2013年最新整理-福州写字楼市场深度分析.doc

福州写字楼生存现状简报 福州写字楼生存现状简报目 录一、 福州写字楼整体市场情况021、 区域分布022、 租赁市场023、 销售市场034、 投资回报率045、 规模与配套046、 福州写字楼整体市场小结04二、 福州代表性高端写字楼概况 051、 代表性高端写字楼基本情况052、 代表性高端写字楼重点企业类别配比063、 代表性高端写字楼部分企业个案情况084、 近两年新写字楼简介10三、 福州海峡金融街规划分析111、 海峡金融街地段112、 海峡金融街定位111. 福州写字楼整体市场情况根据政府规划，以五四路、湖东路交角为中心，向周边延伸，连接五一广场、省体休闲中心和温泉公园，正在构建以人为本的现代核心商务区，主要承担以现代服务业为主要特征的商务分工。核心商务区主要由三个功能片区构成，分别是：五四路、湖东路为中心的商务综合功能区；五一广场为中心的平台经济功能区；城市温泉休闲功能区。三个功能片区联动发展，重点发展现代商务及商务配套项目，形成以总部经济、平台经济和健康经济为主要特色的互补性的现代商务格局。1.1. 区域分布：目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商务区甲级写字楼最为集中。1.2. 租赁市场1.2.1. 目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/月，集中在7090元/月为主，而中低端写字楼主租金主力集中在3060元/月，整体空置率较低。1.2.2. 2009年以来，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧。今年cbd上半年五四路的写字楼租金明显上涨，约比去年涨了15%。如，东煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/月，信和广场的租金更是达到了100-130元/月。2010年7月福州甲级写字楼租金水平楼宇名称楼宇位置租金水平宜发大厦五四路60.00元/月置地广场五四路与湖东路交叉口80-90元/月环球广场五四路90-110元/月东煌大厦五四路 100元/月信和广场五四路100-130元/月2010年7月福州中低端写字楼租金水平楼宇名称地址楼层面积（）租金（元/月）中美大厦古田路4层880305层880先施时尚中心五一北路3层2000已零星分割每平方租金50元含物业费新侨联广场五一北路b座1层1236元洪大厦五一中路3层128340国贸广场五四路23层240453层零散面积共1000多金百合大酒店五四路15层78060闽发大厦东水路22层6630宏扬新城1号楼杨桥东路16层33228航空大厦东街16层15530基星阁鼓东支路3层80065壮安大厦华林路2层785605层14535国坤大厦华林路23层1400581.3. 销售市场：2010年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均价有所上涨，达到20000万/左右。就已经销售的世茂天城和开始推广的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商开发的高端写字楼销售市场反应良好。2010年福州新建写字楼（甲级）对外售价水平楼宇名称楼宇位置对外销售报价恒力城五四路23000元/恒力金融中心井大路25000元/世茂天城广达路25000元/万达广场江滨大道18000元/1.4. 投资回报率：从三大不同路段的高端写字楼看，恒力城投资回报率预计在6.8%左右，世茂天城投资回报率预计在6.2%左右，万达广场投资回报率预计在6%左右。传统cbd稀缺价值明显，新商务中心品牌号召力强大。2010年福州新建写字楼（甲级）投资回报率比较楼宇名称楼宇位置项目租金水平对外销售报价投资回报率恒力城五四路130元/月23000元/6.8%世茂天城广达路130元/月25000元/6.2%万达广场江滨大道90元/月18000元/6%1.5. 