[建筑]设计业务管理.ppt

绪 论 v一、如何理解建筑师设计业务管理 v二、建筑师的业务职能 v三、建筑师需要协调的业务相关部门 v四、与建筑师相关的建筑工程管理体制 v五、学习本课程的作用 v六、本课程讲述的主要内容 v绪 论 v一、如何理解建筑师设计业务管理 v系指建筑师运用系统的理论和方法对建筑产 品形成过程的不同阶段，进行组织、指挥、 跟踪协调和控制等专业化活动，以保证建筑 产品达到建筑师的设计目的与效果。 v二、建筑师的业务职能 v(1)建筑师作为设计项目负责人围绕设计项 目组织协调结构、水暖电相关专业，保证设 计项目能按照设计工期和任务书的要求完成 。 v（2）建筑师被派驻现场做工地代表，对设 计项目形成过程进行跟踪、协调、控制， 保证项目按图施工过程中达到建筑师的设 计意图。 v（3）设计院开展项目总承包，建筑师从项 目前期选址开始进行跟踪、协调、控制、 保证项目达到建筑师的意图。 v三、建筑师需要协调的业务相关部门: v（1）建筑师与政府有关部门的协调 （土地 与规划）；与建设单位的协调 . v（2）建筑师与施工单位、监理单位的协调 : v协调的目的：1）优化设计；2）提高建筑 的可施工性；3）减少设计变更； v4）有利于新工艺、新技术和新产品的使用 ； v5）降低造价,提高市场竞争力 v（3）建筑师与造价师的协调：设计决定了 工程造价、进度及质量。方案与初步设计 阶段对造价影响在 75%-95%，施工图阶段 影响在35%-75%。招投标与实施阶段影响 在 5%-10%。 四、与建筑师相关的建筑工程管理体制 v(一)建筑法 v1. 建筑法实施的意义：对维护建筑市场秩序，保 证建筑工程质量和安全，促进建筑业的健康发展 ，提供了法律保障，标志着我国工程建设和建筑 业的发展开始迈入了法制管理的新时期。 v2.建筑法适用的范围：地域范围是中国境 内；应用的主体是建设项目法人、勘察设计单 位、施工企业、监理单位以及政府相关的管理机 关，同时从事建筑活动的个人如注册建筑师、注 册结构工程师、注册监理工程师等也适用本法； v活动的行为是各类房屋建筑及其设施的新建、 改建、扩建、维修、拆除、装饰装修等活动。 v(二)建筑工程管理体制 v我国建筑工程管理实行“三方”管理体制。即在政 府有关部门的监督管理之下，由建设项目法人、 承建商、监理单位直接参加的管理体制。三方都 对工程建设项目进行管理和控制，实现工程建设 项目投资、工期、质量和安全四大目标，见图。 v我国目前在工程建设领域实行五项基本制度，它 们分别是： v（1）项目法人责任制 v指由投资各方派代表组成，对项目的策划、资金 筹措、建设实施生产经营、债务偿还和资产的保 值增值等全过程负责的具有民事权利能力和民事 行为能力，独立享有民事权利和独立承担民事义 务的组织。 （2）招标投标制 v 招标、投标是项目法人的招标发包工程项目和承 建商投标承包工程项目建设的总称。 v（3）工程建设监理制 v工程建设监理是指社会化、专业化的监理单位受 项目法人的委托和授权，依据国家有关部门批准 的建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程 建设监理合同及其它工程建设合同对工程建设的 过程实施监督管理。 v（4）工程承包合同制(合同管理制) v市场经济就是契约经济。在市场条件下交易的双 方都要签订合同。工程建设合同是指项目法人与 承包商依据有关规定，以完成特定的工程建设项 目为目的签订的明确双方权利和义务关系的协议 。 v工程建设合同是指项目法人与承包商依据 有关规定，以完成特定的工程建设项目为 目的签订的明确双方权利和义务关系的协 议。 v（5）工程质量责任制 v“精心设计、精心施工、精心管理”，“百年 大计，质量第一”已成为工程建设的基本原 则。 工程质量行政领导责任制。工程 参建单位质量负责制，并要求终身负责； 工程建设质量监督制度；工程建设质 量检测制度；工程建设质量检查验收制 度；工程质量保修制度等。 v五、学习本课程的作用： v（1）本课程不是探讨建筑创作和设计的个性问题 和艺术问题，而是需要学生通过学习了解建筑师 作为一个职业的存在基础和社会角色；了解市场 经济条件下，建筑师的业务管理范畴和对项目的 沟通、协调、控制内容。 v（2）建筑师作为一个集合和职业人的称呼 ，对 今天和明天建筑、城市风貌和环境品质起决定性 作用. v（3）建筑体制的思考与创新恰恰是推动建筑发展 和提高整个行业水平的必由之路. v六、本课程讲述的主要内容： v第一章 建筑设计业务管理 v(1)了解注册建筑师管理条例及建筑法 v(2)建设工程招标与投标程序、招标投标法 v(3)建筑工程设计合同示范文本的相关内容 v(4)房地产开发程序 v第二章设计项目管理 第一章 建筑设计业务管理 第一节 与工程勘察设计有关的法律、行政法规 和部门规章的基本规定 一、与建筑师相关法律、法规与规范 （一）法律名称 主席令（层次）颁布日期 中华人民共和国建筑法 19971101 中华人民共和国招标投标法 19990830 中华人民共和国城市房地产管理法199407 05 2007-8-30修订 中华人民共和国城市规划法 