工业区城市改造_毕业论文.doc

山东建筑大学毕业论文目 录摘 要iiiabstractiv1 绪 论1.1 研究背景以及意义11.1.1 选题背景11.1.2 研究意义12 工业区改造及规划模式概述2.1 工业区改造及规划的内涵32.2 工业区改造的现实意义32.2.1 影响区域经济发展32.2.2 合理利用土地资源，实现城市区域化发展32.3 世界主要老工业基地改造的基本途径42.4 工业园区改造模式52.4.1 城市空间重组模式52.4.2 城市区域升级模式62.4.3 城市旧工业区功能转化模式63 工业区改造对济南房地产市场影响的案例分析3.1 旧工业区改造地区房地产市场的发展73.1.1 济南历下区文化东路东首29号地块的开发73.1.2 济南市历下区文化西路14号地块的开发113.2 新规划工业园区内房地产市场的发展133.3 旧工业区功能转化地区房地产市场的发展174 工业区改造中房地产市场发展分析及建议4.1 旧工业区改造地区房地产市场发展分析及建议194.1.1 旧工业区改造的地区房地产市场发展分析194.1.2 旧工业区改造的地区房地产市场发展建议204.2 新规划工业园区房地产市场发展分析及建议214.2.1 新规划工业园区房地产市场发展分析214.2.2 新规划工业园区房地产市场发展建议245 结 语256 附 录267 谢 辞27参考文献28摘 要近年来，随着城市发展的步伐越来越快，曾经的近郊工业区逐渐被城市高大的建筑所包围，工业区的改造成为了城市更新的重要内容，也成为了城市扩张发展的重要一步。各种新型工业园区也在各地纷纷建立。作为经济支柱产业的房地产业，在政府的城市规划过程中肯定会受到影响。我国房地产市场在经历了一个飞速发展黄金时期之后，正经历着一轮严厉的调控政策，尤其是2011年的新政策的出台，调控不再是表面文章，从市场的消费行为到企业的开发行为，力度之大前所未有。如何确保在工业区改造及规划过程中房地产市场的良性发展，是房地产市场现阶段发展的重要问题，在土地供应量减少，政策紧缩，竞争日益激烈的大前提下，全面客观地分析工业区改造及规划对房地产市场的影响，做好前期调研，才能使有限的资源得到最充分的利用，避免土地资源的浪费。保证社会公平及自身经济利益的双赢，达到规划的最终目的。本文在简述城市工业区改造模式的基础上，结合济南文化东路三箭吉祥苑项目，济南文化西路14号历山名郡项目，济南经济技术开发区房地产项目，论述工业区改造对房地产市场带来的影响，对产生的影响进行分析并提出相应的建议。关键词：工业区；城市改造；规划；济南房地产业study on the influence of industrial areas reformation and planning on realty business jinanabstractin recent years, with rapid urban development and the former suburban industrial areas are gradually surrounded by tall buildings in city, industrial areas reformation has become an important part in urban renewal and a vital step in urban sprawl. various new types of industrial areas are built one after another. in the process of urban planning, the real estate industry which is the pillar industry of economy will inevitably be influenced. after the golden age of development, especially after the introduction of new policy in 2011, real estate industry is confronting with a tough period in which the regulate and control are no longer ineffective and its intensity on the markets consuming behavior and enterprises developing behavior are unprecedentedly large. at the present stage, in the process of industrial areas reformation and planning, how to ensure a healthy development is a