城市开发与房地产论文

中中 国国 矿矿 业业 大大 学学 城市开发与房地产城市开发与房地产课程课程 论文题目：论文题目： 综述商业地产的运作、发展与未来综述商业地产的运作、发展与未来 专业班级 建筑 09-3 考核时间 2013 年 7 月 学生姓名 闫顺心 学生学号 02090783 任课教师 鄢晓非 成成 绩绩 综述商业地产的运作、发展与未来 闫顺心 02090783 力学与建筑工程学院建筑学专业 09-3 班 摘摘 要：要：通过对我国商业地产现状分析发现，近年来我国商业地产发展迅速，增速持续 超过商品住宅。通过对我国未来经济社会发展趋势以及国外城市化发展进程经历的研究， 认为我国商业地产已经具备快速发展的条件，长期内具有广阔的市场前景；从短期看，国 家政策调控剑指商品住宅市场，商住倒挂现象以及短期内市场需求变化都预示着商业地产 需求快速增长。商业地产是一种综合产业，目前我国商业地产主要有不售不租、纯售、纯 租及租售结合四种运作模式。本文深入分析了各运作模式，指出我国商业地产存在的缺陷， 并进一步为我国商业地产的健康发展提出模式选择策略和发展建议。 关键词关键词：商业地产；发展现状；运营模式; 存在问题；发展建议； 一、商业地产的概念一、商业地产的概念 商业地产（commercialroerty）的概念最早出现在中国是 2000 年，首先从 北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。一个成熟 的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至 工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业地产具有地产、商业与投 资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的商业地 产行业。商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范 畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符 合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发 运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这 种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体， 一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条 至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、 娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个 附属于城市的卫星城。 二、二、 我国商业地产市场发展现状我国商业地产市场发展现状 （一）商业地产的发展阶段（一）商业地产的发展阶段 商业地产主要功能在于满足于人们多样化的商业活动的需要。随着人们经 3 济活动领域的扩大，商业活动也越来越频繁，从而产生了对商业活动场所商 业地产的巨大需求。我国商业地产发展萌芽于 20 世纪 80 年代初期，它的兴起 与迅速发展受市场因素的影响，同时映刻着宏观政策的变化。总体上，我国商 业地产发展可以分为以下五个阶段：萌芽阶段、兴起阶段、发展阶段、相对过 剩阶段和走向理性阶段。具体如下所示。 我国商业地产发展历程的五个阶段： 萌芽阶段19801995 港澳地产商在五星级酒店和高档写字楼的建设投资。 兴起阶段19951998 住房制度改革和旧城商业区改造带来的发展契机。 发展阶段19982002 房地产开发商以高姿态进入商业地产市场，商业地产 转变为一个独立、高利润的产业。 相对过剩阶段20022005 商业地产出现局部过剩，空置率居高不下，大量 商业地产开发企业出现销售危机。 走向理性阶段 2005 至今商业地产市场逐步走向有序和成熟，商业中心服务目 标转型。 资料来源：中国商业地产蓝皮书，长江证券研究部 （二）商业地产发展现状（二）商业地产发展现状 20002009 年是我国商业地产快速持续发展的几年。从商业地产的投资额 与投资增速方面看，从 2000 年开始，办公楼与商业营业用房的投资额逐年增 加，增长率虽有波动，但大致维持在 25%左右，即使在金融危机期间，增长率 仍然保持正数。根据国家统计局数据，2009 年全年办公楼投资达 1 378.04 亿 元，同比增长 18.1%，商业营业性用房投资达 4 171.58 亿元，同比增长达 24.4%。 2010 年初至今，中央和地方政府连续出台了一系列针对住宅市场的宏观调 控政策，房地产行业面临深度调整。房地产住宅市场成交冷淡，一、二线重点 城市的成交量已陷入底部，而尚未受到调控制约的商业地产却异军突起，无论 从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活 跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。