20081-1 中华人民共和国环境保护法 19891226 中华人民共和国合同法 1999-3-15 v（二）行政法规 国务院令(第二层次) v v 中华人民共和国注册建筑师条例 200801 08 v建设工程勘察设计管理条例 200009 25 v建设工程质量管理条例 200001 30 v城市房屋拆迁管理条例 200106 13 v城市绿化条例 199206 22 v(三)部门规章 建设部令(第三层次) v注册建筑师条例实施细则 199671 v建筑工程设计招标投标管理办法 20001008 v实施工程建设强制性标准监督规定 200008 25 v建设工程勘察设计市场管理规定 199901 21 v建设工程设计合同(示范文本) GF20000209 v建筑工程设计文件编制深度的规定 2003 v建设工程监理范围和规模标准规定2000117 v建设工程勘察设计资质管理规定2006/12/30 v建筑工程施工图设计文件审查暂行办法 2000 v工程竣工验收备案管理暂行办法 200004 07 v住宅内装饰装修管理办法 20020305 v商品房销售管理办法 20010404 v 二、中华人民共和国建筑法 v1998年3月1日起施行 v建筑法是建设工程领域的基本法 v是制定和实施建设工程领域内各级法规及部门 规章的依据。 v(一)建筑法主要内容(作业) v建筑法主要包括建筑许可、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建 筑安全生产管理、建筑工程质量管理、法律责任等内容。 v 1建筑许可 v 包括建筑施工许可和从业资格两方面的内容， v(1)申请施工许可的条件: v办理建筑用地批准手续; v已取得规划许可证; v拆迁进度符合施工要求; v已确定施工企业; v有施工图纸; v建设资金已落实; v有保证工程安全和质量的具体措施. v法律法规规定的其他条件. v (2)从业资格 v施工企业、勘察设计部门和工程监理单位 ，应具备的条件： v1）估价规定的注册资金； v2）有法定资格的专业技术人员； v3）从事建筑活动应有的技术装备； v4）法律、法规规定的其他条件。 v根据注册资金、技术装备、专业技术人员 和已完成的工作业绩等条件划分为不同的 资质等级。取得资质证书后，方可从业。 v2建筑工程发包与承包 v 规定了建筑市场承发包的基本原则，双方 应依法订立书面合同，明确双方的权利和 义务。 v建筑工程依法实行招标发包；对不适于招 标发包的可以直接发包。 v建筑工程发包与承包的招标投标活动，应 遵循公开、公正、平等竞争的原则，择优 选择承包单位。 v发包单位及其工作人员在建筑工程发包中 不得收受贿赂、回扣或者索取其他好处。 v 3建筑工程监理 v国家推行建筑工程监理制度,国务院可以规定实行强 制监理的建筑工程的范围. v第30条规定：建筑工程监理应当依照法律、行政法 规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合 同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金 使用等方面,代表建设单位实施监督. v监理单位不得转让监理业务；不得超越监理资质范 围；不得与承包单位、供货单位有隶属或厉害关系 。 v v4建筑安全生产管理 v建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防 为主的方针建立安全生产责任制和群防群治制度 。 v工程设计应按国家制定的安全规程和技术规范， 保证工程的安全性能。 v建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管 理，执行安全生产责任制度，采取有效措施，防 止伤亡和其他安全生产事故的发生。 v 5建筑工程质量管理 v 建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合 国家有关建筑工程安全标准的要求。建筑施工 企业对工程的施工质量负责。第54条规定： 建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位 或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中 ，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全 标准。 v 6法律责任 v 该部分对违反建筑法规定的行为所应当承担 的责任进行相关描述。 v(二)建筑法与建筑师直接相关的条文 v1、设计文件选用的建筑材料、构配件和设备 ，应注明技术性能指标，其质量要求必须符合 国家规定的标准,并且不得指定生厂、供应商 。 v2、(第57条) 从事建筑活动的专业技术人员， 应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业 资格证书许可的范围内从事建筑活动。