major problem real estate industry must deal with. facing with the decrease of land supply, the restriction of policy and the increasingly competitive market, the real estate industry should make the preparation by analysing the influence of industrial areas reformation and planning on them. only by this can they take full advantage of and avoid the waste of the limited land resource. the final aim of industrial areas reformation and planning is to ensure a win-win situation of social equality and self economic interest. after the introduction of the industrial area transformation patterns, this thesis will focus on the discussion of the influence of industrial area transformation on real estate industry and will provide some suggestions by analyzing the ji xiang yuan projects launched by shandong sanjian real estate group co., ltd, li shan ming jun project launched by shandong sanming investment co., ltd and jinan economic-technological development zone real estate project.keywords: industrial area; urban reformation; planning; real estate291绪 论 1.1 研究背景以及意义 1.1.1 选题背景目前建筑业已经成为我国名副其实的支柱产业，固定资产投资占gdp的比重，30多年来基本上保持40到60%的水平，其中很大程度是政府投资。我国建筑业近三十年来，从完全的计划经济发展到今天的有中国自己特色的社会主义市场经济，并取得了巨大的发展成就。建筑业的产值和规模屡创产业新高，近年来每年的市场规模均达数万亿之巨，中国已经成为全球最大的建筑市场1 。随着城市发展的步伐越来越快，曾经的近郊工业区逐渐被城市高大的建筑所包围，工业区的改造成为了城市更新的重要内容，也成为了城市扩张发展的重要一步，随着老旧工厂的迁走，大量国有土地可以用于商业开发，房地产业可以说是土地开发的最好选择，第一可以为城市带来新的建筑景观，二来可以增加政府收入，三来可以刺激经济发展带动消费，还可以带动新城区的发展。可以说房地产业的注入在城市发展的过程中起到了举足轻重的作用。工厂从原址迁走，在政府规划的新区或新城内驻址，就需要住宅、商业以及各种市政设施的配套，这同样需要房地产业的注入，可以说在城市后现代化建设的过程中，工业区的改造及规划对房地产市场的发展有着巨大的影响。1.1.2 研究意义在城市的后现代化发展过程中，政府越来越重视城市规划的合理性，工厂大都迁离原址，在统一规划的工业园区内建厂，这部分地区人员将突然变的密集，在这部分地区住宅区需要大量建设，但是当地的市政配套设施，厂区周边地区购买力，当地地价及政府的政策及态度，临近工厂的污染情况等都会对住房价格、商业用地价格产生影响。而在工厂迁走的近郊区在房地产的开发过程中也会受到地价、政策、周边购买力、生态环境等因素的影响。因此，在工业区改造的地区，房地产的投资需要作出详细的调研及开发前期策划，地块开发建筑方案设计等。就济南地区来讲，政府的十一五，十二五计划都明确要大力发展新型工业园区，并将工业园区向初具规模的新城区发展，这就需要房地产业的投资与建设。而原来散落在各个地方的工厂在城市空间重组过程中迁走，历下区、历城区的大量黄金地段得以发展房地产，这些地区地价相对较高，但环境较好，更需要进行充分的前期策划。以往学术研究都是从工业体制、产业经济等角度出发，单独研究城市的工业发展及房地产业发展，而对两者的结合研究较少。而工业区改造的过程对房地产的影响是巨大的，并且这种影响颇具代表性。因此本文将着力研究区域转型发展与房地产业发展之间的关系和规律。 