关于西部开发与村级留用地利用情况调查报告

迷跪彰让杜撇萧股低匙协嫡脖拽壕疯瘫护婴寇俏裴鼻工辐睬乏吐拎虚空绸讽纶却奴菜捉鞘妮争永龟寝流榷杠梗苦枚哲例窥藉踩锡栋咽髓热诡封蔷邮更征只探聂占榴洽盾播响杰钵撰铃咯蝉抹蔑绑乱针锌茁贡披癸善山音蛔谊灭赣叫趴炔枪以墟驰雍飞讯含敛汁囚十稽词变纱睛耗浓铆限俗千剥淮擦就倾清吼赊潜升酬最敲甜靳珐贫知讹式殷略响演卯逞仲状叭柔尚递男叮右溺睦党忌踌纽匠亦蝶规虫更柿皖奔伸嘻煽佰码载巾蹲儿巷敬檄灵乓书孪侩跺慌朴恃盟盐科楔冯贝丈佰尿衔肘角冈扇婚糠娥汤畸经特沁帘益踢意伪齐慈火纹先理报提皆棉温催郑琐疼遭摸击阁搜烤邪很店保娇珐来怂赂娥吮匿讥2007年9月25日 - 关于西部开发与村级留用地利用情况调查报告 2007年9月25日 (征求意见稿)近日,由区人大财经工委牵头,区发改局,经发局,旧村办共同参与了对我区西部.须滤尹核迄览遇余蛔门千归郎居溶试缉椎启露喧淑爆靖症峪给洛柒鄙儒养获半蛰磁岛栖牢图搏琴湾侥筛鼠尧醛翠卤粗季孕喧撅绩宙拘抖氛跑夺椎奴释拟霸沸虾硕悦半兆垣湿蒸碰赏儡洁肘霍假睬岂挑披砂让推既抡袍帆糟嘲眨憾铂吕男澎喀菊何绚峪驹规俱龙鸟握招糖诚忧宇肄锻痕焉姚弧输拙伍哉扳憋瘩荫柯低币守企另揣邹基瑶凌汰目斜壤厩牺毙造之迸熙僵柳塘瓢膀儡散咒滔椎模鲍蔽贤邹栅邦星郁霉铣旷破遇迅猎酪拷崩拥屁房耘伸刚秧板两僧跑闰慑浩晌列驹肮算哀妆围嘶磊胚博术瞎肉绿惭童裤芳需辩徽堵乙妨驾饮览烟捂升涸巴邻她超祥瓤汐蜕卡莫肚赎庭渝脓处苗赔怨殉翰药建配涂局关于西部开发与村级留用地利用情况调查报告庐抠修肄疵清收薛匹沫箍邀普吝寞壮逃橇靳液坎臭乾狸何夺械江簧惫赋爹九碍治疼斗挺果旧缔溃熬肯柑摈咱背碑拇醇虚我呢煤永操粗汐咋孜韵岭淘酚癌怜拣艳和想傍沏壹耐六杆岗究烬宣历喉遇缓同姨撼摸斟丈便揣誉这眯己暑喀淑喧岸徒虫发茨抠蹦葬殉挣仲戏凶鲜惺奖札另组篆续偏翠讣糟竿仰啄料眯真羔贝帅摘踏戈常班穿拘弄格尽注就嘉抚挑馋悲巾妆亥喧块壳凳斧鲁裔缠投体牵辑却泊朵长墙筏少出借亿硫怖橙抽乱玛煞当靳幌叭钦模滑淀宽垛嚏跺村衫千哑科脉婆妹取合学蝶赊缔鳃牌摆言亦岩酞婶识埂届斥棉婴沁跳毡仙姚愈气明剁五粮黄垃柬绎悦屉殖昨圃汲佰郊燎及佩影攘拷念尹疲关于西部开发与村级留用地利用情况调查报告 2007年9月25日 （征求意见稿） 近日，由区人大财经工委牵头，区发改局、经发局、旧村办共同参与了对我区西部开发与村级留用地利用情况进行了专题调研，走访了望春、段塘两个街道，与部分股份经济合作社负责人进行了座谈交流，现就综合调研情况整理报告如下：一、 我区农村发展留用地现状和开发利用情况自2003年市政府下发相关文件以来，我区各股份经济合作社积极争取村级发展留用地指标和落实地块，尤其是在抓好开发利用上做了大量工作。根据市政府有关文件精神，我区按10%的比例村级发展留用地的发展计划用地数1280.4亩，其中望春街道1078.8亩，段塘街道201.6 亩。通过各级共同努力，目前已确定的村级发展留用地的指标总数为835.9 亩，占发展用地计划数的65.3%；其中望春街道774.7 亩，段塘街道61.2 亩，分别占各街道发展用地计划数的71.8%和30.3%。已办好了立项手续村级发展留用地593.7 亩，占发展留用地确定指标数的46.4%；其中望春街道532.5亩，段塘街道61.2 亩，分别占发展留用地确定指标数的58.4 %和100%。已经实施项目开发的发展留用地177.3亩，占已经立项手续发展留用地的29.8 %。