规模与配套：福州市中心高档写字楼总建规模主力在3万-7万之间，电梯数量主力在4-6部，停车位数量主力在90-270之间。电梯台均占有面积主力在5800-9000，车位个均占有面积主力在220-470，电梯与停车位配套普遍不足，成为鼓楼区中央商务区的硬伤，严重制约楼宇和入驻企业效率。福州市cbd代表性高端写字楼电梯与车位占有面积对比表楼宇名称恒力城信和广场东煌大厦青年广场置地广场环球大厦宜发大厦新侨联广场平安大厦武夷中心总建面积（）35000575403624238844612009060043500328003731531000电梯数量（台）67667105446台均占有面积583382206040.33647487439060870082009328.85166.67车位数量（个）250171115/1302705015013091个均占有面积140336.49315.1/471335.56870218.667287.04340.6591.6. 福州写字楼整体市场小结1.6.1. 福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/月之间；但中低端写字楼租赁价格仅达到30-60元/月的水平。1.6.2. 福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在20000元/左右，其投资回报率水平在6%，部分稀缺型、高品质项目可达到7左右。1.6.3. 目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。1.6.4. 福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼宇经济正在加速升级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而价值彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。1.6.5. 若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好。第 13 页 共 13 页2. 福州代表性高端写字楼概况2.1. 代表性高端写字楼基本情况代表性高端写字楼基本情况一览表楼宇名称楼宇位置总建面积单层面积入驻企业主力办公面积层高层数物业费开发单位管理单位恒力金融中心湖东路350051200-1400200-2503.8m26福建中旅房地产开发有限公司恒力城五四路350001000整层销售约3.5m40福建中旅房地产开发有限公司信和广场五四路57540约1500分割租赁，面积90-300约3.5m276元/信和置业(福州)有限公司信和置业(福州)有限公司物业处中庚青年广场东街388441138.46整层销售,每层九户，每户88210无梁式3.2m316元/中庚集团 （骏建地产） 中庚物业置地广场五四与湖东路交叉612001000300左右约3.5m324元/置地房地产开发有限公司武夷（福建）物管东煌大厦五四路36242约1200只租不售,灵活分割地上30 地下37元/东煌(福建)房地产开发有限公司福州大博韬物业管理有限公司环球广场五四路906002700220-650约3.2m 地上36 地下2 5.5元/福州集升房地产开发限公司福州集升房地产开发限公司宜发大厦五四路435001400多为1层1户，甚至多层1户约3m334元/宜发房地产开发有限公司宜发物业管理有限公司新侨联广场五一路 32800约1600320-600 地上26 地下23.5元/福建高景房地产开发有限公司福州高景物业管理有限公司平安大厦五一路373151130分户在208-380 地上32 地下35/武夷中心东街 3100016768003.5m 地上23 地下33.2元/侨乡、安福、建兴三家房地产福州华港物业管理有限公司分析：以上图表显示，代表性高端写字楼多数以核心筒建筑结构为主，建筑层高基本上超过20层，其中以30层左右建筑为主，层高在3-3.8米之间；总建规模主力在3万-7万之间，单层面积在1000-1600之间，入驻企业主力办公面积200-600；开发公司多自己组建物业管理公司对写字楼物业进行运营管理，物业管理费在3.2-7元/月。