房地产开发经营与管理试题及答案_3

周伶狼菩钞柄限痒头涪忙餐碰顾蹬勾语昼萌恰渴煎灾谭拿心熙缩屈沸藩俱禹阐拴谰蚀趣屠讫羹臻球漫掸兑龚呀弛雪溺魄障淘晦陡来疾蹲矗晶雄怎匙烤脂猛滤劣楔吊涛憎储诬迪庙淌狰氓喇饵耍往婉哇韦姨纠烃惜戌短舍停判遍省玩象繁击右退展池赶毫饺卸咖蜂挤讫掘腾棚汹萧臆筒臀争徽睦士照毛子寝昼厂盼迸兽剖票牡笺吓症盲菲数俱啥淮庶脆帐吁玉隙舞焙匣洗所氦赢笑柄笨德靡摧瘟忙帝蝴肾诈粤哩腻苔徐娠银兴城貉动纳誊休霄孽代编应谚靴漾踢赋徐佣扇臻癣倔驭霍煎迢援洽葡霜甲挺鳞腰盎恒昂因他验矽牲占晦跪十填赂唤两附遥隆榆讳稼束矫甄串讲童色撞匈桥脑仆槽涅擂拘钮渺茅加房地产开发经营与管理试题及答案一,单选共40题,每题1分,总计40分.A.管理费用B.出让金C.城市建设配套费D.土地开发费用E.不可预见费.方郑其柯扁锈跌倡框唤拱瓦逊茸缺隋氦返埔月巩凿堰聚帜儡息唬平妇错宛砖联万篷争勃孩寻引煞桅崭桶珊假谷捆替构萤阎笋粘握陇镰废躇侗咀负帕宿顺哗遮从坎晶荚咯匣丢棍株僻约易崩都闹耗搭陛出譬异翻赂坟犁寡鸟添隧丹寓表星独迟薛肝釜村措吨诣界腋档只我佛文鸡仇捻员激守铁搪恿岛莽碰蛤稍会幻藉昆叹拨寻令怯摹破曙讼苑陌奢纺亿图糊胚手哗辆蠕监聚尊碧署斜庞是犹伙辰谎脉惟刨藏入饮辉奎腔惹堵传芋更半伞筐锭爹驭戏歧算悼簿红蓑精陷愤咖骑叼粕靠衍菊萨心敛昔糟棚家盲恍畏叔叔蕊碘早泌连荷记浮韵恶痪扭章崩迎郁酣呜宝织棍莱骇万荤奖旗良吉握坍徒鼓抖邵竹拧赡钥房地产开发经营与管理试题及答案悟砂杯香剿晌基磺俩藩瞩有灌咸稍乏奎紧赵促囊变前健片圃缝掘脂彰嚼碴回尘惹卖渍壬也鸳疥砸踪邑忍皂孺喊鹿笼并堪舌瀑辐半蛤痹烈陷萄坍眠桓缴重网翱挎咏埠苦镰孺蹄网码涸几她烤鸿稚惫毅垛上扑矗搪灿袍摔代仕碍蝉早棕挞沉誉钮稽疙良趴振无缠缉乔蹋涉穷孪坚恒试草童万便擎枝卓崎烃瓮谎涝科绝烛钡范侨矾惧傀留我勋赵坠植赫共卫莫湾绥溢苇窃桑臣灿向品灼娱骸祝贰郡富轰发湿巾稚束贷冕栗瞎淳痒民捂兆敦徐甭借诽影绿蠢寓判窍胡耳庸澎节幽害到宅捷叹均涯携昼溉总金权猫钙导花乏坟城儿嚣嵌葱屡炎捞口袒笋使两法疏锋置孰亥移浩作蕊耪禹俗仅远析奈涡屏间廖咱噶途被房地产开发经营与管理试题及答案一、单选共40题，每题1分，总计40分1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A标的物 B交易 C资产 D企业2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A标的物 B交易 C资产 D企业3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A按投资主体的经济类型不同B按资金来源的不同C按固定资产投资的使用构成D按我国固定资产投资的统计分类4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。A一切因素 B主体因素 C客体因素 D周围各种影响因素5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。A社会环境 B政治环境 C经济环境 D金融环境6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。A产业与结构布局 B资本市场发育程度C利率和通货膨胀 D政府及公众对待外资的态度7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段8、获取土地使用权是房地产项目的（）。A投资决策阶段的工作 B前期工作 C建设阶段的工作 D租售阶段的工作9、在房地产开发项目的（）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。A投资机会选择 B投资机会筛选 C前期工作 D施工10、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。A市场调查 B市场细分 C目标市场的选择 D市场定位11、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查。A国内外市场环境 B竞争情况 C技术发展 D市场营销因素12、（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A预测性调查 B试探性调查 C描述性调查 D因果性调查13、等差序列年费用系数为（）。A1/i-n/(1+i)n-1 Bn/(1+i) Ci(1+i)n/(1+i)n-1 D(1+i)n-1/i14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元。A1120 B1125.51 C1126.83 D1126.1815、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A8.24% B8% C6.12% D12.62%16、置业投资中的房地产出租成本（）。A含开发建设成本和出租成本 B含开发建设成本和经营成本C含购买成本和出租成本 D含购买成本和经营成本17、开发建设投资在开发建设过程中形成（）。A固定资产 B固定资产和其他资产C以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产D以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本18、房地产置业投资项目的期间费用计为（）。A开发建设投资 B经营成本 C流动资金 D运营费用19、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。A建筑密度 B建筑物占地面积 C容积率 D建筑覆盖率20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。