CRIC 中 国房地产决策咨询系统监测的数据显示，2011 年 3 季度全国 50 个重点城市成 交地块总价排行中，商办综合类用地成交地块在前十排名中占到七成以上，尤 其是楼板价排行榜中，进入前十名的地块全部为商办综合用地；另外，许多房 地产企业争相转型或加大力度开发商业地产市场，2010 年，万科、中粮、保利、 中海、富力等国内标杆住宅房企均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的 开发比例将占到其整体开发投资的 20%30%，绿地集团也公开表示 2011 年商业 地产比例要升至 40%。综上，随着我国城市化进程的加快、居民收入的持续增 长、消费结构的优化升级，以及宏观调控、通胀压力等多重因素的协同效应下， 商业地产投资价值凸显，众多房企积极进入，商业地产迎来了快速发展之机。 20002005 年国内商业营业用房投资的平均增长率为 27.2%，销售面积的 平均增长率为 26.7%。在这阶段，全国商业房地产发展迅速，同时，也存在建 设过热、开发过剩和空置率居高不下的隐忧。国家统计局发布的数据显示，截 至 2005 年底，全国商业营业用房空置面积达 3872 万 m2，同比增 23.2。2006 年之后受国家对房地产业宏观调控影响，全国商业地产发展逐渐 趋于理性，20062008 年商业地产投资增长率和销售增长率明显下滑，尤其是 2008 年受美国次贷危机引发的全球金融危机的影响，国内宏观经济环境趋紧， 再加上投资放缓导致的供给不足，全国商业营业用房的销售面积出现了负增长， 同时，一、二线重点城市的商用物业空置率上升，租金也出现明显下跌，比如 深圳、上海有不少商业项目的出租率下降了 10%以上，新建物业的出租率更是 不超过 50%，租赁市场的租金降幅也普遍达到 10%以上，其中深圳的尚都新天 地项目租金下浮达到 22%，由此可以看出，随着零售商的扩张态势趋于谨慎， 商业物业市场的需求出现一定程度的萎缩。 2010 年以来，国内商业地产呈现由冷变热的发展态势，商业地产供给大幅 回暖，市场需求增长明显，2010 年全国商业营业用房的投资增长率和销售面积 的增长率分别达到 35.11%和 31.28%，商业地产供需关系得到明显改善，主要原 因：一是由于目前中国宏观经济整体是向好的，虽然增速有所放缓，但发展依 然很快，中国强大的抗击金融危机能力和逐年上升的世界经济地位都对中国商 业地产的发展产生正面影响；二是城市化进程加快，居民消费水平明显提高， 促使商业地产快速发展；三是政策层面，国家鼓励消费，扩大内需，对住宅市 场的调控将大大增加投资者对商业地产的乐观预期，因为新政出台之前，购买 商业地产贷款首付相对较高，比投资住宅前期的成本要高得多，而新政出台后， 5 购买第二套商品住宅与购买商业地产在首付款和利率上是相同的，因此，在商 业地产持有成本没有加大，增值前景乐观的情况下，商业地产的需求将会大幅 增加。 三、我国商业地产发展存在的问题三、我国商业地产发展存在的问题 商业地产项目运作同住宅项目运作相比，要复杂许多，但我国商业地产的 发展始于住宅类房地产开发，从开发模式到运营模式都或多或少地受到了住宅 类房地产的影响，忽视了商业地产本身的特点，因此，商业地产在发展过程中 还存在很多问题。 1 1、套用住宅开发模式，商业经营与地产开发脱节套用住宅开发模式，商业经营与地产开发脱节 商业房地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到 商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营 紧密结合。但国内的商业地产开发商受资金和经营思路的影响，往往采用“拿 地规划建设销售”的开发模式，希望“开发、销售、再开发”的循环周 期越短越好，尽快回收资金，从而忽视了商业地产本身的特点。没有认真考虑 市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建 筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难 满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。即使 有些商业地产项目可以通过概念炒作和大力推广宣传而取得前期销售或招商上 的成功，但由于定位和规划不当等问题所造成的商业经营与地产开发严重脱节 的矛盾，在经营过程中不断暴露，导致商业地产空置率居高不下，严重影响了 我国商业地产的持续健康发展。 2 2、运营模式以销售为主，后期统一管理乏力、运营模式以销售为主，后期统一管理乏力 商业地产与住宅地产在运营模式上有很大不同，住宅房地产通常采用出售 方式，即使存在住宅租赁现象，也是租赁者向开发商购买后进行租赁，很少存 在开发商兴建住宅租赁现象。相比之下，商业房地产则以租赁经营为主，开发 商通过将商业房产出租给商业经营主体，从而获取收益和价值补偿。目前国际 上通行的大规模商业地产的运营模式通常是只租不售，以保证良好的整体管理 和整体营销，其开发流程也是先招商再开发，在累积稳定客户的基础上，按照 客户需求进行运作。但与国际成熟经验不同的是，国内大多数商业地产开发商 对商业地产与住宅地产的区别认识不足，在商业地产开发中仍然按照传统的住 宅投资理念来运作，采用开发、销售的模式。