2.2. 代表性高端写字楼重点企业类别配比 重点企业类别配比图新侨联广场重点企业类别配比图置地广场 重点企业类别配比图宜发大厦重点企业类别配比图环球广场 重点企业类别配比图武夷中心代表性高端写字楼重点企业类别配比总表项目房地产业信息服务中介服务金融服务集团公司文化教育会展旅游商贸服务社会服务其它置地广场2778182810815福晟、永荣、艾建房地产开发、万励房地产、四维建筑工程、宏业装饰工程、诺贝装饰设计工程、君巢装饰工程、闽武长成装饰工程3m中国、正有网络通信技术天健华、名扬教育、飞扬软件中国大地财产保险股份、中汇投资、永荣投资、鼎晟投资、联泰担保、鼎鑫担保、鑫金诚担保安泰投资、融信设备租赁、国翔投资、3m中国、招银高速公路、国银投资汉信汉成文化传播速传物流、德利国际物流、驰骋九洲、欣和进出口福建奉先德业环保天海招标、信兴餐饮环球广场1491128451011834正荣、信和置业、嘉荣物业、东方旭日高尔夫房地产、隽轩房地产、学峰建筑工程、嘉荣物业管理摩托罗拉、英特尔、卫通通信科、福诺移动通信技术、天财计算机博纳森、家天下教育咨询、世联房地产顾问诺基亚、正荣实业投资、闽发证券、飞利浦投资、福建省国银投资、恒汇担保abb、福诺移动、信诚人寿保险、三洋电梯、诺基亚、马士基、信诚人寿保险、飞利浦、甲骨文软件系统、思科系统网络技术、英特尔、联华国际信托投资、摩托罗拉、日本株式会社商船三井、艾默生网络能源、abb(中国)、福诺移动通信技术、上海华为技术、上海联想闽龙传媒、奥华奥美、华城文化、领略(福建)传媒百胜餐饮马士基物流金诚国际物流、万全物流、顺邦国际贸易海峡马术俱乐部、大新飞灰处理司、吉源环保科技佳佳基餐饮管理、新思维企划新侨联广场6354650301建发、建立空间装饰设计、又新空间设计装饰万嘉泉投资诺亚传媒、博众传媒建州物流蒸笼天子餐饮管理宜发大厦20471050002连港物业管理、宜发物业管理国家开发银行、五星环球(福建)投资五星环球投资、福建华电投资有限公司、国家开发银行旺视传媒宏达商务服务东煌大厦宏森投资有限公司、中石化森美(福建)石油有限公司、平安银行、东煌企业集团平安大厦平安银集团（含银行）、证券投资、电子、地产、外企等武夷中心46115941314宏泰物业管理财盛网络科技、鼎和通信科技、兆亿网络科技瑞源金投资、亚太天正律师事务所阿斯利康制药、中宏人寿保险、福建海源建设工程奥盛传媒、力欧传媒有海外假日旅行社百隆达进出口福满环保汇烹餐饮管理、君瑞自动化科技、沃众电子支付技术分析：大体上看，五四路是国内外知名企业的区域总部办公集聚地；湖东路是银行、保险、证券等金融行业集聚地；省高院和市中院周边是律师事务所集聚地。以上图表显示，集团公司（含跨国公司福州办事处）、金融服务（银行保险、证券期货、投融资担保）、房地产业（房地产开发、地产营销策划代理）、中介服务、文化教育成为入住市中心高端商务写字楼的主力客群。2.3. 代表性高端写字楼类金融企业个案情况代表性高端写字楼类金融企业个案调研简表楼宇名称公司名称办公面积价格情况需求情况配套情况环球广场三鑫集团1000平方米 每月租金80多元/平方米已在世茂天成购买写字楼，两年后即可搬新址支持公共会议室，认为可以节省企业成本，但同时也认为使用上会有不方便置地广场嘉和人寿600平方米/空间够用会议室面积35平方米，认为公共会议室私密性不够、使用冲突不方便，特别是类金融业务型公司需要有自主会议室；认为一定时期内，五四路这边办公效率还是会比江滨高宜发大厦恒汇担保500平方米/空间够用会议室25平方米左右，接受公共会议室；认为未来几年五四路这边办公效率还是会比江滨高亚太管理咨询300平方米/会议室8-10个座位，开会较少，对会议室要求不高新侨联广场开成房地产开发800平方米整层买下空间够用/北方期货经纪200平方米/空间够用，搬迁需总部批准一般无需会议室，业务到餐厅或者酒楼恒升担保500平方米/空间够用有独立会议室武夷中心福建省农村社会保险400平方米/空间够用/中宏人寿保险800平方米/空间够用/江苏弘业期货经纪400平方米/有乒乓球室，非常够用有独立会议室，大概在25平方米左右福融担保400平方米每月租金60元左右/平方米人很少，空间够用/瑞源金投资咨询400平方米/暂时够用，但是有潜在需求公司配有员工会议室和客户接待室，面积均为10平方米左右，只是客户接待室配置更为高档。