枫丹国际城项目可行性研究报告.doc

枫丹国际城项目可研性报告 班级：土地资源管理 姓名：曾志鸣 学号：125121009目录第一章.总 论41.1项目概况41.2项目承办单位概况51.3编制依据51.4报告范围61.5结论6第二章 项目投资环境与市场研究62.1投资环境分析62.2项目分析122.3营销策略13第三章拟建项目情况143.1建设地址143.2拟建情况143.3自然条件143.4气象资料143.5社会环境15第四章.环境影响评价154.1项目建设过程中的环境影响154.2环境保护164 .3人群健康保护164.4综合环境影响评价17第五章节约能源175.1设计依据及原则175.2节能措施17第六章安全及消防186.1安全措施186.2消防196.3消防系统20第七章.项目分析217.1项目地块swot分析217.2资金筹措22第一章.总 论1.1项目概况1.1.1项目名称： 枫丹国际城小区项目。1.1.2项目性质： 新建1.1.3项目承办单位： 枫丹房地产开发集团有限公司。1.1.4项目位置 项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。1.1.5规划用地面积 约26亩（约1.71万）1.1.6总建筑面积 约8.74万1.1.8主要建设内容 商品住宅：7.12万平方米 商业：1.22万平方米 绿化：0.4万平米 主要建设内容包括：住宅、商业、公共建筑及小区用地范围内的室外配套工程。其中：住宅、商业、公共建筑：包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等安装工程。室外工程：包括主要为该小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。1.1.9项目总投资 项目总投资为84351.66万元。 其中：工程费用56242.39万元； 其他费用20391.57万元； 预备费3831.70万元； 建设期贷款利息3885.98万元。1.1.10资金筹措1、企业自筹24277.2万元，筹资比例35%；2、预售房款34302.68万元，筹资比例43%；3、申请银行贷款18000.00万元，筹资比例22%。1.1.11项目建设工期项目建设期36个月。1.1.12项目现状地形:项目地块为斜南北向不规则梯形，地块前方临鱼水路长约90m，南北向纵深约170米，面 宽较短，纵深较长 。地貌：地块所处的车站靠里的地是坡地，坡度较陡。地质：地块地质主要为粘土，结构不十分稳定，会给地基处理及山体护坡处理上增加建筑成本。1.1.13项目总体规划要求项目总占地面积1.71万平方米，规划建造一个以居住为主，商业、酒店为一体的综合型城市居住生活区。土地使用年限为商业40年，住宅50年。容积率（不大于）4.9，绿地率（不小于）35%。项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。1.2项目承办单位概况 企业名称：咸宁枫丹房地产开发集团有限公司 法定代表人：* 企业类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发枫丹公司是由咸宁市政府招商引资进驻咸宁的，公司下设六部一室，即：总经理办公室、外联部、销售部、工程部、财务部、行政及计划设备部。云集本市房地产界各种专业技术人员50余人，其中资深高级人才6人，中级职称11人。 公司具有雄厚的经济实力和技术力量完善的管理体系，目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。公司的目标是创一流的房地产品牌，更好的为客户服务。为进一步适应市场需求，扩大销售市场，公司制定了以市场为中心，以市场为需要的经营宗旨，建立了现代化的企业运行机制，加强企业内部管理，不断增强企业活力，使企业得以健康稳步发展。1.3编制依据本报告是根据枫丹房产开发集团有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和太原市有关规划，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。1.3.1咸宁市规划局颁发的规划设计条件通知书1.3.2 国家建设部发布的房地产项目经济评价方法1.3.3湖北省建筑工程定额1.3.4建设部1992102号文件建筑工程设计文件编制深度的规定1.3.5湖北省建筑工程投资估算指标1.3.6湖北省建筑工程其他费用暂行标准1.3.7国家有关行业部门颁布的建筑设计规范。1.3.8项目单位提供的相关资料1.4报告范围本项目申请书主要内容：.项目申报单位情况.拟建项目情况.拟建设用地与相关规划.工程建设方案.环境保护与安全防护.节约能源.工程建设进度计划.销售计划1.5结论该地块处于咸宁市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。项目资金来源为企业自筹及银行贷款，投资成本合理，售价适中，投资回收期短，资金有保障。经估算，项目工程总投资为84351.66万元，利润总额为35666.33万元，投资利润率为42.28%，财务效益较好。 经以上分析，本项目可行，应给予支持。第二章 项目投资环境与市场研究2.1投资环境分析2.1.1国家政治经济形势及有关政策2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月cpi同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2.1.2咸宁地区位置及经济社会情况及管理、政策因素咸宁位于位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之称；是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好。