本文将从工业企业迁出地区房地产的开发以及新建工业园区中房地产市场的发展方向、趋势等几方面进行分析，综合探究工业区改造对房地产市场的影响。本文第一章将分析旧工业区迁出与新工业园区建立的必然趋势以及其对房地产市场的影响，第二章将就几种工业区改造模式进行探讨并分析房地产业在各模式下的发展情况，第三章将以济南地区的开发实例对济南地区房地产市场受工业区改造的影响进行分析，第四章根据数据分析得出相关建议。2工业区改造及规划模式概述工业区改造与规划根据不同的情况可以分为许多种模式，城市空间重组、城市区域升级、城市旧工业区功能转化是三种比较常见的模式。22.1 工业区改造及规划的内涵城市规划是人类在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而作的未来空间安排的意志。这种对未来空间发展的安排意图，在更大的范围内，可以扩大到区域规划和国土规划，而在更小的范围内，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。因此，从更本质的意义上，工业区改造及规划是以工业区层次为主导工作对象的空间改造及规划。32.2 工业区改造的现实意义2.2.1 影响区域经济发展改造主要对城市中的社会问题及其在空间上的表现进行，揭示城市的区域分化。大型国有企业的重组和搬迁，旧工业区的改造等都塑造出了独具特殊印记的城市社会空间重构模式。4同时由于规划用地性质的转变使土地价格得以提升，增加财政收入，刺激经济及城市良性发展。对区域经济有直接带动作用。而在建立新兴工业园区的过程中，随着人流的大量涌入，既缓解了市中心的拥挤问题，又给城市经济发展注入新的活力。因此，污染企业“退城入园”，就主城区而言，是个“一减一加”的过程：第二产业减少了，第三产业增加了。5企业完成搬迁后，其搬迁留置区域得到重新规划，商业区和住宅区规模扩大，拉动了三产业的发展。于此同时激活迁入地区的社会经济发展，带动当地就业，从而推动统筹城乡发展、缩小三个差距，形成产业集群效应，实为一举两得。2.2.2 合理利用土地资源，实现城市区域化发展一个合理的城市用地结构应该是工业用地、城市基础设施用地、商业用地和住宅用地按一定比例进行分配。但是经过“一五”时期国家重点发展重工业、装备制造业和军事国防工业，于是在许多地区就形成了今天这样工业用地占城市建设用地总量的比例偏高的状况,通过对工业用地的调整改造，使城市用地结构得到新的调整并合理地进行分配，让土地的区位优势充分发挥作用。特别是在改革开放后，伴随着经济的强势发展，我国的城市化进程驶入了快车道。新城不断出现，老城纷纷开始城市更新和扩张运动。从城市化指标和城市硬件设施建设情况看，大部分城市都用较短的时间完成了西方城市上百年走过的城市化道路，城市发展步入了一个新的阶段。这时主要的基础设施和市政工程基本完成，在建的政府投资项目大都集中在公共事业领域，在经历了城市硬件建设的高峰期后，随着土地资源的日益紧张，合理利用土地资源就成了一个重要的课题。6而过去在市郊的工业项目都有着相似的特征：企业老化、污染严重、结构单一、产能有限、负担沉重，这些老工业厂区随着城市的不断发展已经到了不能不搬的地步。同时，在城市周边有大量可以利用的土地资源，这些地区人口相对稀少，工厂产生的污染危害性相对较低。因此，工业区的改造和重新规划在城市发展中非常有价值的。特别是在众多的中小城市经济转型或经济快速发展的大环境下，政府必定对城市第二产业项目进行合理规划。因此，房地产业在开发过程中势必会遇到与工业区相关的项目，认真分析工业区性质以及发展走势，做好前期策划以及准确定位项目功能是非常重要的。2.3 世界主要老工业基地改造的基本途径重新认识老工业基地的现实优势，确立新的主导产业部门。美国东北部老工业基地抓住高校众多、科技力量雄厚的优势，在波士顿地区建立了美国第二个“硅谷”，发展了数万家高新技术企业，形成了高新技术产业开发带，计算机、新材料、光导通讯、精密机械等高新技术产业部门一跃成为主导部门，给传统的老工业基地注入了新的活力7。 拓展产业领域，改变单一的产业结构，增强老工业基地产业结构的弹性。鲁尔工业基地在煤钢生产的基础上发展汽车、电子、纺织、食品等新的产业部门，使鲁尔区从原来较为单一的产业结构，转变为以煤钢生产为基础，机械、化工、电子、纺织等多部门相结合的综合性工业基地。 加强对传统工业部门的技术改造，实现传统产业生产的现代化。美国东北部老工业基地加强了对汽车、钢铁工业的技术改造，大幅度地降低生产成本，提高产品质量，增强传统产品的市场竞争能力。 大幅度压缩地区比较优势完全丧失、增长潜力枯渴的传统工业部门。美国相英国的老工业基地压缩了纺织、食品、普通机械等夕阳工业，使生产要素转向高增长的产业部门。 逐步调整工业布局，严格控制老工业城市的发展规模，引导新建企业和老工业企业向城市边缘地带迁移，在不发达地区开拓新的工业中心，逐步改变老工业基地工业布局过于密集的状况。