滨州项目总体发展战略及一期全案

滨州项目总体发展战略及一期全案滨州项目总体发展战略及一期全案 策划营销报告策划营销报告 第第一一部部分分 滨滨州州市市场场研研究究报报告告 第一章第一章 宏观市场环境研究分析宏观市场环境研究分析 一、宏观社会、经济环境分析（资料及来源：一、宏观社会、经济环境分析（资料及来源：滨州市统计年滨州市统计年 鉴鉴 、城市发展战略）、城市发展战略） 1.1 城市基本概况城市基本概况 1.1.1 滨州市城市概况滨州市城市概况 滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、渤海湾西南岸，位居 黄河“龙头”，北通渤海，东临东营市，南连淄博市，西南与济南市交 界，西与德州市接壤，西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望。 滨州在山东的区位图滨州在山东的区位图 2 全市境域横跨黄河两岸，东西最大跨径 120 公里，南北最大跨径 175 公里，总面积 9444.65 平方公里。从滨州驱车 1 小时可到济南空港， 3 小时抵达港城青岛，当日往返首都北京。 滨州是黄河三角洲的主要组成部分。其行政区划为：全市辖滨城 区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县一区六县和 一个经济开发区，共有乡镇级行政建制 84 个，包括 6 个街道办事处、 55 个镇、22 个乡，1 个海防办事处。 滨州市系黄河三角洲的中心城市，也是黄河三角洲的政治、经济、 文化中心。2003 年底，全市人总人口 366.15 万人，其中农业人口 307.94 万人，非农业人口 58.21 万人。属东亚暖温带亚湿润大陆性季风 气候，冬冷夏热，雨热同期，四季分明。全市年平均气温 12.1-13.1， 3 极端最高气温 40.9，极端最低气温-22.8。年平均降水量 579.2- 633.3 毫米，平均日照 2526.9 小时。 滨州市地势南高北低，大致上由西南向东北倾斜，渐次过度到大 海。以小清河为界，全境呈现南北两种不同类型的地貌特征：小清河 以南为低山丘陵区，以北为黄河冲击平原。 滨州位居山东半岛和辽东半岛两大经济区环抱的渤海湾地理中心， 是环渤海经济圈上的重要一环，北依京、津两大直辖市，南联济、青、 淄、烟、潍开放发达城市，处于黄河经济带的龙头位置，是环渤海经 济区与黄河经济带的结合部。如此优越的地理位置，其发展的潜力无 可估量。 4 1.1.2 滨州的地域文化特点滨州的地域文化特点 黄河之水天上来，奔流到海不复回” 。象征中华民族的黄河，穿过 峰峦起伏的群山，越过辽阔的黄土高原，奔腾咆哮，注入浩瀚的渤海。 黄河不仅繁衍了一代代炎黄子孙，造就了光辉灿烂的华夏文化，而且 浇铸了黄河三角洲这方年轻的金土地。滨州就位于幅员辽阔、美丽富 饶的三角洲上。 早在七千多年前的原始社会晚期，就有先民在境内繁衍生息，创 造了璀璨的史前农耕文化。 进入文明社会后，更是人杰地灵、英雄辈出。不仅兵圣孙武、智 圣东方朔、汉孝子董永、宋代著名政治家范仲淹都出生或成长在这片 土地上，而且还养育了一辈又一辈在中华民族光辉历史上留下深刻印 记的人物，如：闻名华夏的清代滨州杜氏家族，口传尚书的汉代大儒 伏生，三国时期有“东州大儒”之称的经韵、训诂大家孙炎， “唐代著名诗 人、学问家段成式，宋代著名词人李之仪，明初永乐年间的农民起义 女领袖唐赛儿，等等。 1.1.3 滨州市的交通状况滨州市的交通状况 滨州交通极为便利，四通八达。宽敞繁忙的 205 线纵贯境内南北 达 17.5 公里；省道滨孤路纵贯南北境内长达 15 公里；省道永莘路横穿 境内东西长达 16 公里，并与 205 国道在镇城区交汇；镇域所处位置非 常重要，是京津塘通往南方各省的咽喉要道，南至淄博市 50 公里，东 至东营市 20 公里，西南至省会济南市近百公里。镇辖 154 个行政村， 5 村村通上了柏油路。公路密度 65 公里/百平方公里。即将修建的滨博高 速公路穿越镇域境内，交通条件十分优越。 滨州地区交通示意图滨州地区交通示意图 6 黄河大桥是连接苏、鲁、京、津的重要交通枢纽，205 国道纵贯南 北，220 国道横穿东西，地方公路四通八达，形成了三纵三横一环的公 路交通网。济青高速公路横穿本区南部，与即将完工的滨博高速公路 构成了高等级公路框架；胶济铁路干线自滨州南部穿过，支线深入本 区腹地。即将开工的德烟铁路横穿中部，是山东北翼的铁路大动脉； 滨州沿海已形成中小型港口群,现有 500 至 3000 吨级泊位 10 个，万吨 级滨州港已经国家立项。 国家特大工程 -“神骅工程”的黄骅港、朔黄铁路与滨州仅隔河之 遥。 滨州至大家洼铁路即将开工， “十五” 初滨州将形成一条内连国内 东部沿海和西部能源基地，外通亚太各大港口的经济新通道。 “经济发展，道路先行”交通对于经济的作用是毋庸置疑的，对 于房地产业影响也非常大。 随着滨州市的经济不断发展，滨州市的城市格局正在发生改变。 由滨州市的城区图可以很明显的看出。老城区，作为滨州最早的城市 中心经济区，是现在城区的东部区域。因为当时的滨城区人口数量较 少，经济发展程度决定了其经济、政治等都集中在同一个区域。后来 随着经济、人口的发展，滨州市的老城区已经不能支持，所以滨州西 区应运而生。 本项目地块周边道路交错，而项目南侧即使未来贯穿滨州市东西 的主干道黄河十二路。