这种模式不利于商业地产业态规 划和长期经营管理。因为，从开发商层面看，在分割出售的模式下，商业地产 商对业主和经营者的整体调控能力会受到限制，如果为了加强整体控制力而采 用承诺投资回报率、售后返租的方式，为实现长期经营成功和稳定回报，又将 面临大量广告促销费用分摊不明确等问题。而一旦项目经营出现问题，开发商 有可能失去众多小业主的支持，从而陷入困境，导致整体运作的失败；从业主 层面看，物业在出租时，业主会更多地从自身利益角度考虑，以租金高低选客 户，不考虑经营项目、商品品种、档次以及单个商业对整体规划的影响，导致 整个商业项目出现经营及布局无序、项目交叉重复、服务功能残缺等问题，进 而影响到项目的形象和口碑，以及后续经营管理。 3 3、融资模式单一、资金供给不足，长期持有经营难以为继、融资模式单一、资金供给不足，长期持有经营难以为继 房地产行业是资金密集型行业，对房地产开发企业资金实力要求向来较高， 而商业地产项目由于大多处在城市中心区，地价高、拆迁费用大、造价高，投 资规模大、回收期长，对资金的要求尤为突出。因此，资金问题一直是商业房 地产开发商最为关注的问题。目前，商业地产的主要融资渠道是银行借贷、自 有资金和销售回款。其中银行借贷占比达到 70%以上，成为融资的最主要渠道。 但银行贷款周期较短，常为 35 年中期贷款，而大型商业地产的资金需求往 往达 1215 年，甚至更长时间，银行贷款无法满足商业地产的资金长期需求； 同时短期债务方式融资又会造成企业短期资产负债率过高，还债压力较大，沉 重的银行利息也加重了资金链紧张程度。换个角度来看，银行对商业地产贷款 比例过高，将会增加坏账风险，因此，对开发和经营过度周期较长的商业地产 不可能增加过多贷款的额度和时间。再加上开发商自有资金有限，往往只能勉 强支付土地出让金。因此，企业不得不选择预售形式回笼资金，但这种出让产 权的销售模式，又非常不利于商业地产后期运营和管理，因此，融资问题严重 制约了我国商业房地产的发展，解决融资问题将是我国商业房地产业目前迫在 眉睫的任务。 四、我国商业地产的运作模式四、我国商业地产的运作模式 （一）（一） 、商业地产的概念内涵、商业地产的概念内涵 7 商业地产的概念包括广义和狭义两种。广义的商业地产指各种非居住性、 非生产性房产，如公寓、办公楼、商业及服务业经营场所等；而狭义的商业地 产则指专门用于商业和服务业经营之用的房地产形式，如餐饮、零售、娱乐、 休闲、健身等，其开发模式、运作模式、融资经营模式都与公寓、办公楼等房 地产形式均有着显著区别。 由此可见，商业地产囊括的内容和形式非常丰富，是一种综合产业，有着 地产、商业和投资三种特性，明显区别于传统的住宅房地产以及单纯的商业或 投资。商业地产的本质先是商业，紧接着才是地产。其难点不在开发，而是商 业运作管理，尤其是商业地产运作模式的选择。 （二）商业地产的项目运作程序（二）商业地产的项目运作程序 1、产品定位 必须在充分分析目标市场特征和目标客户偏好基础上的确定差异化产品。 绝不能忽视客户群的分布和其购买力。因为商业地产产品定位侧重于商业业态 的选择和商业地产的功能定位。 2、经营管理 商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。商业经营好 的地产才能得到最大增值，否则一钱不值。因为商业经营管理可是说是商业地 产的命脉。商业地产中商业是灵魂，地产仅是载体。商业地产与住宅营销的最 大不同在于，住宅仅是开发商与购买消费者之间发生关系。而商业地产不仅涉 及物业购买者更关系到商业经营者。因此，如果开发商急于追求短期回报，售 完走人，则项目售得越快，死得越快。对于商业地产项目而言，前期开发只是 向预期的市场努力，而进入经营是项目运作的真正开始。 3、运作策略 运行策略指在定位之后，对项目的具体运作思路。招商先于设计与建设是 商业地产成功运作的经验。主力店的确定某种意义上对项目的成败具有重要的 作用。能在前确定主力店不仅可以降低项目风险，关键还可以根据主力店的经 营要求进行项目设计，使商业建筑满足零售商的需求。包括招商前寻找和确定 主力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。商业地产也能最大限度地聚 集人气。另外，规划设计中必须充分顾及项目的空间尺度。如项目广场既不能 小，也不能过大。而商品组合设计中除了考虑一般的购物消费外，还应充分考 虑展示、表演、休闲、娱乐、餐饮等体验式消费。体验式消费是现代商业地产 开发的主要动力之一。 4、选址 商业地产对地段和区位的敏感性远远超过其他类型的房地产。进行商业地 产区位选址时先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费能力、人口素质、 消费特点、商圈大小等因素。而对于零售商业用地微观选址则一般遵循下列规 则：（1）著名商业街的高档商铺投入成本较高，应慎重。（2）轨道交通旁、 绿地旁、大型生活社区内、区域性商业中心内的商铺有潜力。（3）交通方便， 可达性强，人流众多或在主要的交通交汇点上。（4）快速道、绿化隔离带后的 店铺不可取。（5）闹市区附近的马路上，既不能太偏，又不能太热闹。