美国东北部纽约等特大工业城市工业企业大量迁往城市边缘，城市中心则成为科技、文化、金融中心。八十年代以来，英国在伯明翰、曼彻斯特等城市周围建立了20多个新的工业园区。8 建立组织机构，制定电工业基地改造规划。原西德成立了鲁尔煤管区开发协会(kvr)，1960年该机构编制了鲁尔区第一个总体发展规划，提出了以煤钢为基础，发展新兴工业，调整工业结构，消除环境污染的规划目标。美国经济开发署(eda)专门负责者工业基地的开发。 制定支持老工业基地振兴的有关政策。政府向老工业基地提供低息贷款，用于老工业基地的技术改造和产业结构的调整。政府拨专款用于改造老工业基地的公共设施，以改善老工业基地的投资环境。92.4 工业园区改造模式工业区改造及规划的模式主要有城市空间重组模式、城市区域升级模式和城市旧工业区功能转化模式三种。2.4.1 城市空间重组模式城市空间重组是工业区改造的一种模式，准确的说是城市第二产业调整的第一步。老旧厂房在城市化进程中产生的消失是时代的必然选择，是城市发展到一定阶段的必然产物，是城市经济发展的必然要求，工业用地的价格是同等区域土地中最低的一类，利润空间最大。如下略表（表2.1）所示通过对旧工业区的改造，可以改善城市投资环境，提高城市竞争力。将工业用地转变为商业或者住宅用地，为当地政府带来巨大经济利益。这种土地功能的置换最终目的就是为了实现土地利润的最大化。同时，这种土地置换，即腾笼换业而空闲出来的地皮相比于城中村改造项目来说，无论从政策还是地段上都要更有价值，可以说是让开发商趋之若鹜的。10表2.1 济南市城区国有土地基准地价表元/每平方米土地级别商业用地450032452230185015601270950755510430住宅用地31202120169013251160970740530435工业用地185014801060725525415360215在空间重组的过程中，受政策影响，企业响应政府宏观规划，将工业项目向政府规划的新型工业园区搬迁，土地收归国有，以扩大城市容量。在这一部分地区，市政配套设施建设已经非常完善，房地产业的开发会减少公共配套设施费的投入，以周边迁入人口及第二居住购置群体为主力消费群体，利润空间较大。2.4.2 城市区域升级模式城市区域升级模式是工业区改造的另一个过程。经过土地置换或者政府补贴得到资金之后，在城区周边地区设立新的厂房。这一过程基本上是在政府规划的新兴工业园区内完成。在这类完全新建而又相对独立的区域内，由于人口的大量迁入，并且具有一定数量和规模的未开发土地可以用于住房建设，在这种地区土地级别及基准地价相对于城区要低的多，土地费用相对较低。但是，由于地理位置比较偏远，前期工程费就会较高。同时，新的工业区内各种配套设施建设相对滞后，可能会导致公共配套设施费的投入增加。在政府的规划及调控下，新兴园区是具有发展空间的，在较短的时间内就可以初具规模。因此在这种地区发展房地产业就要充分了解周边环境。结合园区内企业的性质以及政府的政策，决定开发项目的开发定位、功能定位、客户定位等。一般情况下，新兴园区内人员流动性较大，短期内以住宅出租为主要居住形式，逐步过渡到城市型住房供应体系。住宅类型包括了廉租房、经济适用房和成品住宅。因此，在这样的地区开发项目，一定要充分调查周边项目的定位，以提高竞争力。2.4.3 城市旧工业区功能转化模式许多工业企业由于具有充足的土地储备，或者经过转型而使部分厂房丧失了原有的生产功能，因此并不需要整体搬迁。这部分企业通常利用现有旧厂房的资源进行改造升级，如将部分地块开发成商业或住宅项目，成为一种独特的盈利模式。在部分特殊地区，如东北地区，受国家早期政策的规划，存在大面积的老工业基地，而在城市现代化建设的过程中又形成了一定规模的经济技术开发区。将老工业区与新经济开发区合并成为一个新区，使老工业区不断地进行产业转化，功能调整，如拆除部分厂区建造现代商贸生活区，现代化工业区以及生活预留区等方式，房地产业在其中都将发挥巨大作用。3工业区改造对济南房地产市场影响的案例分析随着济南市近年来经济的快速发展，城市建设逐步进入后现代化时期，进行合理的区域规划成为重要话题。而工业区的改造与规划是济南城市规划中非常重要的一部分。 3.1 旧工业区改造地区房地产市场的发展3.1.1 济南历下区文化东路东首29号地块的开发项目地段开发背景该地块原隶属于济南市灯泡厂，为满足济南市生态城市建设要求，在济南市“东拓、西进、南控、北跨、中疏”规划下，展开布局调整，于2000年将厂区迁至历城区董家镇谢家屯村机场路（已于2007年5月年破产）。当时，在该地段周边地区主要有单位机关（省地震局，济南市教育局历下分局，山东省国土资源厅，山东省人民检察院等）、学校（甸柳一中，燕山中学，山东印刷学校）和单位家属院，房地产开发项目十分稀少。 项目地块信息2000年，经济南市土地资源局以挂牌出让国有土地使用权的方式，将土地出让。该地段位于济南市历下区文化东路东首29号，占地94.35亩，用地范围见图3.1。 