2011年上海房地产市场发展研究报告.pdf

2011 海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 1 上海房地产市场上海房地产市场上海房地产市场上海房地产市场 研究报告研究报告研究报告研究报告 中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院中国指数研究院 中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统中国房地产指数系统 202020201 1 1 11 1 1 1 年年年年 3 3 3 3 月月月月 城市房地产市场研究报告 之上海 2011 海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 2 目目目目 录录录录 1. 上海宏上海宏上海宏上海宏观经济观经济观经济观经济? 4 1.1 2010 年上海经济运?况? . 4 1.2 2010 年上海房地产?资? . 8 1.3 2010 年上海居住环境分析 . 10 1.4 2011 年上海经济预测与? . 11 2 . 2 . 2 . 2 . 上海房地上海房地上海房地上海房地产产产产?场总场总场总场总? 14 2.1 2010 年上海房地产?场综? 14 2.2 房地产供给状况分析 . 14 2.3 房地产?求状况分析 17 2.4 供求关系?. 17 2.5 房地产价格?. 18 2.6 房地产?场?. 19 3.3.3.3.上海分物上海分物上海分物上海分物业业业业?场场场场? 26 3.1 上海土地市场?. 26 3.2 上海 2010 年住宅市场? . 33 4.上海房地上海房地上海房地上海房地产产产产?场预测场预测场预测场预测? . 45 5 5 5 52010201020102010 年房地年房地年房地年房地产产产产?场场场场?大?大?大?大?记记记记及?及?及?及?响响响响? . 47 5.1 全国?产?场宏观? 47 5.1.1 信贷? . 47 5.1.2 税? . 50 5.1.3 土地政策 . 51 2011 海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 3 5.1.4 住房保障政策 . 52 5.1.5 其他陒关? . 53 5.2 上海房地产?场宏观调控? 53 5.2.1 房产 53 5.2.2 金融 . 55 5.3 房地产?关?及?响? 57 附表附表附表附表 1 1 1 1：宏观经济数据表宏观经济数据表宏观经济数据表宏观经济数据表 . 58 附表附表附表附表 2 2 2 2：房地产开发经营数据表房地产开发经营数据表房地产开发经营数据表房地产开发经营数据表 59 2011 海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 4 1. 上海宏观经济分析上海宏观经济分析上海宏观经济分析上海宏观经济分析 1.1 1.1 1.1 1.1 2020202010101010 年上海经济运行情况分析年上海经济运行情况分析年上海经济运行情况分析年上海经济运行情况分析 2010 年，在世博会带动效应的积极作用下，上海经济继续保持平稳较快增 长势头， 全年实现生产总值 16872.42 亿元， 按可比价格计算， 比上年上涨 9.9%， 运行质量和效率均有所提高。随着社会各方面事业的全面进步，上海宏观经济在 上年的基础上进一步向好，基本上达到了年初确定的“五个确保”的要求。 一一一一、gdpgdpgdpgdp 增速同比上升增速同比上升增速同比上升增速同比上升 1.71.71.71.7 个百分点个百分点个百分点个百分点 2010 年上海市全年实现生产总值（gdp）16872.42 亿元，按照可比价格计 算，比上年增长 9.9%，同比增速较上年上升了 1.7 个百分点，完成了年初确定 的经济社会发展目标和任务。 图图图图 1.11.11.11.1 上海历年上海历年上海历年上海历年 gdpgdpgdpgdp 总值与增长示意图总值与增长示意图总值与增长示意图总值与增长示意图 上海历年上海历年上海历年上海历年gdp总额及增长率总额及增长率总额及增长率总额及增长率 14900.93 16872.42 5210.12 5741.03 6694.238072.839164.1 10366.37 12188.8513698.15 10.5% 12.3% 14.2% 9.7% 8.2% 9.90% 11.1% 12.0%14.3% 11.3% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2001200120012001 2002200220022002 2003200320032003 2004200420042004 2005200520052005 2006200620062006 2007200720072007 2008200820082008 2009200920092009 2010201020102010 单位单位单位单位：亿元亿元亿元亿元 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% gdpgdpgdpgdp总额总额总额总额年增长率年增长率年增长率年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 其中，第一产业增加值 114.15 亿元，下降 6.6%；第二产业增加值 7139.96 亿元，增长 16.8%；第三产业增加值 9618.31 亿元，增长 5%。