咸宁区域优势有以下几点（1）处于我国重要的经济动脉京广大经济带上，距武汉80公里；（2）是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路等交通干线上的重要站点；（3）具有长江中游的客、货运港口；（4）有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅游资源。2000至2007年，咸宁市实现生产总值（初步核算）分别达124.3亿元、132.2亿元、142.6亿元、156.9亿元、180.6亿元、203.83亿元、234.65亿元、286.81亿元。2007年，咸宁全市实现地区生产总值286.81亿元，湖北省排名第十，按可比价格计算，比上年增长22.2%，高于全省12.1%的增长比例，可见咸宁的发展潜力巨大。近几年，是咸宁经济发展较快的五年，经济总量从2000年的124.3亿元，增加到2007年的286.81亿元。2007年咸宁人均gdp增长比例为15.5%，经济结构发生明显变化。目前，全市三次产业结构比重为 22.5：42.1：35.4。2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，比2003年增长1.86倍，年均增长30%；其中高新技术产业增加值达到9.07亿元，年均增长16%。四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品25个，联乐床垫荣获“中国名牌产品”称号。工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。第三产业发展加快，增加值达到99亿元，比2003年增长67.1%，年均增长13.7%；其中旅游经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占gdp比重达到63%，比2003年提高6.4个百分点。粮食生产从2004年开始扭转了下滑的局面，产量稳定在110万吨以上。特色农业板块基地发展到255万亩，建成市级以上重点龙头企业78家，其中省级17家，绿色、有机、无公害农产品达到68个。表一、固定资产投资状况（单位：亿元）年份20002001200220032004200520062007房地产开发投资额0.530.730.891.982.583.807.8814.62.2区域房地产市场分析2.2.1咸宁房地产市场区域分布及特点1.住宅板块咸宁未来住宅市场将形成由“两端向中心聚集”的发展趋势经济开发区碧桂园、福星惠誉以及本项目庞大的体量将造就一场“造城运动”，咸宁未来中心城区初见雏形。咸安板块片区项目体量均较小，多层，07年推出龙苑君天下4栋小高层，130-150平方米三房为主力户型，最终小高层定为不分楼层一口价2488元/平方米。温泉板块项目较咸安板块多，体量偏大，多层为主，小高层、高层陆续推出，均价在1800-2400元/平方米之间，130-150平方米三房为主力户型，已有部分小户型出现，精装小户型咸宁天地推处。居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，。2. 商业板块中心商务区基地位于咸宁市偏东南部，北为城市广场及十六潭公园，紧靠行政办公区。商务中心在充分尊重城市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅游和商业相结合的新型消费结构和消费形态。规划的功能是旅游商业，餐饮业、娱乐以及突出反映城市品质的文化和展示功能。温泉新区，是咸宁市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。咸宁市民对新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为咸宁市民购房置业的首选区域。主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到90-120平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。 2.2.2咸宁房地产投资分析表二、房地产开发投资状况（单位：亿元）年份20002001200220032004200520062007房地产开发投资额0.530.730.891.982.583.807.8814.6近年来，咸宁市固定资产投资保持较快的增长速度，一批投资过亿的重点项目如华润电力、晨鸣纸业、红牛饮料等相继建成投产并贡献国税收入，银泉纺织、玉立砂带、飞宁公司等骨干企业也进行了升级扩产，取得了较好的经济和税收效益。尤其是房地产业，今年来发展迅速，呈现高速增长的势头，并渐渐成为全市的投资亮点，取得了较好的成效。2.2.3咸宁市房地产供求分析出让方式200320042005协议宗数6121490面积1.1429.73177.01招牌挂宗数1062面积9.223.951.47平均出让价格（万/亩）20.855.536.9招牌挂出让均价（万/亩）22.8618.9839.871土地供给分析表三、2003-2005年商住用地出让情况表单位：公顷、万元 由此可见，土地供应价量齐升。从国土资源综合统计数据显示，全市2007年度供应国有土地1278宗，出让土地面积1012公顷，土地交易成交价款23.7亿元，创历史最高水平。其中咸宁中心城区招拍挂出让土地26宗，面积203公顷，成交价款15亿元，比去年0.72亿元增加了14.38亿元，增长19.8倍。全年市城区共建设经济适用住房5.1万平方米，共586套。