（6） 商业市场人气和知名度。这是零售商业用地选择的第一位要素。往往一街之隔、 一路之隔就会使商业繁华度急剧下降。市场本身经营好坏往往决定市场的人气 和知名度。（7 注重规划前景与限制，如交通原因导致市场的关闭。 5、资金平衡 商业地产运作中必须处理好开发融资和租售资金回流问题。没有充足的资 金实力和商业经营经验就不要涉足商业地产。许多 shopping mall 项目的失败 其主要原因是开发资金的不足。因为许多初涉商业地产开发的开发商往往会犯 原则性错误，即按照住宅一次性获利模式代替商业地产靠物业增值获得长线投 资回报和长期现金流的获益方式。通常商业地产的投资回收期在 8 至 10 年。 （三）我国房地产开发企业在财务投资运作中存在的问题（三）我国房地产开发企业在财务投资运作中存在的问题 1、房地产开发企业在投资运作执行中缺乏有效的考核和激励机制 在预算执行中，没有签订预算指标经济责任合同，没有建立预算奖惩制度， 当没完成预算任务，对被考核单位和负责人进行奖惩时，被考核单位和负责人 往往强调客观因素和外部环境对考核结果的影响。回避主观原因和自身原因。 很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题，成为影响企业投 资运作目标无法实现的主要问题。考核方也常常在一定程度上带着个人感情去 评价被考核方，使考核过程不能按原则进行。或考核结果缺乏激励机制，没有 建立配套的预算考核制度，各级管理者重视不够，使考核工作流于形式。 9 2、房地产开发企业的投资运作与企业的经营活动相脱节 房地产开发企业还没有真正认识到战略的重要性，有的企业甚至没有中长 期战略目标，没有长期发展预算目标，使短期的预算指标与长期的发展规划不 相适应，各期的预算不能很好的衔接。尤其是像房地产开发企业，对这种外界 条件变化十分多的企业来说，缺少弹性的预算编制无法适应企业的经营活动的。 房地产开发企业的投资运作往往缺少客观性，很多企业通过对以往的经营情况 和上一年度指标值，来决定下一年度预算指标值，没有认真对企业下一年度的 生产经营状况进行分析。如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围 等因素变化比较大时，这种预算指标就会缺乏客观性。 3、对全面投资运作的认识不足 企业负责人往往在财务管理时。忽视了对其他部门的管理，将预算和计划 相混淆，使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作，往往只是 对财务部门提交的具体结果进行确认，这样的预算往往缺乏可操作性。很多房 地产开发企业在进行财务投资运作时，重点考虑怎样降低成本费用，财务预算 的考核也直接与费用的节约或超支挂钩，注重投资运作对成本费用的节约，缺 乏价值管理和系统管理观念。 4、缺乏预算的执行和监控 房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够，企业的管理制度跟不上企 业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制，企业的投资运作和会计核算系 统没有密切配合。有些企业虽然对预算的编制很重视，专门成立了预算职能部 门进行预算编制，但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与。有些房地产 开发企业的投资运作往往只停留在预算指标的下达，预算的编制和汇总上，而 不注重对预算的执行和监控。 5、房地产开发企业的投资运作机制不健全 法人治理机构的不完善，对财务投资运作的认识不足，导致房地产开发企 业的投资运作机制不健全。有的房地产开发企业虽然编制了预算，但没有建立 相应组织机构。没有具体和权威的机构对投资运作进行协调和仲裁，执行和监 督。把全面投资运作交给财务部门，而没有健全企业的投资运作机制。 （四）商业地产的盈利模式（四）商业地产的盈利模式 我国目前商业地产的运营盈利模式，可以归纳为以下几种。 1、不租不售（自营） 开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业 经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容 易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容 易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的 情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在 一般情况下不主张。 2、出售加出租 根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分 房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高 价出售待售物业，以获得最大经营收益。 3、全部出租 开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报 周期长，风险大。