某小区房地产开发项目经济评价案例_secret.doc

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芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂莄薅螀羈芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚅衿羈腿螇肄芇膈蒇袇膃芇蕿肂聿芆蚁袅羄芅袄蚈莃芄薃羄艿芃蚆螆膅芃螈羂肁节蒇螅羇芁薀羀芆莀蚂螃膂荿螄羈肈莈薄螁肄莇蚆肇羀莇蝿袀芈莆蒈肅膄莅薁袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆芅蒂蒅虿膁蒁蚇袄膇蒁螀螇肃蒀葿羃罿葿薁螆芇蒈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薅薈螂肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈芈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆羃莈薂蚂羂薁袈肀羁芀蚁羆羁莃袆袂羀蒅虿螈罿薇蒂肇肈芇蚇羃肇荿蒀衿肆蒂蚆螅肅芁蒈螁肅莄螄聿肄蒆薇羅肃薈螂袁肂芈薅螇膁莀螀蚃膀蒂薃羂腿膂蝿羈腿莄薂袄膈蒇袇螀膇蕿蚀聿膆艿蒃羅膅莁蚈袁芄蒃蒁螇芃膃蚆蚂芃芅葿肁节蒈蚅羇芁薀薈袃芀芀 房地产开发项目经济评价案例1概述 西南某旅游城市是国家新近批准的对外开放城市。为适应地区经济性的发展，吸引外商和国内沿海地区投资，市政府批准在该市郊区兴建别墅小区。为保证小区建设的质量和进度，节约建设资金，市政府公开招标，通过激烈的竞争，南方某著名房地产开发商中标。项目占20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。项目坐落在该市西南10公里处的丘陵地带，自然环境优越，地处上风上水，与市区海拔落差108米，从项止地区可以俯瞰整个市区。整个项目计划依地势起伏分为三个别墅区，以区内主要种植的花卉分别命名为牡丹园、月季园和芍药园。各小区通过小区内的道路相互联系，但彼此又相对独立。园内除建筑物和道路外，全部绿化。考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个别墅小区都安排不同的建筑格局、不同档次的住宅。除住宅外，开发高还计划在牧丹园内建一个建筑面积为1000m2的综合商场，为项目区的住户提供各类商业服务，由开发商的物业管理部门经营；在月季园建一个建筑面积为1200 m2 休养所，供本单位人员到该市度假用。2基础数据2.1 项目用地整个项目用地情况见表2-1表2-1 土地平衡表项目规划用地住宅其他建筑道路绿化牡丹园10000179584612782753754月季园85440106137922166352372芍药园23200156390120726合计208640301341253503911268622.2主要建筑物各区的建筑物和配套设施的安排见表2-2表2-2 主要建筑物一览表名称数量（幢）建筑面积（平方米/幢）小计（平方米）牡丹园21126163c型中档18203.563664d型高档22246.925432e型中档28151.464241f型普通14283.2811826综合商场11000.001000月季园9120792a型高档19276.335250b型中档32179.795753c型中档24203.564885d型高档15246.923704休养所11200.001200芍药园132826c型中档13217.382826合计31549781按住宅的档次分类，整个项目开发各类房屋及面积汇总见表2-3表2-3 房屋类型及面积表房屋类型数量（幢）面积（平方米）普通住宅14211826中档住宅11521369高档住宅5614386休养所11200综合商场110002.3建筑与装修各档住宅的建筑与装修条件如下：普通住宅：建筑面积为