600859 _ 王府井：郑州王府井商业管理有限责任公司引进境外投资人项目资产评估报告.ppt

郑 州王 府井商 业管 理有限责 任公司 引进境 外投 资人项目 资产产评估报告 中和和评报字（2012）第 bjv10555 号 （共 1 册，第 1 册） 二二一二二年十一一月十八日 摘 一、 、 二、 、 三、 、 四、 、 五、 、 六、 、 七、 、 八、 、 九、 、 十、 、 1号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 资 产评估估报告告书目目录 注册资资产评估师师声明 1 要 . 2 资产评评估报告书 3 委托方方、被评估估企业及其他他评估报告告使用者 . 3 评估目目的 5 评估对对象和评估估范围 . 6 价值类类型及其定定义 . 9 评估基基准日 9 评估原原则 9 评估依依据 9 评估方方法 12 评估程程序实施过过程和情况 13 评估假假设 14 十一一、 评估结结论 15 十二二.特别事项项说明 15 十三三.评估报告告使用限制制说明 . 15 十四四.评估报告告日 16 资产评评估报告书书附件 . 17 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 1 恪守 号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 注册资产产评估估师声明 1. 我们在执执行本资产评评估业务中中，遵循相关关法律法规规和资产评估估准则， 守独立、 客观和和公正的原则则；根据我我们在执业过过程中搜集集到的资料，评估报告告陈述的内容容是客观 的，并并对评估结论论合理性承承担相应的法法律责任。 2. 评估对象象涉及的资产产、负债清清单由委托托方、被评估估企业申报报并经其盖章章确认； 所提供供资料的真实实性、合法法性、完整性性，恰当使使用评估报告告是委托方方和相关当事事方的责 任。 3. 我们与评评估报告中的的评估对象象没有现存存或者预期的的利益关系系，与相关当当事方没 有现存存或者预期的的利益关系系，对相关当当事方不存存在偏见。 4. 我们已对对评估报告中中的评估对对象及其所所涉及资产进进行现场调调查；我们已已对评估 对象及及其所涉及资资产的法律律权属状况给给予必要的的关注，对评评估对象及及其所涉及资资产的法 律权属属资料进行了了查验，并并对已经发现现的问题进进行了如实披披露，且已已提请委托方方及相关 当事方方完善产权以以满足出具具评估报告的的要求。 5. 我们出具具的评估报告告中的分析析、判断和和结论受评估估报告中假假设和限定条条件的限 制，评评估报告使用用者应当充充分考虑评估估报告中载载明的假设、限定条件件、特别事项项说明及 其对评评估结论的影影响。 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 司： 16 价值率 2 3 4 31 5 7 8 2号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 郑 州王 府井商 业管 理有限责 任公司 引进境 外投 资人项目 资产评评估报报告书 中和评报字字（2012）第 bjv1055 号 摘要 北京王王府井百货（集团）股股份有限公司 中和资产评估估有限公司司(以下简称称“本公司”)接受贵公公司的委托托，根据有关关法律、 法规和和资产评估准准则、资产产评估原则，采用成本本法，按照必必要的评估估程序，对郑郑州王府 井商业业管理有限责责任公司拟拟引进境外外投资人所涉涉及的该公公司股东全部部权益在评评估基准 日 2012 年 10 月 31 日所表现现的市场价值值进行了评评估。评估报报告使用有有效期为一年年。现将 资产评评估结果揭示示如下： 在评估基准日 2012 年 10 月 31 日，经评估，郑州王府井井管理有限限公司总资产产账面价 值为 9,093.31 万元元，评估价价值为 39,137.50 万元，增值额为 44.19 万元，增值率为 0.11%； 总负债债账面价值为 16,098.00 万元，评估估价值为 6,098.00 万元元，无增减减值；净资产产账面价 值为 2,995.31 万元元，净资产产评估价值为 23,039.50 万元，增增值额为 44.19 万元，增增值率为 0.19%。