之日起第60日中国人民银行公布的一年期贷款利率，适用于计息期半年以上的情形。）受让人在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持出让合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。2.厦门宏观经济概述2.1城市概况区位：厦门，我国十五个副省级城市之一，十四个沿海开放城市之一， 五个计划单列市之一，是东南部沿海城市，同时也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一，享有省级经济管理权限并拥有地方立法权。从区域发展来讲，厦门是国家提出的“海峡西岸经济区”的核心和力量源泉。位置：厦门市西与漳州毗邻，北接泉州，东南与台湾、金门岛隔海相望，地理位置特殊，是大陆与台湾联系的桥梁。厦门是港口城市，厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，是我国东南沿海重要的对外贸易口岸。厦 门交通：厦门交通四通八达，十分便利。海上交通有厦漳车客渡码头、旅游客运码头、国际货柜码头、厦门港、东渡渔港等；厦门高崎国际机场就在岛内，距离市区非常近，另有在建的厦门闽南国际机场（大嶝岛第二国际机场）；陆地交通厦门环岛路、环厦BRT线，十分便捷。荣誉：厦门是海港风景旅游城市，有鼓浪屿、园博园等著名的旅游景点，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等特殊荣誉。区域规划：厦门正在实施岛内外一体化的城市发展战略，正在加紧岛外新城的开发建设，项目所在区位的翔安区就是厦门市重点发展和开发的区域，未来将建设成为厦门市的城市副中心。2.2经济发展GDP：总量逐年增长，但近几年增幅持续回落统计数据显示，2009年，厦门市实现生产总值（GDP）1619亿元，同比增长8%，略低于全国GDP增幅0.7个百分点。20022007年以来，厦门市经济增长速度基本保持在16%，近两年，受外部经济形势影响，作为外向型经济体，经济增速放缓。2001-2009年厦门市GDP与增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院居民收入水平：较高，城镇居民人均可支配收入是全国的1.5倍厦门市居民人均收入和GDP水平明显高于全国平均水平。2009年，城镇居民人均可支配收入26131元，是同期全国水平的1.5倍；人均GDP为63740元，是全国同期水平的2.5倍。（注：2009年人均储蓄余额数据暂缺）与沿海城市比较来看，城镇居民人均可支配收入低于沪、京、广、深、杭，高于南京、厦门、天津。人均可支配收入连年稳健增长，为房地产行业提供了有利的消费基础支持。图：2001-2008年厦门市人均GDP、人均储蓄余额和城镇居民可支配收入资料来源：厦门统计局，中国指数研究院表：2009年全国各城市人均GDP排名排名城市人均可支配收入（元）1深圳29245 2上海28838 3广州27600 4杭州26800 5北京26738 6苏州26320 7厦门26131 8南京25504 9厦门22368 10天津21430 11长沙20217 12大连19070 13西安18963 14成都18650 15沈阳18560 16武汉18385 17重庆17175 数据来源：各大城市统计局城市化与人口：常住人口增长平稳，2008年城市化率68.3%厦门市人口增长平稳，且近两年的增速有所加快；厦门城市化进程也不断加快，城市化率远高出全国平均水平。2008年城市化率水平68.3%；2008年全市常住人口为249万。2003年至2008年来常住人口增速平稳。图：2001-2008厦门市常住人口资料来源：厦门统计局，中国指数研究院产业结构：厦门经济逐步以第三产业为主导，第二产业比重逐步降低 2009年厦门市第一、二、三产业占比分别为1.3%、48.4%、50.3%。自2006年以来第三产业比重逐年上升，第二产业比重逐步下降。第三产业的主导地位逐步确立。图：厦门市三次产业构成比例资料来源：厦门统计局，中国指数研究院房价收入比：比值10.3，在各主要大中城市排名居中从全国范围内来看，2009年，厦门市房价收入比在各主要大中城市中处于中等水平，比值为10.3，略低于全国平均水平。