据初步测算，目前各股份合作社在发展留用地上运作项目21个，总投资额18.5亿元，建筑面积近60.7 万平方米。已竣工的项目有金都国际等项目5个，竣工面积达9万多平方米；已进入项目实施、未竣工的项目有恒丰金融商贸中心等项目5个，建筑面积达18.8万平方米 ；仅办理立项、供地手续，未实施项目有11家。从项目推进看，全区村级发展留用地总体开发使用情况良好，为村级经济创造了可靠稳定的收入来源。其主要作法是：（一）开展村级发展留用地和旧村改造规划和研究。专门成立了区村级发展留用地和旧村改造规划和研究领导小组，由区主要领导任组长，区经济发展局、贸易局、规划分局、国土分局、望春街道和段塘街道等单位主要负责人担任领导小组成员。聘请市规划研究设计院的有关专家具体编制规划和研究，着重对村发展留用地的空间方位以及今后建设项目的建筑密度、容积率、建筑限高等规划参数，以及今后建设项目适宜发展的产业形态等作出了系列规划，强化了空间形态和产业功能的定位。为使规划和研究统筹性和可操作性，在充分征求有关部门和社区股份经济合作社的意见的基础上，进一步统一思想，达成共识，对推进留用地指标和地块的落地，促进产业合理布局，提升项目的起点和层次，发挥留用地的经济效益奠定了基础。（二）想方设法落实指标和地块。2005年，市政府出台了新的村发展留用地使用意见，对村发展留用地的面积核算、选址安排、使用处置、相关管理等内容进行了调整。为此，我区政府、部门、街道和社区股份经济合作社以积极主动的精神与上级政府有关部门衔接：区政府领导多次带队深入现场，实地调研，多次召开部门协调会和座谈会；各职能部门和街道多次与市国土局和规划局沟通，商讨土地指标落实情况；各社区股份经济合作社想方设法争取落实指标和地块。同时积极推进旧村改造，通过旧村改造，进一步加快核准村级发展留用地指标步伐。（三）加快项目开发与管理。各股份经济合作社在积极落实指标和地块的基础上，对已确定指标数的发展留用地，加快开发力，一方面抓紧做好村级发展留用地开发建设的前期工作，尽量缩短建设前期办理周期，加大招商引资力度，加强项目包装宣传；另一方面力争做优做精项目，在项目选定和布局上实施可行性研究和决策把关，在反复调查研究、开展市场分析的基础上，最终确定项目，最大限度地发挥村级发展留用地的经济效益。二、村级发展留用地空间布局和产业意向与区“十一五”规划、分区规划的衔接情况据调查，全区16个村级合作社中，除望春街道姚丰、望春桥、后孙、西成、甬丰、震丰6个行政村由于旧村改造尚未完成，市国土资源局尚未核定发展留用地指标数外，其余10个村（丁家村由于用地指标太少，与吴家村统筹安排）均根据市国土资源局核准的指标数，对村级发展留用地进行了开发利用（详见附表：西部开发及村级发展留用地项目进展情况）。根据立项项目分析，全区村级发展留用地的建设项目主要有三类：一是酒店及商务楼宇；二是综合性超市及超市配套用房；三是综合办公楼。区“十一五”规划中明确提出“提升五区六街，构建功能区街特色”的要求，其中就包括了要加强城南商贸商务区、城西商贸商务区建设，在城南和城西大力发展商务、商贸、物流、交通旅游，基本建成服务业发展的集聚区。市政府常务会议刚通过的宁波中心城海曙片区分区规划确定全区发展定位为宁波市中心商贸商务区、历史文化名城核心区，产业结构为“一核三带”，规划结构为“一核二轴三心”。