评估结果果详见下列评评估结果汇汇总表： 资产评估结果汇总表 评估基准准日：2012 年 10 年 31 日 被评估单位：郑州王王府井商业管理理有限责任公司金额单位：人民币万元 项目 账面价值 a 评估价 b 增减值 c=b-a 增值率 d=c/a100% 1流动资产 非流动资产 其中：长期期股权投资 资产总总计 5.31 39,088.00 39,088.00 39,093.31 5.3 39,1332.19 39,1332.19 39,1337.50 - 44.19 44.19 44.19 - 0.11 0.11 流动负债16,098.0016,0998.00 6非流动负债 负债合计 - 16,098.00 - 16,0998.00 净资产（所有有者权益）22,995.3123,0339.5044.190.19 以上内容摘自自资产评估估报告正文，欲了解本本评估项目的的详细情况况和合理理解解评估结 论，应应当阅读资产产评估报告告正文。 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 司： 住 3 ） 号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 郑 州王 府井商 业管 理有限责 任公司 引进境 外投 资人项目 资产评评估报报告书 中和评报字字（2012）第 bjv1055 号 北京王王府井百货（集团）股股份有限公司 中和资产评估估有限公司司(以下简称称“本公司”)接受贵公公司的委托托，根据有关关法律、 法规和和资产评估准准则、资产产评估原则，采用成本本法，按照必必要的评估估程序，对郑郑州王府 井商业业管理有限责责任公司拟拟引进境外外投资人所涉涉及的该公公司股东全部部权益在评评估基准 日 2012 年 10 月 31 日所表现现的市场价值值进行了评评估。评估报报告使用有有效期为一年年。现将 资产评评估结果揭示示如下： 一、 委托方、被被评估企业及及其他评估估报告使用者 委 托 方：北北京王府井井百货（集团团）股份有有限公司 被评估企业：郑州王府府井商业管理理有限责任任公司 （一）委托托方简介 企业名称：北北京王府井井百货（集团团）股份有有限公司（简简称“北京京王府井” 所：北北京市东城城区王府井大大街 255 号 法定代表人姓姓名：郑万万河 注册资本：446,276.808 万元人民民币 公司类型：其其他股份有有限公司（上上市） 经营范围：许许可经营项项目，以下项项目限下属属分支机构构经营：销售售糕点、酒酒、饮料、 散装干干果、定性包包装食品、粮油、食品品、副食品品、烟、健字字药品、化化学药制剂、医疗器 械、音音像制品、电电子出版物物、图书、期期刊报纸、保险柜、汽汽车配件、烘烤销售面面包、美 容、餐餐饮服务、代代理家财保保险、电子游游艺、汽车车货运、制造造加工裤子子；服装、纺纺织品的 制造加加工；洗染、现场销售售面包、糕点点；经营儿儿童娱乐设施施。 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 住 1 2 注册 4号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 一般经营项目目：购销百百货、通讯器器材、针纺纺织品、五金金交电化工工、工艺美术术品、金 银织品品、仪器仪表表、电子计算算机及其配配件、新闻纸纸、凹版纸纸、纸袋纸、家具、民用用建材、 日用杂杂品、花卉、饮食炊事事机械、制冷冷空调设备备、金属材料料、机械电电器设备、化化工轻工 材料；室内装饰设设计；音乐欣欣赏、舞会会、摄影、游游艺活动、仓仓储、日用用电器、电子子器具、 日用品品修理；文化化用品修理理；设计、制制造、代理理、发布室内内及户外广广告；商业广广告；设 备租赁赁、房屋租赁赁、货物进进出口、技术术进出口、代理进出口口。 （二）被评评估企业简简介 企业简介 企业名称：郑州王府井井商业管理理有限责任任公司 工商注册号号：41010101000044974 号 所：郑州市郑东东新区地坤坤街 2 号楼 1 层附 6 号。 法定代表人人姓名：东嘉嘉生 注册资本：贰亿叁仟万万元整 实收资本：贰亿叁仟万万元整 公司类型：有限责任公公司(自然人类型) 成立日期：2012 年 8 月 16 日 经营范围：企企业管理咨咨询、房屋屋租赁；设计计、制作、代理、发布布国内广告告业务； 批发零零售：日用百百货、服装装鞋帽、建建材、五金金交电、电子子产品。 