图：各主要城市房价收入比资料来源：各大城市统计局，中国指数研究院注：房价收入比=（住宅房价*90）/（人均可支配收入*3）2.3与周边城市对比类别福州市泉州市厦门市漳州市GDP（亿元）2521300216191113常住人口（人）683779249477人均GDP(元)36911 38537 65020 23333 城镇人均可支配收入（元）20316229132613116616商品房平均售价（元/平米）7906569280005323.75以上数据可以看出，泉州市的经济发展水平最高，但人均GDP较低，厦门市的城镇人均可支配收入和人均GDP水平最高，支付能力最强，同时厦门的商品房价格最高，约8000元/平方米。2.4城市规划2.4.1整体规划厦门下辖思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安六个行政区。其中，思明区、湖里区在厦门岛内，其他四区在厦门岛外。随着城市建设的快速发展，厦门岛内建设已经基本饱和。最近，厦门大手笔启动“岛内外一体化”建设战略，城市建设重点由岛内转向岛外，跳出局限于岛内100多平方公里土地的发展目光，转而投向1500多平方公里的厦门全局。图：厦门市行政区划图湖里区思明区海沧区集美区翔安区区同安区区厦门岛根据厦门市城市总体规划和“岛内外一体化建设”要求：厦门市规划定位“我国经济特区，东南沿海重要的中心城市，港口及风景旅游城市”。规划人口规模：2010年，全市总人口规模为270万人（其中城市人口规模为210万人）；2020年，全市总人口规模为330万人（其中城市人口规模为290万人）。厦门本岛城市人口规模控制为100万人。城市空间结构布局：“一心两环，一主四辅（八片）”的组团式海湾城市。一心：厦门本岛中心城；两环：围绕杏林湾、马銮湾和东屿湾的环西海域发展区；围绕同安湾、东坑湾的环东海域和同安湾发展区。一主：厦门本岛主城；四辅：海沧辅城、集美辅城、同安辅城、翔安辅城；八片：海沧辅城的海沧、马銮组团；集美辅城的杏林、集美组团；同安辅城的大同、西柯组团；翔安辅城的马巷、新店组团。主城与辅城由海域分隔,辅城之间由海湾、自然山体分隔；辅城的组团之间由海湾、自然山体或防护绿廊分隔，总体形成城市与自然生态环境相互融合的布局结构模式。图：厦门市“一心两环，一主四辅（八片）”分布图空间发展策略：（1）厦门本岛为“优化”；（2）沿西海域发展区为“整合”；（3）环东海域发展区为“拓展”。城市产业布局：主要围绕“两大基地、四大中心”，即把厦门建设成为高新技术生产研发基地、对台交流合作基地和航运物流中心、金融商贸中心、旅游会展中心和文化教育中心，形成具有强大竞争能力、服务能力和聚集扩散能力的区域性中心城市。2.4.2翔安区域规划（1）厦门本岛城市主中心职能：市级行政、商务、文化中心；（2）翔安新城职能：市级体育中心，地区级商贸、文化中心，对台文化、贸易交流基地；（3）环东海域新城职能：综合性分区配套服务中心；（4）海沧新城职能：综合性分区配套服务中心；（5）集美新城职能：综合性分区配套服务中心。 翔安区规划定位：厦门城市副中心，岛外东部地区中心，以工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流为主的辅城。其中，马巷片区的城区定位为：商贸、工业；新店片区的城区定位为：文教、风景旅游、港口物流，项目地块位于新店片区。到2010年，城市规划建设用地约为19.11平方公里，规划人口约为17.18万人。到2020年，城市规划建设用地约为40.34平方公里，规划人口约为26.97万人。规划结构（1）城市形态：马巷、新店镇依托溪流发展，城区呈自然的组团式格局。规划将未来的城市形态归纳为“一城四镇、一心一轴四区、南北差异拓展”的格局。（2）布局结构：规划采用组团式布局结构，结构布局依托自然水系和交通轴线， 在规划期限内，翔安行政区呈“一城四镇”的格局。“一城”指规划期限内的城市建设区，“四镇”指新圩镇、内厝镇、莲河镇和大嶝镇四个建制镇。城区呈“一心一轴四区”的城市形态。“一心”指区级的行政、商业、金融中心；“一轴”指以翔安大道与新大线为依托形成的南北发展轴；“四片”指马巷工贸片区、祥吴新城区、新店文教园区、刘五店物流园区。（3）拓展模式：近阶段发展为“点轴拓展”的模式，即以翔安大道与新大线为发展轴，在轴线上重点发展若干个生长点，以生长点为基础向外拓展。为了避免各个生长点的无序发展，规划分别对其进行定位，体现“南北差异拓展”。马巷旧镇主要为周边工业区的产业工人服务，因此继续发展现有的社区服务功能。祥吴行政服务中心将展现翔安新城面貌，以发展区级公共设施为主。新店旧镇体现的是服务功能的转换，形成文教园区的配套服务中心。