(第14 条) v 3、国家扶持建筑业的发展，支持建筑科学技 术研究，提高房屋建筑设计水平，鼓励节约能 源和保护环境，提倡采用先进技术、先进设备 、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式。 (第4条) v第二节 注册建筑师考试、注册、执业、 及注册建筑师条例等方面的规定 v 一、注册建筑师考试规定 v 1一级注册建筑师考试资格 v(1)取得建筑学硕士以上学位或者相近专业工学博士 学位,并从事建筑设计或者相关业务2年以上的。 v(2)取得建筑学学士学位或者相近专业工学硕士学位 ，并从事建筑设计或者相关业务3年以上的。 v(3)具有建筑学大学本科毕业学历并从事建筑设计或 者相关业务5年以上的，或者具有建筑学相近专 业大学本科毕业学历并从事建筑设计或者相关业务7 年以上的。 v相近专业 :城市规划和建筑工程专业； v相关业务，是指规划设计、室内外环境设计、建筑装饰装修 设计、古建筑修复、建筑雕塑、有特殊建筑要求的构筑物的 设计，以及建筑设计技术咨询、建筑物调查与鉴定等. v2考试内容 v设计前期与场地设计 (2)、建筑设计（知识3.5）、建筑结 构4、建筑物理与建筑设备2.5、建筑材料与构造2.5、建筑经 济、施工与设计业务管理2、建筑方案设计（作图题6） 、建 筑技术设计（作图题5） 、场地设计（作图题3.5） 。 3.考试合格后向聘用单位申请注册后发职业证书与职业印章. v4.有下列情形之一的，不予注册： v (1)不具有完全民事行为能力的； v(2) 因在建筑设计或者相关业务中犯有错误受 行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚之日 止不满2年的； v(3)受吊销注册建筑师证书的行政处罚，自处 罚决定之日起至申请注册之日止不满5年； v (4)有国务院规定不予注册的其他情形的。 v二、注册与注册资格的延续 v(1)注册的有效期为三年。有效期届满需要继 续注册的，在期满前三十日内，办理继续注册 手续。并提交下列材料： v 1)申请人注册期内的工作业绩和遵纪守法简 况 v2)申请人注册期内达到继续教育标准的证明材 料 v3)县级或县级以上医院出具的能坚持正常工作 的体检证明。 v(2)继续注册按下列程序办理： v1)申请人向聘用单位提交申请报告； v2)聘用单位审核同意签字盖章后，连同其他 材料一并上报原批准注册的注册建筑师管 理委员会； v3)注册建筑师管理委员会收到上述材料， 并审核认定后即可为其办继续注册手续 三注册建筑师的执业范围与建筑设计单位 v1.执业范围:(1)建筑设计及技术咨询； (2)建筑物调查与鉴定； (3)对本人主持设计的项目进行施工指导和监督 (4)一级注册建筑师的执业范围不受建筑规模和 工程复杂程度的限制。 v 2注册建筑师与建筑设计单位 (1) 注册建筑师执行业务，由建筑设计单位统一 接受委托并统一收费。 (2)因设计质量造成的经济损失，由建筑设计单 位承担赔偿责任；建筑设计单位有权向签字的 注册建筑师追偿. v(3)承担民用建筑设计项目，须由注册建筑师 任项目设计负责人;承担工业建筑设计项目， 由注册建筑师任建筑专业负责人 . v(4)注册建筑师只能受聘于一个建筑设计单位 执行业务。单位聘用注册建筑师必须签订聘任 合同。注册建筑师在聘任期内需要调离时，也 必须依据有关法律、法规解除聘任合同。 v 3证书与专用章 v(1) 中华人民共和国一级注册建筑师证书 、中华人民共和国一级注册建筑师执业专用 章是注册建筑师的执业证明，只限本人使用 ，不得转借、转让、仿制、涂改。 v(2)注册建筑师只能在自己任项目设计经理的 设计文件(图纸)中签字盖章；不得在他人任项 目设计经理的设计文件中签字盖章，也不得为 他人设计的文件(图纸)签字盖章。 v(3)经注册建筑师签字并加盖执业专用章的设 计文件，如需要修改设计，必须征得原注册建 筑师同意，并由建筑设计单位出具经注册建筑 师签字盖章的设计变更手续，方可修改设计。 v(4)修改设计时无法征得原签字盖章的注册 建筑师同意，可由该注册建筑师执业的建 筑设计单位委派本单位具有相应资格的注 册建筑师代行签字盖章。 v四、注册建筑师的权利和义务 v1.权利(1)有权以注册建筑师的名义执行注 册建筑师业务,非注册建筑师不得以注册建 筑师的名义执行注册建筑师业务。 v(2)二级注册建筑师不得超越国家规定的二 级注册建筑师的执业范围执行业务. 2.注册建筑师应当履行的义务 v (1)遵守法律、法规和职业道德，维护社会公 共利益; v (2)保证设计的质量,并在其负责的图纸上签字 ； v(3)保守在执业中知悉的单位和个人的秘密； v(4)不得同时受聘于两个以上设计单位执行业 务 v(5)不得准许他人以本人名义执行业务。 本节掌握的主要内容 v1.注册建筑师的执业范围有哪些? v2.注册建筑师执业的权利与义务? v3.注册建筑师与设计单位的关系 v4.注册建筑师考试内容有哪些? v5.建筑师考试合格后如何注册?注册有 效期? v6.一级注册建筑师考试资格有何要求? 何为相近专业?何为相关专业? 