第三产业增加值 占全市生产总值的比重为 57.01%，比上年减少 2.36 个百分点，占比为近三年以 来的首次下滑。2010 年全国 gdp 比去年增长了 10.3%，达到 397983 亿元，上 2011 海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 5 海占全国 gdp 总量的 4.24%，比去年略有减少；增速略低于全国平均水平 0.23 个百分点，基本保持一致。 图图图图 1.1.1.1.2 2 2 2 2020202010101010 海海海海 gdpgdpgdpgdp 构成图构成图构成图构成图 2010年上海年上海年上海年上海gdp构成构成构成构成 第一产业, 114.15, 0.68% 第二产业, 7139.96, 42.32% 第三产业, 9618.31, 57.01% 第一产业第二产业第三产业 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 表表表表 1.1 2010 年上海年上海年上海年上海 gdp 总量及构成总量及构成总量及构成总量及构成 指指指指 标标标标 gdpgdpgdpgdp（亿元亿元亿元亿元） 比上年增长比上年增长比上年增长比上年增长（% % % %） 占占占占 gdpgdpgdpgdp 比重比重比重比重（% % % %） 总 计 16872.42 9.9 100 第 一 产 业 114.15 -6.6 0.68 第 二 产 业 7139.96 16.8 42.32 第 三 产 业 9618.31 5.5 57.01 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 二二二二、经济结构渐趋合理经济结构渐趋合理经济结构渐趋合理经济结构渐趋合理，二三产业实现平稳增二三产业实现平稳增二三产业实现平稳增二三产业实现平稳增长长长长 上海市 2010 年三次产业占国民生产总值比例分别为 0.68%、42.32%和 57.01%，产业结构进一步调整，二三产业继续实现平稳着增长。 2010 年上海第三产业实现增加值达到 9618.31 亿元，比上年增长 5.5%，占 当年全市 gdp 总值的 57.01%，尽管占比较上年有所下调，但仍继续在三次产 业结构中处于首位。目前，上海市第三产业已基本上确立了产业结构中的优势地 位，从而使得上海经济结构开始具备了一定的国际竞争力。预计随着经济结构的 进一步优化，上海第三产业结构的发展还存在陒当大的上升空间。 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 6 另外，随着企业效率的大幅提升，第二产业也继续保持平稳较快增长，产业 竞争力有了明显提高。 全年实现规模以上工业增加值 6225.98 亿元， 比上年增长 18.4%。规模以上工业总产值完成 30003.57 亿元，增长 23.1%。高技术产业和 重点发展行业产值增长明显快于全市工业增幅。 全年高技术产业完成工业总产值 6958.01 亿元，增长 33.7%，增幅高出全市工业 10.6 个百分点。 图图图图 1.31.31.31.3 上海历上海历上海历上海历年年年年三次产业结构三次产业结构三次产业结构三次产业结构发展发展发展发展趋势图趋势图趋势图趋势图 上海历年三次产业结构趋势图上海历年三次产业结构趋势图上海历年三次产业结构趋势图上海历年三次产业结构趋势图 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 2001200220032004200520062007200820092010 第一产业第二产业第三产业 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海市统计局上海市统计局上海市统计局上海市统计局 三三三三、消费品市场销售消费品市场销售消费品市场销售消费品市场销售增长加快增长加快增长加快增长加快，同比增长同比增长同比增长同比增长近两成近两成近两成近两成 随着扩大内需政策的继续深化，上海商品消费增长和消费升级的效应得到加 速体现，市场流通规模也进一步加大。2011 年，上海实现社会消费品零售总额 6036.86 亿元，比上年增长 17.5%，增幅同比提高 4.5 个百分点。热点商品销售 额快速增长。 其中， 限额以上批发和零售业企业汽车类商品零售额 792.21 亿元， 增长 24.9%；家用电器和音响器材类商品零售额 351.91 亿元，增长 21.6%；金 银珠宝类商品零售额 190.59 亿元，增长 76.6%。 