但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵 押贷款。 4、全部出售 通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售或出租给各个小业主。这种 方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险。但不利于商业地产项目的持 续经营。小业主面临较大风险。 5、产权式商铺 产权式店铺指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中 可以采用：（1）以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前， 有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸 市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。（2）先分散售出产权再集中 招商。这种方式管理困难。（3）采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营 商业物业，并承诺固定的收益回报给小业主。这种方式过程中往往由于商业经 营失败或开发商失信等各种原因而使小业主难以获得承诺的回报。（4）售后产 11 权人自营。这种方式不利于物业的持续经营。（5）先集中招商再出售产权。这 种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。 6、地产+商场（地产大鳄+商业巨头） 大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大，商业物业招商难度 增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式可以有： （1）分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用 费和人员输出管理费，约为 1%2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家， 产生其他正效应，可带租约销售整体物业。缺点是参股资金分红受分店经营状 况限制，并因此承担经营风险。参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的 主力店而出资参股该主力店设在其商业地产的分店。开发商参股比例一般不超 过 20%。（2）保底+ 营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余 部分投资，并负责经营管理。开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。 一般情况下，超市类商品的提成比例为 1.5%2%；百货类商品的提成比例为 3.5%5%。双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。 （五）（五）商业地产运作模式的缺陷商业地产运作模式的缺陷 我国商业地产的发展经验还不是很丰富，在实际情况中仍然存在一些问题， 制约了商业地产的发展，主要包括以下几点： 第一，目前，大部分的商业地产开发商一味追求眼前利益，为了实现资金 的快速回笼，大多选择纯售模式，使得大规模商业地产项目缺乏整体性，统一 的经营管理较难，运营风险加大。 第二，我国商业地产开发商大部分是由住宅房产开发转变来的，缺乏商业 地产开发经验。很多项目开发之后并不能有效满足商业经营的需要。另外，部 分开发商为了追求短期利益，盲目压缩开发周期，进而造成地产项目阶段性和 地域性的不合理。 第三，我国商业地产自身金融资金短缺，大多是以短期贷款为主，渠道单 一，资金结构不尽合理，缺乏长期稳定的融资渠道，严重阻碍了商业地产的资 金运转。 （六）企业涉足商业地产的五种模式（六）企业涉足商业地产的五种模式 目前， 企业涉足商业地产有五种模式：第一，国际企业运作模式。主要是 资本运作+资产经营；第二，央企孵化运作模式。央企有钱，政府可以免费提供 资金和资产，央企做的比较精，比较稳；第三，实力民企的运作模式。主要做 法是销售物业现金流滚动资产，做成综合体是最主要的体现，除此之外像世纪 金源大盘住宅开发来沉淀持有物业也都是模式；第四，零售企业运作模式。商 业专业+现金流保障推动商业地产的发展，目前国内商业主流零售企业采取这种 方式发展；第五，金融企业运作模式。这种模式是稳定购买+资产管理。 国际企业运作模式呈现如下特点：第一，多产品和多地区平衡。例如新加 坡的凯德置地的平衡是国际企业里面做的非常好的，他的平衡使得这个企业能 保持百年基业。第二，全产业链发展。这个行业中如果想多赚利润，想缩短资 金周转时间等，把核心竞争力控制在自己的手里叫做全产业链。第三，以资本 运营和资产经营为突出优势。第四，注重产品运营效率。它的租金水平各方面 比较高，跟资产收益有关。与凯德置业运营相接近的有香港市场发展比较成熟 的瑞安、太古等，他们值得业界借鉴的，就是这些大的外资企业进入中国，在 他们不了解当地市场时，都选择了合作。 