黄河十二路东达滨州未来规划中的滨州火 车站，西通直达济南的 220 国道，并且可以南北的支路，可以很快到 7 达滨博高速公路，滨博高速南通济青高速，北部可以直通大高，在近 期的规划中北部可以直通到京津唐的高速公路网，所以交通条件的影 响非常大。根据滨州市新的城市规划，西区开发必然将使滨州西部的 开发区和新城区的发展扶摇直上。作为贯穿城市城市的交通要道 黄河十二路，其发展前景不可估量。项目恰好位于缓和十二路的西段， 因此交通优势非常明显，升值潜力必然非同一般。 1.2 城市在区域经济中的地位城市在区域经济中的地位 滨州地理位置优越，拥有丰富而雄厚的自然资源，旖旎而独特的 自然风光值得欣赏。而且是黄河三角洲的主要组成部分 黄河三角洲是镶嵌在共和国万里黄金海岸上的金角明珠，是蜿蜒 五千里渤海湾的地理轴心，京津唐和山东半岛两大经济区的结合部， 环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。从优越的地理位置和经济发展 的战略布局看，与珠江、长江三角洲齐名的黄河三角洲，无论是从自 然地理位置，还是从经济发展格局看，对中国、亚太经济都具有同等 重要的作用。 8 黄河三角洲与珠江、长江三角洲，组成了通向世界的三大门户。 随着珠江、长江三角洲的崛起，环渤海经济圈的振兴，中国经济发展 格局渐次北移，黄河三角洲必将成为世人关注的热点，成为东北亚、 大东亚经济圈最富有潜力的开发区域。为滨州的开发奠定了基础。 经济的发展水平，决定着这个城市的城市化水平，也就决定着这 个城市的城市建设状况，滨州市的经济水平在全省来说还比较低，城 市化率相对较低，随着滨州城市化进程的加速，滨州房地产业必将高 速发展。即使相比周边经济水平比其低的几个城市，比如东营、德州， 滨州的城市建设也比较落后，有很大提升空间。 9 1.3 城市社会、经济发展概况城市社会、经济发展概况 1.3.1 滨州宏观经济运行及发展趋势滨州宏观经济运行及发展趋势 滨州市滨州市 GDP 及增长比例图及增长比例图 年份年份1999 年年2000 年年2001 年年2002 年年2003 年年 GDP(亿元) 238.12270.02306.5340.6406 增长（%） 6.73%13.40%13.51%13.0%16.7% 人均 GDP 665074988466936111109 增长（%） 6.13%12.75%12.91%12.4%16.3% 滨州市GDP及增长比例图 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1999年2000年2001年2002年2003年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% GDP(亿元)增长（%） （以上数据来源滨州统计年鉴（手册）（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计，作者单位：滨州市统计 局）局） 10 从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，滨州经济持 续增长，且增幅逐年提高，由 1999 年的 6.73%增加至 2001 年的 13.51%。 虽然在 2002 年的增幅稍有下降，但是在 2003 年又保持着很高的增长 速度，增长达到到 16.70%，高于全国 9%的经济增长，也高于全省 14% 的经济增长。以上都表明滨州市宏观经济近年来保持着较高的稳定增 长速度。 滨州市人均GDP及增长比例图 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1999年2000年2001年2002年2003年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 人均GDP增长（%） （以上数据来源滨州统计年鉴（手册）（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计，作者单位：滨州市统计 局）局） 2002 年全市人均国民生产总值达到 9361 元，2003 年全市人均国民 生产总值达到 11109 元，突破一万元大关，人民生活水平正在逐渐提 高， 。2003 年市区人均可支配收入为 8093 元，比 2002 年增长 9.77%。 基本处于山东省的平均发展水平。 总体来说近年来滨州市的现代化建设取得了很大成就，国民经济 11 快速发展，综合实力显著增强，对外开放步伐加快，人民生活水平明 显改善，经济发展态势良好。 根据目前滨州经济的态势，预计在 2004 年 GDP 的增幅继续保持 在 17%左右，再结合内部外部环境的影响，预计在 2005 年 GDP 的增 长会保持在 16%左右 应该看到，由于滨州的 GDP 总值基数较小，虽然保持较高增长率， 仍与省内发达城市有较大差距。 1.3.2 居民生活水平状况居民生活水平状况 2003 年滨州全市全年城镇居民消费对比表年滨州全市全年城镇居民消费对比表 食品消费性支 出 1982.03 元 增长 10.74 衣着消费性支 出 684.16 元 增长 3.21 家庭设备用品 及服务支出 403.14 元 下降 10.30 交通和通讯支 出 665.49 元 增长 32.72 人均可支配收 入 8093.40 元， 按可比口径计 算，比上年增 长 9.77 人均消费性 支出 5695.38 元， 增长 8.55 教育文化娱乐 服务支出 1012.68 元 增长 8.68 （以上数据来源滨州统计年鉴（手册）（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计，作者单位：滨州市统计 12 局）局） 滨州居民的消费依然停留在以物质消费为主的层面，消费心理倾 向于表面物质的虚荣。 