2012年第38周北京房地产市场周报.ppt

2012年第38周北京房地产市场周报 一、政策及市场动态 p 土地动态 n土地市场升温明显 北京四地块一天拍出38亿9月20日出让的四宗地两块位于通州，两块位于亦庄。通州地块吸引 了新华联地产、财懋以及光谷科技园等公司的角逐，最终光谷科技园将两块地一起收入囊中。知情人士称，光谷科技园是 通州当地企业，应该对两宗地早有谋划。亦庄地块的争夺更为激烈，最终北京城建兴华地产公司、万科与金第联合体各争 得一块。四宗地的合计出让金达38.43亿元。根据链家地产市场研究部对10家龙头房企的监测，这些房企年内的拿地金额 已达到820亿元。某开发商内部人士透露，他接触到的房企都准备出手拿地，“手里可开发的地越来越少，他们觉得再不 拿地就无法可持续发展。”链家地产分析师常清认为，目前大房企拿地是主流，整体溢价率也有所走高。不过房企拿地行 为依然理性，房企更多的是按照开发节奏补充库存，并未出现2009年、2010年的非理性抢地的现象。 p 金融动态 n央行政策谨慎 市场降准预期消退殆尽在欧美日相继加大量化宽松的背景下，中国央行的政策取向反而更加谨慎。 在周四例行的公开市场操作中，央行加大了逆回购操作的力度，这使得市场的降准预期几乎消退殆尽。分析师认为，美 qe3限制了中国货币政策的宽松空间。在保持法定准备金率基本稳定的情况下，预计央行将加大逆回购等短期工具的操 作规模和频率，以稳定长期利率，压低短期利率。央行20日公告，当日开展了7天和28天逆回购操作，规模共计1600亿 元。其中，7天期逆回购交易量550亿元，中标利率持平于3.35%，28天期逆回购交易量1050亿元，中标利率持平于 3.6%。 一、政策及市场动态 p 企业动态 p 市场观点 n万科保利提前完成全年任务 多家房企放缓推盘多家知名房企称，鉴于拿地竞争激烈，今年四季度会收缩推盘节 奏。 “前三个季度还没有完，但是我们北京的全年销售任务已经完成了。”北京万科副总经理肖劲向本报记者透露 ，“目前北京万科的销售额已经突破100亿元，提前完成了全年销售任务”。 事实上，据记者了解，前三季度接近 尾声之时，不少房企在京“抢收”效果达到预期，万科、保利在京全年销售目标更是提前完成。对此，多位资深开 发商均向本报记者表示，今年四季度将适度放缓推盘节奏，不再加推新品，而将注意力转向土地的市场。 n万科等房企加速布局养老地产 运营模式待解越来越多房企加入到养老地产的开发阵营。近日，万科宣布再次进 军养老地产，将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目，这也是其在养老地产领域的最大一笔投资。与此同时，绿 城也宣布，将试水养老地产。“这些地产新领域将是未来房企竞争的主要战场”，业内人士认为，不过，由于尚未 形成成熟的运营模式，国内养老地产领域仍然“前路漫漫”。 n秦虹：城市人口增速决定未来房价涨跌9月23日，住建部政策研究中心主任秦虹在2012年民间资本与房地产 业研究总报告报告发布会上表示由于经济不景气，企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸 多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。对于未来 的房地产市场，秦虹认为，仍将以稳为主，波动不会大，房企资金状况总体好于去年，不过结构性变化会突出，企 业出现分化，兼并重组增加。同时，城市也将出现分化，人口迁移流动趋势对房地产市场的影响日益显现。未来房 价不会像过去那样趋势性上涨，而是有涨有跌，但不以大中小城市为标准，一些人口增长缓慢的二线城市，如果新 增供应过大，也会产生一定市场的风险。 二、北京市场情况 土地市场情况 2012年第38周（2012年9月17日2012年9月23日），北京土地成交共计7 宗。 数据来源：世联数据平台 地块名称 宗地位置 成交时 间 建设用地面 积（m2） 规划建筑 面积（m2 ） 容积率 规划用途 产权 年限 成交总价 （万元） 受让单位 楼面地价 （元/平 米） 北京经济技术开 发区河西区x83r1地块 北京经济技术开发 区河西区x83r1地 块 9-20 81486.5 6 162973.12.0 二类居住用 地 70162700.00 北京城建兴华地 产有限公司 9983 北京经济技术开 发区河西区x86r1地块 北京经济技术开发 区河西区x86r1地 块 9-20 57825.5 0 144563.82.5 二类居住用 地 70144300.00 北京万科、北京 金第联合体 9982 北京密云经济开 发区云西地区c23-1地块 工业项目用地国有建 设用地 北京密云经济开发 区云西经济开发中 心云西七街南侧 9-1722223.64238301.5 