第三节 建筑工程招标与投标 v一、设计招投标及承发包管理 v1基本概念 v(1)工程招标：招标人招请投标人依据招标文件 ，参与竞争，从中优选承包人，与之签定合同。 招标人为项目法人。 v(2)项目采购：通过招标方式采购设计、施工、 设备与材料等。 v2、招标方式的选择及相关内容 v（1）建筑工程设计招标依法可以公开招标或者 邀请招标。 v公开招标:招标人应发布招标公告。 v邀请招标:向三个以上设计单位发出招标邀请书 。 v(2)工程设计采用特定专利技术、专有技术 、或建筑艺术造型有特殊要求的，经有关 部门批准，可以直接发包。 v（3）以国家投资为主的工程项目、特级或 一级工程项目、标志性建筑、纪念性建筑 、风景区或重要地段有影响的建筑，以及 10万平方米以上的住宅小区的建设项目鼓 励通过竞选方式委托。 v（4）采用公开招标方式的，招标人应当 发布招标公告，邀请不特定的法人或者其 他组织投标。依法必须进行施工招标项目 的招标公告，应当在国家指定的报刊和信 息网络上发布。 v 采用邀请招标方式的，招标人应当向三 家以上具备承担施工招标项目的能力、资 信良好的特定的法人或者其他组织发出投 标邀请书。 （5）招标公告或者投标邀请书应当至少 载明下列内容（施工或设计项目）： v 1)招标人的名称和地址； v 2)招标项目的内容、规模、资金来源； v 3)招标项目的实施地点和工期； v 4)获取招标文件或者资格预审文件的地点 和时间； v 5)对招标文件或者资格预审文件收取的费 用； v 6)对招标人的资质等级的要求。 v（6）招标人应当按招标公告或者投标邀 请书规定的时间、地点出售招标文件或资 格预审文件。自招标文件或者资格预审文 件出售之日起至停止出售之日止，最短不 得少于五个工作日。 v（7）资格审查分为资格预审和资格后审 。 v资格预审:是指在投标前对潜在投标人进行 的资格审查。 v资格后审:是指在开标后对投标人进行的资 格审查。进行资格预审的，一般不再进行 资格后审，但招标文件另有规定的除外。 v（8）采取资格预审的，招标人可以发布资格预 审公告。采取资格预审的，招标人应当在资格预 审文件中载明资格预审的条件、标准和方法；采 取资格后审的，招标人应当在招标文件中载明对 投标人资格要求的条件、标准和方法。 v 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格 的潜在投标人发出资格预审合格通知书，告知获 取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格 预审不合格的潜在投标人告知资格预审结果。资 格预审不合格的潜在投标人不得参加投标。 v 经资格后审不合格的投标人的投标应作废标处 理。 v（9）资格审查应主要审查潜在投标人或者投标 人是否符合下列条件： v 1)具有独立订立合同的权利； v 2)具有履行合同的能力，包括专业、技术资格 和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理 能力，经验、信誉和相应的从业人员； v 3)没有处于被责令停业，投标资格被取消，财 产被接管、冻结，破产状态； v 4)在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重 大工程质量问题； v 5)法律、行政法规规定的其他资格条件。 3招标人具备下列条件的，可以自 行组织招标： v（1）有相应的工程技术、造价、财务和工 程管理人员,具备编写招标文件的能力 v（2）有组织评标的能力。 v招标人不具备前款规定条件的，应当委托 具有相应资格的招标代理机构进行招标。 v4、关于招标行政管理 v（1）依法招标的项目 ,应当在发布招标公告或招 标邀请书15日前，持有关材料到主管部门备案； v（2）委托招标代理机构招标应在委托合同签定后 15日内备案。备案5日内审核,逾期未提出异议的 ，招标人可以实施招标活动 。 v（3）以国家投资为主的建设项目、按建设部建设 项目分类标准规定的特、一级的建设工程项目、 标志性建筑、纪念性建筑、风景区的主要建筑和 重要地段有影响的建筑，以及建筑面积10万平方 米以上的住宅小区的建设项目的设计业务鼓励通 过竞选方式委托。 5、设计项目招标应具备的条件 v（1）项目建议书或者可行性研究报告； v（2)规划控制条件和用地红线图 v（3)可供参考的建设场地勘察成果报告； v（4)供水、电、气、供热、环保、市政道 路等方面的基础资料； 6、施工项目招标应具备的条件 v (1)招标人已经依法成立； v (2)初步设计及概算应当履行审批手续的 ，已经批准； v (3)招标范围、招标方式和招标组织形式 等应当履行核准手续的，已经核准； v (4)有相应资金或资金来源已经落实； v (5)有招标所需的设计图纸及技术资料。 v6、中标 v（1）中标人应当按照合同约定履行义务，完 成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目 ，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让 v（2）中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以 将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他 人完成。 