历史沿革 郑州王府井商商业管理有有限责任公司司（以下简简称本公司）系北京王王府井百货货（集团） 股份有有限公司投资资设立的有有限责任公司司。于 201 年 8 月 16 日取得得河南省郑州州市工商 行政管管理局颁发的的编号为 410101000044974 法人营业执照照；公司注注册资本为人人民币贰 亿叁仟仟万元整 截止止基准日，各股东持股股数量和持持股比例情况况如下表所所示： 北京京王府井百货货（集团）股股份有限公司 股东名称 合计 册资本（万元元） 23,000.00 23,000.00 持股比例 100.00% 100.00% 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 3 4、 单位 5号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 评估基准准日的资产负负债及经营营业绩 金额单位：人人民币元 总资产 固定资资产净值 负债 净资产 产品销销售收入 利润总总额 净利润 项目2012 年 10 月份 390,9933,093.78 160,9980,000.00 229,9953,093.78 -46,906.22 -46,906.22 、委托方与与被评估单位位的关系 委托方为被评评估单位的的股东，持有有被评估单 100%股股权。 （三）其他他评估报告告使用者 本评估报告仅仅供委托方方和国家法律律、法规规规定的评估报报告使用者者使用，不得得被其他 第三方方使用或依赖赖。 二、 评估目的 北京王府井百百货（集团团）股份有限限公司拟对对郑州王府井井商业管理理有限责任公公司引进 境外投投资人，需要要对郑州王王府井商业管管理有限责责任公司股东东全部权益益价值进行评评估，以 确定其其在评估基准准日 2012 年 10 月 31 日的价值。 本次引进境外外投资人的的行为，已经经北京王府府井百货（集集团）股份份有限公司二 一二 年第十十次总裁办公公会批准。具体的已经经方式系由由外方单独增增资。 本次次评估是为为引进境外投投资人事宜宜提供作价参参考依据。 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 元， 78 借款 票据 账款 款项 税费 利息 股利 账面 6号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 三、 评估对象和和评估范围 根据本次评估估目的，评估估对象是郑郑州王府井井商业管理有有限责任公公司（以下简简称“郑州 王府井井”）的股东全全部权益价价值。评估范范围是郑州州王府井经审审计后账面面上列示的全全部资产 及相关关负债。 本次评估的资资产总额 390,933,093.778 元，其中中：流动资资产 53,093.778 元，长期期股权投 资 390,880,000.00 元；负债总总额 160,9800,000.00 ，其中：流流动负债 160,980,000.00 元；净 资产 29,953,093.7 元。详细细见下表： 2012 年 10 月 31 日资产负债债表 金额单位：人民币元 一、流动资产合合计 货币资金 交易性金金融资产 应收票据 应收账款 预付款项 应收利息 应收股利 其他应收收款 存货 一年内到到期的非流动动资产 其他流动动资产 二、非流动资产产合计 可供出售售金融资产 资产账面价值 53,0993.78 53,0993.78 390,880,0000.00 负债及所有有者权益 四、流动负负债合计 短期借 交易性性金融负债 应付票 应付账 预收款 应付职职工薪酬 应交税 应付利 应付股 其他应应付款 一年内内到期的非流流动负债 其他流流动负债 五、非流动负负债合计 面价值 160,980,000.00 160,980,000.00 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 借款 债券 - - - - 负债 实收 资本 减： 专项 盈余 未分 -4 八、 7号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 持有至到到期投资 长期应收收款 长期借 应付债 长期股权权投资 投资性房房地产 固定资产 在建工程 工程物资 390,880,0000.00 长期应应付款 专项应应付款 预计负 