增长速度最快的依次为交通通讯支出、食品消费性支出、教育文 化娱乐服务支出。说明随着城市的快速发展，导致外来资金、人口的 大量涌入，对交通和通讯的需求旺盛。 滨州市人口多年保持稳定，外来人口增加量不大，根据第五次人 口普查，滨州市家庭户人口为 3478581 人，家庭户规模为 3.28 人，其 中本项目所在地滨城区共计 567586 人，家庭户规模为 3.10 人。滨州市 消费品市场基本靠滨州市内部消耗为主，随着国民经济的发展，滨州 市消费市场逐步走向繁荣稳定。2003 年滨州市批发零售贸易业实现零 售额 92.87 亿元，增长 16.1。 2002、2003 年滨州市消费支出分析年滨州市消费支出分析 指标指标2002 年年(万元万元)2003 年年 (万元万元) 批发零售贸批发零售贸 易业易业 655078750483 餐饮业餐饮业116934140677 按行业分组按行业分组 其他其他 799639 27627 928685 37525 按经济类型按经济类型 分组分组 国有及国有国有及国有 控股控股 799639119499928685141298 13 个体经济个体经济465599535935 私营经济私营经济132318158574 其他经济其他经济8222392878 （以上数据来源滨州统计年鉴（手册）（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计，作者单位：滨州市统计 局）局） 2003 年滨州市社会商品零售总额相对 2002 增加 16.1，其中餐饮 业的增长速度更是增长 20.3，而在社会消费品零售行业中，个体经 济和私营经济占据了绝对地位，以 2003 年为例，滨州市个体经济和私 营经济占整个消费品零售总额的 74.8，这些个体经济和私营经济业 主为本项目的商业销售提供了大量的潜在人群。 滨州市已经进入快速发展阶段，而在一个城市的快速发展阶段都 会带来大量的外来资金和外来人口，而他们对餐饮和娱乐等服务行业 都会有很大的需求。餐饮和娱乐也将成为商家重要的利润点。 1.3.3 2004 年滨州市一季度经济情况年滨州市一季度经济情况 据滨州市统计局初步核算，一季度全市国民生产总值（GDP）实 现 90.30 亿元，同比增长 18.6%，增幅居全省第一位，增幅同比提高 4.8 个百分点，为近十年来季度最高水平。其中，第一产业增加值 14 10.32 亿元，增长 5.8%；第二产业增加值 49.94 亿元，增长 26.2%；第 三产业增加值 30.04 亿元，增长 13.0%。 工业生产速度、效益同步提高。一季度，全市规模以上工业企业 实现增加值 38.39 亿元，增长 41.45%，比全省平均增幅高 14.3 个百分 点，列全省第 2 位，同比前移 3 个位次。全市规模以上工业实现产品 销售收入 136.52 亿元，同比增长 49.68%；实现利润 6.86 亿元，同比增 长 31.99%；实现利税 12.02 亿元，同比增长 42.23%。反映工业总体经 济运行质量的工业经济效益综合指数为 153.80，同比提高 12.0。 固定资产投资继续保持高速增长。一季度，全市规模以上固定资 产投资完成 24.06 亿元，增长 85.1%。其中，基建投资 10.21 亿元，同 比增长 11.9%。 进出口贸易高速增长，利用外资形势良好。据海关统计，一季度， 全市完成进出口总值 53816 万美元，增长 122.0%，总量列全省第 7 位， 增幅列全省第 3 位。其中进口 35854 万美元，增长 2.36 倍；出口 17962 万美元，增长 32.2%。一季度，全市利用外资项目 13 个，其中 合同利用外资 9334 万美元，增长 3.96 倍，总量列全省第 8 位，增速列 全省第 2 位；实际利用外资 4498 万美元，增长 2.96 倍，总量列全省第 9 位，增速列全省第 1 位。 财政、税收较快增长，金融平稳运行。一季度，全市实现地方财 政收入 4.47 亿元，增长 45.1%，总量列全省第 13 位，增幅列全省第 1 15 位；地方财政支出 6.34 亿元，增长 28.4%。一季度，全市国家税收收 入实现 6.13 亿元，同比增长 38.5%；地方税收收入实现 3.83 亿元，同 比增长 52.4%。 通过 2004 年一季度的数据可以看到，滨州的经济发展速度非常快， 人民的生活水平迅速提高，导致人们的需求不断发生改变。按照马斯 洛的需求层次理论，人的需求满足在不同的条件和阶段是完全不同的。 当居民的基本生活需求得到满足之后，人们的需求就会发生改变，不 再完全是物质上的要求，而是精神层面上的需求。人们希望获得充分 的生活享受，以满足高层次精神需要。这时人们对能够提高生活品质 的高消费品会产生迫切的需求。因此，莱钢项目应该抓住这一时机， 通过营造项目高品质的居住质量，高层次的生活享受来吸引高端的客 户。 1.3.4 滨州市经济发展预测滨州市经济发展预测 区情和环境的分析表明，滨州市已经具备了加快发展的现实基础 和较为有利的外部条件。