虽然认为公共会议室是种创新，比较认同，但是还是认为公司内部要自行准备会议室。配套设置方面追求人性化，建议我们配置公共茶水间。分析：据调研结果，金融企业（含类金融）的主力需求在300-800平方米之间，价格接受力根据企业实力而定，或租或买，对于会议配套大部分要求有独立空间。目前，多数类金融企业尚处于初步发展阶段，办公空间需求规模不大，对传统cbd有抗性，但需求并不急迫。2.4. 近两年新写字楼简介近两年新写字楼个案一览表楼宇名称项目简介开发优势项目进度营销方式开发单位恒力金融中心项目位于湖东路中山大厦旁，用地面积0.6万平方米，总建面积3.5万平方米（不含地下），计划投资4.5亿元目地处福建福州cbd核心，毗邻主要星级酒店和金融银行，配套成熟；购物商圈环布，交通方便，人流量大维护桩建设中对外招租福建恒力房地产发展有限公司闽侨大厦项目位于五四路闽江饭店旁，总投资5亿元，占地15亩，总建筑面积9万平方米，分两栋，一栋44层、高度155米，另一栋是29层（归侨办、统战部、侨联三家单位所有），地下3层，地面1-4层为商场。/正在办理营业执照等审批手续对外招租福州闽侨房地产有限公司恒力城项目位于五四路闽江饭店旁，总用地2.5万平方米，总建筑面积24万平方米，其中，商场和娱乐场所面积6.6万平方米，写字楼面积3.5万平方米，建筑高度150米，总投资15亿元拥有1000多个停车位（其中写字楼约1000平方米配7个），6.5万平方米的商业面积，适应福州商务、商业形态的发展需求裙楼综合体建设中对外招租福建中旅房地产开发有限公司中盛天地项目位于五四路十九中旁，总建筑面积3.6万平方米，计划投资3亿元项目适应福州商务、商业形态的发展需求，将进一步增强cbd商务区的核心竞争力前期规划中对外招租福建中盛房地产开发有限公司香格里拉二期项目位于五一商圈内，总投资1亿美元，建设五星期级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型购物广场项目毗邻人民大会堂、福州大剧院、于山风景区，依托五一广场得天独厚的地理位置和历史政治背景，培育服务业集聚地正在实施拆迁工作对外招租香港嘉里建设投资有限公司佳盛广场项目位于六一路28号，总投资3亿元，佳盛广场的海峡城，总建筑面积1.98万平方米，1-5层为商业用房，主要引进餐饮、娱乐、休闲、健身等企业，同时引进周边社区配套店，提高居民生活便利性，c幢塔楼，6-28层为写字楼，总建筑面积2.39万平方米，主要用于投资、办公、商住项目交通便利，周边商业配套完善，银行、写字楼、大型住宅区、超市林立，消费集中，辐射人群广。海峡城2万平方米的商业规模，将进一步带动六一商圈的商业氛围海峡城预计10月交付使用；c栋写字楼年底将完成竣工验收并交付使用对外招租，c栋写字楼以整体销售为主运盛（上海）实业股份有限公司省府路1号项目位于省府路1号，计划投资4.1亿元，规划建设写字楼、配套用房及城市广场、绿地地处东街口商圈，交通便利，周边银行、大型住宅区、超市林立，辐射人群广，消费集中前期规划中对外招租鼓西街道办事处渔阳商场项目位于八一七中路南侧、邮购市场北侧，建设2.2万平方米的写字楼，总投资1.32亿元项目位于八一七路核心地段，与茶亭商业街相连，作为福州地铁一号线沿线楼宇，在2014年一号线试通车后，具有便捷的交通条件，十分适合总部企业入驻地下室施工中对外招租福建宇洋房地产开发有限公司信和广场项目位于五四路市政协北侧，总建筑面积5.8万平方米，楼高27层，1-4层商场，5-27层写字楼，地下3层大型停车场（机动车停车位172个），总投资约6亿元信和广场是福州五四路cbd的sa智能化甲级写字楼，毗邻金龙大厦、新天地大厦，与温泉公园、国际会展中心、金源大酒店相邻，周边写字楼林立，人流量大，拥有信和五星级酒店式物业管理服务