央企孵化运作模式， 国内最典型的企业是华润。华润下属有很多公司，有 很大现金流资金池，内部资金流通快捷，进入资本市场之前，内部孵化，集团 成熟之后打入上市的资产包，从资本市场上给集团获得利益。央企孵化模式是 一般的民企根本无法比拟的，目前华润在操作上以专业外包为主，内部建设为 辅。这样做的目地就是使建设速度、品质、投资回报这三方面的平衡。和华润 比较像的还有中粮地产。 实力民企的运作模式中， 以万达模式最为典型。万达的模式专注于城市综 合体，他的特点就是多地区平衡，一二三线城市全产业链发展。以速度和模式 为突出优势，这是所有的民企模式。你的钱拿的快，还得也快，为了降低成本， 为了实现风险的最低化，速度必须要快，否则资金流回转有问题。注重风险控 制，这是万达非常注重的，包括从前期拿地开始。目前民企房地产公司主要的 方式就是第三产业，现金流稳资产，用销售型物业回转沉淀商业地产。 零售企业的运作模式中，苏宁是个代表的例子。苏宁零售地产双线发展，零售 业提供低成本的现金流，有的基本上压供货商的账期，等于免费白用。销售型 的地产同时在做，持有型物业沉淀资产，最后通过资本市场获利。这种做法比 13 较典型还有深圳的茂业、宜家、TESCO。 金融类企业运作模式的代表如中投联达平安、国投等，他们手中持有大量 现金，由于政策的原因，有比例各方面投资的限制，他们主要以成熟写字楼和 成熟物业为主。 无论是哪种商业模式，商业地产市场最终考验的是公司之间的竞争水平和 企业的运营能力。 （七）商业地产发展的案例与借鉴（七）商业地产发展的案例与借鉴 1、万达集团 2、宝龙地产 3、深国投商置 4、开元旅业集团 上述四个案例基本代表了目前国内商业地产行业的先进发展水平。总体来 看，万达集团和深国投商置代表了目前国内商业地产发展的最高水平。其中， 万达集团为综合性商业地产开发及运营商，深国投商置为专业性商业地产开发 及运营商；开元旅业集团以酒店业为特色和强项，发展水平也很高；宝龙地产 为行业后起之秀，却是目前唯一在香港上市的商业地产商，某种程度上这也许 得益于其创始人早年在澳门的从业经历。 目前国内众多中小商业地产企业实力尚不够强，开发经验较为有限，也未 形成足够的品牌效应。从产品类型来看，中小商业地产企业主要开发分割销售 的产权式商铺（如街铺和底商），辅之以售后返租等策略，处于商业地产的初 级阶段。上面四个案例的主要借鉴有以下几个方面： （一）以城市综合体项目为发展重点，打造区域商业地标式建筑。这基于 几个方面的考虑：城市综合体是城市商业发展及地产开发的重要趋势，地方政 府鼓励和扶持这一业态的时可进行适当的产品延伸，如商务酒店或经济型酒店、 高星级酒店、中高档写字楼等物业。 （二）租售策略。商业物业以租为主，逐步加大持有比例。初期阶段可以 租促售，但应规范售后返租等营销策略。随着企业资金实力和品牌效应的进一 步提升，商业物业转向持有为主，并逐步提高持有比例。 （三）招商及运营管理。强化招商能力，逐步与国内外部分知名品牌商家 建立合作关系。商业物业的运营管理现阶段以外包为主，但可逐步积累这方面 的人才和经验，条件成熟后逐步转向自己运营管理。 （四）融资能力。除银行贷款外，企业的直接融资能力有待提高，如条件 成熟时引进机构投资者或考虑借壳上市的可能性，同时利用持有物业，发展物 业抵押融资，乃至未来可能的资产打包发行基金等。 （五）加强企业综合能力（包括人力资源、组织架构、企业文化、专业化 流程化管理、信息化、激励机制等）建设，提升公司治理水平。企业能力及治 理水平是企业长期持续发展的内部根基，必须夯实。 值得指出的是，打造区域商业地标式建筑的难度较高，且商业地产的三个 瓶颈选址定位、资金融通、运营管理的打通均需要一定的时间过程，欲速 则不达。在此情况下，需要延续并适当改进中小商业地产企业之前的一般性操 盘思路，除销售外自己持有部分物业，招商在项目较早阶段介入。这种方式虽 有不足，但风险较低，可行性和可操作性更强。待条件具备后，再进行产品等 方面的升级，这无疑是一种更为稳妥的发展思路。 五、商业地产的融资渠道五、商业地产的融资渠道 （一）商业地产在紧缩政策实施前主要融资模式及存在问题（一）商业地产在紧缩政策实施前主要融资模式及存在问题 银行贷款： 银行贷款是商业地产企业的主要融资模式。商业地产企业项目自有资金一 般在、左右，过去银行对商业地产从投资和销售两方面提供支持。 商业地产项目的开发贷款，商业用房消费贷款，再加上存量资产抵押贷款，银 行左右的信贷资金流入商业地产企业，导致了商业地产企业过度依赖银 行信贷的局面。 股东及关联企业借款： 由于目前投资商业地产的企业的母公司都在走集团化、多元化的道路，需 要投资的资金量太大，而国家对上市筹集资金有所限制，无法在短时间内筹集 到大量资金，只向商业地产企业投入大量资金就变成了一种奢望。 占用工程承包方资金： 承包商在工程承包阶段，以垫资方式提供资金支持，待项目完工商业地产 企业按协议分期归还垫资款的融资方式。承包商主要垫支人工费、辅材费、大 15 型建筑设备租赁费，这种模式筹集资金有限，商业地产企业不仅无法统筹安排 使用融资款，还需筹集主材费，而且面临垫资款返还压力，但在一定时间内会 缓解商业地产企业资金。 民间借贷融资： 这是房地产企业重要的融资方式，主要拆借以温州为中心的浙江地区、以 福州为中心的福建地区的民间私募基金融资。