v（3）接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不 得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责 ，接受分包的人就分包项目承担连带责任。 v v二、招标文件1.设计文件招标内容 v(1)工程名称、地址、占地面积、建筑面积等经济技 术要求； v(2)已批准的项目建议书或者可行性研究报告；(3)对 投标资格审查的要求； v(4)规划部门确定的规划控制条件和用地红线图 v(5)可供参考的建设场地勘察成果报告； v(6)供水、电、气、供热、环保、市政道路等方面的 基础资料； v(7)招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点； v(8)投标文件编制要求及评标原则； v(9)投标文件送达的截止时间； v(10)拟签订合同的主要条款； v(11)未中标方案的补偿办法。 v2、招标要求： v（1）项目需要划分标段确定工期的，招标人 应当合理划分标段、确定工期，并在文件中载 明。（2）招标文件一经发出，不得随意变更 。确需必要的澄清或者修改，应在提交投标文 件截止日15日前，书面通知招标文件接受人 。 v（3）招标人要求投标人提交投标文件的时限 为：特级和一级建筑工程不少于45日；二级 以下建筑工程不少于30日;进行概念设计招标 的,不少于20日。 三、投标文件 v（1）投标人应当具有与招标项目相适应的 工程设计资质; v（2）投标人应当按照招标文件、建筑方案 设计文件编制深度规定的要求编制投标文 件； v（3）投标文件应当由具有相应资格的注册 建筑师签章，加盖单位公章。 v（4）投标后，不能更改投标文件，在投标 截止时间与招标文件规定的投标有效期终 止日之内，投标人不能撤回投标文件，否 则其投标保证金将被没收。 v（5）投标人根据招标文件载明的项目实 际情况，拟在中标后将中标项目的部分非 主体、非关键性工作进行分包的，应当在 投标文件中载明。 v（6）两个以上法人或者其他组织可以组 成一个联合体，以一个投标人的身份共同 投标。 v联合体各方均应当具备规定的相应资格条 件。由同一专业的单位组成的联合体，按 照资质等级较低的单位确定资质等级。 v联合体各方应当签订共同投标协议，明确 约定各方拟承担的工作和责任，并将共同 投标协议连同投标文件一并提交招标人。 联合体中标的，联合体各方应当共同与招 标人签订合同，就中标项目向招标人承担 连带责任。 四、开标 v1开标应当在招标文件确定的提交投标文件截 止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招 标文件中预先确定的地点。 v 2开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。 v 3开标时，由投标人或者其推选的代表检查投 标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证 机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当 众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件 的其他主要内容。 v4.招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时 间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予 以拆封、宣读。 v 开标过程应当记录，并存档备杏 五、评标 v1. 评标委员会的组成 v（1）由招标人代表和有关专家组成。 v（2）评标委员会人数一般为五人以上单数，其 中技术方面的专家不得少于成员总数的三分之二 。 v（3）投标人或者与投标人有利害关系的人员不 得参加评委会。 v2.有下列情形之一的，投标文件作废： v（1）投标文件未经密封的； v（2）无相应资格的注册建筑师签字的； v（3）无投标人公章的； v（4）注册建筑师受聘单位与投标人不符的。 v3评标专家应符合下列条件： v(1)从事相关专业领域工作满八年并具有高 级职称或者同等专业水平 v(2)熟悉有关招标投标的法律法规，并具有 与招标项目相关的实践经验； v(3)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职 责。 v(1)投标人或者投标人主要负责人的近亲属 ； 4有下列情形之一的，不得担任评 标委员会成员： v(1)投标人或者投标人主要负责人的近亲属 ；(2)项目主管部门或者行政监督部门的人 员； v(3)与投标人有经济利益关系，可能影响对 投标公正评审的； v(4)曾因在招标、评标以及其他与招标投标 有关活动中从事违法行为而受行政处分的 。