海滨东大道海峡论坛火炬园2.4.3翔安在建、拟建重大工程项目翔安海底隧道：2009年11月5日，全线贯通；预计2010年4月份将通车运行；通车后，翔安区至岛内车程将由1.5小时缩短至15分钟，岛内与翔安的联系更加紧密。将会吸引更多的岛内居民到翔安区域投资置业。海滨东大道：今后翔安南部滨海片区最主要的城市干道，滨海东大道一期工程全长20.5公里，北起翔安北路，向南环湾而行，与海翔大道相交，经过东坑湾，越过翔安隧道，奔大嶝而去，终点接大嶝大桥。海滨东大道建成后，可以完善、构建同安湾周边区域的交通主框架，还将与翔安隧道共同形成翔安区与本岛之间的快捷通道，对加快岛内外一体化建设的进程具有十分重要的意义。目前一期北段进展顺利。海峡论坛：厦门市从2008年开始筹备海峡论坛会址项目，该选址翔安区大嶝岛西侧。根据规划，海峡论坛项目总用地面积约为437公顷，总建筑面积约56.5万平方米，会址内不仅有会议中心、高端接待酒店和游艇项目等，还有体育公园和其他配套项目。已于2009年10月开工建设，有望今年年底、明年年初交付使用。图：海峡论坛会址厦门第二机场：总投资约40亿元的大小嶝纳泥造地工程于2009年开工，工期5年。这一新造出来的地块将用来建设厦门第二机场。根据新一轮的厦门城市发展规划，拟在大小嶝之间建厦门第二机场。对台经贸小额商品交易市场总部：在开业十周年纪念日之际，著名的大嶝对台小额商品交易市场将扩建，总投资约61.7亿元。扩建后的大嶝对台小额商品交易市场将分为入口服务区、商贸休闲区、文化休闲区和商务休闲区。厦门大学翔安分校：占地3645亩，位于翔安区新店镇内，东至沙美村，南至翔安南路（水浏线），西至茂林村西侧山包，北至香山省级风景名胜区核心区范围线。2009年8月18日开图动工。以上图片为厦门大学原校址的图，供参考火炬（翔安）产业区：火炬（翔安）产业区为厦门火炬高新区最大的综合性园区。友达光电、冠捷电子、东元集团等一批台湾知名企业相继落户于此，成为海峡西岸承接台湾优势产业及先进制造业转移的最大基地。火炬产业园区的建设不仅促进了当地的经济发展，更是带动了的消费，催生了住房需求。文教区（大学城）：文教区是厦门市政府、翔安区政府重点建设以大学城为基础的区域开发项目，目前已入住海洋学院、南洋学院、东南职业学院、厦门高级技工学院、华天涉外学院等多所高等学院。厦门大学、文教区（大学城）、火炬产业园等的建设带动了当地经济的发展，同时催生了住房需求。翔安隧道、第二机场、海峡论坛等的建设运营，极大的改善了项目所在区域的交通条件和配套条件，提升了项目竞争了。但是从另一方面来说，翔安新城规划建设刚刚起步，各项重大规划工程，或在实施、或在选址、或在规划，区域发展形成规模尚需时日。3.厦门市房地产市场分析概述3.1房地产投资2006年以来，投资力度加大；但2008年以来受金融危机影响大，投资出现负增长2006年以来，厦门市房地产投资力度加大，但是受2008年全球金融危机影响较大，截至目前，投资额持续负增长。2009年，厦门市房地产投资额为267.42亿元，同比下降18.2%，较同期全国增速低32个百分点。 图：2001年-2009年厦门市房地产开发投资额及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2001年2009年厦门市房地产投资占GDP比重普遍高于全国平均水平。图：2001年-2008年房地产开发投资额占GDP比重2005年以来，厦门市房地产投资占GDP比重急剧上升，由2005年的11.1%上升到2007年的25.1%，而这一时期全国投资比重稳定在9%左右；而后由于受金融危机影响，比重有所下降，2009年回落到16.5%，但仍高于全国投资比重约10个百分点。资料来源：厦门统计局，中国指数研究院3.2 新开工/施工/竣工新开工面积增速受金融危机及市场影响波动较大图：厦门市商品房施工和新开工面积及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2005年以来，厦门市每年施工面积增速较大，而新开工面积受金融危机和市场影响波动较大。2009年厦门市施工面积和新开工面积分别为3094.96万平方米和249.27万平方米，较去年同期分别下降8.1%和40.9%。2009年厦门市商品房销售面积低于竣工面积，销竣比为0.7：1. 图：厦门市历年销售面积与竣工面积及销竣比2009年厦门商品房销售面积和竣工面积分别为529.28万平方米和711.08万平方米。