2商品房供应情况表四、20032007年咸宁房地产开发供需一览表2.2.4价格分析表五、咸宁市近年房地产价格变化表20032004200520062007销售面积（万方）12.0117.6825.2535.578.78销售价格（元/方）49560080012001900售价变化21%33%50%58%根据了解目前全国大中型城市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在2.7：1水平，而咸宁市城镇居民人均可支配收入9991元，按此推算咸宁市应该达到的标准房价为3500元/平方米，由此看来，咸宁市房价尚有很大上升空间。2.2.5房地产竞争市场分析表六、咸宁房地产竞争市场楼盘名称占地/建筑面积（）均价（元/）总套数上市时间建筑形式主力户型销售进度项目所属片区咸宁天地4万方 ，460套预计9月6号3栋15层，1栋18层96 二房温泉龙苑君天下3万方，220套2100-2800，2488开盘价220套左右2007年10月开盘1栋高层、3栋小高层135140三房110 三房1套，剩余40套左右咸安盛世华庭8万方2200，10层一下1950起价2008.3一期2栋8层，3栋16层78-158 已售80套左右温泉青龙天下6万方，119套21002栋4层、2栋7层、2栋11层140 左右三房140 左右三房咸安御龙花园三期1970起价200套2008.7多层、小高层120130三房温泉墨香苑约3万2360200套左右2007年10月7层80左右温泉清水别院1万方20002008.35栋6层，小高层预计19月推出94、120 二房，140 三房温泉景泰花园8万2370250套左右19栋多层、2栋小高层110130中等三房三期未开盘温泉咸宁碧桂园2800，3800精装起价2008.7洋房、别墅70-500咸安福星惠誉73万方，一期19.8万方预计在2300左右预计2008.10开盘多层，小高层，高层90150未开盘咸安2.2.6、咸宁房地产市场特征分析：综上所述，我们可以对近几年咸宁房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。2.2.7 2014年咸宁楼市分析1 咸宁房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，咸宁2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：（1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。（2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。（3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。2 2014年咸宁楼市走势对咸宁房价的走势，目前受到宏观调控政策、cpi指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2014年楼市房价依然有一定的上涨空间。2.3项目分析2.3.1地理位置本项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。2.3.2土地面积及相关指标用地总面积：约26亩（约1.71万）土地性质及容积率：商住功能，综合容积率不超过4.9建筑面积：约71196万项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。分析小结：有利因素：鱼水路靠西北方向为老城区商业街，商业配套已十分成熟，利于挖掘项 目商业价值。 位于老汽车站入口处，交通便利，具有较高的昭示性。不利因素：地块和老城区商业街被京广铁路隔断，将造成区位价值的直接降级； 项目处于老城区，周边建筑稍显陈旧，生活质量可能受到各种污染的影 响。2.3.3项目交通环境分析1项目地块与鱼水路相接，鱼水路是连接温泉新城区和老城区商业街的重要枢纽道路，昭示性好，出鱼水路便是武商量贩和长安大道，直入交通良好。2项目周边道路通达性良好，公共交通基本满足生活需求。3项目虽地处咸宁市咸安老城区，但由于区域内以前主要为老区的商业中心，人气非常充足，各项城市配套在区内都比较完善。项目地块周边商业氛围已经十分成熟，只是沿街零星的形成了一定规模的五金小商业供应街铺集中点，并无其他成型的商业项目。对我方商业项目来说是一个极大的利好。2.4营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：2.4.1推广渠道1报纸广告包括咸宁日报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。2短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。3影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。4 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，咸宁城区小，人口集中，单张派发能起到良效。5 营销活动l 活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“咸宁枫丹项目开盘庆典”。l 活动二：“鄂南长江风光带”摄影图片展”。l 活动三：咸宁大型文化论坛。l 活动四：系列名人讲座。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传咸宁枫丹，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在咸宁的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l 路桥广告：贯穿项目营销始终。