图3.1 地块占地范围示意图 项目开发信息开发商：山东三箭房地产开发有限公司设计单位：上海同加建设建筑设计有限公司（隶属上海同济大学）施工单位：山东三箭置业集团有限公司占地面积：6.29公顷（约94亩） 总建筑面积：229420 其中：规划小高层及高层建筑面积：195990 套公建建筑面积：21000 架空建筑面积： 12429 地下建筑面积： 3700 总户数：1110户开盘时间：2001年7月13日销售类型：商业、住宅、写字间容积率：3绿化率：35%水电标准：住宅车位信息：770个地下车位注：项目效果图见图3.2、交通图见图3.3、实景图见图3.4（摄于2011年3月）图3.2 项目效果图 图3.3 项目交通图图3.4 项目实景图济南灯泡厂迁走对本地区房地产业的影响灯泡厂迁走之前，在该地块附近已经建成的房地产项目寥寥无几。而在其迁走之后开发的项目如文东裕华园、普利文东花园均价都已经在4000元以上，而济南市2004年的商品住房均价还不到3000元（见表3.1）。济南地区2012年4月份房屋价格均价为8443元/平方米，而本地区新房、二手房的价格均已突破10000元。11 表3.1 商品住房价格趋势首先，通过对地块区域位置进行分析：该地块位于二环东路以西，地块西边是属于济南城区的山大路，而东边是济南窑头庄村，是一个典型的城乡结合部。在灯泡厂迁走之后，随着济南市经济的不断发展，城市建设不断向外扩张。随着二环东路修缮以及燕山立交桥、经十路的建立完成，本地区市政配套设施更加完善，土地价格水涨船高，更加刺激了房地产业的发展。灯泡厂搬迁之后，地块以挂牌的方式出让给山东三箭房地产开发有限公司，用于开发中高档住宅小区以及商业街。在项目建设之前周边地区以多层老式住宅小区为主，而三箭吉祥苑的入驻无疑是本地区房地产市场发展的开山之作。吉祥苑项目更是获得了中国房地产业的最高奖项广厦奖，成为济南市的明星楼盘。12正是由于三箭吉祥苑项目的成功，加快了本地区房地产市场的发展，诸如后来的中润世纪城，七星吉祥大厦，名士豪庭，中建文化城等一批商住项目。通过这几个项目开盘价格和三箭吉祥苑房产价格的走势可以明显看出本地区房地产业的发展速度之迅速。表3.2 三箭吉祥苑住宅价格表2003.72004.42005.22011.62012.53775445055001187311446表3.3吉祥苑周边地区开发项目情况 相邻项目普利文东花园（住宅）中润世纪城（写字楼）七星吉祥大厦（住宅/写字楼）名士豪庭（住宅）中建文化城（住宅）开盘时间20012008200520042007开盘最低价298019886720056004800可以说，正是由于济南灯泡厂的搬迁带活了这一地区的房地产市场，从而使本地区由一个以重工业发展为主的城乡结合部发展成为济南未来的城市中心。其次，通过对政府政策及规划的分析：济南市规划局在城市规划中运用了一个概念，即城市综合体，其含义是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体是城市集约化发展中的一个典型现象。通过土地功能的混合利用，在一个相对完整而又有限的城市区域内集约紧凑地组织城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用，通过空间上的相互联系，彼此激发，建立了一种相互依存，相互助益的能动关系，从而产生了比自身功能更大的功效职能，带来了“整体大于部分之和”的集聚效应，形成了以商业为主导功能，多功能、集约化、高效率的城市商业空间。这个空间蕴含着商务、客居、购物、餐饮、休闲、娱乐和会展等多重城市要素，在每个部分保持各自功能运作系统的同时，通过有机组合协同形成一个城市空间的缩影。13 就历下区文化东路地段来看，有大量学校和政府机关单位，如济南燕山中学、济南燕柳小学、济南市工商局、济南历下区教育局、山东省测绘局等，随着济南灯泡厂的搬迁，该地区必定会大力扶持房地产项目，使本地区商业、住宅、办公学习有效结合，形成一个多功能、高效率的综合体。3.1.2 济南市历下区文化西路14号地块的开发项目地段开发背景该地块原隶属于中国石油集团济柴动力总厂（济南柴油机厂），东临历山路、西临千佛山路、北临文化西路、南临山大宿舍距经十路100米。位于济南市中心，济南市政府规定，“用3年5年的时间逐步将位于市区二环路以内的73户企业外迁，基本完成中心地区工业企业的搬迁任务”。 股份公司及控股股东济南柴油机厂主厂区地处济南市一环路以内，四周毗邻多处省直机关和大专院校，是机关、学校和居民稠密区，被济南市政府列为搬迁之列。14济南市政府对于该地块的规划非常重视，并将济南柴油机厂搬迁项目定为2005年济南市重点建设项目第三位。在济南柴油机厂搬迁之前，周围市政建设已经非常完善，是济南市重要的教育中心，周围房地产项目多以职工集资建房和学校的家属住宅院为主。项目地块信息2006年，经济南市土地资源局以挂牌出让国有土地使用权的方式，将土地出让。