分析统计数据可看出，在2005-2007年，厦门市销售面积大于或接近竣工面积；但2008年以来，受金融危机影响，商品房销售面积小于竣工面积，两年销竣比分别为0.66：1、0.74：1。资料来源：厦门统计局，中国指数研究院3.3销售面积/销售金额/销售价格销售面积持续上升，2008年受经济形势影响明显图：2001-2009年厦门市商品房销售面积和销售额及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院图：2001-2009年来厦门市和全国商品房销竣比及销售额/投资额资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2009年，厦门市商品房销售面积和销售额分别为529.28万平方米和421亿元，较去年同期分别增长29.7%和76.2%，这一迹象表明，厦门市的房地产市场正在从2008年金融危机的阴霾中逐步走出来，市场逐步恢复。 2009年，厦门市销竣比和销售额/投资额两项指标均得到回升。竣工面积711.08万平方米，销竣比为0.74：1，比08年上升了0.08；销售额/投资额比值为1.57，较08年上升0.83。2002-2009年，厦门市商品房销售均价增长率大多高于全国平均水平（2008年除外），2009年同比增长35.8%，高于全国增长率16个百分点。 2001-2009年厦门市商品房销售均价及其增长率资料来源：厦门统计局，中国指数研究院2009年，厦门市商品房销售均价达到7951元/平米，同样表明，厦门市房地产市场正在逐步摆脱金融危机的影响。3.4人均居住面积2008年人均居住面积为29.55平方米，高于全国水平图：2001年至今厦门人均住宅可居住面积资料来源：厦门统计局，中国指数研究院自2001年来，厦门市居民的居住条件有了明显改善，尤其是自2007年以来，至2008年，厦门人均居住面积由2003年的不足20平米上升到2008年29.55平方米，高出全国城镇居民平均水平（28平方米）。2008年全国25个城市人均住房建筑面积（单位：平米） 资料来源：厦门统计局，中国指数研究院3.5市场供应（1）总体在过去的2009年，厦门市整体市场表现出严重的供不应求，住宅供销比仅为0.4：1，供求矛盾突出。2009年厦门市住宅批售供应量为162万平米，而销售量为406万平米，即2009年住宅销售量中约有60%是2008年及以前批售供应。图：2003-2009年厦门市供销比趋势图数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院究其原因，2008年市场信心不足使得土地延缓开发，导致2009年新增供应不足。截止2009底，2007年出让的地块仍有近一半未取得开工许可证。表：2009年厦门是市场供应年初年终对比2009年厦门市场供应时间对比全市岛内岛外思明区湖里区海沧区集美区同安翔安在售项目库存年初379987466566619.3（万）年末190543020284216.4未批售项目住宅库存年初46413186381047134（万）年末9681531928433510797数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年，住宅在售项目库存从年初的379万平方米到年末的190万平方米；未批售项目从年初的464万平方米到年末的968万平方米。据此分析，库存逐步减少、未来供应陆续增加，但缓解供应不足的矛盾仍然需要时间。截止2010年3月23日，市场可售住宅供应面积为178.4万平方米，从2009年市场消化趋势来看，市场供应依然不足。（2）区域分布 2009年底，商品房住宅市场在售库存，岛内供应占44.1%，岛外占55.9%；从区属来看，思明区供应最大，约为54万平米；翔安区供应最小，仅为16.4万平方米。但从未来中期潜在供应来分析，岛内供应主要是商业和写字楼项目，住宅产品比重将逐渐减少，约为35.6%，岛外逐渐成为住宅市场主导，上升到64.4%。集美区供应量将最大，翔安区市场供应在短期内依然不高。岛 内岛 外图：2009年底市场在售库存区域分布图：中短期内未来市场供应区域分布岛 外岛 内数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院3.6市场需求（1）总量在刚刚过去的2009年，厦门市全年成交起伏不定，整体成交量大幅攀升。2009年商品房成交477万平米，再创历史新高；商品住宅406万平米，比08年同期增长290%。成交价格：商品房均价7358元/,商品住宅均价8792元/，价格保持强劲态势。