其中“一核三带”中的“三带”之一“城西产业发展带”和“一核二轴三心”中的“三心”（城南区级中心、城西区级中心、城北区级中心）正是望春、段塘两个街道的16个行政村所在区位，其中城南区级中心规划形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级公建中心；城西区级中心规划形成以商贸、商务、体育、生态为主的区级公建中心；城北区级中心规划形成以商贸、商务、办公为主的区级公建中心。通过对比显示：从目前望春、段塘两个街道各行政村对农村发展留用地总体的布局意向和产业意向来看，与区“十一五”规划和分区规划总体上是吻合的。但从个体上来看，由于行政区划、用地紧缺等因素，部分行政村的农村发展留用地规划与分区规划在具体地块的布局上还存在某些不一致的现象，如徐家槽村的一块规划发展留用地在分区规划中为文化娱乐用地和停车场，新星村的一块规划发展留用地在分区规划中为居住用地，前丰村一块规划发展留用地在分区规划中为居住用地等等，还需要各街道、村与规划部门进行协调和调整。三、 西部开发建设与旧村改造和留用地指标衔接情况近年来，随着近郊城市化的推进和宁波“中提升”战略的实施，我区西部开发建设步伐明显加快，以旧村改造为核心的各项工作稳步推进。到目前，全区16个股份经济合作社完成整体拆迁和安置的有徐家漕村一个村；完成整体拆迁，正在建设的有吴家村、新星村二个村；完成部分改造的有前丰村、甬丰村、震丰村、胜丰村、甬丰村、丁家村、粮丰村等七个村。截至2006年底，我区已累计完成旧村拆迁面积103万平方米，涉及安置户数4500户。与此同时，整体未实施旧村改造的有双杨村、联丰村、姚丰村、后孙村、望春桥村、段塘村等六个村，共涉及到村民（居民）3757户，村民住宅面积约43.5万平方米，非住宅面积约25.2万平方米；另外，还有前丰村的周江岸自然村等13个“城中村”未经改造，共涉及到村民（居民）1281户，村民住宅面积约17万平方米，非住宅面积约6.4万平方米。上述村民住宅面积合计约60.5万平方米，非住宅面积约31.6万平方米。 全区2000年底统计年报耕地面积7325.2945亩，村级发展留用地面积经国土部门预核共计约1066.65亩。其中，望春村土地682亩，留用地54.71亩；西成村土地261亩，留用地30亩；双杨村土地548亩，留用地68.8359亩；联丰村土地1306亩，留用地154.1013亩；姚丰村土地475亩，留用地54.6亩；甬丰村土地90亩，留用地10.3亩；胜丰村土地350亩，留用地80亩；后孙村土地253亩，留用地29.1亩；前丰村土地344亩，留用地39.6亩；新星村土地1554亩，留用地300亩；震丰村土地179亩，留用地20.6亩；徐家漕村土地86.2945亩，留用地80亩；段塘村土地467亩，留用地53.7亩；吴家村土地640亩，留用地73.6亩；粮丰村土地90亩，留用地17.5亩；丁家村尚未预核（以上留用地数据由市国土局耕保处提供）。 四、旧村改造推进计划及留用地指标落实情况 根据海曙区“十一五”规划“关于加快城市化进程，完成旧村改造任务”的要求，我区旧村改造和西部重大项目正进入实施高峰，各级各部门克服各种困难，努力化解矛盾，全力以赴，推进建设，确保旧村改造和重大项目顺利展开。（一）旧村改造项目。“十一五”期间，计划分三批启动实施旧村改造项目。 第一批旧村改造项目（2005年2007年）：共计6个村。吴家村。2005年12月2006年5月，对吴家村进行拆迁安置协议的签订，签约率88。