民间借贷融资对房地产企业的资 质和信誉要求严格，利率较高，融资额度难以保证，现阶段不受法律保护，存 在违约风险。同时由于民间融资利率较高，期限较短，而商业地产开发周期较 长，短时间内无法归还本息，经常会面临资金断链的风险。 以上传统的融资模式在当前金融紧缩形式下很难满足房地产企业的资金缺 口，无法从根本上减轻房地产企业面临的资金压力。 （二）商业地产在今后一段时间内如何融资（二）商业地产在今后一段时间内如何融资 合作建房： 合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房 地产开发形式。商业地产在资金不充足的情况下，寻求资金实力雄厚而一时没 有好项目的合作方，共同开发商业地产，开发商最终分得商业部分，形成自留 物业，而合作建房方得到部分商业配套用房，用于销售，也将获得较高的资金 回报率。 2.商业地产辅以住宅小区开发： 商业地产项目由于投入资金量较大，投资回报期较长，经常存在资金问题。 但商业地产一般都在城市的中心，商业地产的开发，提高了城市的品位和形象， 提升了政府的政绩。开发企业在与政府谈商业地产项目时，可向政府提出配套 一部分住宅用地，用于弥补投资。因住宅投资回报期较短，在现政策下，只要 出地面一层就可预售，就可回流资金，而最关键的土地增值税清算要到小区结 束后才进行，这就为住宅项目提供了充足的资金，可以调剂到商业地产项目使 用。 组建银团进行融资 银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协 议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。 银团贷款的牵头行承担贷前尽职调查的责任，设计合理的银团贷款币种、期限、 利率、费用等产品结构。 银团贷款是防范贷款集中度风险的有效办法。商业地产由于需要资金量大， 一家银行很难满足资金要求，同时仅有一家银行贷款，银行承担的风险较大， 而通过银团方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。 通过信托短期融资 在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融 资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为 房地产及相关财务的信托。信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋 重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地 产业的发展提供了大最的资金和手段。 尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行 对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收 缩。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地 产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提 供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展 方向之一。 总之，制订合理的融资组合模式，不断探索新的融资方式，利用财务杠杆 效应，以小博大，拓宽融资渠道，改善融资结构，降低商业地产企业对银行的 依赖度，是今后一段时期内商业地产企业融资问题主要研究的方向。 六、我国商业地产的未来出路六、我国商业地产的未来出路 继连锁超市、大卖场之后，商业地产项目正在我国商界掀起一轮新的业态 改革。北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、青岛、西安等地纷纷上马了一 批商业地产项目，甚至一些二、三线城市也在筹划建设，尽管这些地产项目可 能已经超出当地商业的承受能力。 作为我国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具发展潜力的经济板 块， 长三角更是成为商业地产企业的必争之地。恒隆地产、九龙仓、嘉德、万 达等一线商业地产商纷纷圈地长三角，迅速布局自己的商业版图。海外开发商 入主中国市场更是首战长三角和珠三角， 并且多以二、三线城市为突破口，伺 机进入一线城市，如美国西蒙、泰国中央百货等。开发主体的多元化促进了商 17 业地产的繁荣，但同时也加剧了地产企业之间的竞争白热化。 我国商业地产发展经历了三个阶段： 起步阶段是线性商铺，这种形态的商 业地产呈直线型布局，功能单一，较低端；发展阶段是商办综合楼，这种形态 的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路 的香港广场；完善阶段是城市综合体，这种形态的商业地产呈综合立体布局， 集商业、办公、酒店、住宅、旅游、会展、交通、文化等多种功能于一体，如 上海的环球金融中心、日本东京的六本木等。 