表：2006-2009年厦门市场表现类别商品房商品住宅面积（万）均价（元/）面积同期对比价格同期对比面积（万）均价（元/）面积同期对比价格同期对比2006433.27686941%24%317673151%33%2007497.7825015%20%370890716%32%2008408.045854-18%-29%1709979-54%12%2009529.28753830%29%401.38792139%-12%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院（2）区域分布岛外成交远超过岛内2009年全年，思明区成交量明显大于其他各区，为7948套。岛外的海沧、集美、同安三区域成交分别为6306、6722、6116套，湖里区成交4947套，翔安最少，为604套。综合来看，岛外成交远远超过岛内成交量。表：2009年厦门各行政区划住宅成交一览区域套数面积（万平米）均价（元/平米）思明区7498110.7412484湖里区484770.4411070海沧区630673.846997集美区672270.136129同安区611661.814626翔安区6044.856997图：2009年厦门各行政区划住宅成交面积占比数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年，岛内城区住宅成交面积占比为46.24%。其中，成交面积前三位的分别为思明、海沧和湖里，成交面积分别为110.74万平方米、73.84万平方米和70.44万平方米，分别占到28%、19%和18%。（3）成交户型/面积分布图： 2009年厦门市不同居室住宅成交占比数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院从2009年市场成交数据来看，一居、二居室成交占据市场总成交的半壁江山，分别占25%、27%；一居室套均面积73.36平米，二居室套均面积108.58平米。三居室套均面积152.79平米，占30.68%；四居室及以上套均面积494.66平米，占15%，其他（别墅、洋房）占2%。3.7区域价格图：2009年厦门各行政区划住宅成交面积占比数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院价格方面，岛内两区均价破万元，思明区成交均价12484元/平米，岛外区域，同安区4626元/平米，其他三区均价均在6000-7000元/平米之间。翔安区均价6997元/平米。另据实地调查，2009年年底，思明区成交主要集中在海峡国际社区和领秀城项目；湖里区成交主要集中在鹭岛新筑项目；海沧区主要集中在海晟维多利亚；集美主要集中在金博水岸和熙海家园；翔安区主要集中在地块旁边的汇景新城中心项目。4.土地市场分析4.1整体土地市场厦门土地市场四大运作特色： 定期成交制双月8日加9月8日，全年七批次，为土地市场固定成交日。 净地出让制（1）权属清晰（2）场地平整（3）围墙已建（4）配套完善 信息预告制在土地市场网站提前发布拟出让地块规划、地价等信息，在与意向人充分交流开发设想的基础上确定出让方案。 挂牌（预申请）制在土地市场发布出让公告后，可与意向人就规划、地价等出让方案内容进行洽谈，达成一致的，通过公开程序确定受让人。2009年厦门市土地供应放量，岛外渐成主角；板块价值明晰，区域级差渐显图：2006-2009年厦门国土供应及成交情况数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年全年，厦门共成交土地63宗，面积313.12万平米，建筑面积786.49万平米；总建筑面积分别为2006、2007、2008年的1.6倍、1.64倍和4.57倍。其中成交住宅用途土地39宗，建筑面积495.13万平米，是2006、2007、2008年的1.31倍、1.51倍和4.62倍。图：2009年厦门市各区土地成交状况数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院2009年上半年土地市场的繁荣很大程度上归功于岛内土地资源的优质性拉动；下半年，随着“岛内外一体化建设”战略、“岛外新城建设”提上日程，岛外土地市场逐渐抢占主场。2009年，岛外土地成交35宗，土地面积230.96万平米，占总成交的73.8%，建筑面积543.50万平方米，占69.1%。