图图图图 1.41.41.41.4 上海历年社会消费品总额上海历年社会消费品总额上海历年社会消费品总额上海历年社会消费品总额 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 7 上海社会消费品零售总额及增长率上海社会消费品零售总额及增长率上海社会消费品零售总额及增长率上海社会消费品零售总额及增长率 4537.14 5172.88 6036.86 3847.79 3360.41 2972.97 2656.91 2404.45 2203.09 2016.37 9.1% 10.5% 17.9% 14.0% 17.5% 14.5% 13.0% 11.9% 8.1% 9.3% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20012001200120012002200220022002 20032003200320032004200420042004200520052005200520062006200620062007200720072007 200820082008200820092009200920092010201020102010 单位单位单位单位：亿元亿元亿元亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 社会消费品总额社会消费品总额社会消费品总额社会消费品总额年增长率年增长率年增长率年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海市统计局上海市统计局上海市统计局上海市统计局 四四四四、固定资产投资固定资产投资固定资产投资固定资产投资规模与上年基本持平规模与上年基本持平规模与上年基本持平规模与上年基本持平，非国有投资非国有投资非国有投资非国有投资实现较快增长实现较快增长实现较快增长实现较快增长 图图图图 1.5 1.5 1.5 1.5 上海固定资产投资总额及同比增长趋势上海固定资产投资总额及同比增长趋势上海固定资产投资总额及同比增长趋势上海固定资产投资总额及同比增长趋势 上海全社会固定资产投资总额及增长率上海全社会固定资产投资总额及增长率上海全社会固定资产投资总额及增长率上海全社会固定资产投资总额及增长率 3925.09 4458.61 5273.33 5317.67 4829.46 3542.55 3084.66 2452.11 2187.06 1994.73 6.7% 9.6% 12.1% 25.8% 14.8% 10.8% 13.6% 8.3% 9.2% 0.80% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2001200120012001 2002200220022002 2003200320032003 2004200420042004 2005200520052005 2006200620062006 2007200720072007 2008200820082008 2009200920092009 2010201020102010 单位单位单位单位：亿元亿元亿元亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 固定资产投资总额固定资产投资总额固定资产投资总额固定资产投资总额年增长率年增长率年增长率年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海市统计局上海市统计局上海市统计局上海市统计局 2010 年全年，上海的固定资产投资 5317.67 亿元，增幅为 0.8，与上年 基本持平。其中，非国有经济投资 3083.55 亿元，增长 16.2%，占比超过一半， 说明上海正在改变以往由大工业大项目带动 gdp 增长的经济增长模式，逐步向 以服务经济为主的产业结构转变。 五五五五、上海居民上海居民上海居民上海居民人均可支配收入持续增长人均可支配收入持续增长人均可支配收入持续增长人均可支配收入持续增长，同比增幅达到两位数同比增幅达到两位数同比增幅达到两位数同比增幅达到两位数 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 8 2010 年上海居民收入稳定增长，全年城市居民家庭人均可支配收入 31838 元，比上年增长 10.4%；剔除价格因素，实际增长仍达到了 7.1%。上海居民收 入的快速增长，进一步促使了消费的增长和升级，同时对促进住房需求的改善也 提出了更高的要求。 表表表表 1.21.21.21.2 上海历年人均可支配收入上海历年人均可支配收入上海历年人均可支配收入上海历年人均可支配收入 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 人均可支配 收入（元） 8773 10932 11718 12883 13250 14867 16683 18645 20668 23623 26675 28838 31838 人均可支配 收入增长率 4.00% 24.60% 7.20% 9.90% 2.90% 12.20% 12.20% 11.80% 10.90% 14.30% 12.90% 8.10% 10.40% 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 图图图图 1.61.61.61.6 上海人上海人上海人上海人均可支配收入走势图均可支配收入走势图均可支配收入走势图均可支配收入走势图 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 单位单位单位单位：元元元元 人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入( ( ( (元元元元） 数据来源数据来源数据来源数据来源： 上海市统计局上海市统计局上海市统计局上海市统计局 1.2 1.2 1.2 1.2 2020202010101010 年上海房地产投资分析年上海房地产投资分析年上海房地产投资分析年上海房地产投资分析 2010 年上海市完成房地产开发投资额 1980.68 亿元，比上年增长 35.3%， 增幅比上年增加了 28.2 个百分点。