今后一个时期面临两大任务：一是加快工业 化进程，赶上全省平均水平；二是进一步打牢基础，为更高层次的竞 争积累强大的发展后劲。由此，滨州确立了今后几年内的建设总的指 导思想是：以邓小平理论和党的十五大精神为指针，以发展为中心， 以科技为先导，以改革为动力，以开放为主旋律，解放思想，抢抓机 16 遇，全力培植新的经济增长点。大力调整优化所有制结构、企业组织 结构、产业和产品结构，构建体制机制新优势，抢占发展的制高点， 保持高于全省平均水平的经济增长速度，实现经济社会持续、快速、 协调、全面发展，把一个走向繁荣富强的新滨州带入 21 世纪。 这个指导思想的要点是：创造锐意改革、扩大开放、加快发展的 浓厚氛围，以发展项目、加大投入为重点，迅速膨胀经济总量，奋力 开拓市场，转变增长方式，提高经济运行质量。在以个体私营为主体 的民营经济、对外开放、高新技术和基础设施建设上搞突破。坚持改 革、开放、开发、调整、提高五位一体的发展方略，充分发挥优势， 最大限度地弥补劣势，保持经济发展的较快速度，积累强大的后劲， 。 滨州市跨世纪的发展目标被确定为： （一）速度目标。确保用 3 年左右的时间刹住主要经济指标与全 省平均水平差距继续拉大的局面，再用 7 年左右的时间，赶上全省平 均发展水平，到 2010 年，主要经济指标在全省 17 个市地中总量进入 中游，人均指标进入中上游,继而向发达地区迈进。实现“三步走”的 宏伟目标必须努力做到两个确保,一是确保 GDP 年均增长速度在 1 以上；二是确保 GDP 增长高出全省个百分点以上。 （二）产业结构。巩固提高第一产业，迅速膨胀第二产业，繁荣 发展第三产业。二三产业占国内生产总值的比重由 1998 年的 72.29%调 17 整提高到 2010 年的 85%以上，形成主导鲜明、技术先进、相互协调、 运转高效、富有特色的产业结构体系。 （三）支撑条件。软硬环境明显改善，其综合功能和社会效益达 到一个新水平。交通实现海陆并举，四通八达；通讯做到传递方便、 快捷高效；电力确保设施配套、供应充裕；水利达到引、蓄、排设施 完善，调节有度；城市功能完善，载体辐射作用强劲。力争到 2010 年， 具有较高质量的城市环境，较高效能的技术设施，较高水平的城市管 理和社会化服务，比较发达的精神文明和物质文明，基本实现城市现 代化目标。 （四）环境人口。工业污染治理良好；工业的主体工程和环境保 护设施实现同时设计、同时施工、同时投产；水、河流系统、风景区、 海洋等生态环境得到较好的保护；环境管理完善；人口自然增长率控 制在年 3.17左右。实现经济发展与环境人口的协调统一. 依据指导思想的要求，完成既定的战略目标，必须实施好五大战 略： 第一，工业化和城市化战略。工业化和城市化是一个国家或地区 现代化进程中的必经阶段，是衡量发达与否的重要标志。滨州作为一 个欠发达地区，必须把工业化城市化战略放在首位，明确发展目标和 方向。要坚持“工业兴区”的方略，围绕膨胀总量、提高质量下功夫、 搞突破。要坚持就业结构调整与产业结构调整同步的方针，加快农村 18 剩余劳动力向非农产业和小城镇转移的步伐。通过对大中小各类企业 特别是乡镇企业的合理布局，推动小城镇基础设施与服务功能上水平， 从而加快滨州市的工业化、城市化和现代化进程。 第二,借海兴滨战略。滨州地处沿海，具有丰厚的海洋资源和优越 的对外开放条件，这是其它内陆地区所不具备的。滨州应充分发挥这 一优势，把海洋的文章做实、做足。要利用现有的基础和条件，把海 洋化工、盐化工、石油化工、精细化工作为本市的主导产业，使化工 成为本市最突出的工业特色。要大力开发和利用好沿海滩涂，发展水 产养殖业和畜牧业，使之成为本市农业的重要特色。要搞好港口、交 通、通讯等基础设施建设和沿海旅游景点建设，使本市成为一个服务 设施先进、环境优美、生态良好、人与自然和谐统一的旅游胜地。通 过努力，再造一个现代化的“海上滨州” 。 第三，科教立市战略。科学技术是第一生产力，这一著名论断在 21 世纪将得到更为深刻的验证。随着知识经济时代的到来，科技和教 育将会从资源经济时代的助推位置跃升为主宰经济和社会发展的先导 力量。实施好科教立区战略，就能赢得下世纪生存和发展的主动权。 因此，必须把科技和教育作为立市之本，作为滨州兴衰存亡的头等大 事抓紧抓好，坚持科技、教育优先发展，把科技、教育广泛渗透到经 济和社会发展的各个领域，使经济建设真正转到依靠科技进步的轨道 上来。为此，必须大力开发人才资源，加大培养和引进人才的力度。 采取多种方式大规模聚积国内外高层次专业技术人才，争取尽快选拔 19 培养一批高水平的技术带头人。同时，重视劳动者的岗前和在岗培训， 采取岗前培养、岗位练兵及“绿色证书”培训等多种形式，全面提高 劳动者的科技文化素质。 第四，经济国际化战略。对外开放是我国长期的基本国策，面对 经济、科技全球化的趋势，全面实施经济国际化战略对于滨州市来说 更紧迫、更重要。从加快发展看，需要借鉴利用人类社会的一切优秀 成果，采取“拿来主义” ，充实、丰富、发展自己，弥补自身不足；需 要广占国际市场和空间，广借国际资本和资源，广引国际技术和人才。 可以说无论眼前还是长远，经济国际化战略是滨州市走向繁荣、加快 发展的不可替代的重要途径。 第五，可持续发展战略。随着社会的进步和人类文明程度的提高， 过去那种只顾当前利益，牺牲长远利益的粗放型经济增长方式必须抛 弃。