递延所所得税负债 其他非非流动负债 固定资产产清理 生产性生生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 长期待摊摊费用 递延所得得税资产 其他非流流动资产 股东权权益： 收资本 本公积 ：库存股 项储备 余公积 分配利润 股东权权益合计 六、负债债总计 160,980,000.00 230,000,000.00 46,906.22 229,953,053.78 三、资产总计 390,933,0993.78 、负债及所有有者权益合计 390,933,093.78 以上上评估范围围与委托评估估的范围及及被评估单单位所申报评评估的资产产范围一致，并且经 信永中中和会计师师事务所有 限责任公司司审计，出出具了无保保留意见的的审计报告告(报告号 xyzh/2011a1073-3)。 郑州州王府井的的主要资产为为长期股权权投资，具体体情况见下下表： 长期股股权投资一一览表 序号 被投资 单位位名称 投资 日期 投资比例投资资成本账面价值 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 1 万元 注册 10, 16,100 ） 东出 ，宗 平方 ls1 3 8号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 合计 郑州枫枫华商业 管理有有限公司 2012.1065%390,8000,000.00 390,8000,000.00 390,800,0000.00 390,800,0000.00 郑州枫华商业业管理有限限公司原为枫枫华（郑州州）置业有限限公司的全全资子公司，公司类 型为有有限责任公司司（法人独独资），成立立于 2009 年 1 月 19 日。公司原原注册资本为为人民币 1,000 万，2010 年 10 月 28 日新注册资资本 3,800 万元，累计计注册资本 4,800 元。2011 年 7 月 15 日，再再次增资至 5,600 万元元。 根据 2012 年 4 月 10 日的公司章章程，北京京王府井百货货（集团）股份有限公公司注资 10,400 万元，公司司注册资本本由 5,600 增加至 16,000 万元。各股东持持股数量和持持股比例 情况如如下表所示： 北京京王府井百货货（集团）股股份有限公司 枫华华（郑州）置置业有限公司 股东名称 合计 册资本（万元元） 0,400.00 5,600.00 6,000.00 持股比例 65.00% 35.00% 00.00% 郑州枫华商业业管理有限限公司于 2010 年 9 月 11 日与郑郑州市国土资资源局签署署豫（郑） 出让（2010）555 号国有建建设用地使使用权出让合合同（简称称“555 号出让合同”，取得 位于郑郑东新区龙湖湖南区编号号为 s118 号（郑政东 （2010）043 号）宗地（农业东东路南、 众意西西路东） 宗地总面积为 4,212.24 平方米。宗地性质为为批发零售售用地。土地地使用权 出让年年限为 40 年。土地使用用权证号为为郑国用（22011）第 xq0521 号。 根据郑州当地地政策要求求，郑州枫华华商业管理理有限公司依依据 003 号出让合同取取得的可 办理土地使用权权证的面面积为 36,2,250.8 方米，土地使使用权证号号为郑国用（2011） 第 0284 号。道路路面积 13,25255.5 平方米米属于市政政建设范畴；郑州枫华华商业管理有有限公司 根据 555 号出让合合同取得的的可办理土土地使用权权证的面积积为 4,21212.24 平方米米。郑州 枫华商商业管理有限限公司根据据本条款前述述两个出让让合同总共取取得的可办办理土地使使用权证 的面积积为 40,46363.04 平方米米，即，位于于郑东新区区龙湖南区编编号为 s1-18 号的宗宗地，简 称“温哥哥华时代广广场项目土地地”。郑州枫枫华商业管管理有限公司司已经全额额缴纳土地出出让金。 评估基准准日的资产负负债及经营营业绩 项目 总资产 2012 年 10 月份 44,3999.13 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 值。 