有前款规定情形之一的，应主动回避。 v5.评标 v(1)评标委员会对投标设计方案的经济、技术、功 能和造型等进行比选、评价，确定符合招标文件 要求的最优设计方案,向招标人提出书面评标报告 v(2)采用公开招标的，推荐23个中标候选方案。 v(3)采用邀请招标方式的，推荐12个中标候选方 案。 v 六、定标 v1.确定中标方案 v(1)招标人根据书面评标报告和推荐的中标候选方 案结合投标人的实力确定中标方案 v(2)评标委员会直接确定中标方案; v(3)招标人认为推荐的方案不能满足招标文件规定 要求的，应当依法重新招标. v2.中标方案确定后的工作 v(1)中标方案确定之日起7日内，发出中标通 知,并通知所有未中标人 v(2)在中标方案确定之日起15日内，向主管 部门提交招标投标情况的书面报告。 v(3) 对达到招标文件要求的未中标方案，公 开招标的，招标人应当在招标公告中明确 是否给予经济补偿； v邀请招标的，应当给予未中标单位经济补 偿 v(4)中标通知书发出之日起30日内签订工程 设计合同。 八、建设工程实行质量保修制度和保修抵押金 制度 v1工程保修期限从竣工验收交付使用之日起， 按照下列规定计算： v (1)民用建筑、一般工业建筑、构筑物的土建 工程为1年，其中屋面防水工程为3年，电气管线 、上下水管线安装工程为6个月，供热及供冷为1 年采暖期或者供冷期； v (2)室外的上下水和小区道路等市政公用工程 为1年； v (3)其他工程的保修期限按照国家有关规定或 者由建设单位和施工单位在合同中规定。 v 2工程在规定的保修期限内，因勘察设计、施 工、监理、检测等原因造成质量问题的，由责任 方承担质量责任，负担维修费用。由于地震、洪 水、台风等不可抗力造成的工程质量事故及由于 使用单位使用不当造成工程质量问题的，不属于 质量保修范围。 v 3在工程保修期内因建筑材料、构配件不合格 出现质量问题， v有关单位按照下列规定承担质量责任： v （1)属于施工单位采购或者经其验收同意的， 由施工单位承担质量责任； v (2)属于建设单位采购或者属于建设单位强行 为施工单位提供的，由建设单位承担质量责任； v (3)属于建设工程质量检测单位提供错误检测 数据的，由建设工程质量检测单位承担质量责任 。 v 4工程交付使用前，建设单位按照下列 规定从工程结算价款中 v一次划拨工程质量保修抵押金，存入建设 工程质量监督机构在银行开设的专门帐户 ： v （1)住宅工程按工程造价的3； v (2)公共建筑按工程造价的15； v (3)其他工程按建设单位与施工单位在合 同中确定的比例。 v 建设工程质量保修抵押金实行专款专用 ，任何单位和个人不得挪用。 v 5在质量保修期内，未出现属于施工方 的质量责任或者虽已出现，但施工单位已 返修，经验收合格的，保修期满，保修抵 押金本金及利息退施工单位； v属于施工单位的质量责任，施工单位应在 接到工程保修通知书之日起15日内予以返 修。施工单位拒绝返修或者施工单位被撤 销的，保修期满，保修抵押金本金及利息 拨给建设单位；属于施工单位的质量责任 ，但建设单位未与施工单位协商，自行委 托其他单位返修的，返修费用由建设单位 承担，原保修抵押金本金及利息退施工单 位。 八、招标代理服务收费标准 v 中标金额(万元) 工程招标 v100以下 1 .0 v100一500 0.7 v500一1000 0.55 v10005000 0.35 v5000一l0000 0.2 v10000一l00000 0.05 vl00000以上 0.0l v1.提供编制招标文件(有标底的含 标底)服务的 ，可按规定标准的30计收。 v2、招标代理服务收费按差额定率累进法计算。 例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万 元，计算招标代理服务收费额如下： v 100万元10=1万元 v (500100)万元07=28万元 v (1000500)万元055=275万元 v (50001000)万元035=14万元 v (60005000)万元02=2万元 v合计收费=1+28+275+14+2=2255(万元) v 第四节 设计合同管理 v一、合同有效的四个条件 v(1)具有民事行为能力. v(2)意思表达真实,双方自愿. v(3)不违反法律法规,不损害社会公共利益 v(4)合同的格式符合要求. v二、合同生效时间 v(1)不需批准登记的,双方确认后,合同立即生效 . v(2)按批准登记时间. v(3)按附加条件确定. v三、建筑工程设计合同文本要求包含以下内容 : v1.总述建设工程名称、规模、投资额、建设地 点。 v 2.甲方的义务： v在规定时间内向设计单位提供批准的立项书 ,规划审定书、勘察资料等； v及时办理各设计阶段的设计文件审批工作； v开工前，甲方组织有关单位技术交底，工程 竣工后，应组织有关单位竣工验收； v在设计人员进入施工现场工作时，甲方应提 供必要的工作条件，并在生活上予以方便. 甲方必须维护乙方的设计文件， 不得擅自修改，未经乙方同意，甲 方不得复制、重复使用或擅自扩大 建设范围。