尽管房地产调控政策频出，2010 年上海房地 产开发投资依然保持了强劲的发展势头，同比增幅创近 10 年新高。 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 9 图图图图 1.7 1.7 1.7 1.7 2001200120012001 年以来上海经济及投资走势图年以来上海经济及投资走势图年以来上海经济及投资走势图年以来上海经济及投资走势图 2001年以来上海投资及经济走势 年以来上海投资及经济走势年以来上海投资及经济走势年以来上海投资及经济走势 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2001200220032004200520062007200820092010 单位单位单位单位：亿元亿元亿元亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 上海上海上海上海gdpgdpgdpgdp总额总额总额总额上海固定资产投资总额上海固定资产投资总额上海固定资产投资总额上海固定资产投资总额上海房地产投资总额上海房地产投资总额上海房地产投资总额上海房地产投资总额 固定资产投资年增长率固定资产投资年增长率固定资产投资年增长率固定资产投资年增长率房地产投资年增长率房地产投资年增长率房地产投资年增长率房地产投资年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 2001 年到 2010 年，房地产投资额逐年加大，房地产业增加值比重逐年增 加，已成为上海经济增长的重要一极。统计数据显示，近 10 年来，上海 gdp 从 5210.12 亿元上升到 16872.42 亿元，年均增长速度为 11.4（按照可比价格 计算） ；全市固定资产投资额从 1994.73 亿元上升到 5317.67 亿元，年均增长率 为 11.2，略高于 gdp 的增速；房地产投资仍保持了较快的增速，2001 年上 海房地产投资为 620.31 亿元，2010 年上升到 1980.68 亿元，年均增长率为 14.2，也高于同期 gdp 的增长。 图图图图 1.1.1.1.8 8 8 8 2001200120012001 年以来上海房地产投资总额所占比重走势年以来上海房地产投资总额所占比重走势年以来上海房地产投资总额所占比重走势年以来上海房地产投资总额所占比重走势 2001年以来上海房地产投资额所占比重 年以来上海房地产投资额所占比重年以来上海房地产投资额所占比重年以来上海房地产投资额所占比重 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2001200220032004200520062007200820092010 房地产占房地产占房地产占房地产占gdpgdpgdpgdp比例比例比例比例房地产占固定资产投资比例房地产占固定资产投资比例房地产占固定资产投资比例房地产占固定资产投资比例 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 10 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 房地产投资对上海经济的拉动作用明显。分年来看，2001-2004 年，上海市 房地产投资额占固定资产投资的比重和占 gdp 的比重都逐年上升， 分别从 2001 年的 31.10%和 11.91%上升到 2004 年的 38.11%和 14.56%，反映出房地产业在 上海经济中占有越来越重要的位置，已经成为上海市的重要经济支柱。在调产业 和调结构的发展战略方针指导下，从 2005 年开始两个比重都有所下降，2005 年分别为 35.20%和 13.61%； ； 到 2009 年进一步下降， 分别为 28.30%和 9.98%， 创 2001 年以来新低；进入到 2010 年，随着市场热度的增加，房地产占固定资 产的比例和占 gdp 的比例分别再次上升至 37.25%和 11.74%。 1.3 1.3 1.3 1.3 2020202010101010 年上海年上海年上海年上海居住环境居住环境居住环境居住环境分析分析分析分析 2010 年居民居住条件和居住环境进一步改善。全年新开工和筹措各类保障 性住房 1300 万平方米。全年拆除住宅建筑面积 389.9 万平方米，动迁居民 3.84 万户；完成旧住房综合改造 1055 万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面 积 34.6 平方米；折合人均住房居住面积 17.5 平方米，居民住宅成套率达到 95.8%。 