9号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 固定资资产净值 负债 净资产 产品销销售收入 利润总总额 净利润 366.66 1744.56 44,2244.55 -261.65 -261.65 四、 价值类型及及其定义 根据据评估目的的和委估资产产的特点，确定本次评评估结论的的价值类型型为市场价值 市场场价值是指指自愿买方和和自愿卖方方，在各自自理性行事且且未受任何何强迫的情况况下，评 估对象象在评估基准准日进行正正常公平交易易的价值估估计数额。 五、 评估基准日 本报报告的评估估基准日是 2012 年 10 月 31 。评估基准日日期的确定定是根据经济济行为发 生时间间、经济行为为的实现、企业会计核核算、会计计资料的完整整性、利率率和汇率变化化等因素 确定。企业申报资资料均基于评评估基准日日，评估中所所采用的价价格也均是评评估基准日日的标准。 本报报告的评估估基准日与业业务约定书书的评估基准准日一致。 六、 评估原则 （一） （二） （三） （四） 遵循循独立性、客观性、公正性、科科学性原则则； 遵循循专业性原原则； 遵循循产权利益益主体变动动原则； 遵循循企业持续续经营原则则、替代原则则和公开市市场原则。 七、 评估依据 经济行为依据据： 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 （一）（ 要。 （三）（ （六）（ 6 （九）（ （十）（ 10 ； ； 号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 北京王府井井百货(集团)股份有限公公司二一一二年第十次次总裁办公公会会议纪要 法律法规依据据： 中华华人民共和和国企业国国有资产法（2008 年 10 月 28 日第十一届全全国人民 代表大大会常务委员员会第五次次会议通过）； （二）国务务院 91 号令国有资资产评估管管理办法（1991 年）； 原国国家国有资资产管理局局发布的国资资办发1992236 号国国有资产评估估管理办 法施行行细则； （四） （五） （七） （八） 中华华人民共和和国物权法法； 中华华人民共和和国土地增增值税暂行条条例； 中中华人民共共和国土地地增值税暂行行条例实施施细则 财法法字（1995） 号）； 国务务院国资委委第 12 号令令企业国国有资产评估估管理办法法； 财政政部令第 14 号国有有资产评估估管理若干问问题的规定定； 国资资委、财政政部第 3 号令企业国国有产权转转让管理暂行行办法； 关于加强企企业国有资资产评估管管理工作有 关问题的通通知国资资委产权 20062274 号； （十一） 关于企业国国有产权转转让有关事事项的通知 国务院国国资委国资资产权发 （20066）306 号； （十二） 企企业会计准准则； （十三） 中中华人民共共和国城市市房地产管理理法； （十四） 中中华人民共共和国契税税暂行条例 （十五） 国家税务总总局关于房房地产开发企企业土地增增值税清算管管理有关问问题的通 知（国国税发2006187 号）； （十六） 关关于加强土土地增值税税征管工作的的通知（国国税发2010053 号） （十七） 房房地产开发发经营业务务企业所得税税处理办法法（国税发发200931 号）； 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 （二）（ （三）（ （财 （ （中 （中 （中 （中 11号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 评估准则依据 （一） 资资产评估准准则基本本准则 财企200420 号）； 资资产评估职职业道德准准则基本准准则（财企企200420 号）； 注注册资产评评估师关注注评估对象法法律权属指指导意见 会协200318 号）； （四） （五） （六） （七） （八） （九） （十） 资资产评估准准则企企业价值（中评协2011227 号）； 资资产评估准准则评估估报告 中评协2011230 号）； 资资产评估准准则评估估程序 中评协20007189 号）； 资资产评估准准则业务务约定书（中评协22011230 号）； 资资产评估准准则工作作底稿 中评协20007189 号）； 资资产评估准准则机器器设备 中评协20007189 号）； 资资产评估准准则不动动产（中评评协2007189 号）； （十一） 企企业价值类类型指导意意见（中评评协2007189 号）； （十二） 企企业国有资资产评估报报告指南（中评协2011230 号）； （十三） 城城镇土地估估价规程（gb/t 185082001）； （十四） 房房地产估价价规范（ggb/t 502911999）。 