该地段位于济南市历下区文化西路14号，占地72.29亩，用地范围见图3.5。图3.5 地块占地范围示意图项目开发信息开发商：山东省三名投资有限公司设计单位：济南市园林规划设计院施工单位：山东建工集团占地面积：120060 总建筑面积：220000 其中：规划住宅建筑面积15.23万平方米公建、商业及办公建筑面积6.5万平方米 总户数：1100户开盘时间：2006年4月销售类型：商业、住宅容积率：1.81绿化率：35%水电标准：住宅车位信息：1:1注：项目效果图见图3.6、实景图见图3.7图3.6 项目效果图 图3.7 项目实景图济南柴油机厂迁走对本地区房地产业的影响文化东路东首29号地块位于济南西部老城区与东部窑头庄村交界处，属于真正意义上的城乡结合部，而本案例位于济南文化西路中段，是济南市市中心地区，分布着如山东大学等济南高校及政府机关办事处，是济南市教育文化中心。在此背景下，历山名郡进行大规模开发。按照城市规划，在历山路沿线将兴建商务写字楼，打造以金融网点、广告传媒、教育培训、文化创意、中介服务、科技研发等为主体的现代商务一条街，在绿树成荫、笔直畅通的历山大道南段将形成现代服务业的聚集高地，充分发挥地段交通、生态环境、地脉人文优势，打造具有鲜明时代特色的商务长廊，与千佛山路沿线的“现代生活时尚中心”东西呼应，相得益彰，极大的提升历山名郡中部高尚住宅区域的配套水平和增值潜力。15 跟据同心圆模式（又称为伯吉斯模式），城市的规模越大，城市中心的地价更高、商务价值更高。就这个理论来讲，该地块在经过土地置换之后，由工业用地变为住宅用地。根据济南市城区国有工业用的区片基准地价表和济南市城区住宅用地区片基准地价表，该地根据济南市城市规划的原则，本地区区为-2类地区。住宅基本地价288.2万元/亩工业基本地价126.7万元/亩经过对旧工业区的腾笼换业，用地性质发生了转变，土地价格大幅提高，但由于该地块位置极佳，开发房地产项目潜力巨大。由历山名郡项目房价走势图可以证实这一点。（图3.8）历山名郡所处地块已是济南市老城区的绝版地段，它承载着泉城历史文化的精髓，更寄托着泉城人民增加城市亮点、焕发古城新貌、创建环境友好型、资源节约型社会的期望。图3.8 历山名郡近年来房价折线表从根源上说，本地区旧工业区改造对房地产业产生的影响就是工业企业迁走之后对周边地区产生的影响以及这种影响对开发的房地产项目产生的作用力与反作用力。因此，柴油机厂迁走之后，周围环境迅速改善。良好的环境会刺激本地区房地产业的发展。而房地产业的发展又同时起到优化环境，提升空间价值的反作用，形成一种良性循环。同时，出售土地作为政府重要财政收，在本地区发展房地产业会受到政府的支持。3.2 新规划工业园区内房地产市场的发展济南经济开发区房地产市场的开发济南经济开发区简介济南经济开发区成立于1999年6月，是经山东省政府批准的省级经济开发区16。她是在泉城济南“东园西区，两翼展开”城市发展战略实施的背景下由济南市政府报经省政府批准成立的。（图3.9）规划面积29平方公里。开发区东至济菏高速公路，与大学园区和农高区相邻，西至南水北调干渠，南至北大沙河，与长清城区为邻，北至铁路战备迂回线，与槐荫区和市中区相连。自2001年以来固定资产累计投入71.8亿元，新建道路24公里，绿化面积58.2万平方米。区内设有中国重汽长清工业园、鲁能工业园、捷迈工业园、晶恒工业园、食品工业园、农业加工园以及相配套的政务区生活服务区等；主要行业有机械、电子、食品、新材料等，累计落户企业153家，其中规模以上企业达到51家。济南市西部片区产业布局的重点是以济南经济开发区为基础，在发展电子信息等高科技产业的同时，大力发展规模较大的食品工业和无污染的重型汽车和轻工机械等加工制造业。同时，充分利用该区环境优美的自然条件，规划建设一批旅游设施、高档住宅和科教园区，强化旅游、科教和居住功能。新的城市建设与发展规划，将济南经济开发区变成了万众瞩目、寸土寸金的黄金区域和国内外有识之士据力纷争的风水宝地。通过制定规划和合理调整产业布局，进一步明晰发展思路，为开发区的未来协调发展提供指导蓝图，力争将开发区建设成为布局合理、设施配套齐全、经济迅速隆起、具有高效都市生活魅力、宁静幽雅生活环境和独特个性发展空间的西部新城区。右图为济南市整体规划图（图3.9）。经过数年的发展，济南市经济开发区已经成为一个初具规模的大型工业园区，根据根据功能定位和空间结构，开发区用地布局分为三个功能区即：产业区、行政区、商住区。对行政区及商住区的合理规划布局，既体现发展工业这一重点，也突出了以 图3.9 济南市整体规划图产业化、工业化为支撑的城市化这一方向，争取通过不断的发展使本地区由“园区”向“城区”发展，为济南市规模扩张开辟新的发展空间。下图是以济南市经济开发区内工业园区相对较集中的220国道与济菏高速公路之间的地区进行研究分析的。