l 影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l 咸宁报纸：开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到咸宁的每一个角落。l 短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第三章拟建项目情况3.1建设地址位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯通南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，素有“鄂南明珠”之称；是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河环绕，湖泊众多，自然生态环境好3.2拟建情况项目地块位于咸宁市咸安区鱼水路沿线老汽车站内，与咸安区老商业街和京广铁路毗邻，交通便捷，地块有较好的商业区位优势。土地面积及相关指标用地总面积：约26亩（约1.71万）土地性质及容积率：商住功能，综合容积率不超过4.9建筑面积：约8.74万项目地处咸安老城区的老汽车站入口处，西北部越过一条铁路有商业步行街和银泰百货，交通便利，周边配套成熟，具备打造咸安区具有高端特色的商住两用的潜力。3.3自然条件1、自然资源丰富咸宁是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。全市现有桂花面积3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量1.9万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。咸宁矿产资源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、大理石等50余种矿产开发潜力巨大。2、旅游资源独具特色有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文景观。咸宁位居武汉一岳阳一庐山三个旅游热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅游格局3.4气象资料项目所在地区属干湿润地区，大陆性季风气侯，一年四季分明，受西北气流和东南气流的影响，冬季主导风向西北风， 。气象资料如下： 最热（七月）平均气温 42最冷（一月）平均气温 -3冬季采暖室外计算温度 -11夏季通风室外计算温度 27.6绝对最高温度 39.4绝对最低温度 -25.5历年最大风速 25m/s历年平均风速 2.4m/s全年主导风向 nnw历年平均相对湿度 60%历年平均气压 926.8mba全年无霜期 188d历年平均绝对湿度 -17g/m3（t=23时）历年平均降雨量 450mm一日最大降雨量 183.5mm历年最大积雪深度 160mm最大冻土深度 770mm全年日照时数 2576h地震烈度 8度综上所述，本工程地理位置优越，建设条件良好。3.5社会环境随着武汉“8+1”城市圈的经济一体化逐步形成，作为镇守武汉南大门的咸宁市，抓住历史重要机遇，积极制定战略方案，主要体现在两个重点：加快中心城区建设步伐，如计划建设一条融现代城市景观、标志性建筑和生态园林小区于一体的中心城区景观大道（张双一级公路银泉大道咸宁大道）。加大经济开发区的建设力度：突出抓好长江产业园基础设施建设，推进产业孵化园培育，强化园区招商引资，确保建成投产一批重点企业和项目，力争咸宁经济开发区全年实现工业增加值7亿元，引进资金30亿元 。第四章.环境影响评价4.1项目建设过程中的环境影响建设项目一般都会引起所在地的自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。环境评价是在研究技术方案，调查环境条件，识别和分析拟建项目影响环境的因素，提出治理和保护环境措施，比选和优化环境保护方案。本项目在建设过程中应引起重视的环境问题主要有施工人员生活垃圾和生活污水的处理，机械与运输车辆运行时产生的噪声和废水废气的处理，施工过程中废弃或丢弃的砼砂浆的处理以及运输车辆产生的粉尘处理问题等。这些问题处理不当，将有可能对周围的生态环境、大气环境、人民群众的健康产生不利影响。针对以上问题，应按照有关规范要求进行处理，防止各种污染的发生。4.2环境保护本工程在施工期间对环境的影响是短暂的，是可以控制和防范的。因此，在施工期要严格按照施工要求，文明施工，遵纪守法，加强环境保护，具体要求和措施如下：5.2.1大气环境1、施工生产区和生活区的大气环境质量应满足规定的标准。2、燃油机械应安装除尘装置，如果使用柴油机械和设备，排出的烟尘需与同一型号的柴油机烟尘排放限度值fsn4.0限值相一致，如果使用汽油机械和设备，汽油机械污染负荷须低于机动车辆汽油机械污染排放标准。3、为避免运输物质的洒落形成粉尘危害，运输水泥、石灰、砂子和垃圾的车辆必须掩盖起来。为避免道路上飘尘造成的空气污染，降低扬尘及飞灰，施工场地及道路上应经常清洁、洒水抑尘。5.2.2生态环境的保护1、施工期间生态环境的保护a、工程建设期为36个月，施工过程中产生的汽车尾气、扬尘、噪声以及施工废水将对当地生态环境、周围居民产生不利影响。同时，施工中的临时占地、原材料堆放，也将给当地的植被产生负面影响。b、施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。c、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。2、运营期间生态环境的保护a、室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。b、室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。