甲方有义务保护乙方的 设计版权，不得转让给第三方重复 使用。 v3.乙方的义务： v确定各阶段设计文件提交的期限； v乙方必须根据批准的设计任务书或上一阶段 批准的设计文件，设计规范进行设计，提交符 合质量的设计文件； v初步设计经主管部门审查后,乙方应负责修 改 v进入施工阶段对所承担设计项目应配合施工 ，进行施工前技术交底，解决施工中的有关设 计问题，负责设计变更和修改预算，参加隐蔽 工程验收和工程竣工验收。 v4.设计的修改和停止： v设计文件不得随意修改； v原定任务书有重大变更而重作或修改设 计时，须经审批机关批准的意见书，双方 协商，另订合同； v 甲方因故要求中途停止设计时，应及 时用书面通知乙方，已付设计费不退，并 按该阶段的实际耗费工日，增付和结清设 计费，同时结束合同关系。 v5 设计费支付 v甲乙双方签定合同后,甲方支付定金20%,初步 设计报批后,支付30%,施工图完成后支付50%. v履约与违约责任:甲方违约,乙方不返还定金,乙 方违约,双倍返还定金. v第五节 设计文件编制要求的有关规定 v 一、设计文件编制的原则 v(1)建设工程设计应当与社会、经济发展水 平相适应，做到经济效益、社会效益和环境 效益相统一. v(2)依法进行建设工程设计，严格执行强制 性标准，并对设计的质量负责(工程勘察 设计管理条例 v(3)应当坚持先勘察、后设计、再施工的原 则 v二、各阶段设计文件编制的深度规定 v(1)初步设计文件深度要求：能满足设计方 案的比选和确定；主要设备材料定货；土 地征用；基建投资的控制；施工图设计的 编制；施工准备和生产准备等。 v(2)施工图设计文件深度要求能满足：能安 排所有材料、设备的订货；能进行施工图预 算编制；能进行土建施工和安装；能据此 进行工程验收。 v三、实施工程强制性标准监督规定的内容 概括要求为： v (1)有关工程技术人员是否熟悉、掌握强制性 标准；人 v(2)工程项目的规划、勘察、设计、施工、验 收等是否符合强制性标准的规定；(程序) v(3)工程项目采用的材料、设备是否符合强制 性标准的规定；(材料) v(4)工程项目的安全、质量是否符合强制性标 准的规定；(安全、质量) v(5)工程中采用的导则、指南、手册、计算机 软件的内容是否符合强制性标准的规定。 ( 过 程手段) v第六节 城市规划管理、房地产开发 v 程序和建设工程监理的有关规定 v 一、城市规划管理 v（一）城市规划管理的有关规定 v 1城市规划编制的内容要求 v (1)总体规划的期限一般为二十年。科学预测城市的 远景发展；应使城市的发展规模、各项建设标准、 定额指标、开发程序同国家和地方的经济技术发展 水平相适应。 v(2)注意保护和改善城市生态环境，防止污染和其他 公害，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设，保 护历史文化遗产、城市传统风貌、地方特色和自然 景观。 v(3)符合防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安 、交通管理等要求； v(4)应当贯彻合理用地、节约用地的原则。具备勘察 、测量及其他必要的基础资料。 v 2总体规划与详细规划 v市人民政府负责组织编制城市总体规划和城市分区 规划 。依据城市总体规划，结合国民经济和社会发 展规划以及土地利用总体规划，组织制定近期建设 规划。 v城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和 发展规模;预测城市人口规模；城市建设用地布局、 功能分区和各项建设的总体部署;城市综合交通体系 和河湖、绿地系统;各项专业规划，近期建设规划。 v v城市详细规划应在城市总体规划基础上，对近 期建设区域内各项建设作出具体规划。包括： 规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度 和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综 合规划和竖向规划。 v 3城市规划的审批 v省政府所在地城市、城市人口在一百万以上的 城市，由省政府审查同意后，报国务院审批。 城市分区规划由城市人民政府审批。城市详细 规划由城市人民政府审批； v4城市规划的调整 v市政府可以根据城市经济和社会发展需要，对 城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表 大会常务委员会和原批准机关备案；但涉及城 市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更 的，须经同级人民代表大会或者其常务委员会 审查同意后报原批准机关审批. v（二）城市规划的实施 v(1)城市规划区内的土地利用和各项建设必 须符合城市规划;设计任务书报请批准时， 必须附有规划部门的选址意见书 ;(选址意见 书) v(2)工程建设需要申请用地的，必须持国家 批准建设项目的有关文件，向规划部门申请 定点，由主管部门核定其用地位置和界限， 提供规划设计条件，核发建设用地规划许可 证。