图3.10 济南经济开发区工业园区的分布图图3.11 济南经济开发区部分房地产项目的分布图大学路地块的基本情况及开发现状基本情况：该地段是济南市经济开发区内比较成熟的地段，其紧邻济南长清大学城，且交通十分便利，是长清区目前发展状况最好的地段。根据济南长清区的十二五发展计划，济南市经济开发区的下一步发展将围绕着220国道进行。由于以上两点原因，本文将此区域作为重点对济南市经济开发区进行研究。开发现状见表3.1。表3.1 为本地区内已建成房地产项目项目名称项目地址开盘时间开发商绿化率容积率开盘价格阳光凤和苑中川街与峰山路交叉口2006济南三宝房地产公司30%1.62720楚天书香门第大学路和莲台山路交叉口西南角2008.09济南楚天置业40%3.84518西城国际灵岩路和玉符街交口2008.05济南楚天置业35%3.23800雅居花苑峰山路南段路东2010济南港基房地产开发有限公司-3200济柴家园经十西路平安镇2008.5山东平安建设集团35%2.43803龙泉居凤凰路南段路西，阜新街东段路北2002济南港基房地产开发有限公司40%3.51700长兴公寓长清新城龙泉街两侧2009.07济南长兴房地产开发有限公司50%1.43400明珠新世纪商业广场济南长清区灵岩路2979号2011山东建工集团-4500文昌西苑文昌步行街旁-30%1.43620齐鲁文化产业园长清济南市长清区大学路6655号2008.06济南汇富建设开发集团30%1.724700 图3.12 明珠商业广场 图3.13 书香门第一期项目 图3.14 书香门第二期项目 图3.15 文昌西苑住宅项目工业园区发展对房地产市场的影响与市中心地区房地产的开发定位不同，本地区开发项目情况较复杂。如济柴家园、文昌西苑是迁入单位建设的职工宿舍，西城国际、书香门第项目是商品住宅，长兴公寓是公寓式住宅，明珠新世纪商业广场是商业写字楼，龙泉居是经济适用房，雅居花苑为公租房。在本地区内，由于大量工业项目的进入，必然带来大量人口的流入，在其中，产业工人必然占到相当的比重，这部分工人有固定工作，具备一定的收入水平，但很可能不具备在短期内购买成套商品住宅的能力，或者其考虑到自身的工作流动性而不愿在长清区当地购买成品住宅。17因此，本地区房地产项目发展有以下特点：1) 大部分商品住宅以小户型或公寓式住宅为主价格相对较低，与工业区内居住人群的购买力相适应，2) 房屋出租行为大量存在部分济南市区居民在本地区买房并不用于居住，而是将其出租给在附近工作的人，3) 保障房项目较多过境公路周边地价低廉成为保障房选址的一大因素，4) 商业街开发较少，现有项目主要服务于大学城，商住项目（soho）目前在本地区并未发展，商业写字楼项目前景较好地价低廉，会有更多的单位在本地区，因此商务写字楼会有前景，5) 本地区内住宅小区以独立小区为主，配套设施以及绿化情况发展不一，整体情况还有待改善有统计的几个住宅小区可以看出，工业区内植被绿化与市政配套建设情况与市中心相比有一定差距。由以上现状可以看出，在工业园区内房地产市场的发展与工业区的发展息息相关。3.3 旧工业区功能转化地区房地产市场的发展此种模式在工业发达的地区比较常见，如沈阳市铁西区，该地区是我国典型的老工业区。2002年，沈阳市将原铁西工业老区与沈阳经济技术开发区合并成立铁西新区。在合并之后，通过政府的支持与鼓励，许多工业厂区不断地进行产业转化，功能调整，以达到一种“腾笼换业”的效果，如拆除部分厂区建造现代商贸生活区，现代化工业区以及生活预留区等，这一举措不仅拯救了铁西区的大批国有企业，也让铁西区成为了沈阳房地产的新的增长点。右图为铁西新规划之后的分区图。这种由生产空间到生活居住空间、商务空间、休闲娱乐空间的转换， 在城市社会空间重构过程中同样起到了积极的作用。18 但就济南为代表的大多数地区而言，受早期政策的影响，第二产业发展没有东北老工业区这么大的规模，因此本文不再对这种情况进行研究。 图3.16 铁西新区规划分区图4工业区改造中房地产市场发展分析及建议许多一线城市的工业区改造和规划已经完成，城市区域划分已经非常明确。在济南地区，工业区改造和规划过程随着城市规划的进行正趋于成熟化。但是，在许多二线甚至三线城市，仍有许多工业厂房散落在市区，仍有许多新兴工业园区需要规划和建设。本章中，作者将分析旧工业区及新规划工业园区房地产市场的发展并提出相应的建议。4.1 旧工业区改造地区房地产市场发展分析及建议本文所研究的旧工业区，是一个泛指的旧工业区，在区位、时间、规模等方面没有特殊和具体的限定。简单来说就是城市中需要进行“二次开发”或需要清理的工业用地。它也许是因为年代久远存在建筑安全的旧厂区，也许是与周边格格不入又危及周边群众利益的城市“灰色地带，也许是刚建不久建筑质量完好却“人去楼空的标准化厂房地区等等，济南地区由于工业化程度没有东北地区那么高，因此济南地区的旧工业区实际上就是分散在市区或者市郊的工业企业的老旧厂房。而在其他地区也许又有其他形式的旧工业区。但它们有着同样的情况，就是区域位置靠近城市繁华地段，地价较高，市政配套设施较齐全，土地资源迫切的需要更新改造投入再次利用，满足城市新的发展需求。