在加速工业化的进程中，必须以对未来、对子孙后代高度负责的 态度，按照可持续发展的原则，正确处理经济发展同人口、资源、环 境的关系，科学合理、综合高效地开发利用资源，选择有利于节约资 源和保护环境的产业结构、发展模式，切实转变经济增长方式，做到 经济、社会、环境效益的有机统一。 滨州市自 2002 年以来，经济建设进入新一轮增长期。由于政府采 取了一系列扩大内需、鼓励投资的政策，这将有效地刺激了房地产开 发企业和消费者对未来的预期。 20 滨州福利分房的制度的取消，加上滨州市住房制度改革已基本到 位，住房分配已开始走向货币化和商品化的道路，使得房地产市场日 趋活跃。目前虽然滨州的房地产市场正处于起步阶段的初期，但是我 们可以相信随着宏观经济形势的进一步趋好，滨州的房地产业今后会 呈现出一段时期的持续增长。 房地产业在较短的时间内迅猛发展，成为国民经济的重要支柱 产业和新的经济增长点，成为经济发展与社会进步的有机结合点，有 力地推进了经济的快速增长和城市化进程，促进了城市的可持续性发 展，集中展示了城市文明和现代生活。 1.4 当地房地产投资方面的政策、法规分析当地房地产投资方面的政策、法规分析 滨州市市场导向是按照“市场导向、总量控制、以销定建”的原 则，大力发展房地产业，重点发展经济适用住房，稳步发展商品房， 搞好危旧住房改造。建立健全住房规划设计审批制度、市场准入制度 和质量监理监督制度。 虽然目前滨州市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。目 前房地产投资仅占 GDP 的 1%左右，与其他较发达城市的发展水平相 比，滨州市房地产还有很大的发展空间。 总之，滨州市未来经济预期良好，城市房地产开发也有很大发展空 间。随着购房者需求档次的提高、发达城市开发和营销经验的引入， 也会使滨州市的房地产开发水平逐步提高。 21 二、城市重点产业发展分析二、城市重点产业发展分析 2.1 城市重点产业发展概况城市重点产业发展概况 2.1.1 滨州产业结构变化趋势滨州产业结构变化趋势 滨州市生产总值三次产业构成比重 年份 国内 生产 总值 第一产 业 一产 比例 第二产 业 二产 比例 第三产 业 三产 比例 1996 170.5951.3930.1%76.2544.7%42.9525.2% 1997 198.8453.8127.1%92.4346.5%52.626.5% 1998 223.1161.8427.7%102.0345.7%59.2426.6% 1999 238.1259.925.2%109.7346.1%68.4928.8% 2000 270.0261.3722.7%130.548.3%78.1528.9% 2001 306.562.9120.5%152.0949.6%91.529.9% 2002 340.662.7218.4%173.150.8%104.7830.8% 2003 40672.0717.8%211.4352.1%122.530.2% 22 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 19961997199819992000200120022003 滨州市三次产业构成比重 第一产业第二产业第三产业 （以上数据来源滨州统计年鉴（手册）（以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计，作者单位：滨州市统计 局）局） 滨州市宏观经济的产业结构带有明显的发展中国家特色，以市统计 局 2003 资料为例，GDP 中比重最大的是第二产业，占到了 52.10%，第 三产业占到 30.20%，第一产业所占比例最小，为 17.8%；从中可以看 出，滨州市的经济机构是以工业为主，以服务性行业和农业为辅的产 业结构。 滨州作为工业型产业主导的城市，第二产业在 GDP 中的比重一直 占有重要地位，且不断上涨；而第一产业则持续下降，第三产业比重 相应提升，反映出滨州市城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 总体来说，滨州市的工业经济基础较高，企业宏观景气良好。但 当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表 现在：经济结构性矛盾仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人均 23 可支配收入较低，社会有效需求不足；但近几年经济稳定高速增长， 人民生活水平逐渐提高，未来经济形势依然看好。 2.1.2 滨州重点产业现状分析滨州重点产业现状分析 2.1.2.1 旅游业旅游业 滨州旅游资源丰富，素有“鲁北黄山“之称的邹平县南部山区，风 景秀丽，是良好的避暑、渡假圣地。北部沿海有可供直接观海的百里 贝壳长堤、旺子岛，有广阔的天然狩猎场和跑马场，雄奇壮观。兵圣 故里惠民县有玲珑别致的“孙子故园” ，邹平范仲淹的读书洞，滨州唐 赛儿纪念馆，无棣的海丰塔，大汶口和龙山文化遗址，以及全国仅存 的城堡式等名胜，还有鹤伴山、麻大湖等历史自然景观令人留恋忘返。 阳信梨花节、无棣小枣节、沾化冬枣节、博兴国际小戏艺术节等 都具有浓郁的地方特色。 滨州市是一座新兴旅游城市，城市建设初具规模，服务设施日趋 完善，城市综合功能不断增强，为首批国家级卫生城市，被誉为黄河 下游的一颗明珠。滨州教育、科技、卫生等社会事业和商贸、金融、 饮食服务业发展很快，设施日臻完善，为黄河三角洲开发奠定了坚实 的社会基础。 