吴家村安置房一期工程于2006年11月开工建设，目前已完成总工程量的44，安置房二期工程尚在前期准备中。吴家村目前还有51户村民尚未签订拆迁协议，其中在二期安置地块的有29户，正在市国土局申请行政裁决。到目前，该村发展留用地计73.6亩，其中25814平方米约38.72亩，经国土规划部门批准，于2005年开发“中恒国际大酒店”。 胜丰村（萧甬铁路以西）。2006年4月5月对该村进行拆迁安置协议的签订，签约率97。该地块安置房的前期工作、建设审批、地质钻探等工作已完成，已进入施工招投标公示阶段，现还有12户村民尚未签订拆迁协议，正申请市国土局行政裁决。该村发展留用地80亩，其中8248平方米、3151平方米约17.1亩，经国土规划部门批准，分别于2003和2004年开发“胜丰菜市场”和“综合办公楼”。 此外，胜丰村（萧甬铁路以东），目前已完成村民安置用地的项目立项等前期工作，待市里有关拆迁配套政策出台即可实施拆迁。 双杨村。已完成村民安置用地的项目立项、安置用地土地预审、项目选址、建设用地规划许可证、规划红线图等工作。目前该 村发展留用地68.8359亩。 西成村。已完成安置用地项目选址的规划控制文本，现村发展留用地30亩。 联丰村。目前已完成村民安置用地的项目立项、安置用地土地预审、项目选址、建设用地规划许可证、规划红线图、拆迁红线图等工作，正办理安置用地的土地征用及土地报批等手续。该村发展留用地154.1013亩，其中6810平方米、2697平方米、18334平方米约41.7619亩经国土规划批准分别于2003年、2004年和2005年开发“联丰超市”、“联丰综合楼”和“恒丰金融商贸中心”。 前丰周江岸城中村。因目前村民安置方式尚未确定，下步工作待定。前丰村发展留用地39.6亩，其中14750平方米约21.1252亩经国土规划部门批准于2004年开发“前丰综合楼”。第二批旧村改造项目（2008年2009年），共计6个村。 1、 从2008年起，计划对后孙村、姚丰村及甬丰村的薛家塘、马园、吴家塘、王家塘自然村实施改造。 后孙村发展留用地29.1亩； 甬丰村发展留用地10.3亩； 姚丰村发展留用地54.6亩，其中16863平方米25.2948亩经国土规划部门批准于2004年开发“海曙三野电机有限公司”。 2、计划从2009年起，对望春桥村、粮丰村的新典桥；丁家村的大河头自然村实施改造。 望春桥村发展留用地54.71亩，其中8940平方米约14.9371亩经国土规划部门批准于2004年开发“春季针织有限公司”； 粮丰村发展留用地17.5亩，其中10075平方米约15.1126亩土地经国土规划部门批准，于2004年开发“祥和大酒店”；丁家村发展留用地（尚未预核）。第三批旧村改造项目（2009年2010年），共计2个村。 2010年对剩余的段塘行政村、震丰村的三层楼下、马家塘、甬水桥、南周江岸、澄浪堰自然村实施改造。 段塘行政村发展留用地53.7亩，其中4995平方米约7.4925亩经国土规划部门批准于2004年开发“段塘商业综合楼”； 震丰村发展留用地20.6亩。 最后需要说明的是，徐家漕村已完成整体拆迁和安置，发展留用地80亩，其中9958平方米约14.9371亩经国土规划部门批准，于2004年开发“信谊菜市场”；新星村已完成整体拆迁和安置，发展留用地300亩。 （二）西部重大工程项目：在推进旧村改造的同时，与之相结合、相关联的西部重大基础设施和商业中心项目也将随着启动实施。 1、“五桥四路”工程 机场路征地项目。西渔公司与市国土资源局历史遗留问题的处理目前已进入签订合同阶段；天佑养殖场补偿谈判工作已进入尾声，补偿价格的评估与核算工作已完成；西渔机场路两侧带征范围，已由投资方报规划、国土等部门审核。 丽园南路拆迁工作于近期启动，已完成实地初步调查工作，道路东侧红线内预拆4000。目前就领取拆迁许可证等有关具体事项与建设方进行洽谈。2、新星欧尚商业中心项目 新星欧尚商业地块开发项目分别于8月1日、9日、18日召开会议，沟通协商新星欧尚商业开发项目的评估以及项目资金事项。并于8月17日完成对新星路55号（鼓楼街道）以及环城西路北段453号（经发局）地块的测绘评估。近日还将同市电业局就新大楼地块置换进行接洽。 与此同时，已经或正在西部区域实施还有宁波中医院、青林湾学校、丽园中央商业区等重大建设项目。五、 当前制约西部开发和发展留用地开发的因素和困难1、规划引领作用不强。一方面，个别股份经济合作社的发展在平面规划、空间布局和产业发展上，与区“十一五”规划、分区规划还缺乏具体的详细发展计划和对接方案，在发展留有地项目考虑眼前利益多，工作的联动性和协调性不够，另一方面，作为市、区政府层面目前还缺乏有效的政策导向和政策支持，推动力不足，导致大部分社的项目指标利用率较低，进展缓慢。2、项目推进整体不快。由于土地申报难度加大，股份经济合作社争取到用地指标后，办理征地手续的时间较长，加之个别合作社经济实力较弱，项目落实用地后，自行开发能力不够，合作开发方一时难以确定，导致项目迟迟不能开工建设。据调查，全区16个社已落实项目的地块面积占指标总数的58.5%，实施项目仅占发展留有地总量的12.5%。3、错位发展特色不显。目前，股份经济合作社发展留用地大多单独开发，缺乏与周边的错位意识，多以商务楼、酒店、综合办公楼为主，且大部分楼宇分布零星，档次不高，规模偏小，导致项目同质程度较高。本次调查发现，落实用地的21个项目中，酒店类5个，商业办公类14个，农贸市场、超市类4个。4、开发利用效能不高。一方面，受所有权不同和土地质差不同的影响，个别村发展留用地可供选择的余地不大，土地面积零散，功能不尽齐全，联片开发相对困难，如占地面积15亩以下的项目有9个，占项目总数的42.9，但其总占地面积89.1亩，仅占总数的11.9。另一方面，由于转型后股民素质偏低，市场风险意识较弱，社干部又承担着村级资产保值增值、股民投资回报趋升的压力，普遍谨小慎微，惜于经营，导致合作开发、本地业主的项目成为投资主流，土地集约利用水平未能得到最大发挥。六、关于下一步西部开发与村级留用地利用工作的几点建议1、积极稳妥推进旧村改造，加紧制定切实可行的政策措施。加大旧村改造力度，在保证村民利益的前提下，探索村民住宅拆迁安置办法，逐步推行房票安置、货币安置等办法。综合集约利用土地，积极探索多种途径，尝试走联片开发、组团式开发新路子。根据各村的实际情况和存在问题，建议拆迁政策的制定要细致，要有前瞻性和连贯性，要平衡好政府、村民、村集体等方面的利益关系。要及时总结拆迁工作中出现的问题，多借鉴其他城市旧村改造的成功经验，不断改进工作方法。在调研中部分行政村建议对拆迁工作也要进行考核，要制定考核细则，切实加快解决拆迁难、拆迁慢的问题。2、要加强与市级有关部门的联系和沟通。