c、设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。d、厨房油烟废气采取油烟净化处理。e、进出住宅区的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。f、生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。4 .3人群健康保护1、抓好环境和饮食卫生，垃圾、粪便应及时清理。2、加强施工期间卫生防疫和疾病防治工作，以预防为主，进行广泛的卫生保健宣传教育，并建立健全卫生防疫制度。3、施工过程中严格按照环境要求施工，禁止超标的污染物排入项目区内。4、施工过程中，一线人员要佩带口罩或面具，并应采用湿式除尘作业。操作搅拌机、震动碾、钻机等施工机械的人员或附近的工作人员必须采取劳动保护措施，配备个人防护用具，如工作服、耳塞等。4.4综合环境影响评价综上所述，本项目区内的环境影响主要表现在施工期间，而且这些影响都是短暂的，且经过相应的措施处理后是可以避免的。工程建成后，将会增加项目区内绿地面积，对环境进行美化，使本项目成为一个集住宅、娱乐、购物、休闲的好场所，对社会及环境都是有益的。第五章节约能源5.1设计依据及原则1、采暖通风与空气调节设计规范gb50019-20032、住宅设计规范gb50096-1999 2003年版3、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施细则（第二阶段）gbj04-216-2006为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转我市居住采暖能耗大，环境质量差的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。建筑总平面的布置和设计，利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。结合现有场地，总图规划设计中尽可能将建筑的主朝向选择太原市最佳朝向或接近最佳朝向。围护结构热工设计参数，维护结构热工设计符合公共建筑节能设计标准gb 50189-2005和民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）山西地区实施细则（dbj04-216-2006）规定。5.2节能措施6.2.1建筑物设计中严格执行中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国建筑法、建筑工程质量管理条例和有关行政法规，加强建筑物外围结构的隔热保温性能和气密性，采用节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；合理设计门窗，减少热量、冷气的消耗。6.2.2选择高性能的建筑材料产品，是高效率利用资源的前提，建筑结构材料要有足够的强度和耐久性，围护结构要有良好的保温隔热性能，防水、隔声、涂料、管道等专用功能性材料，都要具有相应的高性能。6.2.3采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。墙体围护结构采用节能保温材料：1.剪力墙混凝土外敷设钢丝网架聚苯板，钢丝网架聚苯板（50mm厚）外贴于钢筋混凝土剪力墙的施工，采用在模板安装时将双面钢丝网架聚苯板一并安装在模板的内侧，当混凝土浇筑时与混凝土一起成型；2.框架部分采加气混凝土砌块填充墙体，加气混凝土砌块是封闭型气孔结构，表面初始吸水快，当直接在其表面抹灰时水分很快被吸收，使水泥砂浆失水而失去水化凝固条件达不到预期强度容易产生墙体裂缝，为此在砌筑时一方面将砌块浇水浸湿，另一方面在砌筑砂浆中掺入zs-1型强力粉灰（外加剂）以改善水泥砂浆的和易性和固化条件，保重砌体的强度。6.2.4门窗节能：外墙立面上的所以门窗（含南、北阳台）均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。6.2.5屋面节能：在屋顶露台、坡屋顶部位采用50mm厚xps挤塑聚苯板屋面保温材料、隔热防水膏，增加屋面保温、隔热、防水等节能效果。6.2.6电器照明节能措施1、照明设备的节能：适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相五线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。2、低压电器的选型为dz20、dw20、ae、ah型。3、住宅公共部位的照明采用高效光源、高效灯具和控制措施。4、住宅内使用的电器、水泵、风机等设备采用节能措施。5、动力负荷功率因数在变电所低压侧集中补偿，照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。6、采用分户式水、电、气表计量消耗，有利于节能管理。7、公共照明采用节能灯具，减少电能消耗。8、选用节能变压器，变压器尽量靠近负荷中心布置，减少电量损失。6.2.7供水节能措施1、推广使用优质管材、阀门：采用新型管材如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管等；阀门也是建筑给排水中最常用的配件之一，其类型和质量的好坏也能影响用水的质量，选用更能够节水的阀门。2、推广使用节水型卫生器具和配水器具：一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如：通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9l水左右，节约了一半的水量，大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面。