滨州市接待旅游者情况一览表 24 指标2002 年2003 年 一、接待国内游客（万人次） 134.5187.17 国内旅游收入（亿元） 6.8210.43 人均消费（元） 507.06557.26 二、接待海外游客（人次） 60007500 创汇收入（万美元） 95120 折合人民币（亿元） 0.080.10 人均消费（美元） 158.33160.00 滨州旅游事业快速发展。2003 年全年共接待旅游者 187.92 万人 次，比上年增长 39.1% 。其中，接待国内游客 187.17 万人次，增长 39.16% ；海外游客 7500 人次，增长 25.0% 。全年旅游总收入合计人 民币 10.53 亿元，增长 52.6% ，其中国内旅游收入 10.43 亿元，增长 52.9% ；旅游创汇 120 万美元，增长 26.3%。 旅游作为促进本市经济发展的一只重要力量，在滨州市今后的经 济发展中将占据非常重要的位置。滨州市本身具有天然的旅游资源。 滨州是孙子的故乡，滨州市在惠民县城建设了中国孙子兵法城，一期 工程占地 1100 亩，建筑面积 40000 平方米。主要有武圣府（包括十 五大殿及得胜门） 、武圣庙、武圣演兵场。成为了滨州主要旅游景点 之一。滨州市旅游局推出魏氏庄园、徒骇河等多个旅游景区路线。 滨州旅游产业的兴起为滨州市旅游业进一步加快发展奠定了坚实 基础。除了旅游经济本身所带来的效益之外，由旅游发展所带动的周 25 边相关产业也开始逐步发展起来，不同类型经济的发展形成一种互动 效应，这使得滨州市经济有可能在更高的起点上得以发展。 2003 年，滨州市成功举办了全国摩托大赛、全国摩托艇大赛、全 国青少年乒乓球大赛等六项赛事。这些活动赛事不但让人们重新认识 了滨州，而且为滨州经济及旅游事业的发展涂上绚丽的一笔。 2.1.2.2 纺织业纺织业 滨州市拥有亚洲最大的棉纺织企业棗山东魏桥棉纺织集团。滨州 魏桥科技工业园是山东魏桥棉纺织集团的高档纯棉织物生产、出口基 地和高档服装面料研究、开发中心，一期工程占地 643 亩，总建筑面 积 40 万平方米，计划投资总额 15 亿元。总建筑面积 32 万平方米的通 用标准工业厂房和 9 万千瓦的热电厂，预计 2002 年 5 月投产。滨州活 塞工业园是继滨州魏桥科技工业园之后的又一进区大项目。总投资 15 亿元，占地面积 1155 亩。一期工程投资 6 亿元，占地 800 亩，已于 2002 年 3 月动工，预计 2003 年 6 月建成投产。 滨州市自营进出口企业自营出口创汇快速增长。据海关统计， 2002 年本市自营进出口企业实现自营出口额 3.76 亿美元，同比增长 42。出口骨干企业势头强劲，自营出口过千万美元的企业有 4 家， 分别是魏棉集团、华纺股份、亚光纺织、春晓制衣，实现自营出口创 汇 3.5 亿美元，占全市自营出口总额的 93.13，较上年增长 42.28。其中魏棉集团实现自营出口创汇 25797 万美元，较上年增长 66.4，占全市自营出口总额的 68.61。 26 2.2城市重点产业发展前景预测城市重点产业发展前景预测 2.1.1 旅游业旅游业 滨州未来的旅游产业主要包括商务旅游和观光、购物旅游两个部 分。 商务旅游 主要指以洽谈生意、会晤或交流信息为目的旅游活动，随着滨州 经济建设的不断发展，特别是滨州国际会展中心的建立。各种会议旅 游及大型商务活动日渐纷繁，越来越多的大型会议、国际各种大型博 览会、交易会来此举行。为此推动城区“会展经济”的发展， “会展经 济”的发展意味着滨州的经济地位正备受外界瞩目，预计商务旅游未 来将会不断得到提升。 观光、购物旅游 滨州市的第十个五年计划纲要中，旅游产业的目标是：要充分挖 掘人文、自然、社会等旅游资源，突出发展生态农业观光旅游、休闲 度假旅游和民俗旅游，在完善鹤伴山国家森林公园、魏氏庄园等旅游 景点配套设施功能的基础上，加快建设孙子文化城、邹平长白山旅游 区和博兴麻大湖的旅游开发。积极争取纳入全省旅游布局。从而把滨 州建设成为特色鲜明、国内外知名的旅游目的地，并将旅游业发展成 为本市新的支柱产业。 27 2002 年滨州市制定了“四环五海”的规划。规划中“四环五海“以 公路建设为龙头,以水利建设和城郊农业结构调整为两翼,集园林与湖 水于一色,融产业、生态、文化为一体,实现人与自然的和谐共处,经济 社会与资源、环境的协调发展。主要内容包括“四环“:即环城公路、环 城水系、环城绿带、环城风景带。环城路,借助 205、220 国道改线,修 建一级路标准的东外环路、北外环路;西外环路,借助西区开发和县乡 路建设,修建一级路;南外环路,借助黄河大坝淤背加宽,修建外环路。 环城水系,依托原朝阳河开挖东环城河;依托原西沙河拓宽为西环城河; 沿北环路开挖北环城河;疏通并加宽南环城河。环城绿带,分别在公路 和河道两侧形成三组林带。环城风景带,逐步建设八大风景点,形成环 城风景带。“五海“:即在张肖堂干渠渠首西侧建成“南海“在滨州职业学 院农业高科技园以北、渤海九路两侧建成“北海“;在黄河八路两侧、渤 海十八路至渤海二十路之间建成“中海“;在新城区西北方向、西沙河东 侧建成“西海“;依托已建成的东郊水库完善“东海“。 “五海”规划的出台，增加了滨州的旅游资源，改善了滨州市区 无旅游的尴尬境地，提高了滨州的旅游地位，完善了滨州市的旅游结 构。 