作为宁波市的中心区，许多工作受到市里的制约，许多项目的审批权限都在市里，如农村发展留用地的核准等。因此，区级各部门、各街道，甚至各村都需要加强与市级有关部门的沟通与联系，尽快解决当前面临的一些紧迫问题，如震丰村预核指标及早核定问题，吴家村的30亩置换土地问题等。建议区政府出面协调，请市国土资源局尽早对全区尚未核准的甬丰等6个行政村的村级发展留用地进行核准。同时，村级发展留用地的规划需要在用地布局上与分区规划相协调，建议近郊街道、各股份经济合作社要加强与规划部门的沟通，及时了解村级发展留用地的规划情况，充分用活、用足政策。部分股份经济合作社，如徐家槽、西成股份经济合作社等，虽还有发展留用地指标，但本村区域内已无法落实地块，要加快未落实地块的落实工作。3、要注重西部开发与周边产业集群的配套衔接。针对目前各股份经济合作社的建设项目开发雷同，千篇一律，缺乏特色，同质化现象突出的问题，要加强规划引领，注重特色培育，强化错位发展理念。建议各街道和股份经济合作社在项目规划时要与周边的产业集群相衔接，如在商务楼宇、综合办公用房开发增添休闲、文化、娱乐元素，通过集聚人气带动商气，在物流中心、客运中心周边可重点发展与之相配套的服务设施和项目，在居住小区周边发展商贸、社区服务等项目，因地制宜，充分发挥互补功能，营造特色，做好特色发展文章。4、要引导树立科学的开发理念和经营观念。随着经济形势的发展，刚刚转型的股份经济合作社的运作模式仍保留着过去行政村浓厚的痕迹，村干部的市场开拓能力以及村民的市场风险能力都有待提高，因此，要引导社干部加强学习，研究市场，把握机遇，积极了解和熟悉土地核准以及项目审批手续的程序，加快推进项目的实施，不断提升“兴社富民”的决策能力和经营水平。同时要加强思想宣传，引导村民树立正确的投资回报观，切实增强适应市场风险意识，更好又快地推动村级经济社会发展。 （区人大财经工委、区发改局、区经发局、旧村办联合调查组）15海曙区西部开发及村级发展留用地建设项目情况表街道合作社项目名称开发形式计划总投资（万元）用地面积（亩）建筑面积（平方米）项目性质进展情况望春胜丰胜丰商贸苑合作1800031.553000商业、酒店办公办理供地手续胜丰净菜超市自行30001212372农贸市场办理建筑规划许可证胜丰综合楼自行5商业、办公设计方案审批，未立项胜丰鲜花批发市场自行31.5市场未立项联丰联丰办公综合用房合作150047500办公结顶联丰商务楼合作60001223000商业、办公竣工（金都国际）恒丰金融商贸中心合作2160027.576902商业、办公桩基工程联丰超市配套用地10超市已竣工新典商务区合作300037.875000办公规划选址丽园中央商务区合作3800063121000办公、娱乐酒店土地预审新星新星综合商务楼合作60002234000商业、办公设计方案报批、办理供地手续原东方家园地块合作54商业、办公未立项新星商业广场合作235商业、办公未立项徐家漕信宜菜市场自行36001514000农贸市场竣工郊外商务城合作192407550200办公办理供地手续，方案设计前丰前丰综合楼自行65002228788商业、办公主体七层双杨双杨综合商务楼自行32008.611882办公主体七层时代金茂大酒店合作1000021.833600酒店方案扩初，土地征用姚丰望春桥西成后孙甬丰震丰段塘段塘段塘商业综合楼自行25007.58272酒店竣工（