产权依据： （一） （二） （三） （四） （五） 国有有土地出让让合同； 土地地使用证； 建设设用地规划划许可证； 设备备购置发票票； 其他他有关产权权证明。 取价依据： （一）郑州王王府井提供供的规划文件件等资料； 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 12 料。 下： 号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 （二）评估人人员对评估估对象进行勘勘察核实的的记录； （三）网络询询价记录； （四）郑州王王府井提供供的资产负债债表、损益益表等财务务报表； （五）评估人人员收集的的郑州市当地地房地产市市场信息； （六）与此次次整体资产产评估有关的的其它资料 八、 评估方法 资产评估基本本方法包括括市场法、收收益法和成成本法。具体体评估时需需根据评估对对象、价 值类型型、资料收集集情况等相相关条件，分分析三种资资产评估基本本方法的适适用性，恰当当选择一 种或多多种资产评估估基本方法法。 市场法是指将将评估对象象与参考企业业、在市场场上已有交易易案例的企企业、股东权权益、证 券等权权益性资产进进行比较以以确定评估对对象价值的的评估思路。 收益法是指通过将被评评估企业预预期收益资本本化或折现现以确定评估估对象价值值的评估 思路。 成本法也称资资产基础法法，是指在合合理评估企企业各项资产产价值和负负债的基础上上确定评 估对象象价值的评估估思路。 由于郑州王府府井的主要要资产就是评评估范围中中的长期股股权投资。而其长期股权权投资单 位郑州州枫华商业管管理有限公公司主要资产产是土地，我们对其长长期股权投投资单位郑州州枫华商 业管理理有限公司进进行了整体体评估，在对对土地使用用权的评估过过程中，已已经运用了假假设开发 法，这这个方法实质质上就是一一种收益法。对于整个个企业来说，它正在开开办商场的的开办期， 离开业业尚有一段时时间。鉴于于企业没有经经营零售业业的经验，在在这方面没没有什么无无形资产， 所以，企业在现阶阶段的价值值主要体现在在其已经投投入的资产的的价值，也也就是运用加加和法进 行评估估所得到的价价值。故此此，我们在这这个项目中中，不再采用用收益法和和市场法进进行评估。 本次评估采用用成本法。具体的评估估方法如下 （一） 流动动资产：本次评估将其其分为以下下几类，采用用不同的评评估方法分别别进行评 估： 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 13 值。 1、 情况 日对 号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 1. 货币类流流动资产：包括现金和和银行存款款，通过现金金盘点、核核实银行对账账单、银 行函证证等，货币资资产以核实实后的价值确确定评估值 （二） 非流流动资产： 、长期股权权投资：本次次参与评估估的是郑州州王府井商业业管理有限限责任公司申申报的长 期股权权投资，账面面价值 390,880,000.00 元，2012 年 10 月郑郑州王府井井对郑州枫华华商业管 理有限限公司进行投投资，投资资比例为 655%，成为郑郑州枫华商商业管理有限限公司的控控股公司。 郑州王王府井于 201 年 8 月设设立，长期股股权投资是是其主要资产产，因此我我们对其控股股的子公 司郑州州枫华商业管管理有限公公司截至评估估基准日 20120 年 10 月 31 日的的股东全部权权益价值 进行了了评估，按评评估后净资资产相对应的的持股比例例确认评估价价值。（详详见郑州枫华华商业管 理有限限公司资产评评估说明） （三） 负债：负债评估估值根据企业业实际需要要承担的负负债项目及金金额确定。 九、 评估程序实实施过程和情 评估人员于 2012 年 11 月 5 日至 2012 年 11 月 18 对纳入此次次评估范围的的资产和 负债进进行了评估。主要评估估过程如下： （一） 接受受委托 本公司接受委委托前，与北京王府井井的有关人人员进行了会会谈，并与与会计师进行行多次沟 通，详详细了解了此此次评估的的目的、评估估对象与评评估范围、评评估基准日日等。