滨州市五年旅游产业发展速度预测 指标2003 年2004 年2005 年2006 年2007 年 一、接待国内游客 187.17260.27361.48502.10697.24 28 （万人次） 国内旅游收入（亿 元） 10.4315.9424.3337.1456.68 人均消费（元） 557.26612.43673.06739.69812.92 二、接待海外游客 （人次） 75009600125001750025000 创汇收入（万美元） 120162.82224.72333.50505.00 折合人民币（亿元） 0.100.130.190.280.42 人均消费（美元） 160.00169.60179.78190.57202.00 合计（亿元） 10.5316.0724.5237.4257.10 全市 GDP 386.58438.77498.00565.23641.54 占全市 GDP 的比重 2.723.664.926.628.90 2.1.2 其他重点产业其他重点产业 滨州将进一步发展纺织业及电子业，未来几年内重点发展的产业 有：工业项目、高新技术产业（电子、精细化工、新材料、服装、医 药、生物工程等）、农副产品国际标准深加工、城镇基础设施建设。 在加快农业、工业、基础设施领域招商的同时，加大对科研、教育、 文化、卫生、商业服务等第三产业领域的招商。重点重点发展的项目 29 有：经济开发区各类园区建设、以活塞为主的国际汽车配件中心建设、 以家纺为重点的棉纺织业和服装加工项目、小营铁路北延工程及铁路 公路大桥建设、滨州现代物流中心建设、农副产品深加工项目、有机 蔬菜（食品）基地建设项目。 三三、城城市市资资源源状状况况分分析析 3.1 城市资源状况城市资源状况 滨州市作为黄河三角洲的主要开发区，各种自然资源十分丰富，是 中国最有发展潜力的地区之一。 土地资源：滨州市地域辽阔，土地资源丰富，拥有土地 94.5 万公 顷，其中耕地占 47.1% ，水域占 20.5% ，牧草地占 0.7%, 园林地占 4.9% ，其他用地站 13.2% ，未开垦土地占 13.6% 。 滩涂与浅海：滨州市有海岸线 238.9 公里，海域内潮间带均为淤泥 沉积而成，跨度大，滩涂宽广有 9.37 万公顷。潮间带地表生物 52 种， 地下卤水储量丰富，使滨州成为山东省重要的原盐生产基地、盐化工 基地和海水养殖基地。 矿产资源：全市已探明的矿产有 26 种，已开发利用的 15 种。其 中石油总储量 6 亿吨，天然气总储量 164 亿立方米；铜矿储量 4 万 吨，建筑石料储量 1.3 亿立方米，麦饭石储量 1 亿吨；贝壳可利用储 量 1600 万吨；煤储量 25 亿吨；整个海涂 C+D 级卤水矿资源储量 2.5 亿立方米。 人力资源：全市高等学校年招收本、专科生 4000 人，成人高中等 30 学校年招生 3000 人，各类成人技术培训学校年培训 57.8 万人次；年 劳务输出 2 万余人，其中大中专、技校生 5000 人。 3.2城市资源开发利用前景预测城市资源开发利用前景预测 土地资源：由于本市土地资源丰富，未开垦土地占全市土地资源的 13.6%，在未来几年内政府将充分利用土地资源，通过拍挂的方式鼓励 开发商积极开发以促进本市的经济发展。 人文自然景观资源：滨州市现有的四环五海规划将是未来开发利用 的重点，以中海为中心，在周边地区增设大型购物中心、星级酒店、 餐饮娱乐并配以桥梁、道路建设，将形成西部人文兼自然一景。 第第二二章章 城城市市房房地地产产市市场场环环境境分分析析 一、城市房地产市场现状分析（资料及来源：滨州市建委、市一、城市房地产市场现状分析（资料及来源：滨州市建委、市 场调研）场调研） 1.1 城市房地产开发结构分析城市房地产开发结构分析 1.1.1 区域划分区域划分 根据滨州市传统的地域划分，结合滨州新规划，对滨州市的区域 进行划分： 31 老城区：东起新 205 国道（东外环路） ，南至南外环路，西到渤海 十一路，北至新 220 国道（北外环路） 。 新城区：东起渤海十一路，南至南外环路，西到渤海十八路，北 至新 220 国道（北外环路） 。 开发区：东起渤海十八路，南至南外环路，西到西外环路，北至 新 220 国道（北外环路） 。 在滨州市的城市规划中，开发区和新城区都属于刚开发的“新城 区”因此被合称为西区（新区） 。 32 1.2 城市房地产市场供应状况分析城市房地产市场供应状况分析 1.2.1 滨州市固定资产投资滨州市固定资产投资 滨州市全社会固定资产投资及增长比例图 年份1999 年2000 年2001 年2002 年2003 年 固定资产投资（万元） 5928037120008597341080656 1980000 增长（%） 18.3%20.1%20.7%25.7%83.2% 滨州市固定资产投资及增长比例图 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 1999年2000年2001年2002年2003年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 固定资产投资（万元）增长（%） （以上数据来源滨州统计年鉴（手册）2003，作者单位：滨州市统计 局） 作为拉动国民经济增长的重要力量，固定资产投资一直在 GDP 中 占有很大比重。从以上图中可以看出，滨州市固定资产投资额近几年 增幅较快，固定资产投资增势强劲，2002 年全社会固定资产投资突破 33 100 亿元。