(用地许可证) v(3)单位或个人在取得建设用地规划许可证后 ，方可向政府土地管理部门申请用地，经审查 批准后，由土地管理部门划拨土地。(划拨土 地) v (4)在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物 、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须 持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出 申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划 提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可 证件。 v(5)单位或者个人在取得建设工程规划许可证 件和其他有关批准文件后，方可申请办理开 工手续。 v(6) 在规划区内进行临时建设，必须在批准 的使用期限内拆除。禁止在批准临时使用的 土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设 施。 v(7)任何单位和个人不得占用道路、广场、绿 地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设 。 v(8)规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须 经有关主管部门批准; v (9)规划区内的建设工程，建设单位应当在 竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部 门报送有关竣工资料。 v v（三）城市规划的法律责任 v1、在城市规划区内，未取得建设工程规划许 可证件或违反规划许可证件的规定进行建设， 严重影响城市规划的，由政府规划主管部门责 令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构 筑物或者其他设施 ;影响城市规划，尚可采取 改正措施的，责令限期改正，并处罚款。 v2、对未取得规划许可证件或者规划许可证件 的规定进行建设的单位的有关责任人员，由其 所在单位或者上级主管机关给予行政处分。 v3、当事人对行政处罚决定不服的，可以在接 到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定 的机关的上一级机关申请复议；当事人逾期不 申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处 罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法 院强制执行。 v v二、房地产开发管理的有关规定 v房地产是房产和地产的总称,在物质形态上 房产和地产总是联结为一体的,由于房地产 位置的不可移动性故又称“不动产”。 v(一)基本程序 v 1投资机会选择和投资决策分析 v投资机会选择包括投资机会寻找和筛选； 投资决策分析主要包括市场分析和项目财 务评估两个部分。在分析研究基础上，依 据开发投资方式进行经济论证，决定投资 可行性。 v v2建设前期工作 v办理规划用地许可证，获取土地使用权；签署有关 合作协议。 v 3建设阶段 v1）拆迁安置；实现“三通一平”； v2）组织勘察设计，并办理建设工程规划许可证； v3）施工招标与投标； v4）申领开工证，进入施工安装阶段； v5）竣工验收。 v 4租售阶段 v 办理商品房预售许可证； v 物业管理。 v v(二)土地使用权证书 v(1)土地使用权出让:指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用权者，由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 v土地使用权出让是国家垄断行为。国家是国有 土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的 身份出让土地。城市规划区集体所有的土地， 必须依法征用转为国有土地后，方可出让土地 使用权。 v(2)土地使用权出让方式 v可以采取拍卖招标或协议的方式 v拍卖:土地所有者的代表在指定的时间、地 点组织符合条件的受让人到场，就所出让使用 权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原 则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 v招标:在指定的期限内，由单位或个人，用 书面投标的形式竞投土地使用出让权，招标人 择优确定土地使用者。 v招标方式的中标者不一定是标价中的最高者。 因为在评标时，不仅要考虑到投标价，而且要 对投标规划方案和投标者的资信情况进行综合 评价。 v 协议出让:土地使用权的有意受让人直接向 国有土地的代表