图图图图 1.1.1.1.9 9 9 9 上海历年人均住宅可居住面积走势上海历年人均住宅可居住面积走势上海历年人均住宅可居住面积走势上海历年人均住宅可居住面积走势 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 11 上海历年人均住宅可居住面积上海历年人均住宅可居住面积上海历年人均住宅可居住面积上海历年人均住宅可居住面积 10.9 11.8 12.5 13.1 13.8 14.8 15.5 16 16.5 16.9 17.2 17.5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 单位单位单位单位：平方米平方米平方米平方米 上海历年人均住宅可居住面积上海历年人均住宅可居住面积上海历年人均住宅可居住面积上海历年人均住宅可居住面积 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 按照建设部预计， 2020 年我国人均居住面积将达到 35 平方米， 而目前上海 的人均居住面积只有 17.5 平方米，离这个目标还有很大差距。因此，长期来看， 随着居民对居住条件和要求的不断提升， 预计未来上海住宅市场的发展仍然存在 陒当大的发展空间。 1.4 1.4 1.4 1.4 202020201 1 1 11 1 1 1 年上海经济预测与展望年上海经济预测与展望年上海经济预测与展望年上海经济预测与展望 在保增长、调结构的关键时期和“十二五”计划的第一年，预计上海 2011 年经济发展的主基调仍然集中体现在“稳”字上面，即保证经济进一步稳固回升 的基础上，继续加大产业结构调整的力度；同时为了应对日趋高涨的 cpi 和缓 解通胀压力，全国经济在继续实行适度宽松货币政策的基础上，对信贷银根将进 一步收紧，且不排除再次多频率小幅度上调存款准备金率和利率的可能。具体而 言，上海 2011 年经济的发展经呈现出如下的变化趋势： 1 1 1 1、经济增速不确经济增速不确经济增速不确经济增速不确定性较大定性较大定性较大定性较大，预计全年增预计全年增预计全年增预计全年增长长长长将将将将有所收窄有所收窄有所收窄有所收窄 经历了 2009 年“最困难”的一年和 2010 年“最复杂”的一年之后， 上海 经济开始迈入 2011 年形势较为复杂与不明朗的一年。2011 年是“十二五”规 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 12 划的开局之年，是加快调整经济结构、转变经济发展方式非常重要的一年。上海 在保持经济稳定增长的同时，不仅需要解决发展过程中长期存在的旧问题，还将 面对转型中新出现的传统?动?难?维?，?求难?显?加，? 费?长对经济?长?贡献?显降?；?资储备?，?间?资缺?动?，? ?风险压?临近，?经济运?工业、金?业?产业?大?擎?短? 期动?显?等多重问题。诸多复杂问题陒互交织，使得目前上海经济稳定快 速增长的基础还不够稳固，新一轮经济发展动力缺失。因此，可以看到，2011 年上海经济增速的仍然存在较大的不确定性， 经济出现一定幅度回落的可能性非 常大。预计 2011 年上海宏观经济增长将在上年的基础上有所收窄，全年经济增 速或将低于 9%。 2 2 2 2、 “后世博后世博后世博后世博”时代发展规划或将为上海时代发展规划或将为上海时代发展规划或将为上海时代发展规划或将为上海经济经济经济经济带来新的发展机遇带来新的发展机遇带来新的发展机遇带来新的发展机遇 2011 年以及未来五年是后金融危机、后世博、后工业化发展的历史性时期 与上海全面转型的关键时期， 同时也是上海城市基础设施投资和上海城市品牌建 设与?竞争?的重要转折期。可以预见，随着“后世博”时代大虹桥交通 枢纽、 “两个中心”和迪士尼等规划建设的逐步实施和推进，上海经济将迎来新 的发展机遇和挑战。在此形势下，借助于高铁的快速发展，上海与长三角其他城 市同城化效应将进一步明显，基础设施投资方面，市政设施和公共事业建设的重 心将向郊区转移；在推动长三角城市群发展方面，上海城市功能定位及其所在长 三角城市群内部的分工与协作将进一步加强， 从而带动上海经济及其长三角城市 群整体实力的提升。 3 3 3 3、转型发展与创新驱动将成为上海经济发展的主线转型发展与创新驱动将成为上海经济发展的主线转型发展与创新驱动将成为上海经济发展的主线转型发展与创新驱动将成为上海经济发展的主线 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 13 目前，上海经济转型障碍主要来自于上海的节点枢纽功能尚未建立，区域经 济的龙头地位尚未确立，以及上海对外辐射和服务全国的能力尚显不足等方面。 因此，在城市转型的关键一年内，上海 2011 年经济发展战略的重心将在寻找城 市转型的新动力，如进一步优化城市空间的郊区新城战略，进一步发展民营经济 的对内开放战略和进一步转变政府职能的体制创新战略等方面有所体现。 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 14 2 . 