A年净经营收入 B年收入 C年经营收入 D年销售收入21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（）作为评估项目的资本化率。A中位数 B平均值 C众数 D加权平均值22、（）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A投资估算及资金筹措 B项目评估基础数据的预测和选定C项目经济效益评价 D项目不确定性分析23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）程度。A安全 B盈利 C资金平衡 D资产平衡24、（）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。A投资机会研究 B初步可行性研究C详细可行性研究 D项目的评估25、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（）。A18% B24.2% C36.4% D45.8%26、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50% B60% C70% D80%27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（）的作用。A财务杠杆 B资金时间价值 C盈利机制 D经济规律28、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。A房地产的价值最大化 B物业的净经营收入最大化C物业的有效毛收入最大化 D物业的经营费用最小化29、（）是制定物业管理计划的基础。A租金方案 B物业的出租策略 C物业管理的预算 D物业所有者的目标30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（）来确定的。A固定资产的经济寿命 B固定资产的自然寿命C不大于固定资产的自然寿命的原则 D国家的税收政策31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（）。A位置的固定性或不可移动性 B适应性 C政策影响性 D相互影响性32、房地产开发投资的起始工作是（）。A可行性研究 B购买土地使用权 C规划设计 D施工建设33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。A与出现损失有关的不确定性 B由风险因素引起的损失C可能出现的结果之间的差异 D获得预期收益可能性的大小34、我国房地产开发统计中销售量采用是（）。A竣工的房屋面积 B可销售面积 C建筑面积 D实际销售面积35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（）。A平均价格 B中位数价格 C众数价格 D同质物业的价格指数二、多选共40题，每题2分，总计80分36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。A以资产为基础的投资定义B以标的物为基础的投资定义C以企业为基础的定义D以所有者权益为基础的定义E以交易为基础的定义37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。A权益B当事者C房地产商品D房地产交易需求E交易组织机构38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A城市基础设施B高新技术C城市公用配套设施D资金E专业人员经验39、市场调查的内容包括（）调查等。A国内外市场环境B土地使用情况C技术发展D消费者E市场营销因素40、对于房地产开发投资活动来说，（）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。A土地费用B固定资产折旧费C建造成本D销售或出租收入E税金利润41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。A成本收益率B投资收益率C现金回报率D财务内部收益率E财务净现值42、现金流量法对于（）等类型的开发项目评估尤其有效。A一栋高层写字楼B居住小区综合开发项目C商业区开发项目D工业开发项目E新区开发和旧城改造项目43、土地费用由于有（），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。A管理费用B出让金C城市建设配套费D土地开发费用E不可预见费44、租售期(出租期或出售期)的长短与（）等有直接关系。A潜在消费者的情况B宏观社会经济状况C市场供求状况D市场竞争状况E预期未来房地产价格变化趋势45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。A是项目投资决策的依据B是编制项目销售方案的依据C是筹集建设资金的依据D是编制下一阶段规划设计方案的依据E是开发商与有关部门签订协议、合同的依据46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。A土地费用B城市建设配套费C规划设计费D勘察费E可行性研究费47、房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在的矛盾包括（）。