从各区来看，集美区18宗，海沧区3宗，同安区8宗，翔安区6宗，四区成交建筑面积分别占总成交的64.08%、13.13%、9.69%和13.10%。岛外土地市场遍地开花。尤其是翔安区，翔安海底隧道的通车预期和新城建设带动了该区的土地出让。从2009年厦门市成交存在溢价的土地来看，楼面价和溢价率两项指标思明区最高、翔安区最低思明区成交土地楼面价前两名分别是厦门本岛内的思明区和湖里区，思明区平均土地楼面价8968元/平米，平均溢价率79%；湖里区平均楼面价7395元/平米，平均溢价率51%。翔安区两项数据最低，分别为2810元/平米和24%。2009年各区住宅类土地平均楼面价与溢价率数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院4.2区域土地市场2009年翔安区成交地块分布项目位置万科地块首开地块成交地块明细地块编号项目地址占地面积()建筑面积()容积率绿化率建筑密度起始价(万元）起始单价成交价成交楼面价元/溢价率成交日期土地用途中标公司万元29新店片区，洪琳湖东二路（规划路）以南18435 332001.8 30%30%6560 1976 8300 2500 26.5%9-8居住、商业厦门东区开发公司30马巷镇舫山北路西侧、翔安北路北侧7384 150002.0 30%35%27070 2372 27070 2372 -9-8居住、商业、教育（幼儿园）翔安建设14067 281002.0 30%35%35496 710002.0 30%35%39舫阳北路与舫阳东路交叉口东南侧31460 630002.0 35%25%213901962 213901962 -10-8居住、商业厦门万科22981 460002.0 35%25%42翔安东路西侧30010549501.8 -20103656 20103656 -办公厦门电信46翔安大道和新店路交叉口东南侧103175 2149902.1 30%25%897892646 1102903251 22.8%12-8居住、商业、办公北京首都开发62096 1243002.0 30%25%居住、商业、幼儿园52东方新城一期内2976 7609.872.6 16%58%134002176 165002680 23.1%12-17居住、商业厦门翔安建设20534 33070.261.6 36%34%11031 20897.581.9 35%46%数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院翔安区房地产市场起步晚，之前区内房地产市场几乎空白。目前，由于厦门市提出“岛内外一体化建设”战略、翔安新城规划和翔安海底隧道即将建成通车的利好因素，翔安区土地市场后势强劲。2009年，翔安区共成交土地建筑面积71.21万平米。其中以北京首开项目地块规模最大，建筑面积33.93万平米，土地溢价率23%。2010年2月-3月，翔安区再成交2地块，均在新店片区。表：2010年翔安区成交土地资料地块编号项目地址占地面积()建筑面积()容积率绿化率建筑密度起始价(万元）起始单价成交价成交楼面价元/溢价率成交日期土地用途中标公司(万元）2010XP01翔安区翔安大道和琼湖路交叉口东南侧9681.911275002.8 20%35%3600130936001309 -2-8办公50年酒店40年福建五华集团、厦门闽泰实业（联合竞买）X2010P01南部新城起步区翔安大道东侧、西滨立交南侧104379.62375002.3 30%35%616602596815003432 32.2%3-3居住70年、商业40年厦门明发地产数据来源：厦门市国土资源与房产管理局，中国指数研究院此前，区内仅有商品房项目为特房美地雅登和汇景新城中心项目，年成交量不足1000套。预计未来翔安区后续土地供应将持续展开。作为厦门市副城市中心规划，以及翔安隧道的建成通车，翔安区在中短期内将成为热点区域。5.周边区域房地产市场分析5.1区域住宅市场基本情况图：翔安区市场在售项目分布项目位置万科金色悦城（即将上市）首开地块特房美地雅登汇景新城中心国贸金门湾特房锦绣祥安本地块所处翔安区域，存在相当规模的安置房和经适房，商品房项目不多，市场在售的仅有汇景新城中心、特房美地雅登、特房锦绣前程项目，建筑类型为高层，多为中小户型产品。特房美地雅登均价6700元/平米；汇景新城中心均价约9000元/平米。短期内区域内将有国贸金门湾和万科金色悦城项目推出。项目规模分别为28万和11万平米，产品类型分别为小高层、别墅和小高层。