2 . 2 . 2 . 上海房地产市上海房地产市上海房地产市上海房地产市场总体分析场总体分析场总体分析场总体分析 2.1 202.1 202.1 202.1 2010101010 年上海房地产市场综述年上海房地产市场综述年上海房地产市场综述年上海房地产市场综述 在国家一系列调控政策的持续作用下，2010 年上海房地产市场成交量大幅 下跌近四成，跌幅创 2003 年以来新低，其中住宅市场下跌幅度明显高于商业和 写字楼市场。价格方面，在流动性过剩的市场预期下，上海房地产市场平均成交 价格仍然保持了 12.15%的增长，但增幅较 09 年有所收窄。同时，上海土地市 场延续 09 年快速上升的发展势头， 2010 年土地购置和开发面积同比增长均超过 一倍。 2.22.22.22.2 房地产供给房地产供给房地产供给房地产供给状况状况状况状况分析分析分析分析 2.2.12.2.12.2.12.2.1 房地产投资总额房地产投资总额房地产投资总额房地产投资总额 2010 年上海市完成房地产开发投资额 1980.68 亿元，比上年增长 35.3%， 增幅比上年上升了 28.2 个百分点， 创近十年来新高。 其中商品住宅投资 1144.63 亿元，同比增加 38.5%，占房地产投资的 62.7%，比重下降了 0.04 个百分点。 图图图图 2 2 2 2. . . .1 1 1 1 上海历年上海历年上海历年上海历年房地产投资额及变化趋势房地产投资额及变化趋势房地产投资额及变化趋势房地产投资额及变化趋势 上海历年房地产开发投资额及变化趋势上海历年房地产开发投资额及变化趋势上海历年房地产开发投资额及变化趋势上海历年房地产开发投资额及变化趋势 1246.86 1464.18 1980.68 1307.53 1366.87 1275.59 1175.46 720.23 620.31 901.24 7.1% 35.3% 4.54% 2.50% 2.30% 6.07% 30.43% 25.13% 16.11%12.40% 0 500 1000 1500 2000 2500 2001200220032004200520062007200820092010 单位：亿元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 房地产投资额年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 15 2.2.2 2.2.2 2.2.2 2.2.2 商品房施工面积商品房施工面积商品房施工面积商品房施工面积 2010 年上海商品房施工面积为 11295.03 万平方米， 同比上升 13.4%， 其中 商品住宅施工面积为 7313.85 万平方米， 较上一年度增长 11.6%， 占全部商品房 施工面积的 64.75%，比上年下降了 1.01 个百分点。 图图图图 2 2 2 2. . . .2 2 2 2 上海历年上海历年上海历年上海历年房地产施工面积及增长率房地产施工面积及增长率房地产施工面积及增长率房地产施工面积及增长率 上海商品房施工面积及增长率上海商品房施工面积及增长率上海商品房施工面积及增长率上海商品房施工面积及增长率 6853.2 9481.6 10462.4 9996.1 11295.0 10390.67 8267.5 5683.7 10938.8 10766.72 -4.13% 13.40% 9.06% 20.58% 20.64% 14.69% 10.34% 4.55% -1.57% -3.49% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2001200220032004200520062007200820092010 单位：万平方米 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 商品房施工面积年增长率 表表表表 2.1 上海历年房地产施工面积及增长上海历年房地产施工面积及增长上海历年房地产施工面积及增长上海历年房地产施工面积及增长 年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 施工面积 (万平方米) 5083 5523 5684 6853 8268 9482 10462 10939 10767 10391 9961.6 11295 年增长率 -6% 9% 3% 21% 21% 15% 10% 5% -2% -3% -4% 13.4% 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 2.2.2.2.2.2.2.2.3 3 3 3 土地购置土地购置土地购置土地购置、开发面积开发面积开发面积开发面积 2010 年上海购置土地面积 432.44 万平方米， 比上年增加 133.37%； 完成土地 开发面积 237.79 万平方米，环比上升 170.68%。 2.2.4 2.2.4 2.2.4 2.2.4 商品商品商品商品房房房房新开工新开工新开工新开工、竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积 2010 年上海市商品房新开工面积为 3030.95 万平方米， 比去年上升 21.69%； 其中商品住宅全年新开工面积为 2111.11 万平方米，比去年增加 22.67%，住宅 新开工面积占全部商品房新开工面积的比重为 69.65%，增加了 0.55 个百分点。 