目前，我国商业地产行业的特征有：商业地产投资主体呈多元化、商业地 产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道（而囿于融资和变现困难，商业地产 开发商大都选择了以出售为主的开发模式），以及不同城市商业地产的价格特 征存在明显差异等。商业地产投资规模从总体上看，在稳定中开始出现减缓， 总量供过于求，空置率开始增高，各地发展的不均衡差距开始拉大。按照国际 标准测算，上海商业地产人均面积已经过剩，但是从动态的角度来看， 上海居 民消费能力的持续增长意味着商业地产在未来的提升空间还是较大的。 面对这样的行业发展现状和巨大的商业地产空间，以及正在崛起的 80 后、 90 后群体对商业地产的新需求，我国地产企业该如何作为，成就商业地产的繁 华？ 下面将从项目开发、开发模式、品牌塑造、行业方向等角度阐释商业地产 之出路： 出路出路 1 1：严格审批，谨慎入行，规范开发程序：严格审批，谨慎入行，规范开发程序 鉴于商业地产项目与城市建设、城市经济发展水平的正相关关系，政府有 关部门应该通过制订和完善相应的法律法规，严格对商业地产项目的审批、开 发和建设进行合理监控，以确保城市经济以及商业地产项目的良性运转。 作为开发方，在进入商业地产项目开发之前，一定要做详细的考察、调研， 正确评估自身的资本实力，切勿盲目入行。同时，要科学设定商业地产开发程 序，按照“招商设计建设分割出售或出租物业管理长线经营开发 新项目”的商业地产开发程序实施开发，避免建设的商业物业不能满足零售商 需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。另外，因为商业地产投资大、占 地广、建设和投资回收期长， 这就要求开发商具备雄厚的资本实力和市场融资 能力。 出路出路 2 2：产业链专业化分工，整合运营操作：产业链专业化分工，整合运营操作 商业地产经过几十年的发展，在世界发达国家已经形成了相当合理的产业 体系，投入机构、基金、银行、保险公司投资于持久性商业物业； 开发商从事 商业地产的开发工作；专业商业策划公司、招商代理公司、商业管理公司在商 业地产开发运营过程的不同阶段起着各自不可替代的作用。而国内的开发商却 常常承担一个全能的角色，尽管这有客观的产业发展阶段的缘由， 但是科学的 产业链专业化分工方是大势所趋。 商业地产的价值链即是各个利益主体所对应的价值实现体， 他们通过一定 的价值实现方式来进行价值创造活动。商业地产的价值创造是一种联合投资行 为，价值的增加应该使所有的利害攸关者都受益。商业地产整合运营操作，既 要使经营者的市场前景有保障，又要使消费者获得实在优惠； 既要对投资者的 投资回报和资产增值负责，又要对开发商的开发投资收益负责，还要让运营商 有利可图，让最大的城市运营指导者政府满意。 最终达成多方参与、良 性互动、互为依存、共同受益、多方共赢。 出路出路 3 3：“ 订单地产订单地产” 引领商业地产新模式引领商业地产新模式 作为“订单地产”的践行者，万达地产的做法值得借鉴。目前，万达已与 17 家跨国企业（其中有 10 家世界 5 强企业）签订了战略合作协议，协议涉及 四个方面：第一共同选址，对每家店址大家提出意见，书面确认；第二技术对 接， 每个战略合作伙伴出专业人员与万达的规划设计部进行技术对接， 之后 正式签署确认书； 第三平均租金，将全国的城市分为三等租金，每家店的具体 租金无需谈判，便于快速扩张；第四先租后建，签约之后再投资建设。这四条 “订单”使万达得以规避投资风险，并且可以实现资源价值最大化。 从商业地产的长远发展来看，原来“先入为主”的规划设计模式会带来一 系列问题， 根据西方一些国家的成熟经验，在进行商业项目投资之前，应该先 进行模块设计，再进行市场营销， 然后根据返回的信息做初步投资预算，预算 的多少直接决定投资规模，以此确定招商对象和客户等，形成最终设计方案。 这样做的好处是可以及时调整方案，减少资金、人力、周期的浪费，提高物业 的商业价值。 出路出路 4 4：塑造品牌形象，创新营销方式：塑造品牌形象，创新营销方式 19 以美国西蒙为例，40 多年来，西蒙以“始终不断的创新保持一个超越同行 的商业模式” 稳稳占据了行业龙头老大的地位， 而这个商业模式的核心就是 西蒙独一无二的“市场营销策略”。 西蒙的电视广告不仅在消费者心目中刻画了“西蒙”这一品牌，而且还不 忘推销其旗下商场，强调消费者拥有更多选择的欲望。西蒙新开发的商场虽然 没有类似梅西这类高端老店的口碑， 也缺乏传统家庭经营小百货的社区亲和力， 但是他们却拥有零售商业地产的两大优势价格和便利性。 20 世纪 90 年代之后，西蒙成立品牌事业部和商业网络部， 引导西蒙在客户营销模式和品 牌营销模式上不断实现质的飞跃。此外，西蒙的另一个特点就是诚信，这为它 在商家和银行中建立了良好的合作关系。正是通过将自己独有的品牌营销策略 与高质量的零售环境紧密联系， 西蒙在商家和消费者心目中树立了良好的品牌 形象。 出路出路 5 5： 善待城市原有的建筑风貌，实现商业地产增值善待城市原有的建筑风貌，实现商业地产增值 早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘 推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是一举多得的开发模式。但是