5.2区域在售住宅项目销售情况（1）区域住宅项目销售情况指标汇景新城中心特房美地雅登特房锦绣前程产品形式高层高层、多层高塔、小高层总套数约1500户2480-规模（万平米）2043.0531.68容积率2.32.572主力户型单身公寓38-46平米；一居46-65平米；二居86-91平米20-61平米一居；74-90平米二居；217平米四居已售周期24个月30个月3个月月均销售套数502560最近成交均价（元/）一期尾盘，均价7000元/平米；三期平层均价8600元/平米，loft均价9100元/平米63075700开发商厦门汇景集团厦门经济特区房地产开发集团厦门经济特区房地产开发集团位置翔安区政府西侧水琼线以南、翔安大道以东、翔安东路以西马巷镇东部，东至舫阳东路，西至规划的舫阳西从表中可看出，区域住宅项目销售均价差异较大，在5700-9000元/平米之间。在售的区域领头项目是地块东侧的汇景新城中心项目，报价近万元每平米，价格有上涨趋势。汇景新城中心项目一期由七幢高层住宅、两栋城市公寓组成，二期为6万平米3-4层商业街配套；三期2栋高层住宅。特房美地雅登项目体量大，入市时间早。由于入市时周边配套欠缺而项目本身生活配套规划不完善，使得该项目销售周期长，市场消化速度较慢。随着汇景新城中心项目商业不断引入商户之后，该项目市场反应才有起色，但是成交价格依然较大落后于汇景新城中心项目。由此可见，目前在该区域项目取胜的法宝是解决生活配套问题。（2）区域商业租售情况该区域目前各类生活配套相对比较欠缺，尤其是商业设施尚处于不断完善过程中。从目前商业配套规模最大的汇景新城商业产品来看，底商报价26000-30000元/平米；购物广场商铺报价平均39000元/平米。据悉，目前已进入或意向进入的商家有中国电信、人人乐超市、苏宁电器、崇尚百货、中国烟草、德克士、新食尚等。5.3重点项目介绍（1）汇景新城中心 基本情况汇景新城中心基本情况项目名称汇景新城中心位置翔安区政府西侧开发商厦门汇景集团物业管理汇景物业管理公司规模总建面20万平方米物业类型住宅、青年公寓、商业广场产品形式高层、商业3-4层容积率2.3住宅户数约1500户绿化率35%开盘时间2008-3-30销售状态一期尾盘，三期在售装修标准毛坯销售单价住宅均价9000元/平米；商业30000-39000元/平米主力户型单身公寓38-46平米；一居46-65平米；二居86-91平米主要卖点商业配套规模、交通、升值潜力数据来源：中国指数研究院项目地块图：汇景新城中心效果图及项目地块位置示意图 项目特点及客户情况汇景新城中心项目，以较好的地段发展空间和较大体量的商业配套规模为主要优势，吸引市场的目光。市场实践证明，在该区域，该项目处于暂时领头羊地位。并且该项目的商业体量也很好的带动了该区域的开发和发展。汇集新城中心于2008年3月份开盘，目前一期住宅1000户左右已接近为期，三期住宅和商业正在销售。该项目户车比约为1：0.6。从客户来源来看，该项目以翔安区内高中、院校教师、及医院工作人员、政府公务员的改善型住房；火炬园区中高层管理者工作居所为主，另有部分投资客户。随着翔安海底隧道的开通和翔安新城建设进程的加快，投资的客户有不断增多势头。 总体评价优势：n 项目位于翔安区行政、教育中心区，人文氛围较好；n 紧邻翔安大道，另外附近有BRT规划站，交通便捷；n 翔安隧道开通在即，为项目带来天时地利的良机；n 周边商品房供应少，可供市场选择的机会少，具有一定的稀缺性。劣势：n 周边居住氛围、生活配套暂时极为欠缺；n 景观资源有限；n 车位配比较低。（2）特房-美地雅登 基本情况特房美地雅登基本情况项目名称特房美地雅登位置水琼线以南、翔安大道以东、翔安东路以西开发商厦门经济特区房地产开发集团物业管理-规模总占地16万平方米，总建面43万平方米物业类型住宅产品形式高层、小高层容积率2.57绿化率35%住宅户数2480车位配比1：0.1开盘时间2007年8月销售状态1期尾期，2期在售装修状态毛坯销售单价均价6300；主力户型20-61平米一居；74-90平米二居；主要卖点区域升值潜力 数据来源：中国指数研究院效果图 实景图 销售及客户情况特房美地雅登项目分2期开发。高层中小户型。2007年8月开盘，开发销售周期较长。由于之前该区域各种配套极为欠缺，项目本身配套设计不完善，该项目一直处于较低迷状态。随着翔安新城规划建设进程的加快、翔安隧道开通在即、周边商业配套逐步完善的利好因素的影响，该项目开始升温，月均销售开始升至200套左右。但是由于项目本身规划的弊端，项目售价仍然没有竞争力。从客户来源来看，该项目以各地投资客户和周边火炬园的职业者为