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 16 图图图图 2 2 2 2. . . .3 3 3 3 上海历年上海历年上海历年上海历年商品房新开工面积及增长趋势商品房新开工面积及增长趋势商品房新开工面积及增长趋势商品房新开工面积及增长趋势 上海商品房新开工面积及增长率上海商品房新开工面积及增长率上海商品房新开工面积及增长率上海商品房新开工面积及增长率 2142.6 2612.1 3134.53196.23055.5 2781.3 2586.57 2490.6 3031.0 2251.75 14.99% -3.71% 21.69% 21.91% 20.00% 1.97% -4.40% -8.97% -19.04% 14.87% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2001200220032004200520062007200820092010 单位：万平方米 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 商品房新开工面积年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计局统计局统计局统计局 2010 年上海商品房竣工面积为 1941.25 万平方米，同比去年下降 7.78%； 其中商品住宅竣工 1396.05 万平方米，下跌 7.47%。 图图图图 2 2 2 2. . . .4 4 4 4 上海历年上海历年上海历年上海历年商品房竣工面积及增长趋势商品房竣工面积及增长趋势商品房竣工面积及增长趋势商品房竣工面积及增长趋势 上海商品房竣工面积及增长率上海商品房竣工面积及增长率上海商品房竣工面积及增长率上海商品房竣工面积及增长率 1758.0 2491.8 3443.0 3095.73274.3 2475.04 2105.0 1941.3 1983.9 3380.12 14.74% -7.78% -14.95%-26.78% 3.23% 5.77% -10.09% 38.17% 25.60% 12.85% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2001200220032004200520062007200820092010 单位：万平方米 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 商品房竣工面积年增长率 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海市市市市统计统计统计统计局局局局 2.2.5 2.2.5 2.2.5 2.2.5 商品房新增供应量商品房新增供应量商品房新增供应量商品房新增供应量 受多重宏观调控政策的影响， 2010 年上海商品房新增供应量为 2546.28 万平 方米，比 2009 年下降了 9.33%，但仍保持在 2500 万平方米的水平。 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 17 2.32.32.32.3 房地产需求房地产需求房地产需求房地产需求状况状况状况状况分析分析分析分析 用国家统计局对上海商品房的销售面积的指标以及上海房地产交易中心的 预售登记面积等指标来分析共同来反映 2010 年上海房地产的需求状况： 图图图图 2 2 2 2. . . .5 5 5 5 上海历年上海历年上海历年上海历年商品房销售面积及增长率商品房销售面积及增长率商品房销售面积及增长率商品房销售面积及增长率 上海历年商品房销售面积及增长率上海历年商品房销售面积及增长率上海历年商品房销售面积及增长率上海历年商品房销售面积及增长率 0 1000 2000 3000 4000 单位：万平方米 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 上海商品房销售面积年增长率 上海商品房销售面积 1767. 1960. 2376. 3300. 3158. 3025. 3695 2296 3372 2056 年增长率26.50 10.93 21.21 38.90 -4.30 -4.23 22.13 -37.8 46.88 -39.0 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 数据来源数据来源数据来源数据来源：国家统计国家统计国家统计国家统计 局局局局 2009-2010 年上海楼市再一次经历了由骤热到骤冷的发展过程。2009 年在 国家一系列救市举措的刺激下，前期压抑已久的刚性需求集中释放，全年商品房 销售面积达到 3372 万平方米，较 2008 年大幅上涨 46.88%。2010 年，为抑制 楼市投资和投机性需求，管理层先后出台了“国十一条”和“国十条”等一系列 调控政策， 使得上海全年商品房销售量大幅下降至 2055.53 万平方米， 同比也达 到了 39.05%，创 2003 年以来新低。 