2003 年以城市建设、工业更新改造投资为主的固定资产投 资力度不断加大，全市固定资产投资在连续四年高速增长的基础上， 2003 年再上新台阶，全年完成全社会固定资产投资 198 亿元，增长 83.2%，增幅明显几乎翻番，是近年来投资发展最快的一年，固定资产 的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设 施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。 2003 年全年共新批外资项目 62 个，同比增长 44.2%。合同利用市 外境内资金 5.30 亿元，实际利用外资 3.82 亿元。相比去年增长 117.1% 和 473.9% 可以看到固定资产投资拉动，和外来资金的大量注入带动了滨州 城市经济和城市建设的高速发展。 1.2.2 滨州市房地产投资情况滨州市房地产投资情况 年份 全社会固定 资产投资 （万元） 房地产开 发投资 （万元） 房地产开发投 资占全社会固 定资产投资比 重（%） 住宅投资占 全房地产开 发投资的比 重（%） 1999 59280338480.65%92.91% 2000 712000101641.43%82.27% 2001 859734197012.29%72.82% 2002 1080656442374.09%71.44% 2003 1980000570002.88%96.06% 34 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 19992000200120022003 年份 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 120.00% 百 分 比 全社会固定资产投资 房地产开发投资 房地产开发投资历年变化（%） 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重（%） 从 1999 年至 2003 年，五年以来滨州的房地产开发投资在稳步递 增中。虽然 2003 年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重有所下 降，但是 2003 年房地产开发投资仍然比 2002 上涨 28.9%。住宅投资一 直占到全房地产开发投资的比重 70%以上。 房地产开发投资占全社会固定资产投资比重相对较小，住宅投资 占全房地产开发投资 90%以上，这反映了滨州房地产业的现状，房地 产开发仍是在以“住”为主，投资、商用物业相对较少。说明滨州的 房地产市场刚刚起步，同时也预示着滨州房地产发展空间非常巨大。 1.3 城市房地产市场需求状况分析城市房地产市场需求状况分析 35 滨州市近五年房地产项目销售额情况 计量单位：万元 年份商品房住宅写字楼商业用房 1999 2443244300 2000 654858730675 2001 1204583932103065 2002 219581590206056 2003 27685263502281107 滨州市近三年房地产项目销售面积情况 计量单位：万平方米 年份商品房住宅写字楼商业用房 1999 2.61242.612400 2000 8.42628.143200.283 2001 10.55085.62970.0821.8103 2002 22.198618.201403.9972 2003 30.816229.45570.251.1105 以上显示，2003 年商品房销售面积达 30.8162 万平方米，销售额 达 27685 万元，较 2002 年有明显的提高，分别增长 26.1%和 38.8%。 36 1.4 城市房地产市场总体价格水平分析城市房地产市场总体价格水平分析 二、城市房地产片区分析（资料及来源：城市规划及历史沿革、二、城市房地产片区分析（资料及来源：城市规划及历史沿革、 市场调研）市场调研） 2.1 城市房地产历史沿革城市房地产历史沿革 和中国经济一样，滨州的房地产也经历了计划经济到市场经济的转 变，随着人口的增多，城市居民从最初的单位福利分房，逐渐发展到 单位集资买房，房改房和商品房的相应出现。而随着滨州经济的进一 步发展，加上国家政策鼓励，本市房地产市场也渐渐热起来，产品的 供应量逐步上升，商品房由最初的无人问津到现在的排队购房。 目前滨州市的地商品房主要为多层，但是在东部地区也出现了高层， 小高层住宅。在一部分人先富起来的同时，房地产市场也推出了适应 部分收入高的客群设计的单体别墅，联排别墅，这样，也使得房地产 市场的产品向多元化方向发展。 2.2 城市主要房地产片区分布形态分析城市主要房地产片区分布形态分析 2.2.1 片区规模片区规模 2.2.1.1 老城区 滨州老城区是比较典型的平原中小城市的豆腐块格局，由东西走向 的 8 条黄河路和南北走向的 11 条渤海路分割形成，路网间距为 500 米。 除改造完成后的渤海七路路面宽为 18 米外，其余路面宽度均为 12 米。 37 过密的路网和没有明显主干道规划导致临街门头房供应的绝对数量过 大和用途相似。 现在由于老城区的拆迁改造成本比较高，而可利用的土地又较少。 所以开发建设相对较少。滨州市政府把全部的精力都投入到了西区的 开发建设中。 近期由于滨州市的城市规划，滨州市的部分机关单位向西迁移会， 这样就会从老城区置换出部分可利用地。由于老城区的配套商业相对 完整。所以近期老城区的依然会保持项目供应。 2.2.1.2 新城区 2.2.1.3 开发区