m1一类工业 用地 401477.00 北京康华远景科 技有限公司 620 北京经济技术开 发区南部新区x20f1地块 工业用地建设用地 南部新区x20f1 地块 9-1786737.80173475.62.0工业用地404770.58 北京同仁堂健康 药业股份有限公 司 275 顺义区新城30 街区30- 26-02（地块二） 顺义区北小营镇9-1828342.38133250.8m工业用地401393.81 中粮（北京）饲 料科技有限公司 1046 京土整储挂（通） 2012 030号 北京市通州区台湖 镇104地块f3其他 类多功能用地 9-2097381.00982681.5 f3其他类多 功能用地 5044300.00 北京光谷科技园 开发建设有限公 司 4508 京土整储挂（通） 2012 031号 北京市通州区台湖 镇109地块f3其他 类多功能用地 9-2040512.00782202.5 f3其他类多 功能用地 5033000.00 北京光谷科技园 开发建设有限公 司 4219 1）北京市商品住宅市场情况 二、北京市场情况 数据来源：世联数据平台 n第38周北京商品住宅供应面积55.6万平米，环比上涨198.4%； n第38周北京商品住宅成交面积为26.03万平米，环比下降6.8%； n第38周北京商品住宅成交均价为21154元/平米，环比上涨4.0%。 2）北京市普通商品住宅市场情况 二、北京市场情况 数据来源：世联数据平台 n第38周北京普通商品住宅供应面积50.7万平米，环比上涨172.1%； n第38周北京普通商品住宅成交面积为24.02万平米，环比下降7.2%； n第38周北京普通商品住宅成交均价为20886元/平米，环比上涨4.1%。 3）北京市别墅市场情况 二、北京市场情况 n2012年第38周北京别墅市场成交量为2.01万平米，环比上周下降2.0%； n2012年第38周北京别墅市场成交均价为24358元/平米，环比上周上涨2.4%。 数据来源：世联数据平台 4）第38周北京主流别墅成交套数排名情况 二、北京市场情况 数据来源：世联数据平台注：此排名剔除了单价低于15000元/平米的远郊区别墅项目 名次项目名称行政区套数面积()均价(元/)金额（万元） 1中海尚湖世家昌平区72807.73188445291 2北美佳苑通州区41005.11333043347 3天鹅堡通州区41063.29269022860 4御汤山昌平区41610.05257294143 5 中海九号公馆御 龙府 丰台区41703.29356236068 6远洋傲北昌平区31101.82190512099 7中建红杉溪谷通州区3605.87182891108 8龙湖香醍溪岸顺义区3891.81196121749 9亿城燕西华府丰台区2738.45205001514 10龙熙顺景大兴区2983.06242082380 5）第38周北京主流别墅成交金额排名情况 二、北京市场情况 数据来源：世联数据平台注：此排名剔除了单价低于15000元/平米的远郊区别墅项目 名次项目名称行政区套数面积()均价(元/) 金额（万元 ） 1 中海九号公馆御 龙府 丰台区41703.29356236068 2远洋la vie朝阳区1926.22610085651 3中海尚湖世家昌平区72807.73188445291 4御汤山昌平区41610.05257294143 5北美佳苑通州区41005.11333043347 6天鹅堡通州区41063.29269022860 7龙熙顺景大兴区2983.06242082380 8远洋傲北昌平区31101.82190512099 9龙湖香醍溪岸顺义区3891.81196121749 10壹千栋昌平区1804.76191501541 n 推广方面: 网络： 西山壹号院（本周全面铺排新浪及搜狐焦点各重点资源：新浪视窗、新浪文字 链、搜狐焦点首页视窗、搜狐焦点文字链等，主打三期楼王，礼献金秋） 御汤山（本周重点投放新浪房产首页及新浪文字链，主打庭院、独栋、现房） 三、北京重点别墅推广情况 n 推广方面: 网络： 中海九号院（本周重点投放新浪房产首页，主打区位、剩余产品、英伦城市别墅） 三、北京重点别墅推广情况 n 推广方面: 活动： 御汤山9月22日举办“月满中秋节 情定御汤山”做月饼、兔爷等中秋活动，还 有有机农场垂钓、采摘，烧烤等。 京基鹭府9月23日在项目举办“寻迹传承”国际文化艺术节暨鹭club开放庆典， 活动现场有马术表演、花样游泳等精彩活动。 三、北京重点别墅推广情况 n 推广方面: 活动： 远洋傲北9月22日在项目会所举行远洋傲北-金秋浪漫购车季活动。 三、北京重点别墅推广情况 1活动概要 1.活动时间：2012年9月22日 2.活动地点：燕西华府项目现场 3.活动人群：西山华府