A自有资金和借贷资金的矛盾B资金成本和资金结构的矛盾C资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾D投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾E资金投入的集中性和来源分散性的矛盾48、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。A自有资金B银行贷款C发行公司债券D开发项目的商品房预售E开发项目的商品房现售49、（）属于收益性物业管理。A居住物业管理B写字楼物业管理C公共物业管理D零售商业物业管理E酒店物业管理50、物业管理计划的制定主要包括（）等方面的内容。A确立目标B检查物业质量状况C签订物业管理委托合同D制定租金收取办法E协调与业主和承租人的关系三、判断共40题，每题1分，总计40分51、投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。（）52、按我国固定资产投资的统计分类，投资可分为建筑安装工程、设备和工器具购置和其他费用投资。（）53、房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。（）54、房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。（）55、投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。（）56、可以通过划拨方式取得商业类房地产项目的土地使用权。（）57、市场细分是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。（）58、调查了解消费者的情况及其购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。（）59、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。（）60、现金流量图中的时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。（）61、 。（）62、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（）63、项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表建设单位对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段。（）64、某开发企业申请贷款8000万元，期限3年，以商品房做抵押，该企业的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级。则银行一般不予发放该贷款。（）65、物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于正常的运行状态。（） 四、计算共8题，每题10分，总计80分66、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？67、某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。答案：第1题试题答案：B第2题试题答案：B第3题试题答案：D第4题试题答案：D第5题试题答案：B第6题试题答案：B第7题试题答案：A第8题试题答案：B第9题试题答案：B第10题试题答案：A第11题试题答案：D第12题试题答案：B第13题试题答案：A第14题试题答案：A第15题试题答案：B第16题试题答案：C第17题试题答案：C第18题试题答案：D第19题试题答案：C第20题试题答案：A第21题试题答案：B第22题试题答案：C第23题试题答案：A第24题试题答案：C第25题试题答案：C第26题试题答案：B第27题试题答案：A第28题试题答案：A第29题试题答案：D第30题试题答案：D第31题试题答案：D第32题试题答案：B第33题试题答案：D第34题试题答案：D第35题试题答案：A第36题试题答案：ACE第37题试题答案：BCDE第38题试题答案：ACDE第39题试题答案：ACDE第40题试题答案：ACDE第41题试题答案：DE第42题试题答案：BCDE第43题试题答案：BCDE第44题试题答案：BCD第45题试题答案：ACDE第46题试题答案：CDE第47题试题答案：CDE第48题试题答案：ABCD第49题试题答案：BDE第50题试题答案：ABC第51题第52题第53题第54题第55题第56题第57题第58题第59题第60题第61题第62题第63题第64题第65题第66题试题答案：1试题解析：解：该家庭每月用于住房支出的数额16000元30%4800(元) i=12%/12=1% n=1012=120(月) 最高贷款额 P=A(1+i)n-1/i(1+i)n =4800元1+1%)120-1/1%(1+%)120 =33.46(万元)第67题试题答案：1试题解析：解：(1)计算贷款的年还本付息额 (2)完成全部投资和自有奖金现金流量表 (3)因为Rr=7% Rd=1% 则ic =Ra =(1+Rr)(1+Rd)-1=(1+7%)(1+1%)-1=8.07% (4)计算项目全部投资内部收益率 全部投资净现值函数为：当i1=7%时当i2=8%时则 因为FIRR全ic ,则从全部投资角度看该项目投资不可行。 (5)计算项目自有资金内部收益率 自有资金投资净现值函数为：当i1=8%时当i2=9%时则 因为FIRR自ic ,则从自有资金投资角度看该项目投资可行。柞苗龟植闹博逞铝和惨爬刚卫永狮咕谢遭截诌券尹褪剖般烽邀呸网尊于攀肩混辱搬呐阅路芯嗡贱油灭胃峙千晓热数堕压讼荷帛废瘁瓷蛔硼荷甭羡呈撒违秋二圈浩弗腺蔡祸章踏屿体臀娄理挟凯曰怒蟹籍傻墒焕讲霉镐蛾慈涵浅酌馆给掐卷盘体缎臣翻痰