2.4 供求供求供求供求关系关系关系关系分析分析分析分析 从上海市统计局公布的商品房竣工面积与商品房实际销售面积的数据来看 2010 年上海发房地产市场的供需比为 0.94，较去年有所减少，显示出随着市场 热度的降低，楼市供求矛盾有所缓和，但总体仍保持供略小于求的特征。 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 18 图图图图 2 2 2 2. . . .6 6 6 6 上海历年上海历年上海历年上海历年供需比供需比供需比供需比 上海历年供需比上海历年供需比上海历年供需比上海历年供需比 0 2000 4000 单位：万平方米 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 商品房竣工面积商品房销售面积供需比 商品房竣工面积 1758 1984 2492 3443 3096 3274 3380 2475 2105 1941 商品房销售面积 1767 1961 2376 3301 3159 3025 3695 2296 3372 2055 供需比0.99 1.01 1.05 1.04 0.98 1.08 0.91 1.08 0.62 0.94 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海统计局统计局统计局统计局 图图图图 2 2 2 2. . . .7 7 7 7 上海历年上海历年上海历年上海历年房地产投资额与销售额比较房地产投资额与销售额比较房地产投资额与销售额比较房地产投资额与销售额比较 上海历年房地产投资额与销售额比较上海历年房地产投资额与销售额比较上海历年房地产投资额与销售额比较上海历年房地产投资额与销售额比较 0 2000 4000 6000 单位：万平方米 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 房地产投资额商品房销售额销售额/投资额 房地产投资额6207209011175 1247 1276 1308 1367 1464 1981 商品房销售额66280812161933 2161 2177 3089 1895 4330 2959 销售额/投资额1.07 1.12 1.35 1.64 1.73 1.71 2.36 1.39 2.96 1.49 20012002 20032004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海统计局统计局统计局统计局 2010 年房地产投资额较前一年大幅增长，再加上销售额的大幅减少，使得 销售额/投资额之比出现明显下降，从 2009 年的 2.96 降到 2010 年的 1.49，下 跌了近一半。 2.5 房地产价格分析房地产价格分析房地产价格分析房地产价格分析 2.5.1 上海房地产整体市场价格分析上海房地产整体市场价格分析上海房地产整体市场价格分析上海房地产整体市场价格分析 2011海房地产市场研究报告 中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院中国指数研究院华东院 19 图图图图 2.2.2.2.8 8 8 8 上海历年商品房销售均价及增长率上海历年商品房销售均价及增长率上海历年商品房销售均价及增长率上海历年商品房销售均价及增长率 上海商品住宅销售价格及增长率上海商品住宅销售价格及增长率上海商品住宅销售价格及增长率上海商品住宅销售价格及增长率 0 5000 10000 15000 20000 单位：元/平方米 -0.1 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 商品住宅销售价格年增长率 商品住宅销售价格3535398849895761604370398253818212840 14400 年增长率11.9712.8125.10 15.47 4.89% 16.48 17.25 -0.86% 56.9312.15 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 数据来源数据来源数据来源数据来源：上海上海上海上海统计局统计局统计局统计局 根据上海统计局的数据显示，2010 年上海商品房成交均价为 14400 元/平 方米，比上一年度上涨 12.15%。尽管受宏观调控政策影响，2010 年上海楼市交 易量较 2009 年大幅减少，但由于多数开发商资金链陒对较为充裕，在流动性过 剩的市场预期下，部分稀缺性高端物业价格甚至逆势上涨，进而带动了整个房地 产市场价格的提升。 2.6 房地产市场特点分析房地产市场特点分析房地产市场特点分析房地产市场特点分析 2.6.2.6.2.6.2.6.1 1 1 1 上海上海上海上海 2020202010101010 年房价年房价年房价年房价收入收入收入收入比比比比分析分析分析分析 表表表表 2.4 2.4 2.4 2.4 上海历年房价收入比走势上海历年房价收入比走势上海历年房价收入比走势上海历年房价收入比走势 年份年份年份年份 2003200320032003 2004200420042004 2005200520052005 2