4.1.1 旧工业区改造的地区房地产市场发展分析由济南市住宅用地基准地价图可以看出，市中心地价远高于周边地区（红色地区表示一类土地，商用为6191元/平方米，住宅用地4104元/平方米)，特别是在土地性质改变之后，地价相对较高，这就会使成本项目中的土地费用图4.1 济南市住宅用地基准地价图 图4.2 价值开发强度曲线图增加，但这并不影响房地产业的高强度开发。第一，市中心是城市中区位条件较好的地区，单位面积的收益（边际产出量）也更高（从bb到bb）;在单位面积造价（边际投入量）变化幅度可以接受的情况下（从cc到cc）,边际投入和边际产出曲线的交叉点向水平坐标轴的右侧移动（从m到m）导致开发强度和总收益的增加。第二，城市土地是稀缺的，区位条件好的土地更为稀缺，在激烈的市场竞争中，开发商必须以最佳的开发用途与开发强度，才能获得最大收益，从而有能力支付最高的地价。因此，在工业区改造地区，房地产项目要找到最佳开发用途。从根源上说，本地区旧工业区改造对房地产市场产生的影响就是工业企业迁走之后对周边地区产生的影响以及这种影响对开发的房地产项目产生的作用力与反作用力。如果开发居住房地产市场，可以考虑高档住宅、高档公寓市场。根据济南市2008年与2010年不同住房销售情况的比较（图4.3）发现，高层与小高层项目越来越被大家所认可。2008年销售情况 2010年销售情况图4.3 济南市住房销售情况图4.1.2 旧工业区改造的地区房地产市场发展建议一般情况下容积率在3到4之间的项目居多，因为一来通过提高建筑高度可以增加供应量，更为有效的利用土地资源。二来建筑高度适宜，采用框架结构即可满足。如果高度再加大，就要采用剪力墙或框架剪力墙结构，而框架结构建筑安装工程费用相对较低，有利于控制成本。如果开发非住宅房地产市场，可以考虑写字楼、商铺市场。在交通繁忙的城市交通干线上，以开发写字楼为宜。如果开发商铺项目，就要准确分析所在城市的发展现状，准确定位本商圈，一个城市只能有一个高端商圈，其他商圈只能是以次高端商圈或从属性商圈存在19。如济南市花园路上的海蔚广场，因为定位不准确，商铺出租面积不足20%，成为商业地产开发的失败典型。就济南市近年来开发项目来讲，住宅底层商业服务设施是比较常见的一类商业服务设施布置方式。现将结论整理成表格为：开发住宅房地产市场开发非住宅房地产市场高档住宅高档公寓写字楼商铺市场以高层或小高层为主容积率控制在3到4之间，以中、大户型开发为主，配以少量小户型开发酒店式公寓或住宅式公寓，采取精装修，并配以适量家具，以使客户可以直接入户在交通繁忙的主干道上，开发大规模写字楼，精装修以提高品位吸引公司或组织入驻认真分析开发项目所在地区商业圈现状，准确定位，以确定发展模式和服务档次，吸引商户租店铺加盟4.2 新规划工业园区房地产市场发展分析及建议随着城市的不断发展，工业项目逐渐由分散到集中，与城市空间布局调整紧密结合，促进和引导工业产业整合与集中发展，积极推动产业向新城区及城市外围转移和集中，即建立新兴工业园区。在众多一线城市，工业项目的外迁及新工业区的建立已经完成，如北京首钢集团外迁至曹妃甸工业区。而在像济南这样的二线城市，工业区的改造与规划正在进行中，城市正处于后现代化建设的关键时期，而更多的二三线城市，此种规划还并未开展或全面开展。因此，本文将着力对此种情况进行分析。总体上，工业园区内房地产市场的发展有以下现状：1) 工业园区内房地产市场的发展，是由于生产集中而带来居住集中；2) 园区内人员组成十分复杂，有生产工人、企业管理者、白领、原著居民、周边迁入居民、个体户等，购买力相对较低；3) 园区宏观规划具有相应政策，房地产市场的发展在政府调控之下进行。4.2.1 新规划工业园区房地产市场发展分析进一步分析，应该从以下几点入手：供给与需求20通过分析房地产市场的供给与需求曲线之间的关系，找出其中存在的规律，为房地产项目的开发提供依据，从而实现开发商利益。在不区分具体住房类型的前提下，对房地产市场的需求与供给曲线进行分析，判断不同的规划措施对于房地产市场的供给与需求可能带来的影响。 图5.1供给与需求曲线（n-s曲线） 图5.2 动态平衡曲线（n-s）设开发商供给量为s曲线，设住房者需求量为n曲线，设x轴为购买力q（商品需求量），设y轴为价格p。由上右图看出，当n曲线与s曲线相交与w点，该点即为市场平衡点，其对应的交易价格为po,交易量为qo。pmax代表的是住房者所能够承受的极限价格，超过这个价格之后，所有的人都会选用别的居住形式作为替代品。pmin表征开发商的房屋开发建设的单位固定成本。qmax代表的是市场最大可能的房屋需求量，包括自身居住和作为投资的住房总量等。上部深灰色的部分代表消费者剩余，下部浅灰色的部分代表的是生产者剩余。由上右图看出，需求与供给曲线总体上是平衡的，如果平衡点的价格过高，就会限制购买力，使成交量下跌，但当平衡点价格过低时，虽然会增大客户的购买意