3、以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%-50%，大部分在20%-30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大。4、小容器水箱大便器。目前我国正在推广使用6l水箱节水型大便器。也可以参考国外（以色列）的做法，采用两档冲洗水箱：两档冲洗水箱在冲洗小便时，冲水量为4l（或更少）；冲洗大便时，冲水量为9l（或更少）。5、在生活蓄水池、消防、配电设备选择上，要严格把关，积极选用合理用能的高效设备，在价格合理的情况下，尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械化强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以有效降低产品的能耗。第六章安全及消防6.1安全措施7.1.1设计依据1、建设项目工程劳动安全卫生监察规定（1996.10）2、工作场所有害因素职业接触限值（gbz2-2002）7.1.2安全措施方案本工程系高层高空建筑物，在施工过程中，有较多的不安全隐患，因此，应严格按照国家建筑施工规范执行。所有进、出场人员在施工现场必须佩带安全帽，特殊建筑施工时，必须架设周围安全网。在钢筋砼施工中必须有专门的安检人员，安装和拆除混凝土模板工作必须由专业人员施工。7.1.3自然环境危害及防范1、地震：咸宁市地震基本烈度为4度，各类建、构筑物均按规范要求进行设防。2、防雷：为预防雷击灾害，各类建筑物、特别是独立的超高建筑物，均应按金属接闪器，钢筋混凝土基础做接地极，同时，需埋设水平地带构成接地网。3、降雨：本地区年最大降雨量为879.9mm，为防止暴雨形成内涝，拟设排水系统，雨水经排水系统排入下水道。4、防暑降温：太原市绝对最高温度39.4，拟设计利用自然窗户进行通风降温。特殊建筑，可装置机械通风降温设施。5、防火防爆：在贮存使用煤气的场所，均设置煤气检漏报警系统。6.2消防7.2.1设计依据1.中华人民共和国消防法（1998年）2.建筑设计防火规范gbj16-87（2001年）3.建筑灭火器配置设计规范gb50140-20054.通用用电设备配电设计规范gb50055-19935.高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95 2001）7.2.2消防任务及防火等级根据高层民用建筑设计防火规范（gb50045-95 2001）规定，18层的普通住宅建筑分类为二类，耐火等级为二级。26层普通住宅建筑分类为一类，耐火等级为一级。消防设施研究，主要是分析建筑物在运营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定的消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出该建筑物消防监控报警系统和消防设施配置方案。并经当地消防部门审批后实施及验收。7.2.3消防措施1、消防道路主干道宽6米，支干道3.5米，路面结构为城市型混凝土路面。利用干、支道路兼作消防道路，消防车可以到达各个建筑物。2、防火间距:建筑物与其他建筑物间距均应满足建筑设计防火规范要求。3、建筑物安全出口：根据建筑布局和功能分区设置防火分区，二类建筑每个防火分区建筑面积不超过1500平方米；地下室的防火分区不超过500平方米。高层建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。4、电梯井应独立设置，井内严禁敷设可燃气体和甲、乙、丙类液体管道，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁除开设电梯门洞和通气孔外，不应开设其它洞口。电梯门不应采用栅栏门。5、电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于1.00h的不燃烧体；井壁上的检查门应采用丙级防火门。6、每座高层建筑均设消防电梯1部。6.3消防系统7.3.1室内消防设计室内设置消火栓灭火系统。消火栓管网采用环状管网，消火栓布置保证同层相邻两支水枪的充实水柱同时到达建筑物的任何部位，室内消防给水采用高压或临时高压给水系统。当室内消防用水量达到最大时，其水压应满足室内最不利点灭火设施的要求。消防所需水量水压由室外水泵内专用消防水泵来保证。消防用水量及消防管道见给排水。室内消防给水系统与生活、生产给水系统分开独立设置。室内消防给水管道应布置成环状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统的引入管不应少于两根，当其中一根发生故障时，其余的进水管或引入管应能保证消防用水量和水压的要求。消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。每根消防竖管的直径应按通过的流量经计算确定，但不应小于100mm。室内消防给水管道应采用阀门分成若干独立段。阀门的布置，应保证检修管道时关闭停用的竖管不超过一根。室内消火栓给水系统设水泵接合器，水泵接合器的数量按室内消防用水量计算确定。每个水泵接合器的流量按1015l/s计算。消火栓应设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点，消火栓的间距应保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达。消防电梯间前室应设消火栓。屋顶设高位消防水箱，消防储水量，不小于30m3。保证火灾前10分钟的消防用水量。7.3.2室外消防设计室外设消火栓，室外消防给水管道布置成环状，进水管不少于两条。消火