在此此基础上， 本公司司遵照国家有有关法规与与北京王府井井签署了资产评估业业务约定书书，并拟定定了相应 的评估估计划。 （二） 资产产清查 根据郑州王府府井提供的的评估申报资资料，评估估人员于 20012 年 11 月 9 日至 012 年 11 月 11 日对申报的的全部资产产和负债进行行了必要的的调查、核实实。听取郑郑州王府井有有关人员 对待评评资产历史和和现状的介介绍，对申报报的资产进进行账账核实实、账表核核实、账实核核实。 1. 对往来款款项及负债债的清查 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 14 以现 1.一 号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 往来款项及负负债，评估估人员根据申申报明细表表搜集了往来来款项、其它资产及负负债有关 的各种种原始资料、证明文件件及有关会计计资料，对对往来款进行行了函证，对非实物性性资产及 负债进进行必要的账账务核实，以清查核实实后的资产产及相关信息息作为评估估的依据。 2. 长期股权权投资的清清查 对控股子公司司进行整体体评估，在评评估中遵循循的评估原则则、采用的的评估方法、各项资 产及负负债的评估过过程均与母母公司郑州王王府井商业业管理有限限责任相同(即同一标准准、同一 尺度)。 （三） 评定定估算 评估人员进行行了必要的的市场调查、询价， 现行市场价价格或造价标标准确定重重置成本， 在清查查核实及现场场勘察的基基础上，确定定评估值。 评估汇总及报报告 本评估报告是是按资产产评估准则则-评估报告及企业业国有资产产评估报告指指南的 要求对对评估结果进进行汇总、分析、撰写写资产评估估报告书和评评估说明。并对评估报报告进行 了三级级复核。 十、 评估假设 一般性假设 郑州王府府井在经营营中所需遵循循的国家和和地方的现行行法律、法法规、制度及及社会政 治和经经济政策与现现时无重大大变化； 国家现行行的税赋基基准及税率，税收优惠惠政策、银行行信贷利率率以及其他政政策性收 费等不不发生重大变变化； 不考虑通通货膨胀对对经营价格和和经营成本本的影响； 假设相关关单位提供供的资料真实实； 无其他人人力不可抗抗拒及不可预预见因素造造成的重大不不利影响。 若将来实际情情况与上述述评估假设产产生差异时时，将对评估估结论产生生影响，报告告使用者 应在使使用本报告时时充分考虑虑评估假设对对本评估结结论的影响。 通信地址址:北京市东东城区朝阳门北北大街 8 富华大厦 a 座 13 层 邮政编码码:100027电话:(010)5858383636传真真:(010)6554547182 16 价值率 2 3 4 31 5 7 8 11 22 15号富 郑州王府府井商业管管理有限责责任公司资资产评估报报告书 十一、 评估估结论 在评估基准日 2012 年 10 月 31 日，经评估，郑州王府井井管理有限限公司总资产产账面价 值为 9,093.31 万元元，评估价价值为 39,137.50 万元，增值额为 44.19 万元，增值率为 0.11%； 总负债债账面价值为 16,098.00 万元，评估估价值为 6,098.00 万元元，无增减减值；净资产产账面价 值为 2,995.31 万元元，净资产产评估价值为 23,039.50 万元，增增值额为 44.19 万元，增增值率为 0.19%。评估结果果详见下列评评估结果汇汇总表： 资产评估结果汇总表 评估基准准日：2012 年 10 年 31 日 被评估单位：郑州王王府井商业管理理有限责任公司金额单位：人民币万元 项目 账面价值 a 评估价 b 增减值 c=b-a 增值率 d=c/a100% 1流动资产 非流动资产 其中：长期期股权投资 资产总总计 5.31 39,088.00 39,088.00 39,093.31 5.3 39,1332.19 39,1332.19 39,1337.50 - 44.19 44.19 44.19 - 0.11 0.11 流动负债16,098.0016,0998.00 6非流动负债 负债合计 - 16,098.00 - 16,0998.00 净资产（所有有者权益）22,995.3123,0339.5044.190.19 十二二.特别事项项说明 1 基准日的的财务报表表经过信永永中和会计师师事务所有有限责任公司司审计，并并出具第 xyzh/2/2011a10